SAMILi.com

▣ 국토해양부(장관 : 권도엽)는 2월15일 리츠*에 대한 투자규제를 합리화하는 내용의「부동산투자회사법 시행령」개정안을 입법예고한다고 밝혔다.

* 부동산투자회사(REITs) : 주식회사의 형태로 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누는 부동산간접투자기구

o 이는 지난 '12.12월 공포(시행 '13.6.19)된「부동산투자회사법 개정법률」이 시행령에 위임한 사항을 정하는 한편,

o 리츠에 대한 일부 투자규제를 합리화하여 부동산 거래를 촉진하고, 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 것이다.

▣ 이번 부동산투자회사법 시행령 개정안에서 새롭게 바뀌는 내용은,

o 인가받은 사항의 변경에 대해 예외 없이 변경인가를 받도록 한 규제를 개선하여 건축면적이나 세대수의 미세한 조정 등 경미한 변경에 대해서는 변경인가를 받지 않도록 하고,

o 법률에서 투자자 보호를 위해 부동산개발사업계획의 중요한 부분의 변경에 대해서는 주주총회 결의를 받도록 함에 따라

- 중요한 부분을 사업 목적의 변경(토지조성사업→공유수면 매립사업 등), 사업 대상의 변경, 사업비의 30% 이상 변경 등으로 구체화

o 리츠시장 확대에 대응한 효율적인 업무수행을 위해 투자보고서의 접수를 한국리츠협회에 위탁하고,

- 국토해양부가 리츠를 검사할 때 필요한 사실의 확인을 한국감정원에 위탁하는 한편,

o 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식 공모의무*와 1인당 주식소유한도** 예외기관으로 추가하여 리츠를 활성화하게 된다는 점이다.

* 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함

** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%

→ 국민연금, 공무원연금 등 17개 기관은 현재 동 규제 예외기관 적용중

▣ 국토해양부 관계자는 이번 시행령안이 개정되면 불합리한 규제가 완화되는 동시에 투자자 보호도 강화되어 리츠가 활성화되고, 침체된 부동산 시장에 활력을 줄 것으로 기대된다고 밝혔다.

o 리츠법 시행령 개정안은 40일 간의 입법예고와 법제처 심사 등을 거쳐 부동산투자회사법이 시행되는 6.19일에 맞춰 시행될 예정이다.

o 개정안에 대하여 의견이 있는 경우 3월 29일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로11 국토해양부 부동산산업과(우편번호 339-012) 전화 044-201-3414, 팩스044-201-5538)

▣ 한편, 작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠 시장이 예년 수준을 유지한 것으로 분석되었다.

o 시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 18개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 13개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 3개가 인가 취소되어 '11년에 비해 2개가 늘어난 72개 리츠가 운용 중이다.

* 자기관리 리츠 3개, 위탁관리 리츠 9개, 기업구조조정 리츠 6개

- 유형별로는 기업구조조정 리츠가 32개로 가장 많고, 위탁관리 리츠 25개, 자기관리 리츠 15개가 운용 중이다.

o 예년보다 많은 리츠가 사업목적을 달성하고 청산하였지만, 자산규모도 작년과 같은 수준인 8.2조원(회사 평균 1,155억원)을 유지했고,

- 유형별로는 기업구조조정 리츠의 자산이 5.04조원으로 전체의 61.8%를 차지하여 기업 재무구조 개선에 큰 역할을 수행하는 것으로 분석되었다.

* 위탁관리 리츠 2.83조원(34.7%), 자기관리 리츠 0.28조원(3.4%)

▣ 투자대상은 주로 오피스와 상가에 집중되어 ‘11년과 마찬가지로 전체 투자대상에 90%를 넘어서고 있다.

* 오피스 : '09년 4.0조(58%)→'10년 4.7조(62%)→'11년 5.5조(67%)→'12년 5.8조(71%)

** 상가 : '09년 1.6조(23%)→'10년 1.7조(22%)→'11년 1.9조(23%)→'12년 1.7조(21%)

o '12년 리츠 투자방식도 계속 다양화되고 있으며, 구체적으로 보면

- 의정부 민락 2지구 개발전문 위탁관리 리츠('12.9월 영업인가)는 미분양 택지를 매입하여 주택을 건설하는 사업을 진행 중이고,

- 제이알5호 위탁관리 리츠가 최초로 호텔 임대사업에 투자한 이래, 자기관리 리츠인 아벤트리 리츠도 인사동 소재 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링하여 운영('12.11월 오픈)하며 호응을 얻고 있다.

- 또한 케이리얼티2호 CR리츠('12.10월 영업인가)는 KT의 유휴 지사 건물을 리모델링하여 상업용 오피스로 제공하는 등 기업구조조정용 부동산 투자도 지속적으로 확대 중이다.

▣ 시장 환경 측면에서도 변화가 있었다.

o '12.12월 공포된 부동산투자회사법은 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 40%로 확대하고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자를 자율화하는 등 투자규제를 합리화하였고,

o 리츠가 주택개발사업ㆍ도시개발사업 등에 참여할 수 있도록 하였다.

* 주택법ㆍ도시개발법ㆍ역세권개발법ㆍ항만법ㆍ마리나항만개발법 시행령 개정

o 또한 자기관리 리츠의 임대주택 투자시 법인세 공제율이 현행 50%에서 100%로 확대되었고, 임대주택 리츠에 대한 배당소득세 공제 기준*도 상향조정되었다.

* 공제기준 금액 3억원 이하(현행 1억원 이하)에 대해 5% 배당소득세율 적용, 3억원 초과 금액에 대해서는 14% 배당소득세율 적용

** 조세특례제한법 개정ㆍ시행 : '13.1.1

▣ '12년 3분기를 기준으로 리츠 전체의 자기자본수익률(ROE)은 9.4%를 기록(CR리츠 10.5%, 위탁리츠 8.1%)하였다.

▣ 또한 국토해양부는 '12년 리츠 관련 회사*에 대해 전체적인 검사를 실시하여 리츠 시장의 건전성을 제고하였다.

* 자기관리 리츠(15), 기업구조조정 리츠(32), 위탁관리 리츠 (25), 자산관리회사(20), 부동산투자자문회사(32), 자산운용전문인력 교육기관(4)

o 특히 국토해양부는 리츠 검사ㆍ감독을 위해 전담인력(3명)과 예산(3.5억원)을 확보하여 시장 건전성 강화에 노력하였으며, 향후에도 리츠에 대한 검사를 통해 투자자 보호 노력을 지속하는 한편,

o 시장이 자율적인 정화기반을 마련할 수 있도록 지원할 계획이다.