[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 2000. 1. 1 시행 상업용건물 기준시가 고시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1999 . 12 . 30 |
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□ 기준시가 산정구조
o 기준시가
= 대상 건물의 ㎡당 금액×대상 건물의 면적(㎡)
o 대상 건물의 ㎡당 금액
= ①신축건물의 ㎡당 기준가액×②구조지수×③용도지수×④위치지수×⑤건물의 특성에 따른 조정률×⑥경과연수별잔가율
□ 주요 조정내용 ┌───────┬───────────┬──────────────┐ │ │ 조정 │ │ │ 구분 ├─────┬─────┤ 적용범위 및 내용 │ │ │ 1999년 │ 2000년 │ │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │① 건물신축 │㎡당 │㎡당 │ │ │ 가격기준액 │400,000원 │420,000원 │ │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │② 구조지수 │8분류 │8분류 │현행유지 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │③ 용도지수 │32분류 │10분류 │건축물 분류를 동일한 적용 │ │ │ │ │지수 기준으로 묶어 통합조정 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │④ 위치지수 │10단계 │14단계 │공시지가 구간 조정 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │⑤ 개별건물의 │80 │70 │지하1층 │ │ 특성에 따른 │60 │50 │지하2층 이하 │ │ 조정률 │90 │100 │토기와, 시멘트기와, 유리 │ │ │80 │90 │슬레이트 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │⑥ 경과연수별 │3분류 │3분류 │현행유지 │ │ 잔가율 │ │ │ │ └───────┴─────┴─────┴──────────────┘ 1. 고시근거
o 상속·증여세 과세시 고가의 상업용건물 또는 특수용도의 건물(이하 “상업용건물”이라 한다)을 시가에 보다 근접하게 평가하기 위하여 1998. 1. 1부터 상업용건물에 대한 기준시가를 매년 국세청장이 고시토록 하는 제도 도입
o 상속·증여재산의 평가는 원칙적으로 ‘시가’에 의하고(상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조), 시가가 불분명한 경우에는 ‘기준시가’에 의함.
o 재산종류별 기준시가 제도를 보면, 토지는 개별공시지가(건교부 및 지자체에서 공시), 단독주택 등 일반용건물은 행자부 시가표준액, 공동주택은 국세청 기준시가를 적용하며, 상업용건물은 행자부 시가표준액을 적용해 오다가 1998. 1. 1부터 상속·증여세 과세시 국세청 기준시가 적용(상속세 및 증여세법 제61조 제2항)
2. 적용범위 및 시행일자
o 대상건물
건축법시행령 「별표 1」의 용도 분류상 단독주택 및 공동주택, 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 전국의 모든 용도의 건물
o 적용세목
상속세 및 증여세(2001. 1. 1부터는 양도소득세에도 적용)
o 시행일자
2000. 1. 1 이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용
3. 기준시가 산정방법
□ 기준시가
= 대상 건물의 ㎡당 금액×대상 건물의 면적(㎡)
□ 대상 건물의 ㎡당 금액
= 신축건물의 ㎡당 기준가액×구조지수×용도지수×위치지수×건물의 특성에 따른 조정률×경과연수별잔가율
4. 2000년도 고시 주요 조정내용
□ 기본방향
o TIS에 의한 자동세액계산이 가능하도록 적용지수를 단순화
o 건교부 표준건축비 상승을 감안하여 건물신축가격기준액을 상향조정하고 일부 적용지수의 개선으로 평가의 적정성 및 과세의 형평성 제고
□ 주요 조정내용 ┌───────┬───────────┬──────────────┐ │ │ 조정 │ │ │ 구분 ├─────┬─────┤ 적용범위 및 내용 │ │ │ 1999년 │ 2000년 │ │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │① 건물신축 │㎡당 │㎡당 │ │ │ 가격기준액 │400,000원 │420,000원 │ │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │② 구조지수 │8분류 │8분류 │현행유지 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │③ 용도지수 │32분류 │10분류 │건축물 분류를 동일한 적용 │ │ │ │ │지수 기준으로 묶어 통합조정 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │④ 위치지수 │10단계 │14단계 │공시지가 구간 조정 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │⑤ 개별건물의 │80 │70 │지하1층 │ │ 특성에 따른 │60 │50 │지하2층 이하 │ │ 조정률 │90 │100 │토기와, 시멘트기와, 유리 │ │ │80 │90 │슬레이트 │ ├───────┼─────┼─────┼──────────────┤ │⑥ 경과연수별 │3분류 │3분류 │현행유지 │ │ 잔가율 │ │ │ │ └───────┴─────┴─────┴──────────────┘ 5. 기준시가 산정요소별 조정내용
가. 건물신축가격기준액 상향 조정
o 건축비 상승을 고려하고 적정한 시가를 반영
㎡당 400,000원 ⇒ ㎡당 420,000원
※ 실제 시가반영률은 경과연수에 따른 감가상각 및 일부 적용지수의 조정으로 전년보다 3％내외 높아짐.
나. 적용지수 등의 합리적 조정
□ 구조지수
o 의의
건물의 구조(철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 목조 등)에 따라 지수에 차등을 두어 가격에 반영하는 것으로 철근콘크리트조를 지수 100으로 하여 8단계의 차등지수(30∼130)로 구성됨.
o 조정내용 : 현행 유지
□ 용도지수
o 의의
건물의 용도(근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등)에 따라 지수에 차등을 두어 가격에 반영
o 조정내용
현행 건물용도별로 32항목으로 분류된 것을 동일한 적용지수끼리 묶어 10분류로 통합 조정(차등지수는 40∼130)
o 조정이유
분류항목을 단순화하여 TIS에 의한 자동세액계산이 가능하도록 함.
□ 위치지수
o 의의
건물 부속토지의 개별공시지가에 따라 지수를 차등 적용하여 가격에 반영
o 조정내용
현행 10단계를 세분하여 14단계로 하고, 해당 토지의 개별공시지가 1.5백만원∼2백만원 구간을 지수 100으로 함(전년도에는 1백만원∼2백만원을 지수 100으로 함).
o 조정이유
건물의 위치에 따른 특성(상권, 목 등)을 세분화하여 적정한 시가 반영
□ 개별건물의 특성에 따른 조정률
o 의의
최고층수, 연면적, 지하층, 지붕종류 등의 건물 특성에 따라 가감률을 적용
o 조정내용
① 지상층에 비해 상대적으로 고평가되어 있는 상가의 지하층에 대한 지수 조정
- 지하 1층 : 80 ⇒ 70
- 지하 2층이하 : 60 ⇒ 50
② 저평가 되어 있는 일부 지붕지수 조정
- 토기와, 시멘트기와, 유리 : 90 ⇒ 100
- 슬레이트 : 80 ⇒ 90
□ 경과연수별 잔가율
o 의의
건물의 내용연수를 건물구조그룹별 3분류(내용연수 20∼40년)하고, 잔존가액을 20％로 하며 정액법에 의한 상각율을 적용하여 신축연도별잔가율 계산
o 조정내용 : 현행 유지
【요 약】o 국세청은 2000. 1. 1부터 상속세 및 증여세에 적용될 상업용건물 또는 특수용도의 건물(이하 “상업용건물”이라 한다)에 대한 기준시가를 작년보다 시가반영률이 3％내외 상향조정된 수준으로 확정·고시하였으며, 이 제도는 상속·증여세 과세시 고가의 상업용건물을 시가에 보다 근접하게 평가하기 위하여 1998. 1. 1부터 도입된 것이다.
o 금년도 고시의 기본방향은 납세서비스 제고와 일선 종사직원 업무량 감축을 위하여 TIS에 의한 자동세액 계산이 가능하도록 적용지수를 단순화하고, 건축비 상승에 따른 적정한 시가반영을 위하여 신축건물의 ㎡당 기준금액을 400,000원에서 420,000원으로 상향조정하며, 일부 적용지수를 개선함으로써 평가의 적정성 및 과세의 형평성을 제고하였다.
참고로 금번 기준시가의 시가반영률은 70∼80％로서 전년보다 3％내외 높아짐.
o 내년에 적용할 기준시가의 주요조정내용을 살펴보면,
- 신축건물의 ㎡당 기준가액을 400,000원에서 420,000원으로 상향 조정하였고(실제 시가반영률은 경과연수에 따른 감가상각 및 일부 적용지수의 조정으로 전년보다 3％내외 높아짐)
- 구조지수는 현행대로 유지
- 용도지수는 TIS 전산구축으로 자동세액이 가능하도록 현행 32항목으로 분류된 것을 동일한 적용지수끼리 묶어 10분류로 통합조정
- 위치지수는 건물의 위치에 따른 특성(상권, 목 등)을 세분화하여 적정한 시가 반영을 위해 현행 10단계에서 14단계로 세분
- 개별건물의 특성에 따른 조정률에서는 현행 지상층에 비해 상대적으로 고평가되고 있는 지하층의 지수를 하향조정하고, 일부 지붕지수를 상향조정하였다.
o 한편, 금번에 고시한 상업용건물 기준시가는 단독주택 및 공동주택, 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 전국의 모든 용도의 건물에 대하여 적용하는 것으로서, 2000. 1. 1 이후 상속 또는 증여되는 분부터 적용 받게 되며, 2001. 1. 1부터는 양도소득세에도 적용된다.
o 상업용건물에 대한 기준시가는 원칙적으로 평가대상이 되는 건물과 동일한 상태의 건물을 재건축한다고 가정했을 때 소요되는 재건축가격개념에 입각하여 산정하게 되는데 건물 재건축가격에 크게 영향이 미치는 요소 중 당해 연도의 건물신축가격 및 건물의 구조·용도·위치·개별특성·경과연수 등을 고려한 일정한 산식을 공표하고, 이를 적용하여 개별 상업용건물에 대한 기준시가를 산정하여 적용하도록 하였으며 건물을 신축한지 오래된 경우에는 그 신축연도에 따라 일정비율을 차감하고, 건물의 규모가 작은 경우·건물의 일부가 멸실 또는 훼손된 경우·안정상 문제가 있는 경우·철거대상 건물 등의 특수한 사정이 있는 경우에는 일정비율을 차감하여 기준시가가 산정되도록 고려하였다.
o 참고로 세법개정으로 2000. 7. 1부터는 일반용건물에 대하여도 국세청 기준시가를 고시하여 상속세 및 증여세에 적용하고, 2001. 1. 1부터는 상업용건물 및 일반용건물 기준지가를 양도소득세에도 확대 적용하게 된다.
【참고 : 문답자료】1. 건물신축가격기준액을 420,000원/㎡으로 인상 조정한 근거는 무엇인가?
o 건교부 고시 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비가 전년보다 3.9％ 상승하였고, 행자부 시가표준액상 신축건물기준가액도 3.1％ 인상(160,000원/㎡ → 165,000원/㎡)하였으며, IMF상황에서도 건축비를 제외한 지가만 하락한 점들을 감안하여 원가방식에 의한 평가로 건교부의 1998년도 아파트 표준건축비를 산술평균하여 그 70％를 반영한 ㎡당 420,000원으로 결정하였음.
o 1998. 1. 1 최초 고시후 1999년도에도 건물신축가격기준액을 동결함으로써(경과연수별잔가율 조정으로 하향조정되는 효과 발생), 상속·증여세 과세시 고가의 상업용건물 등이 과소평가되는 문제점을 해결하여 부의 재분배기능 및 시가를 반영한 과표현실화를 이루겠다는 제도도입 취지에 배치되는 현상이 나타나 이를 시정할 필요성이 제기됨.
o 전년 400,000원/㎡에서 5％ 인상하였으나 실제 시가반영률은 경과연수에 따른 감가상가 및 일부 적용지수의 조정으로 3％ 내외 높아지는 효과임.
〈참고〉 통계자료
(1) 건교부 고시(1998. 1. 1) 아파트 표준건축비
(단위 : 원/㎡, ％)
┌─────┬──────┬─────┬─────┬───┐
│ 구분 │ 면적 │1997. 1. 1│1998. 1. 1│상승률│
├─────┼──────┼─────┼─────┼───┤
│15층 이하 │85㎡ 이하 │531,O00 │555,000 │4.5 │
│ │85㎡ 초과 │554,O00 │579,000 │4.5 │
│15층 초과 │85㎡ 이하 │590,O00 │617,000 │4.6 │
│ │85㎡ 초과 │618,O00 │646,000 │4.6 │
├─────┴──────┼─────┼─────┼───┤
│ 평 균 │573,000 │599,000 │4.5 │
│ 기준가격 (70％) │401,100 │419,300 │4.5 │
└────────────┴─────┴─────┴───┘
※ 1999. 1. 1 표준건축비는 분양가 자율화 등으로 예산단가, 표준건축비가 폐지되고, 건교부의 국민주택기금 해당 18평형 이하만 고시되었으며 1998. 1. 1 표준건축비와 변동 없음.
(2) 건교부 고시 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비
(단위 : 원/㎡, ％)
┌────┬──────┬────┐
│ 연도별 │ 건축비 │ 상승률 │
├────┼──────┼────┤
│ 1994년 │ 839,000 │ - │
│ 1995년 │ 864,00O │ 3.0 │
│ 1996년 │ 931,00O │ 7.8 │
│ 1997년 │ 968,00O │ 4.O │
│ 1998년 │ 1,007,O00 │ 4.O │
│ 1999년 │ 1,046,0OO │ 3.9 │
└────┴──────┴────┘
(3) 행자부 신축건물 기준가액 추이
(단위 : 천원)
┌─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ 연도별 │1994년│1995년│1996년│1997년│1998년│1999년│2000년│
├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 기준가액 │ 140 │ 145 │ 145 │ 150 │ 160 │ 160 │ 165 │
│ (㎡당) │ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 인상률 │ - │ 3.6 │ - │ 3.3 │ 6.7 │ - │ 3.1 │
└─────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘
2. 국세청 기준시가란 무엇이고 재산평가의 방법에는 어떤 것이 있는가?
o 국세청 기준시가란 국세의 부과를 위해 재산을 평가함에 있어 실지거래가액(시가)을 보완하기 위하여 국세청장이 고시한 것임.
o 재산종류별 기준시가 산정기준 및 적용내용을 살펴보면,
- 토지는 개별공시지가(건교부 및 지자체에서 공시)
- 공동주택은 국세청 기준시가
- 상업용건물에 대하여는 상속·증여세는 국세청 기준시가, 양도소득세는 행자부 시가표준액
- 일반용건물에 대해서는 행자부 시가표준액으로 평가
o 참고로 세법개정으로 일반용건물에 대해서는 2000. 7. 1부터 기준시가를 추가고시하여 상속세 및 증여세에 적용하고, 2001. 1. 1부터는 상업용건물 및 일반용건물 기준시가를 양도소득세에도 확대 적용
3. 건축물 용도별 지수는 어느정도 차이가 있는지?
┌──────┬──────────────────┬────┐
│ 구분 │ 대상건물 │ 지수 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 판매시설 │백화점, 쇼핑센타 │130 │
│ │도매센타, 대형점, 할인점, 양판점 등 │120 │
│ │집단시장 │110 │
│ │소형점포, 근린생활시설 등 │100 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 숙박시설 │특급호텔 │130 │
│ │일반호텔, 전통호텔, 콘도미니엄 │120 │
│ │여관 │110 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 의료시설 │종합병원 │120 │
│ │대규모 병원·치과병원·한방병원 │110 │
│ │소규모 의원·시술소·조산소 │100 │
│ │격리병원, 결핵병원, 전염병원 │ 90 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 목욕시설 │특수목욕탕, 사우나탕, 터키탕, 온천탕│130 │
│ │일반목욕탕 │110 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 생산시설 │냉동공장, 반도체공장 │ 90 │
│ │냉장·냉동창고 │ 80 │
│ │일반공장 │ 60 │
│ │일반창고·하역장 │ 50 │
│ │농어촌 생산시설, 농어가 창고 │ 40 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 전시시설 │수족관 │120 │
│ │동물원·식물원 기타 이와 유사한 것 │110 │
│ │박물관·미술관 등 전시장 │100 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 업무시설 │금융업소, 오피스텔, 방송통신시설 │110 │
│ │일반사무실, 학원, 교육시설 │100 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│ 체육시설 │수영장, 스케이트장, 골프하우스 │120 │
│ │에어로빅, 헬스, 당구장, 실외운동시설│110 │
│ │탁구장, 체육도장 │100 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│관광휴게시설│공원·유원지 등 관광지에 부수된 건축│120 │
│ │물, 관망탑 │ │
│ │휴게소(고속도로 휴게소 포함) │110 │
│ │야외음악당·야외극장·어린이회관 │100 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│장례식장 │종합병원 등 의료시설에 부속된 장례식│ 80 │
│ │장을 제외한 기타의 장례식장 │ │
├──────┼──────────────────┼────┤
│자동차관련 │정비공장·카센타로서 다른 용도의 건 │ 90 │
│시설 │물에 복합되어 있는 경우 │ │
│ │정비공장·카센타로서 전용건물인 경우│ 60 │
│ │세차장, 폐차장, 검사장 │ 60 │
│ │기계식 주차전용 빌딩 │대당 │
│ │ │450만원 │
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│식물관련시설│화초 및 분재 등의 온실 │ 50 │
│ │종묘배양시설 │ 40 │
│ │기타 식물관련 시설(식물원 제외) │ 60 │
├──────┼──────────────────┼────┤
│위험물저장 │주유소·LPG 충전소 등 │ 90 │
│및 처리시설 │주유소 캐노피 │ 60 │
└─────────────────────────┴────┘
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