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▣ 앞으로는 공적 보증에 의한 저리 자금조달 길이 열려 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워지고, 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 될 전망이다.

o 또, 자신이 세 들은 집이 이른 바 ‘깡통전세’가 되어도 보증금을 떼일 걱정이 사라진다.

o 분양보증 심사도 강화되어 미분양 적체 지역 등에 대한 공급과잉을 막고, 업체 부도에 따른 소비자 피해도 사전에 예방한다.

▣ 국토교통부(장관 서승환)는 7.24 「주택공급 조절방안」의 일환으로 대한주택보증(사장 김선규), 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정하고, 9.10일부터 시행한다고 밝혔다.

▣ 먼저, 건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’이 도입되어, 이른 바 준공 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된다.

o 전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다.

- 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.

o 모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하며, 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4∼5％대로 크게 낮아진다.

* 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하(8％ 내외 → 4∼5％대), 대출한도 확대 등 금융비용 절감 가능

o 이 두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70∼80％(시세 대비 최대 90％)를 연 2％대*로 저리로 조달할 수 있게 되어 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것으로 보인다.

* (예시) 분양가 3억원 주택(시세 2.7억)인 경우 : 1.3억원은 연 4∼5％ 대의 보증부 대출로, 1.1억원은 무이자인 전세보증금으로 조달 가능

o 이렇게 되면 전세 공급이 확대되어 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 됨은 물론, 건설사도 분양시장에 맞춰 판매시기를 조절할 수 있어 매매시장 정상화에도 기여할 것으로 보인다.

▣ 세 들어 살고 있는 주택이 이른바 ‘깡통전세’가 되어 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스 푸어라면 정부가 이번에 내놓는 개인 임차인용 전세금반환보증을 눈여겨 볼만하다.

o 1억원 보증금 기준, 월 약 1.6만원(연 0.197％)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증하기 때문이다.

o 세입자 입장에서 월 1.6만원도 작은 돈이 아닐 수 있으나, 선순위 대출 유무 등 주택의 여건에 따라 실제 보증료를 세입자와 집 주인이 나누어 부담하는 경우도 많을 것으로 보인다.

o 전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있으나,

- 한 가지 유의할 점은 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한되어 있으며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90％까지, 주택 유형에 따라 기타는 70∼80％까지 라는 점이다.

▣ 분양물량 일부를 공정률 80％이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60％까지 저리 자금(연 4∼5％)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.

o 지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체되어도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.

o 그러나, 후분양 대출보증이 도입되어 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

o 이렇게 되면 수급조절 기능이 강화되어 주택시장 안정에 기여함은 물론, 선분양 일변도의 분양시장에서 후분양이 유도되어 소비자들의 선택권도 크게 강화될 것으로 보인다.

o 국토부 관계자는 ’분양 예정물량‘의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 ’임대‘로 활용할 경우, 인센티브 차원에서 분양가의 10％p 추가 대출보증을 제공할 것이라고 덧붙였다.

▣ 한편, 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대된다.

o 그동안 분양성은 주택사업에 큰 영향을 미침에도 불구하고, 평가비중도 크지 않고, 보증료 차등폭도 미미하여 실제 보증 리스크를 반영하는 데 한계가 있었다.

o 이에 따라 분양성 평가비중을 30 → 45％ 상향 조정하는 한편, 자산 및 매출액 3천억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지하였다.

o 또한 분양성에 따른 보증료 등급을 3 → 5등급으로 확대하여,

- 신용등급이 낮은 중소업체라 할지라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 개선하였다.

o 이에 따라 앞으로 건설업체들이 미분양 적체 지역에 대한 사업 추진에 보다 신중을 기할 것으로 보인다.

▣ 국토부 관계자는 이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것으로 내다봤다.

※ 첨부 :

1. 전세보증금 반환보증 개요 (건설사용)

2. 모기지 보증 개요

3. 전세보증금 반환보증 개요 (일반 개인용)

4. 후분양 대출보증 개요

5. 분양보증 보증료율 체계 개선