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| 제목 | 기업구조조정을 위한 부동산 매각 지원 방안 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2001 . 02 . 20 |
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□ 정부는 기업의 구조조정이 원활히 추진될 수 있도록 부동산 매각을 지원할 시스템을 구축하기 위하여 o 「기업구조조정을 위한 부동산 매각 지원 방안」을 마련하였음. □ 부동산 매각을 지원하는 시스템으로는 ① 건교부가 입법추진중인 부동산투자회사법에 따라 REITs를 설립하고 REITs가 부동산을 매입하여 관리·운영하는 방안 ② Mutual Fund형태의 구조조정부동산펀드를 설립하여 부동산을 매입하고 관리·운영등은 전문기구에 위탁하는 방안 ③ 은행신탁계정을 활용하여 신탁계정에서 부동산을 매입하고 운영 및 매각 등의 이익을 배분하는 방안등을 마련하기로 하였음. □ 상기 내용을 추진하기 위하여 CRV법 개정등 관련 제도를 개선하고 세제상의 제약요인을 해소하는 세법 개정도 추진할 계획임(3∼4월). Ⅰ. 추진배경 □ 경제위기 이후 기업들은 구조조정을 위한 노력의 일환으로 보유중인 부동산의 매각을 적극 추진 중에 있음. * 그 동안 기업구조조정을 위해 매각한 부동산 현황 ·4대그룹 부동산 매각규모 : 2.6조원(1999년 매각분) ·워크아웃 기업 부동산 매각규모 : 2.9조원(2000. 8. 현재) ** 현재 매각을 추진중인 주요 대형 부동산 규모 : 1.5조원 수준 □ 기업들은 부동산 경기 침체 및 매수기반 부족으로 보유 부동산을 매각하는데 어려움이 있음. o 이에 따라 기업들은 구조조정을 신속하게 추진할 수 없고 원활하게 자구 계획을 이행하는데 차질
┌─────────────────────────────────┐
│ 기업이 원활하게 부동산을 매각하여 구조조정을 마무리 할 수 있도록 │
│ 부동산매각을 지원할 시스템 구축이 필요 │
└─────────────────────────────────┘
Ⅱ. 기업구조조정을 위한 부동산 매각 지원 방안 ┌────────────────────────────────────┐ │ ◇ 구조조정 대상 부동산 매각을 지원하는 시스템 구축을 위해 │ │ ① 부동산투자회사법에 따라 REITs회사 설립 │ │ ② Mutual Fund형태의 구조조정부동산펀드 설립 │ │ ③ 은행신탁제도를 활용하는 방안을 추진 │ └────────────────────────────────────┘ 1. 부동산투자회사(REITs)를 설립 □ 건교부가 입법 추진중인 부동산투자회사법(7. 1 시행 예정)에 따라 부동산투자회사(REITs)를 설립 ① 다수 투자자가 현금 또는 현물 출자하여 REITs를 설립 ② REITs는 구조조정 차원에서 매각하고자 하는 부동산을 매입하고 자체적으로 운영·관리하여 수익을 배분 * 부동산투자회사법은 자기관리형 REITs를 기본형으로 하고 있음.
〈부동산투자회사(REITs)의 기본구조〉
┌──────┐ 현금출자 ┌──────┐ ┌──────┐
│ │────→│ │ │ │
│ │←────│ │ │ │
│ │ 주 식 │ │ 운 용 │ │
│ 투 자 자 │ │ REITs │────→│ 부 동 산 │
│ │ 현금출자 │ │←────│ 시 장 │
│ │────→│ │ 수 익 │ │
│ │←────│ │ │ │
│ │ 주 식 │ │ │ │
└──────┘ └──────┘ └──────┘
□ 부동산 투자에 관한 전문인력 및 조직을 토대로 다수인의 투자자금을 결집하여 큰 규모의 투자가 가능함. 〈조치사항〉 □ 입법 추진중인 부동산투자회사법을 보완하여 기업구조조정 지원 목적의 REITs에 대한 특례조항 신설 * 예 : 대형화를 위해 1인당 주식소유한도 10％에 대한 예외등 인정 □ REITs 회사의 원활한 운영을 위해 세제상 제약요인 해소 o REITs가 보유한 부동산을 매각하는 경우 특별부가세 감면 등 * 부동산 취득에 대한 취득세·등록세 감면 등은 건교부와 행자부가 협의할 예정임. 2. Mutual Fund 형태의 구조조정부동산펀드 설립 □ Mutual Fund 형태의 구조조정부동산펀드를 설립하고 자산관리업무를 전문기관에 위탁하는 구조 □ REITs와는 달리 실체를 가지지 않는 Mutual Fund 형태로 하여 설립이 탄력적이며 운영에 유연성이 있고 o 자산관리도 전문기관에 위탁함에 따라 전문성이 확보됨.
〈Mutual Fund 형태의 구조조정부동산펀드 구조〉
┌──────┐ 현금출자 ┌───────┐ ┌──────┐
│ │────→│ Mutual Fund │ │ │
│ │←────├─┬─┬─┬─┤ │ │
│ │ 주 식 │토│빌│오│ │ 운 용 │ │
│ 투 자 자 │ │지│딩│피│ │────→│ 부 동 산 │
│ │ 현금출자 │ │ │스│ │←────│ 시 장 │
│ │────→│ │ │ │ │ 수 익 │ │
│ │←────│ │ │ │ │ │ │
│ │ 주 식 │ │ │ │ │ │ │
└──────┘ └─┴─┴─┴─┘ └──────┘
┌──────────┘ │ ↑ └──────────┐
↓ ↓ │ ↓
┌───────┐ ┌───────┐ ┌──────┐
│ 자산보관회사 │ │ 자산관리회사 │ │투자자문회사│
└───────┘ └───────┘ └──────┘
〈조치사항〉 □ 기업구조조정투자회사(CRV)법을 보완하여 구조조정부동산펀드를 설립 근거 마련 □ 조세특례제한법을 개정하여 세제상 제약요인 해소 o 부동산 취득에 대한 취득세 및 등록세 면제(행자부와 합의) o 보유 부동산에 대한 종합토지세 분리과세 o 보유 부동산 매각시 특별부가세 감면 등 3. 은행신탁 제도를 활용 □ 은행의 신탁계정이 기업의 구조조정용 부동산을 매입하는 방안 o 은행 신탁계정이 수익증권을 발행하여 자금 모집하고 부동산 매입 및 운용하여 그 운용수익을 투자자에게 배분
〈은행 신탁계정을 통한 부동산 매입구조〉
┌─────┐ 부동산 매입 ┌───────┐ 운용 및 관리 ┌──────┐
│ 기 업 │──────→│ 은행 신탁계정│──────→│ 부동산시장 │
│ │←──────│ │←──────│ │
└─────┘ 현 금 └───────┘ 수 익 └──────┘
↑ │ 수익
현금 │ ↓ 증권
┌───────┐
│ 투 자 자 │
└───────┘
□ 은행신탁 계정을 활용하게 되므로 현재 제도로 추진 가능 o 공신력 있는 기관이 주도하여 부동산으로부터 안정적인 수익을 원하는 다수의 투자자로부터 자금을 모집할 수 있어 자금조달이 용이함. * 최근 국민은행등이 부동산투자신탁상품을 조성(1,740억원 규모)하고 아파트개발사업을 위한 대출로 운용함. 〈조치사항〉 □ 조세특례제한법등을 개정하여 신탁계정이 부동산을 취득할 수 있도록 세제상 제약요인의 해소 o 부동산 취득시에 취득세 및 등록세 감면(행자부와 합의) o 보유 부동산에 대한 종합토지세 분리 과세 o 보유 부동산 양도시 특별부가세 감면 등 Ⅲ. 추진계획 □ 기업구조조정투자회사(CRV)법 개정등 제도 보완을 추진하고 세제상 제약요인을 해소하기 위해 세법 개정추진(3∼4월중) ※ 기대효과 ｏ 기업의 자구계획이 일환으로 매각하고자 하는 부동산이 시장에서 원활하게 소화됨에 따라 기업구조조정을 지원 ※ 구조조정부동산펀드 1조원, 은행신탁 1조원 및 REITs을 통한 2∼3천억원 등 총 2조원 수준의 매수기반이 형성될 전망 ｏ 기업들은 부동산매각 자금으로 대출금을 상환함에 따라 금융기관의 경영 건전성을 높일 수 있음. ｏ 부동산 매수기반 확대를 통한 부동산 시장의 활성화 기대 ［참고］ 제도 비교 ┌────┬───────────┬─────────┬──────────┐ │ 구 분 │부동산투자회사(REITs) │구조조정부동산펀드│ 은 행 신 탁 │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │근거법 │o 부동산투자회사법 │o 기업구조조정투자│o 신탁법 및 신탁업법│ │ │ │ 회사법 │ │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │담당업무│o 부동산 매입·개발· │o 부동산 매입·개 │o 신탁자금으로 부동 │ │ │ 관리 및 처분 │ 발·관리 및 처분│ 산 매입 및 개발 │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │표방증권│o 주식 │o 주식 │o 수익증권 │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │자본금 │o 500억원 이상 │o 5억원 이상 │o 없음. │ │ 규모 │ (현물출자 가능) │ (현물출자 가능) │ │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │자본금 │o 공모 │o 공모 │o 없음. │ │ 조달 │ │ │ │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │자산관리│o 자기관리 │o 위탁관리 │o 은행 또는 위탁관리│ │·운영 │ │ │ │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │사업비 │o 자기자본금 │o 자기자본금 │o 투자자에게 수익증 │ │ 조달 │ │o 차입 및 사채발행│ 권 발행 │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │수익금 │o 주주에게 90％ 이상 │o 주주에게 배당 │o 위탁자에게 배당 │ │ 배분 │ 배당 │ │ │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │영속성 │o 영속 회사 │o 한시적 명목회사 │o 한시적 금전신탁 │ │ 여부 │ (상법상 실체회사) │ (Paper Company) │ 상품 │ ├────┼───────────┼─────────┼──────────┤ │ 감 독 │o 건교부 인가 │o 금감위 등록 │o 금감위 감독 │ │ │o 건교부 감독 │o 금감위 감독 │ │ └────┴───────────┴─────────┴──────────┘ ※ 부동산신탁회사와 구조조정부동산펀드 비교 o 부동산신탁회사는 신탁업법에 따라 설립된 조직·인력을 갖춘 주식회사로서 자본금·외부차입금으로 재원을 조달하여 주로 아파트 개발사업 등에 투자함. o 구조조정부동산펀드는 다수인으로부터 자금을 공모하여 기업의 구조조정부동산을 매입하고 운용하여 수익을 배분 - 조직·인력 등 실체 없이 실질적 운영은 전문기관에 위탁함.
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