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[정부부처 자료] 국토교통부

제목 ‘13~’16년간 수도권 공공택지내 분양주택 인허가11.9만, 청약5.1만호 축소
기관명 국토교통부 작성일자 2013 . 07 . 24
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ㆍ 정부는 7.24일 경제관계 장관회의를 개최하여 4.1대책의 성과를 점검하고, 실효성 제고를 위한 주택공급 분야 후속조치를 확정ㆍ발표하였다.

【 4.1대책의 성과와 평가 】

▣ 정부는 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5∼6월에 급증하는 등
o 4.1 대책이 집값 급락을 진정시키고 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다고 평가하였다.
* 국토연구원에 의하면 4∼6월간 거래량 30만건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건이 추가로 증가한 것으로 분석

▣ 다만, 6월들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 전환되었고 7월에는 거래량도 감소하고 있어, 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 우려도 제기되고 있는 상황이다.
o 이러한 시장위축은 매매수요를 전세수요로 전환시켜 전세시장 수급상황을 불안하게 만들 우려가 있다.

▣ 정부는 시장상황이 다시 위축되고 있는 원인으로, 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진에 따른 공급과잉 우려를 꼽고 있으며,
o 취득세 감면 종료로 인한 4.1대책의 효과 단절과 함께,
o 거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구ㆍ가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화도 영향을 미쳤다고 분석하였다.

【 향후 시장전망 및 정책방향 】
▣ 취득세 감면종료, 비수기 영향으로 7∼8월간 거래량 감소가 불가피하나, 9월이후 생애최초 구입자 취득세 면제 및 양도세 감면 등 4.1대책 효과로 주택거래가 증가할 것으로 전망된다.
o 다만 거시경제 여건, 금리 전망 등 불확실성이 크고, 수급불균형이 장기화될 경우 세제 감면 등 수요진작 효과가 반감될 가능성도 있는 상황이다.

▣ 이에 정부는 4.1 대책의 기조를 유지하면서 효과를 극대화할 수 있도록 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등을 구체화할 수 있는 방안을 마련하였다.

【 세부 실행방안 】
1. 수도권 공공주택개발사업 조정
▣ 먼저, 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획이다.
o 사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안하여 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총 2.9만호를 감축할 계획이다.
o 사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다.
- 공공분양주택은 수급상황을 감안하여 일부물량의 사업승인을 연기하며, 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등
- '16년까지 사업승인물량을 9만호 축소할 계획이다.
o 공공분양주택의 청약물량ㆍ시기도 조정한다.
- LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13∼’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호→변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)하되
- 우선, ’13∼’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화할 계획이다.

▣ 이렇게 연기ㆍ조정된 물량은 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나가되, 시장상황 개선여부 등을 보아가며 탄력적으로 대응할 계획이다.

2. 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진
▣ 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해
o 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련하였다.

▣ 우선 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화할 계획이다.
o 과거 주택공급 부족기에는 先분양을 통한 원활한 자금조달 지원을 위해 엄격한 심사없이 분양보증서를 발급하였으나
o 앞으로는 분양성에 기초하여 보증료율 차등폭을 확대함으로써 미분양 위험이 큰 사업의 경우 사업추진을 억제할 계획이다.
* 현재는 보증료율 차등 폭(0.18∼0.55％) 미미
o 아울러, 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권 주택정책 협의회”를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 하였다.

▣ 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'으로 전환ㆍ연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.
o 대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50∼60％ 내외)을 건설자금으로 대출토록 하여, 분양시기 연기를 유도하며,
o 특히, 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10％ 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용할 계획이다.
o 또한, 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입할 계획이다.
- 건설사로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우, 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금 반환보증’을 도입하고,
- 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’도 도입한다.
* 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8％ 내외 → 4∼5％대), 대출한도 확대 등 건설사 금융비용 절감 가능

▣ 미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)하여 임대주택으로 운용한 후 매각ㆍ청산하는 방안도 추진한다.
o 다만, 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입하여 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이다.
o 또한, 취득세 감면(50％), 재산세 최저세율 적용(0.1％), 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완할 계획이다.

▣ 민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해,
o 대한주택보증에서 제공중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2→4개)할 계획이다.
o 뿐만 아니라, 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출금리를 인하(5 → 4％)하고, 대출한도도 확대(6천 → 7.5천만원)할 예정이다.

3. 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화
▣ 분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급은 지속 확대해 나갈 계획이다.
o 금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주시기를 1∼2개월 앞당기고,
o 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대해 9월중 입주 조치할 계획이다.
o 아울러, 금년도 3.6만호 공급계획인 기존주택 매입ㆍ전세임대도 하반기에 집중 공급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정(현 8.5천만원→9천만원)할 계획이다.

▣ 또한, 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량ㆍ매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원을 추가키로 하였다.
* 개량자금 : (금리)연2.7％, (대출한도)60㎡이하1,800만원, 85㎡이하2,500만원
* 매입자금 : (금리) 연 3.0％, (대출한도)7,500만원, (매입대상)도시형생활주택,오피스텔 등

▣「목돈 안드는 전세」제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이 개정되어, 기금취급은행ㆍ보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품을출시할 예정이다.

▣ 생애최초 구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 자금소요 추이를 보아가며 지원확대를 검토할 계획이며,
o 주택구입시 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대(국민주택규모 이하 요건 폐지)하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획이다.

【 기대효과 】
▣ 이번 대책은 장ㆍ단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에 의의가 있다.
o 정부 계획 측면에서 공공주택개발 사업단계별로 지구해제ㆍ규모축소ㆍ사업승인 및 분양일정 조정 등 맞춤형 사업조정 방안을 마련함으로써 장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보인다.
o 개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존의 先 분양 외에 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 되었다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것으로 판단된다.

▣ 정부는 이와 함께 분양가상한제, 수직증축 리모델링 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 4.1대책 핵심법안과 취득세 개편방안을 조속히 추진하여 수도권 주택시장을 정상화시켜나갈 계획이다.


※ 첨부 :
1. 관련 질의 응답
2. 4.1대책 점검 및 후속조치 : 수도권 주택공급 조절방안
3. 민간부분 주택 공급조절 Q&A (종합)
4. 4.1대책과 후속조치간 물량조정 비교