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| 제목 | 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정(안) 입법예고 | ||
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| 기관명 | 건교부 | 작성일자 | 1999 . 08 . 03 |
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□ 건설교통부는 7월 31일 공시지가의 신뢰도를 높이고 평가업계의 발전을 도모하기 위하여, 수익환원법 등 다양한 평가기법을 활용할 수 있도록 하고 합명회사에 한정하던 감정평가법인을 유한회사나 주식회사로도 설립할 수 있도록 하는 것을 주요 내용으로 하는 지가공시법 개정안을 입법예고하였다.
□ 주요 내용으로
- 건설교통부는, 부동산시장이 개방됨에 따라 감정평가업계의 경쟁력을 제고하고 평가서비스의 질을 제고하기 위하여, 현재 폐쇄적인 합명회사로만 제한하던 감정평가법인의 형태를 유한회사와 주식회사 형태의 법인 설립도 허용함으로써 감정평가법인이 대형화되도록 유도해 나갈 것이라고 밝혔다.
※ 평가업자 현황 (1999. 7. 1)
┌────┬──────────────────────┬─────┐
│ 자격자 │ 회원(평가업 종사자) │ 미개업자 │
├────┼───┬───┬────┬─────┬───┼─────┤
│ 1,526 │ 소계 │감정원│합명법인│합동사무소│ 개인 │ 93 │
│ ├───┼───┼────┼─────┼───┤ │
│ │ 1,433│ 230 │ 960 │ 29 │ 214 │ │
│ │ │ │ (17) │ (3) │ (182)│ │
└────┴───┴───┴────┴─────┴───┴─────┘
- 또한 이번 법개정안에서 건설교통부는 담보나 경매 등을 목적으로 토지를 감정평가 하는 경우에는 종전과 같이 공시지가를 기준으로 평가하되, 공시지가를 기준으로 평가하는 것이 적절하지 못한 경우에는 당해 토지의 수익 등을 참고하여 보완할 수 있도록 하였다.
이렇게 개정하는 이유는, 부동산시장 개방이후 외국인 투자가들이 토지의 수익 등을 고려하여 평가해 줄 것을 요구하는 사례가 늘고 있고, 우리나라도 앞으로 ABS(자산담보부 채권)나 MBS(주택 저당채권)등을 발행하여 외국에 팔아 자본을 조달하기 위해서는 외국에서 일반적으로 인정되고 있는 평가방식 인 수익방식을 활용할 수 있도록 할 필요가 있기 때문이다.
- 또한, 현재 공시지가는 매년 1월1일을 기준으로 일제히 조사되는 관계로 그 후에 토지가 개발되어 지목이 변경되거나 분할 또는 합병되는 경우에는 지가를 산정할 법적 근거가 없었으나, 앞으로는 이러한 토지에 대해서도 시장·군수·구청장이 공시지가를 산정할 수 있도록 하였다.
- 또한 건설교통부는, 현재 명백한 오류가 있는 공시지가를 고치기 위해서는 공시지가 공시후 30일 이내에만 시·군·구에 이의를 신청하도록 하여 토지소유자의 권리 구제에 미흡한 측면이 있었으나, 앞으로는 이의신청기간이 지난 후라도 잘못을 정정할 수 있도록 할 계획이라고 밝혔다.
- 이와 함께 건설교통부는, 현재 적정한 공시지가 산정을 위하여 시·군·구공무원이 산정한 지가에 대하여 전문가인 감정평가사에게 검증을 받도록 하고 있으나 모든 토지를 검증하는 관계로 업무가 번잡하고 그동안 자료가 축적되어 모든 토지를 검증할 필요성이 없으므로, 앞으로는 탄력적으로 일부만을 검증할 수 있도록 하여 지가산정을 효율적으로 할 계획이라고 밝혔다.
※ 〔지가산정절차〕
시·군·구공무원의 지가산정(표준지 공시지가 ＋ 비준표)→감정평가사 검증 → 토지소유자 의견제출→감정평가사 검증 → 공시→토지소유자 이의신청 → 감정평가사 검증
- 아울러, 건설교통부는 그 동안의 평가선례자료와 부동산임대료 등 평가에 필요한 기초자료를 토대로 감정평가정보체계를 구축·활용할 수 있도록 하여 감정평가의 질을 높여 나갈 것이라고 밝혔다.
- 또한 건설교통부는, 현재 고의로 허위의 평가를 한 경우에 대해서만 처벌하던 것을,중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우에 대해서도 처벌할 수 있도록 하였으며, 이와 동시에 업무정지로만 되어 있던 처벌내용을, 업무정지 대신에 과징금을 부과할 수 있도록 하여 감정평가사에 대한 처벌의 적정성을 확보해 나갈 것이라고 밝혔다.
□ 이 개정안에 대하여 의견이 있는 사람이나 기관은 입법예고기간(1999. 7. 30 ∼8. 19)중에 서면으로 의견을 제출할 수 있으며
- 건설교통부는 9월중에 정기국회에 제출하여 내년 상반기부터 시행토록 할 계획이다.
〔참 고〕
수익흐름에 의하여 토지를 감정평가하는 방법이란 일명 수익환원법이라 불리는데 선진국에서는 일반적인 평가기법으로 되어 있다. 예를 들면 땅 주인이 그 땅을 가장 잘 이용할 수 있는 사람에게 빌려주었을 때 받을 수 있는 매년의 임대료 수입을 지금시점의 가치로 계산하여 땅값을 평가하는 방법이다.
※ 수익방식의 예
┌──────────────────────────────────┐
│ 이자율이 10％인 상황에서 상업용토지를 영구히 임대하여 매년 100원의 │
│ 임대료를 받는다고 할 경우 그 땅의 평가가격은 │
│ 1년후의 100원은 현재시점에서는 = 90.9원(100/1.1 = 90.9) │
│ 2년후의 100원은 현재시점에서는 = 82.6원(100/1.1의 제곱 = 82.6 │
│ · = · │
│ · = · │
│ · = · │
│ · = · │
│ ──────────────────────────────── │
│ 90.9 + 82.6 + · · · = 100［(1/1.1)+(1/1.1의 제곱)+ ···］= │
│ 100/0.1 = 1,000원│
└──────────────────────────────────┘
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