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[정부부처 자료] 국세청

제목 양도소득세의 기준시가 과세에 대한 업무지시
기관명 국세청 작성일자 1997 . 11 . 26

Ⅰ. 기준시가 과세시 실지거래가액과 비교과세 지침
1. 목적
o 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 경우 실질과세원칙상 그 산출세액이 실지 양도차익을 초과할 수 없거나 그 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없음.
o 따라서 과세단계에서부터 실지거래가액을 적극 조사 확인하여 비교 과세하므로서 납세자 불편 및 과세불복을 최초화

2. 관련법령
o 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목
- 양도자산의 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 함.
o 소득세법 제100조 제1항
- 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 함.

3. 판결내용
o 기준시가에 의한 산출세액은 실지양도차익을 넘을 수 없음.
- 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없음(96누 4022, 1996. 12. 10 외다수).
o 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 함.
- 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는 경우 그 양도차익은 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 함(96누 19444, 1996. 11. 5 외다수).

4. 업무의 성격
o 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(동일기준 결정원칙)는 소득세법상의 규정에도 불구하고
o 기준시가로 양도소득세를 과세하더라도 실질과세원칙상 그 산출세액이 실지양도차익을 초과할 수 없고 그 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 판례가 반복되므로써 기준시가 과세시에도 실지거래가액과 비교과세하여야 함.

5. 업무지시 사항
(1) 실지거래가액의 확인철저
o 납세자의 증빙서류 제출이 없는 경우는 물론 제출한 경우에도 현실적으로 실지거래가액을 조사하여 비교과세하기에 어려움이 있음.
o 그러나 실지거래가액의 확인을 소홀히 하거나 납세자가 주장한 실지거래가액을 무시하고 기준시가로 과세할 경우 과세불복등 납세자의 불편을 초래하므로 실지거래가액의 사실인정 여부에 대한 확인을 철저히 하여 적극적으로 업무를 추진하여 주기 바람.
(2) 실지거래가액 확인방법 및 관련 판례
(가) 실지거래가액 확인방법
o 실지거래가액신고서에 첨부된 증빙서류, 징취한 공부, 기타 수집한 관련자료와 거래상대방에 대한 대인조사에 의해 실지거래가액의 진위여부를 확인하여야 함.
o 그러나 이와 같은 사실조사에 의하여도 확인이 불가능한 경우 반드시 정황조사를 하여 신고된 실지거래가액의 신빙성 여부를 판단하여야 함.

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 │ 사실조사 │
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□ 매매계약서 진위여부 조사
o 신고시 제출된 매매계약서와 거래상대방이 소지하고 있는 부본과 대조하여 일치여부 확인
o 납세자가 제출한 매매계약서의 진위여부에 대한 구체적 확인방법
- 계약서의 지질 및 인주의 변질정도에 의해 진위여부를 추정(통상 인주의 변질정도는 3년 가량으로 추정됨)
- 부동산의 물건지, 매매당사자의 주소지를 등기부등본 및 주민등록등본에 의해 거래당시와 비교
- 다른 증빙서류와 필체 비교
- 중개인 기재여부 및 중개업소 존재여부를 중개업자 등록현황(구청, 중개인협회, 세무서 부가세과)과 대조
- 계약서에 기재되어 있는 전화번호를 당시의 현황과 비교하고 전화가입증명을 통하여 사실여부를 확인(부동산 거래후 전화가입하였는지 여부)
- 공부상의 면적과 대조(장기보유시 환지 또는 건물의 경우 증축 멸실로 인하여 변동상황이 있는 경우가 많음)
- 계약서의 대금지급 약정일과 영수증의 일자를 비교
□ 대금수수에 대한 조사
o 영수증에 의해 확인
o 자금출처 및 자금수수에 대한 예금통장 확인
o 대금지급일이 관행과 다를 경우 특별한 사유조사
□ 거래당사자로부터 매매계약서 및 대금수수 방법에 대한 증빙확보가 불가능하거나 조사불능인 경우
o 자유스러운 분위기에서 작성된 거래당사자의 문답서, 진술서, 확인서와
o 매매과정에 대한 정황이 구체적으로 기술된 부동산중개인의 진술서 등을 사실판단 자료로 활용
□ 부동산 관련 채무의 인수인계 여부확인
o 근저당 채무 등의 인수인계 여부 확인
- 등기부상 설정된 근저당채무 등이 매매시 인수인계되었는지 여부를 계약서 및 영수증 등에 의하여 확인
- 근저당권자에게 원금과 이자부분까지 확인하여 인수인계현황을 확인
- 근저당권의 피담보채무자가 제3자인 경우에도 확인
- 근저당 채무가 있음에도 매매계약서에 전혀 언급이 없는 경우 매매계약서는 신빙성이 없다는 판례가 있음.
o 전세보증금 채무의 인수인계 여부 확인
- 매매당시의 임대현황을 계약서 및 부가가치세 신고내용과 대조
- 임대사실이 있음에도 매매계약서에 언급이 없는 경우 매매계약서의 신빙성이 의심스러움

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 │ 정황조사 │
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□ 실지거래가액의 인정여부는 신고된 실지거래가액의 진위여부에 의해 판단하여야하나 분명한 자료에 의해 진위여부를 판단하지 못할 경우 거래당시의 정황에 대한 간접적인 자료에 의해 그 신빙성여부를 판단하는 것이므로 관련자료를 많이 수집하여야 함.
□ 정황조사는 어디까지나 간접적인 자료에 불과하지만, 시가에 비해 달라질 수 있는 특별한 사정이 있는지가 사실인정여부에 중요한 요소가 되므로 이 점을 우선시하여 조사하여야 함.
o 모든 소송사건에서 특별한 사유의 규명을 요구하고 있으므로 정확한 정황조사에 의해 신고 실지거래가액을 부인하는 경우 특별한 사유의 입증책임은 이를 주장하는 자(납세자)에게 넘어감.
□ 인근주민 등을 통한 탐문조사
o 당해 부동산의 거래에 직접 관여한 자에 대해 조사
o 당해 부동산에 인근한 부동산중개업소를 통한 조사
o 거래당시를 기준하여 당해 부동산의 시세를 잘 알 수 있었던 처지에 있었던 자를 통한 조사
□ 당해 부동산의 개별공시지가 결정자료의 활용
o 해당구청에 보관중인 표준지의 감정내역을 확인하고
o 당해토지의 개별공시지가 산출근거인 비교표에 의해 납세자가 신고한 실지거래가액과 표준지의 감정가액을 비교(개별공시지가는 개별필지별 비교표에 의해 표준지의 몇 ％로 곱함)
o 비슷한 시기에 거래되어 실지거래가액이 확인된 인근토지(같은 표준지를 근거로 삼아 개별공시지가를 산정하는 토지일 경우 더욱 유리)의 가격과 비교하고, 개별공시지가까지 비교하여 신고가격이 합리적인 가격인지 비교
o 보유기간동안 개별공시지가의 상승률과 신고된 실지거래가액의 상승률을 비교
□ 지가급등지역에 해당하는 경우 지가급등지역 조사자료에 의해 당해 부동산과 인근유사부동산의 가격을 비교
□ 근저당설정시 감정한 감정가액 활용
o 매매를 전후하여 감정된 가액이 있는 경우 감정시점과 매매시점 사이에 특별한 가격변동요인이 없는 한 당해 부동산의 시세는 감정가액이라고 보아야 함.
o 매매가액과 감정가액을 비교하여 제출된 자료의 신빙성 여부를 판단

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 │ 특별한 사정여부 조사 │
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□ 당해부동산의 위치, 모양, 이용실태 등 조사
o 도로에 근접여부, 고지대 또는 저지대 여부
o 정방형, 부정형 여부
o 토지거래허가구역, 개발제한구역, 맹지 등 사용제한 여부
□ 소유자의 개인사정
o 조사자 입장에서 어려움이 있으나 이는 주장하는 자가 입증하여야 하므로 과세관청은 상대적으로 주장사실에 대해 면밀히 검토하여 반증하여야 함.
(예 : 개인의 채권채무관계, 건상상의 이유, 직장이전 이유 등)
(나) 관련 판례

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 │ 실지거래가액으로 볼 수 있는 경우 │
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□ 검인계약서대로 결정한 경우
o 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함(대법원 91누 5938, 1991. 9. 10).
o 실지양도가액이 개별공시지가의 25％ 수준이라도 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정됨(부산고법 95구 10143, 1996. 11. 5).
□ 매매계약서, 거래확인서, 인감증명서 등을 제출한 경우
o 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 검인 매매계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도사이의 거래가액상승률이 실제의 시가상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에 의하여 취득 및 양도사이의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수 없음(대법원 93누 2353, 1993. 4. 9).
o 실지거래가액으로 자산양도차익 확정신고를 하면서 매매계약서를 첨부하지 아니하고 매수한 내용의 사실확인서와 인감증명서만을 제출한 것도 소득세법에 규정한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당함(대법원 96누 2989, 1996. 5. 28).
o 실지거래가액에 관한 증빙서류로 검인된 매매계약서, 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 그 증빙이 실제와 다르다는 특별한 사정이 없는 한 인정되어야 하고 기준시가보다 낮다거나 채권최고액보다 낮다는 이유로 실제와 다르다고 할 수 없음(대법원 95누 3183, 1996. 6. 25).
□ 실지거래가액 상승률이 기준시가 상승률보다 낮은 경우
o 취득과 양도사이의 거래가액 상승률이 기준시가의 상승률 보다 현저히 낮다는 사유만으로 그 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수 없음(대법원 93누 7464, 1993. 6. 25).
□ 특수한 사정이 있는 경우
o 신고한 양도가액이 기준시가에 의한 가격의 13.5％에 불과하지만 개발제한구역에 맹지이며, 인근주택과 독립하여서는 경제적 가치가 전혀 없어 주택매수자에게 매도 할 수밖에 없는 사정으로 볼 때 실지거래가액으로 인정함이 타당함(서울고법 96구 13721, 1997. 1. 29).
o 검인계약서에 의하면 중개인의 표시가 없으며, 개별공시지가 보다 적은 금액이고 대금지급조건이 계약일부터 잔금지급일까지 불과 6일간 인점으로 보아 신빙성이 없다고 하여 신고를 부인하였으나 원고의 근무지가 변경되어 매도가 불가피하였고 사건토지의 취득대금을 지급하기 위해 사채를 사용한 사실등으로 보아 시세보다 다소 저렴한 가액으로 거래한 내용이 인정됨(서울고법 95구 13960, 1995. 11. 10 판결)
o 매매계약서상 계약일자 등이 실제와 다르게 기재되고 실제매매일보다 후에 작성되었다 하여도 국토이용관리법상의 토지거래계약신고를 하면서 신고일에 맞추어 계약일자 등을 실제와 다르게 기재하였다면, 그 매매계약서를 사실인정 판단의 자료로 삼을 수는 없음(대법원 96누 9157, 1996. 9. 10 선고).
□ 기타의 경우
o 양도가액이 신고금액과 매매계약서의 금액이 다르지만 사실확인한 바 신고금액이 사실이며, 매매계약서상 취득가액보다 작은 금액으로 거래사실확인서를 첨부하여 그 작은 금액을 취득가액으로 신고한 경우 소득세법에서 정한 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당함(대법원 95누 13678, 1996. 8. 20 선고).
o 매매계약서는 증인의 증언과 감정인의 지질감정 결과에 따르면 취득시 작성한 매매계약서임이 인정됨(대구고법 94구 3842, 1996. 2. 8).
o 과세관청의 조사시 신고한 실지거래가액이 사실과 다름을 확인하여 신고부인하였으나 재판시 번복증언하여 당초 신고가 정당함을 인정한 사례(부산고법 95구 4216, 1996. 7. 11).

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 │ 실지거래가액으로 볼 수 없는 경우 │
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□ 계약서, 확인서 등이 신빙성이 없는 경우
o 원고가 제출한 취득관련 사실확인서는 이 사건 부동산의 취득에 그 금원이 소요되었다는 신고내용을 원고가 그대로 기재한 것에 불과하고 이 사건 부동산의 매도인이 그 금액을 수취하였다는 내용을 확인한 서류도 아니므로 이를 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수는 없음(대구고법 96구14, 1996. 8. 23 판결).
o 매수자가 사건토지를 취득한 뒤 그 지상에 있던 종전건물을 철거하고 다가구주택을 신축하고자 92.8.24 건축허가를 받아 92.11.6 준공건물을 마친 사실이 인정되므로 이 사건 토지는 위 건축허가일 이전에 이미 신축건물의 소유자에게 양도되었다고 보아야 하고 그 이후의 일자에 체결된 것으로 기재된 검인계약서는 실제와는 달리 사후에 작성된 것으로 봄이 상당하여 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류라고 볼 수 없음(서울고법 96구 8538, 1996. 7. 3).
o 매매계약서는 중개인의 참여도 없으며 매매대금 4억원의 계약서라고 믿기 어려울 정도로 조악한 필체로 산만하게 작성되었고 계약내용과 달리 횔씬 많은 금액의 중도금이 수수된 점과 양도가액이 기준시가의 74％에 불과한 점으로 보아 계약서, 영수증의 기재내용은 신빙성이 없음(서울고법 95구 12592, 1995. 12. 28).
□ 거래가액이 기준시가, 공시지가, 감정가액, 인근토지가액보다 낮은 경우
o 신고한 양도가액(275,000,000원)은 공시지가(493,350,000원) 및 근저당권설정을 위한 감정가액(405,780,000원)에도 미치지 못하고, 원고는 의사의 직업을 갖고 있는 자로 사회적 경력 및 지위로 보아 사건 토지의 시세를 잘 알 수 있는 처지로 보이는 점에 비추어 신빙성이 없어 믿을 수 없음(서울고법 95구 17603, 1997. 1. 6).
o 사후 새로이 작성된 부동산매매계약서(㎡당 50,000원)는 공시지가(㎡당 106,000원) 및 인근토지(㎡당 70,800원)의 가격과 현저한 차이가 나고 매수자와 숙질인점을 감안하면 실지거래가액을 반영하지 않은 채 임의로 기재된 것으로 의심할 여지가 충분하여 신빙성이 없는 것으로 보임(대전고법 95구 830, 1996. 6. 14).
o 원고가 제시한 양도가액은 기준시가 보다 윌등히 낮고 취득시부터 양도시까지 기준시가는 378％ 상승하였는데도 신고한 실지거래가액은 불과 8％만 상승하였으며 거래에 따른 금융자료를 전혀 제시하지 아니하는 등으로 보아 검인계약서, 확인서의 기재내용은 신빙성이 없다 할 것임(서울고법 95구 5976, 1995. 12. 28).
o 1991. 8 양도한 가액이 1990. 6 감정가액보다 낮고, 통상 기준시가는 시가보다 낮게 결정됨에도 기준시가의 68％ 정도에 불과하며 특히 기준시가보다 특별히 낮게 매도할 만한 특별한 사정이 없는 점에서 신고한 양도가액은 믿을 수 없음(서울고법 96구 23995, 1996. 12. 19).
□ 부동산 관련 채무(저당권, 차용금, 전세보증금) 등의 언급이 없는 매매계약서의 경우
o 매매계약서는 계약당시 설정되어 있던 저당권에 대해 아무런 언급이 없을 뿐만 아니라, 매매대금중 일부를 차용금 채무와 상계하였고 전세보증금 반환채무를 인수하였으면서도 이는 매매계약의 중요한 부분인데도 기재되어 있지 아니하며, 또한 대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 3일만에 지급하기로 하는 내용의 일반거래관행에 어긋나는 지급방법이 기재되어 있는 점으로 보아 신빙성이 의심스러움(서울 고법 95구 13489, 1995. 12. 21).
o 매매계약서가 관할구청의 검인을 받은 검인계약서 이기는 하나 전세금의 반환채무 및 대출금에 대한 인수여부 등의 언급이 없는 경우 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없음(대법원 95누 18468, 1996. 4. 23).
□ 기타
o 실지의 양도가액 자체를 확