[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 상업용 건물 기준시가 고시 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1998 . 01 . 04 |
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1. 추진배경
o 그동안 상업용 건물(상업용 건물 또는 특수용도의 건물)은 내무부 시가표준액에 의하여 평가하여 왔으나, 시세의 70％∼80％ 수준으로 평가되는 토지와 아파트 등 공동주택에 비하여 상대적으로 낮게 평가되어 형평성에 문제가 있다는 지적이 많았음
o 따라서, 상업용 건물에 대한 과표현실화를 통한 과세의 공평및 상속·증여세에 있어서 부의 재분배 기능을 제고하고자 지난해말 관련 세법을 개정하였고
o 이에 따라 상업용 건물에 대한 국세청 기준시가를 신규로 산정·고시하여 1998년부터 상속세 및 증여세 과세에 적용하게 되었음
* 관련근거 : 상속세 및 증여세법 제61조 제2항 ┌────────────────────────────────────┐ │ ...상업용 건물 또는 특수용도의 건물중 서울특별시·광역시 등 대통령령이│ │ 정하는 지역에 있는 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 │ │ 감안하여 국세청장 이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축 │ │ 가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 국세청장이 산정· │ │ 고시하는 가액으로 평가한다. │ └────────────────────────────────────┘ 2. 기준시가 적용범위
o 대상건물
건축법 시행령 「별표1」의 용도분류상 단독주택 및 공동주택, 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물
o 적용지역
서울특별시(연접시 포함) 및 광역시→상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제4항
- 서울특별시, 인천광역시, 대전광역시, 광주광역시, 대구광역시, 부산광역시, 울산광역시, 고양시, 의정부시, 남양주시, 구리시, 하남시, 성남시, 과천시, 안양시, 광명시, 부천시 등 17개시
o 적용세목
상속세 및 증여세→양도소득세, 취득세, 등록세, 재산세 등 다른 세목에는 적용되지 아니함
3. 재산평가방법
o 평가방식
비용성 측면에서 재산을 평가하는 원가방식(Cost approach)을 중심으로 건물 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작한 일정한 산식을 적용하여 상업용 건물을 평가
〈원가방식 채택이유〉
- 상업용 건물은 부속토지와 일체가 되어 상권, 구조, 용도, 위치 등에 따라서 가격이 형성되는데, 상권(목) 등에 따른 가격은 토지가격에 반영되므로 건물가격은 재건업가액에 감가수정을 가하여 평가하는 원가방식이 적합
- 상속세 및 증여세법 제61조 제2항에서 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 산정하도록 규정함으로써 원가방식을 채택하도록 규정
- 아파트 기준시가와 같이 개별 물건에 대하여 일일이 가격을 조사하는 방식은 행정력과 예산의 부담이 크고, 객관성 여부에 논란과 납세자와의 마찰 소지가 많음
o 개별 상업용 건물에 대한 기준시가
- 개별 상업용 건물에 대한 기준시가는 국세청이 고시하는「상업용 건물 기준시가 산정방법」을 적용하여 계산한 가액을 기준시가로 적용
4. 기준시가 계산산식
o 계산산식
┌─────────────────────────────┐
│ o 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡)×㎡당 금액 │
│ o ㎡당금액 = 건물신축가격기준액(1)×구조지수×용도지수 │
│ ×위치지수×개별재산의 특성에 따른 조정율 │
│ ×경과연수별잔가율 (천원미만 절사) │
└─────────────────────────────┘
(1)1998. 1. 1고시 건물 신축가격 기준액 : ㎡당 400,000
o 산정방향
- 건물 신축가격 기준액은 매년 건설교통부 표준건축비, 재정경제원 예산단가, 한국감정원 신축단가 등 건물 신축 가격 수준을 참작하여 산정하되, 1998. 1. 1고시 건물 신축가격 기준액은 ㎡당 400,000원으로 정함→ 시가의 70％수준
┌────────────────────────┐
│·표준물건 = 철근콘크리트조 근린생활시설 또는 │
│ 일반사무실(층수 10충 면적 2,000㎡ )│
└────────────────────────┘
- 구조지수와 용도지수는 건물 구조 및 용도별 건축원가의 비례관계에 따른 가격지수로, 위치지수와 개별재산의 특성에 따른 조정율은 가로, 상권, 건물 특성에 따른 가격을 간접적으로 반영하기 위한 가격지수로 활용
5. 구조지수
o 구조지수 산정
┌───┬──────────────────────┬───┐
│번 호│ 구 조 별 │지수 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 1 │통나무조 │ 130 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 2 │철골(철골철근)콘크리트조 │ 120 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 3 │철근콘크리트조, 철골조, 석조, P.C조 │ 100 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 4 │연와조 │ 90 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 5 │보강콘크리트조, 시멘트벽돌조, 목조 │ 80 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 6 │시멘트블럭조 │ 60 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 7 │경량철골조 │ 50 │
├───┼──────────────────────┼───┤
│ 8 │철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조│ 30 │
└───┴──────────────────────┴───┘
o 산정방향
- 구조지수는 건물의 주요 구성부분인 기초, 기둥, 보, 벽체, 바닥 등의 건축원가와 관련된 가격지수로서 그 점유비가 가장 높은 철근콘크리트조(100)와 비교하여 지수를 산정
* 건물 구조별 점유비
(단위 : ％)
┌────┬─────┬─────┬────┬────┐
│ 구분 │철근,철골 │연와,석조 │목재구조│기타구조│
├────┼─────┼─────┼────┼────┤
│면적기준│ 81.1 │ 16.4 │ 0.2 │ 2.3 │
├────┼─────┼─────┼────┼────┤
│건수기준│ 36.2 │ 58.7 │ 0.7 │ 4.4 │
└────┴─────┴─────┴────┴────┘
- 건물 구조의 분류는 원칙적으로 건축물 관리대장 및 지방자치단체의 재산세과세내용을 기준으로 판정
6. 용도지수
┌────┬──────────────────┬────┐
│ 구 분 │ 대 상 건 물 │용도지수│
├────┼──────────────────┼────┤
│판매시설│백화점 쇼핑센타 │ 130 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │도매센타, 대형점, 할인점, 양판점 │ 120 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │집단시장 │ 110 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │소형 점포, 근린생활시설 │ 100 │
├────┼──────────────────┼────┤
│숙박시설│특급호텔 │ 130 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │일반호텔, 전통호텔, 콘도미니엄 │ 120 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │여관 │ 110 │
├────┼──────────────────┼────┤
│의료시설│종합병원 │ 120 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │대규모 병원·치과병원· 한방병원 │ 110 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │소규모 의원·시술소·조산소 │ 100 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │격리병원, 결핵병원, 전염병원 │ 90 │
├────┼──────────────────┼────┤
│목욕시설│특수목욕탕, 사우나탕, 증기탕 │ 130 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │온천탕 │ 120 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │일반목욕탕 │ 110 │
├────┼──────────────────┼────┤
│생산시설│냉동공장, 냉장창고, 반도체공장 │ 90 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │일반공장, 일반창고, 하역장 │ 60 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │농어촌 생산시설, 농어가 창고 │ 40 │
├────┼──────────────────┼────┤
│업무시설│금융업소, 오피스텔, 방송통신시설 │ 110 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │일반사무실 학원 교육시설 │ 100 │
├────┼──────────────────┼────┤
│체육시설│수영장, 스케이트장, 골프하우스 │ 120 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │에어로빅 헬스 당구장 │ 110 │
│ ├──────────────────┼────┤
│ │탁구장, 체육도장, 실외운동시설 │ 100 │
└────┴──────────────────┴────┘
o 용도분류는 모든 용도가 망라될 수 있토록 건축법 시행령에 따라 세분류를 하고, 용도지수는 신축가격 비례관계에 따라 40∼130의 지수를 부여(근린생활시설, 일반사무실 : 100)
o 같은 용도라고 하더라도 규모·내부시설·지명도 등에 따라 가격차이가 있으므로 소규모 영세 건물은 지수를 낮게 하고, 대규모 호화 건물은 지수를 높게하여 공평성을 제고
7. 위치지수
o 위치지수 산정
┌──┬──────┬───┬──┬──────┬──┐
│번호│부속토지가격│ 지수 │번호│부속토지가격│지수│
├──┼──────┼───┼──┼──────┼──┤
│ 1 │5십만원미만 │ 95 │ 5 │5백만원미만 │102 │
├──┼──────┼───┼──┼──────┼──┤
│ 2 │1백만원미만 │ 96 │ 6 │7백만원미만 │104 │
├──┼──────┼───┼──┼──────┼──┤
│ 3 │2백만원미만 │ 98 │ 7 │I천만원미만 │107 │
├──┼──────┼───┼──┼──────┼──┤
│ 4 │3백만원미만 │ 100 │ 8 │I천만원이상 │110 │
└──┴──────┴───┴──┴──────┴──┘
→ 상속개시일 또는 증여일 현재 부속토지의 개별공시지가 (㎡ 단위)를 기준으로 하여 위치지수를 산정
o 산정방향 309 - 상권, 가로조건 등 건물 위치에 따른 가격은 토지가격에 가장잘 반영되는 점을 고려하여 위치지수는 부속토지의 개별공시지가를 지표로 간접적으로 산정
→ 상권, 가로조건 등을 직접적으로 조사하는 경우 많은 행정력이 소요되고, 객관성에 대한 논란과 납세자와의 마찰 소지가 있으므로 배제
→ 공평성 측면에서 토지가격이 높은 도심지의 건물이 높게 평가되도록 하되, 위치지수의 편차는 15％이내로 산정
8. 개별재산의 특성에 따른 조정률 ┌──┬────────────────┬───┬────────────┐ │번호│ 항 목 │조정률│ 비 고 │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 1 │ 최고층 5층이하 │ 90 │가장 높은 지수 하나만 적│ │ │ 15층이하 │ 100 │용. │ │ │ 16층이상 │ 110 │단, 통나무조 적용 제외 │ │ │ 연면적 1,000㎡미만 │ 90 │ │ │ │ 2,000㎡미만 │ 100 │ │ │ │ 3,000㎡이상 │ 110 │ │ │ │ 인텔리젼트시스템빌딩 │ │ │ │ │ 일반시스템 │ 130 │ │ │ │ 첨단정보통신시스템 │ 140 │ │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 2 │ 상가의 1층 │ 110 │가장 낮은 지수 하나만 적│ │ │ 지하층 1층, 지층 │ 90 │용 │ │ │ 2층이하 │ 70 │ │ │ │ 부속주차장, 옥탑, 대피소 │ 60 │ │ │ │ 의료시설부속장례식장 │ 70 │ │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 3 │ 개축건물 1회개축 │ 110 │개축부분에 한함 │ │ │ 2회이상 │ 120 │ │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 4 │ 지붕재료 │ │철골조 및 구조지수가 100│ │ │ 슬라브, 기와, 기타 신소재 │ 100 │미만인 저층구조(연와, 벽│ │ │ 시멘트, 토기와, 유리, 패널슬 │ 90 │돌, 블록, 경량철골, 돌담│ │ │ 레이트 │ 80 │등)에 적용 │ │ │ 함석, 자연석 │ 60 │ │ │ │ 천막 기타 유사한 것 │ 30 │ │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 5 │ 층고 4m미만 단층공장 │ 90 │납세자가 사실관계를 입증│ │ │ 무벽건물 1/4초과 │ 80 │하는 경우에 적용 │ │ │ (면적기준) 2/4초과 │ 70 │ │ │ │ 3/4초과 │ 60 │ │ ├──┼────────────────┼───┼────────────┤ │ 6 │ 건물 구조안전진단 등급 │ │납세자가 사실관계를 입증│ │ │ C등급 : 보조부재 손상 │ 90 │하는 경우에 가장 낮은 지│ │ │ D등급 : 주요부재 손상 │ 70 │수 하나만 적용 │ │ │ E등급 : 심각한 노후화 │ 30 │ │ │ │ 법령에 의한 철거대상건물 │ │철거대상 건물의 보상금을│ │ │ 건물을 사용하는 경우 │ 30 │받는 경우에는 보상금으로│ │ │ 건물을 사용않는 경우 │ 0 │평가 │ │ │ 건물의 일부가 멸실 또는 훼손된 │ 정상 │ │ │ │ 경우 │ 사용 │ │ │ │ (조정률 : 정상사용비율) │ 비율 │ │ └──┴────────────────┴───┴────────────┘ 9. 경과연수별 보상률
o 감가상각방법
┌────┬───┬───┬───┐
│ 구분 │I그룹 │Ⅱ그룹│Ⅲ그룹│
├────┼───┼───┼───┤
│내용연수│ 40년 │ 30년 │ 20년 │
├────┼───┼───┼───┤
│잔존가액│ 20％ │ 20％ │ 20％ │
├────┼───┼───┼───┤
│상각방법│정액법│정액법│정액법│
└────┴───┴───┴───┘
Ⅰ그룹 : 통나무조의 모든 건물, 구조지수 100이상인 구조 중 대형건물(1,000㎡이상 또는 5층이상 건물)
Ⅱ그룹 : 연와조·보강콘크리트조·목조·시멘트벽돌조의 모든 건물, 구조지수 100이상인 구조중 소형 및 제조업 관련시설 건물인 경우
Ⅲ그룹 : 시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물
o 산정방향
- 신축연도별 시가반영률 Simulation분석 결과 및 경제적·물리적 감가정도를 감안하여 내용연수를 산정하고, 제조업 관련시설·소형건물·노후건물이 고평가되지 않도록 배려
* 철근콘크리트조 건물에 대한 감가상각방법 비교
┌────┬────┬──────┬─────┬───┬────┐
│ 구분 │기준시가│ 미 국 │ 일 본 │대 만│법인세법│
├────┼────┼──────┼─────┼───┼────┤
│내용연수│30, 4O년│ 31.5, 37년 │26 ∼ 65년│ 6O년│ 40년 │
├────┼────┼──────┼─────┼───┼────┤
│잔존가액│ 20％ │ 없음 │ 20％ │ 40％ │ 10％ │
├────┼────┼──────┼─────┼───┼────┤
│상각방법│ 정액법│ 정액법 │ 정액법 │정액법│정액법 │
└────┴────┴──────┴─────┴───┴────┘
10. 개선효과 : 기준 시가표준액→시가반영 평가
┌──────────────────────────────────┐
│ o 상업용 건물에 대한 시가반영률을 대폭 현실화하여 상속·증여세에 │
│ 있어서 부의 재분배 기능을 제고 │
│ o 신축건물·대형건물·호화건물은 가격을 높게 산정하고, 노후건물· │
│ 소형건물 ·제조업 관련시설 건물은 가격을 낮게 산정하여 공평성을 │
│ 제고 │
│ o 건물 신축 도급금액과 성업공사 공매자료를 과학적으로 분석하고, │
│ 재산평가 전문기관의 검증을 거침으로써 가격 산정방법의 정확성· │
│ 객관성을 제고 │
└──────────────────────────────────┘
11. 시행일자
o 1998. 11이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용
→ 상속세와 증여세 이외의 다른 세목에는 적용되지 아니함
※ 상속세와 증여세 과세에 있어서 재산의 평가는 원칙적으로 “시가”에 의하여 하고(상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조), 시가가 불분명한 경우에만 보충적으로 “기준시가”에 의하여 함
□기준시가 계산사례
o 사례내용
- 소재지 : 서울시 광진구 광장동 ×××
- 구 조 : 철근콘크리트조, 지상 5층
- 용 도 : 일반사무실 2,000㎡
- 상속개시 : 1998. 3. 1
- 대 지 : 800㎡
- 공시지가 : 상속개시일 현재 ㎡당 4,000,000원
- 신축연도 : 1990년
o 적용지수
- 구조지수 : 100(철근콘크리트조)
- 용도지수 : 100(일반사무실)
- 위치지수 : 102(공시지가 3,000,000원∼5,000,000원)
- 조 정 률 : 100(연면적 3,000㎡미만)
- 잔 가 율 : 0.82(1그룹 적용, 1990년 신축 건물)
o 기준시가
- ㎡당금액 : 400,000원×1.0×1.0×1.02×1.0×0.82
= 334,000원(천원단위미만은 절사)
- 기준시가 : 334,000원× 2,000㎡ = 668,000,000원
┌──┬────┬────┬────┬───┬────┬─────┐
│ │ │ 대지 │ 건물 │ 신축 │ │ 기준시가 │
│소재│ 건물명 │ │ │ │ 용도 │ │
│ │ │ 면적 │ 면적 │ 연도 │ │ (천원/㎡)│
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│서울│○○빌딩│ 17,453 │180,973 │ 95년 │ISDN빌딩│ 680 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│부산│○○호텔│ 35,944 │183,804 │ 97년 │관광호텔│ 604 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│서울│○○쇼핑│ 5,849 │ 72,676 │ 97년 │백화점 │ 705 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│서울│○○병원│152,642 │159,181 │ 95년 │종합병원│ 571 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│서울│○○의원│ 678 │ 2,989 │ 96년 │한방병원│ 405 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│인천│○○병원│ 1,297 │ 2,660 │ 97년 │일반병원│ 405 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│구리│○○모텔│ 228 │ 1,158 │ 95년 │여관 │ 396 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│대전│○○여관│ 374 │ 925 │ 97년 │여관 │ 356 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│서울│○○빌딩│ 854 │ 3,748 │ 94년 │근린점포│ 403 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│부산│○○빌딩│ 241 │ 1,773 │ 96년 │근린점포│ 368 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│인천│○○빌딩│ 216 │ 793 │ 96년 │근린점포│ 315 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│인천│○○금속│ 4,007 │ 3,095 │ 97년 │공장 │ 192 │
├──┼────┼────┼────┼───┼────┼─────┤
│부산│○○창고│ 44,990 │ 7,614 │ 90년 │보세창고│ 190 │
└──┴────┴────┴────┴───┴────┴─────┘
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