SAMILi.com

▣ 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관간 논의와 당정협의를 거쳐 8.28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정ㆍ발표하였다.

o 금년들어 전셋값은 7월까지 전국적으로 2.1％ 상승하여 예년과 비슷한 수준이나, 6월 이후 거래 부진과 맞물려 비수기임에도 불구하고, 상승폭이 확대되고 있는 실정이다.

- 최근 전월세시장은 과거와 달리, 월세시장은 안정적인 반면, 수도권 아파트 중고가 전세를 중심으로 상승폭이 큰 것이 특징이다.

o 그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시(2년) 체감상승률이 더욱 높은 상황이다.

▣ 정부는 이러한 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, “전세 → 월세”라는 임대차시장의 과도기적 현상에 따른 임차시장의 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고

o 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로

① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진

② 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대

③ 전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련하였다.

▣ 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 ① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진 ② 취득세 인하 ③ 저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진할 계획이다.

▣ 먼저 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하여, 위축된 시장심리 회복을 지원하며

▣ 취득세율도 현행 9억이하 1주택 2％, 9억초과ㆍ다주택자 4％에서6억이하 1％, 6∼9억 2％, 9억초과 3％로 인하하고,

o 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 하였다.

o 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능ㆍ재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획이다.

▣ 또한 低利의 장기 모기지 공급을 확대하여 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이다.

▣ 먼저, 주택 구입자와 주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1％대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도를 도입할 계획이다.

o 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획이다.

① 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70％까지 1.5％의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

- 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.

* (지원금리) 연 1.5％, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70％이내

② 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40％까지 1∼2％의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

* (지분 임대료) 초기 5년 1％, 6년차부터 2％, (만기) 20년 만기 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 최대 40％ 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)

o 금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대한다.

▣ 국민주택기금의「근로자ㆍ서민 구입자금」지원도 확대된다.(‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상)

o 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원)를 확대하며,

o 적용 금리도 현행 4％ → 2.8∼3.6％(소득ㆍ만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이다.

▣ 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을

o 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5∼6억원 상당) 이하로 상향하고,

o 무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 하였다.

▣ 또한, 주택금융공사의 장기ㆍ고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)하고

▣ 모기지 보험의(모기지보험 가입시 LTV 최대 85％까지 대출가능) 가입대상을 현행 무주택자ㆍ1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획이다.

▣ 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9∼12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)하고,

o LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용해 나갈 계획이다.

* 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호

o 아울러, 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1∼2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급하기로 하였다.

▣ 단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응하여 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다.

o 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이다.

o 또한, 지구별 여건 등을 감안하여 LH 보유 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, ‘13년 2천5백호 등 '13∼’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급할 계획이다.

▣ 공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다.

o 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7∼3％)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다.

o 또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3％ → 5％, 10년간 최대 30％ → 40％)하고,

- 일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20％ 감면할 계획이다.

* 기준시가 3억 이하의 신축ㆍ매입 주택(국민주택 규모 이하)을 3호 이상, 5년 이상 임대시

▣ 또한 지난 7.24발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록

o 9월초 ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하고,

* 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증

** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담

o 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가ㆍ매입을 추진할 계획이다.

▣ 그 밖에 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 마련하여 민간의 참여기회를 넓히고,

o 리츠ㆍ펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 계획이다.

▣ 서민ㆍ중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다.

o 먼저, 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50％ → 60％로, 소득공제한도는 현행 연 300만원→ 500만원으로 확대된다.

o 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

o 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다.

- 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 늘어난다.

▣ 임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

o 먼저, 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고

- 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.

* 예시 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만∼1억, 3∼3.4천만

o 또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고,

- 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10％ 내외)할 계획이다.

▣ 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련한 “표준임대차계약서” 홍보를 강화하고,

* 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시

* 공인중개사협회, 지자체 등을 통해 홍보 강화

o LH에서 운영중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화하는 한편, 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방키로 하였다.

▣ 이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제ㆍ금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며,

o 특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여할 것으로 기대된다.

▣ 정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고

o 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것이라고 기대했다.

o 또한 월세 소득공제 등 세제ㆍ금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 중산ㆍ서민층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 보인다.

▣ 앞으로 정부는 금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민ㆍ중산층의 전월세 시장 안정에 두고,

o 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획이다.

※ 첨부 :

1. < 과제별 담당부서 >, 대책 관련 질의 응답

2. 「전월세시장 동향 및 대응방향」