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| 제목 | 장기임대관련 자산·부채의 회계처리방법 개선 추진 | ||
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| 기관명 | 금감원 | 작성일자 | 1999 . 12 . 18 |
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〈주요내용〉
□ 개선추진 이유
o 장기임대관련 임대자산·임대보증금(부채)의 금액은 객관성 중시 측면에서 임대자산의 취득원가(명목가치) 및 임대계약서상 임대보증금(명목가치)으로 표시해 왔으나,
o 이와 같은 명목가치에 의한 표시는 부채비율을 실제의 재무적 위험보다 불합리하게 과대표시하는 문제가 있으므로 이를 개선하기 위함임.
□ 주요골자
o 장기임대관련 임대자산과 임대보증금의 회계처리방법을 개선하여 금융리스에 준하여 회계처리하거나, 명목가치로 표시하던 것을 실질가치로 표시할 수 있도록 함.
o 개선된 회계처리방법에 의해 부채표시가 실질화되어 부채비율이 하락할 것으로 기대되는 업종으로는 임대주택사업, 콘도미니엄사업 등이 있음.
□ 시행일 등
o 제11차 회계기준심의위원회(1999. 12. 21 예정)에 부의될 예정임.
o 1999회계연도부터 적용
1. 개선배경
□ 장기임대거래 회계처리의 부채비율 왜곡문제 해결 필요
o 현재 장기임대거래관련 임대자산·임대보증금(부채)의 금액을 객관성과 법적계약 중시 측면에서 임대자산의 취득원가(명목가치) 및 임대계약서상 임대보증금(명목가치)으로 표시하고 있음.
o 그러나 명목가치에 의한 표시는 부채비율을 실제의 재무적 위험보다 불합리하게 과대표시하는 문제가 있음.
o 과거 차입자금에 의한 고도성장기에 부채의 크기는 정보이용자들에게 큰 중요성이 없었으나, 최근 외환위기 이후에는 부채비율의 크기가 중요한 관심사항이 되었음.
o 이러한 배경에서 장기임대거래관련 임대자산·임대보증금(부채)에 대하여 금융리스로 회계처리하거나 실질가치 중심의 임대차거래로 회계처리 하도록 개선을 추진하게 되었음.
□ 임대거래에 대한 회계처리와 부채비율과의 관계
o 명목가치 중심의 회계처리(임대사업이 주업인 회사)
대차대조표
─────────┬──────────
임대자산 6,000 │임대보증금 6,000
………………………┼…………………………
기타자산 3,000 │차입금 2,000
│자기자본 1,000
6,000 + 2,000
부채비율 ＝ ───────── × 100 = 800％
1,000
o 실질가치 중심의 회계처리
대차대조표
─────────┬──────────
임대자산* 2,000 │임대보증금* 2,000
………………………┼…………………………
기타자산 3,000 │차입금 2,000
│자기자본 1,000
※ 임대자산과 임대보증금을 현재가치할인방식에 의하여 실질가치로 표시하거나, 금융리스로 회계처리
2,000 + 2,000
부채비율 ＝ ───────── × 100 = 400％
1,000
2. 이론적 근거
□ 거래종류별 양수도회계와 임대차회계의 적용 현황  * 임대계약과 동시에 임차인에게 동자산에 대한 구매선택권(call option)을 부여하거나, 양도계약과 동시에 양수인에게 환매청구권(put option) 부여함.
o 그림 1에서 ①, ②, ③의 경우 법적형식은 임대차임에도 현행 회계기준상 양수도 거래에 준하여 회계처리함.
- 따라서 거래당사자 양측의 부채비율이 각자의 재무적 위험을 반영하여 실질대로 표시됨.
o ⑤의 경우에는 임대차계약과 Option의 분리가능성 및 거래의 경제적 실질에 따라 양도로 보거나 임대 또는 자산을 담보로 한 차입으로 회계처리함.
o 개선대상이 된 ④의 경우 임대기간의 장단에 따른 실질가치 영향에 불구하고 임대자산은 직접 사용중인 자산과 동일한 방법으로 회계처리하고, 부채계정인 임대보증금도 명목가액으로 계상함.
⇒ 따라서 ④ 중에서 경제적 실질에 따라 금융리스(③)에 준하는 방식으로 회계처리하거나 임대차거래로 처리하되, 실질가치로 회계처리하도록 개선을 추진함.
□ 임대거래의 가치구조와 실질가치의 회계처리  o 그림2와 같이 임대한 자산의 가치는 개념적으로 기대보유가치(가격변동에 따른 손익)와 기대사용가치로 구성되어 있으며,
o 임대보증금을 받고 임대하는 거래는 기대사용가치부분을 매각한 것과 같은 경제적 효과가 있음.
- 임대보증금만큼은 현금으로 유입되어 불특정의 형태지만 회사의 수익창출에 기여하고 있음.
o 따라서 임대관련자산을 매각으로 회계처리하지 않고, 자산전체를 취득원가로 표시할 경우 기대사용가치의 명목가치(임대보증금)와 현재가치의 차이만큼 기업 전체의 자산가치가 이중으로 표시되는 결과가 되며, 그 만큼 부채비율을 실제이상으로 과대표시하는 문제가 발생함.
- 이중계상부분은 임대보증금의 현재가치와 명목가치의 차이(임대자산의 명목가액을 한도로 함)로 계산될 수 있음.
⇒ 실질가치에 의한 임대차회계처리 필요
□ 임대거래 중 공공건설 임대주택의 금융리스회계 적용
o 현행 리스회계처리준칙상 염가구매선택권이 리스이용자(임차인)에게 주어진 경우에는 금융리스(그림1의 ③)로 회계처리 함.
o 임대주택건설사업자가 임대 후 분양을 목적으로 건설·공급하는 공공건설 임대주택의 경우
- 분양율 관련 불확실한 요소가 많고
- 염가구매선택권 여부가 불확실하여
o 현재 명목가치에 의한 임대차거래로 회계처리하고 있으나,
- 이는 상기한 바와 같이 문제가 있음.
o 이번 개선안에서는 경제적 실질상 금융리스로 분류될 수 있는 엄격한 기준을 다음과 같이 정하고 있음.
① 단지별 입주비율 90％이상이고,
② 당해 임대주택의 공정가액(감정평가금액 또는 주위시세)과 산정가격(건설업자의 투입원가) 중 낮은 가격이 입주자모집 당시의 당해 주택가격(분양가격) 보다 높을 것
⇒ 이에 해당하면 금융리스에 준하는 회계처리를 하도록 함.
3. 세부회계처리방법
□ 금융리스 회계처리
o 대상
- 임대주택건설사업자 : 임대의무기간 종료 후 우선 분양권이 부여되는 공공건설임대주택 중 다음과 같은 조건을 충족하는 경우
① 단지별 입주비율 90％이상이고,
② 당해 임대주택의 공정가액(감정평가금액 또는 주위시세)과 산정가격(건설업자의 투입원가) 중 낮은 가격이 입주자모집 당시의 당해 주택가격(분양가격)보다 높을 것
o 회계처리
- 임대차계약과 관련된 국민주택기금차입금, 표준임대보증금 및 전환보증금을 부채로 계상하지 않고, 당해 임대주택채권(자산)에서 차감 표시
- 매출수익은 임대후 분양시점에서 계상
□ 임대차거래의 실질가치에 의한 회계처리
o 대상
- 위 금융리스회계처리대상의 조건을 충족하지 못하는 공공건설 임대주택
- 콘도미니엄사업자의 임대자산과 임대보증금
- 장기임대자산 및 임대보증금으로서 실질가치와 명목가치의 차이가 중요한 경우
o 회계처리
- 그림 3과 같이 임대보증금의 명목가액과 현재가치의 차액을 관련자산·부채에서 차감표시함.
〈그림 3. 실질가치에 의한 임대거래 회계처리 표시방법〉
───────┬─────────
─── │ ───
① 기대사용실질가치 ↑①↑ 자산 ××× │임대보증금 ××× ③↑ ↑③ 현재가치
│ ↓ │ ↓ │
│ ─ …………………┼……………………… ─ │
기대사용명목가치 ②│ 자산조정계정 │현대가치할인차금 │
│ (×××) │(×××) │④ 명목가치
↓ │ ↓
─── ───
4. 시행시기 및 기대효과
□ 시행시기
o 1999. 12. 21(화) 제11차 회계기준심의위원회에서 심의·의결을 거쳐 ‘기업회계기준 등에 관한 해석 56-90 「임대주택건설사업자의 임대후 분양주택 회계처리」제정안’을 확정 → 증선위위원장 승인후 즉시 시행
o 시행후 최초로 도래하는 결산(1999회계연도)부터 적용
□ 기대효과
o 경제적 실질이 반영된 부채비율이 계산·공시됨.
※ 부채비율 인하효과
- 임대주택사업자 부채비율(1998년 재무제표기준)
·수도권 사업자 1560％ → 555％
·지방사업자 964％ → 583％
- 콘도미니엄사업자
·주요콘도업계(한화등 6개업체 평균) 850％ → 500％
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