[정부부처 자료] 기타
| 제목 | 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안 입법예고 | ||
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| 기관명 | 기타 | 작성일자 | 2013 . 10 . 11 |
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(출처 : 법무부)
o 법무부는 2013.10. 14.(월) ‘국민이 행복한 법령 정비 사업’의 일환으로 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고, 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금을 확대하는 등의 내용으로 ‘주택ㆍ상가건물임대차보호법 시행령 일부개정안’을 입법예고하였습니다.
o「주택임대차보호법 시행령」일부개정안은 ①우선변제를 받을 임차인의 범위를 서울의 경우 현행 7,500만원에서 9,500만원으로 확대하는 등 보호범위를 대폭 넓히고, ② 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 현행 14％에서 10％로 크게 낮추는 한편, ③ 확정일자부 기재사항 등 법률에서 위임한 사항을 규정하였습니다.
o「상가건물임대차보호법 시행령」일부개정안은 ①상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액을 서울의 경우 현행 3억원에서 4억원으로 상향하는 등 그 적용대상을 넓히고, ② 소액 임차인의 우선변제금을 상향하는 한편, ③보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 현행 15％에서 11.25％로 낮추었습니다.
o 이번 개정안은 기획재정부ㆍ국토교통부 등 관련부처와 민간전문가로 구성된 ‘서민임대차개선 T/F’논의와 ’주택임대차위원회 의결(주택의 우선변제금 범위)‘을 거쳐 마련되었으며, 입법절차를 거쳐 2014. 1. 1.부터 시행될 예정입니다.
주택임대차보호법 시행령 개정안의 주요내용
▣ 소액 임차인의 우선변제금액을 상향 조정하였습니다.
o 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 47％에서 52％ 정도까지 확대되도록 그 금액을 대폭 높이고, 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.
※ 서울의 경우, 현재 보증금 7,500만원 이하인 임차인이 경매절차에서 최우선변제받을 수 있는 금액이 2,500만원이나, 개정안에 의하면 보호대상 임차인이 보증금 9,500만원까지, 우선변제 대상 보증금도 3,200만원으로 확대되고, 아파트는 약 17.5％, 비아파트는 약 73.62％ 보호.
o 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가구가 추가로 보호될 수 있을 것으로 기대됩니다.
 ▣ 보증금을 월세로 전환할 때의 월차임 전환율의 상한을 하향하였습니다.
o 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 14％에서 10％로 낮추고, 한국은행 공시 기준 금리(현재 2.5％)에 곱할 배수를 4배(10％)로 정하였습니다.
o 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 10％가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.
▣ 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등 법률에서 위임한 사항을 규정하였습니다.
o 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해 지난 7월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다. * A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857사건)
o 이에 따라 개정안에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등을 명확히 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안의 주요내용
▣ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금의 범위가 확대되었습니다.
o 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 상한을 전체 상가 임차인의 90％까지 보호받을 수 있도록 그 금액을 대폭 상향하였습니다.
o ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ①서울은 현행 3억에서 4억원으로, ②수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원으로, ③광역시 등은 1억 8천에서 2억 4천으로, ④그 밖의 지역은 1억 5천에서 1억 8천으로 그 보호범위를 크게 확대하였습니다.
o 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합계 약 9만 3천의 사업자가 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.
▣ 소액 임차인의 최우선변제금액을 상향조정하였습니다.
o 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 29.5％에서 37.7％까지 확대되도록 그 금액을 상향하고, 우선변제를 받을 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.
o 이번 개정으로 서울 7만 2천, 전국 합계 21만 6천의 영세 상인이 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.
 ▣ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 하향하였습니다.
o 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 15％에서 12％로 낮추고, 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5％)에 곱할 배수를 4.5배(11.25％)로 정하였습니다.
o 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 12％가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.
※ 첨부 : 【주택ㆍ상가건물임대차보호법 시행령 개정 전ㆍ후 비교표】
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