[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 부동산투기 억제 대책(개발제한구역 해제관련) | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1999 . 07 . 19 |
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Ⅰ. 배경 및 목적
o 우리청에서는 1998년 11월 정부의 개발제한구역 개선방안 발표와 관련하여 전지역(1,156개 읍·면·동)을 투기우려지역으로 지정하여 토지거래 가격동향과 투기적 거래발생 여부에 대하여 지속적인 예찰활동을 강화하는 등 부동산 투기 확산 방지를 위하여 노력하여 왔음.
o 그러나, 최근 개발제한구역(그린벨트) 해제가 초읽기에 돌입하자 해제지역의 땅값이 크게 오를 것이라는 기대심리로 토지거래 및 가격이 상승하는 등 일부지역에서 국지적인 부동산 투기의 조짐이 나타나고 있음.
o 앞으로, 우리청에서는 이들 지역에서 실수요 목적없이 단기차익을 노리고 부동산을 취득한 부동산 투기혐의자등에 대하여 강력한 세무조사를 실시하여 투기소득을 세금으로 흡수하고, 조사과정에서 확인된 관련법령 위반자에 대하여는 사정기관에 고발조치하는 등 부동산 투기행위가 재발되지 않도록 엄정히 대처함으로써 부동산 거래질서를 확립하고, 국민의 재산권 행사의 회복 및 토지이용 활성화를 위한 조치가 부동산 투기장화 되는 것을 방지하고자 함.
Ⅱ. 개발제한구역(그린벨트)의 토지시장 동향
□ 거래 동향
o 1998. 11. 개발제한구역 제도개선의 추진 발표이후 동 지역내의 1999. 1.∼5.까지의 토지거래는 필지기준으로 142％ 증가하여, 동 기간중 전체 토지거래 증가율 115％ 보다 상당폭 높은 수준임.
- 지역별로 보면 서울·부산 및 인천의 거래량이 2배 이상의 증가율을 보이고 있으며,
- 경기도가 전체거래량의 28.7％를 차지하여 수도권의 그린벨트에 대한 관심이 높음을 알 수 있음.
□ 가격 동향
o 그린벨트내 토지가격은 1999. 6.까지 수도권에서는 과천·시흥·하남시 등이 연초대비 5∼12％ 상승하였고, 지방은 부산·대구·울산·마산이 0.3％∼7％ 정도 상승함.
o 그 외의 지역은 대부분 보합세이고 현재로서는 큰 움직임은 없음(호가만 상승).
〈개발제한구역 토지거래 현황〉
(단위 : 필지, 천㎡, ％)
┌─────┬─────────┬─────────┬─────────┐
│ 지역별 │ 1998.1.∼5.① │ 1999.1.∼5.② │ 증감률(②/①) │
│ ├────┬────┼────┬────┼────┬────┤
│ │ 필지 │ 면적 │ 필지 │ 면적 │ 필지 │ 면적 │
├─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 전 국 │ 14,257 │ 30,499 │ 20,243 │ 43,478 │ 142.0 │ 142.6 │
├─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 7대 도시 │ 4,275 │ 11,596 │ 6,771 │ 16,327 │ 158.4 │ 140.8 │
│ 시 지 역 │ 7,247 │ 13,381 │ 9,978 │ 19,194 │ 137.7 │ 143.4 │
│ 군 지 역 │ 2,735 │ 5,522 │ 3,494 │ 7,957 │ 127.8 │ 144.1 │
└─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
※ 7대도시 : 서울 및 6개 광역시
Ⅲ. 부동산투기 억제 대책
1. 지속적인 예찰활동 강화
o 개발제한구역(그린벨트) 등 주요 관심지역을 현장 중심으로 주 1회 이상 감시
o 부동산시장의 동향 파악
- 해당시장·군수·구청장에게 제출한 토지거래허가(신고)서를 주 단위로 수집하여 정확히 파악
- 등기전에 세무서에 접수된 부동산(사전)양도신고를 통한 거래 및 가격동향 파악
o 건전한 부동산중개업소를 통한 불법거래, 투기조장 행위 등의 파악
2. 부동산 투기혐의자에 대한 정밀세무조사
가. 조사방법
┌────────────────────────────┐
│ 개발제한구역내 모든 토지거래자에 대한 종합세무조사 │
└────────────────────────────┘
〈1단계〉 : 국지적인 투기행위
o 지방청 중심으로 조사대상자로 확정된 투기혐의자에 대한 종합세무조사
〈2단계〉 : 전국적인 투기우려
o 본청 차원의 전국 규모 기획조사
나. 조사대상자의 확정
┌──────────────────────────────────┐
│o 수집된 토지거래자료, 건교부로부터 매월 통보되는 투기거래자료를 국 │
│ 세청의 전산망에 구축된 소득신고내용과 종합 분석하여 투기혐의자 색 │
│ 출 및 조사대상자 확정 │
└──────────────────────────────────┘
◇ 중점조사 대상자 ◇
o 미등기 전매
- 실거래자가 중간등기는 생략하고 제3자에게 등기이전하여 차익을 포탈하는 행위
o 가등기·가처분·근저당권을 이용한 양도담보 행위자
- 실제 토지등을 매수하였으나 토지거래 허가를 받지 못하여 등기이전 없이 이에 대한 담보로서 가등기 등을 설정하는 행위
o 외지인 거래
- 그린벨트 제도개선 추진 발표일(1998. 11.)이후 실수요자로 위장하기 위하여 주민등록을 이전하여 토지를 취득한 행위
- 시세차익을 목적으로 취득하여 단기양도하는 행위
o 위장증여·화해조서에 의한 매매행위
- 실제거래는 매매이면서 법원의 판결 등에 의해 증여 등으로 위장하여 양도소득세 포탈 및 토지거래허가 등 없이 소유권 이전하는 행위
o 현지인 명의수탁 혐의자
- 소득원 또는 자금출처가 불분명한 자가 현지인 명의로 부동산을 위장취득한 행위
o 변칙적인 사전상속 혐의자
- 부동산 양도대금을 자녀에게 사전위장 상속하는 행위
o 경제력 없는 부녀자, 연소자의 부동산 취득 행위
o 부동산 중개업자
- 탈세를 목적으로 등기없이 권리변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 행위
- 중개의뢰인과 직접 거래 또는 거래당사자 쌍방 대리 행위
다. 조사범위 및 중점조사 사항
◇ 조사 범위 ◇
o 조사대상자 및 그 가족의 과거 5년간(조세 부과제척기간내) 부동산 거래 및 타소득에 대한 탈루 여부
o 부동산 거래 상대방에 대하여는 당해 부동산거래와 관련된 세금 탈루 여부 조사
o 기업자금의 변태 유출혐의 있는 경우 혐의부분에 대한 관련기업 조사
◇ 중점조사 사항 ◇
o 부동산 매매대금의 사용처 조사 ⇒ 금융추적조사 병행
- 부녀자, 자녀 등에 대한 변칙적인 사전상속 색출
o 모든 투기거래에 대해 실지거래가액 과세
- 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부당한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는지 여부
- 실지거래가액은 거래상대방 조사, 매매대금 추적조사 등으로 철저히 확인
Ⅳ. 기 타(관계법령의 위반여부 병행조사 및 고발 조치)
o 명의신탁 등 부동산실명법 위반 사항
o 허위 주소지 이전(위장전입) 등 주민등록법 위반 사항
o 토지거래의 무허가·허위신고 등 국토이용관리법 위반사항
o 미등기전매, 등기원인 허위기재, 타인명의 등기 등 부동산등기특별조치법 위반사항
〈참고자료〉
┌──────────────────────────────────┐
│투기거래로서 양도소득세를 실지거래가액으로 과세할 수 있는 국세청장이│
│정하는 기준 │
└──────────────────────────────────┘
o 현행 소득세법상 부동산의 양도시 양도소득세 부과를 위한 양도차익을 계산함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용하도록 하고 있음.
o 그러나, 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 부동산을 취득후 1년 이내 양도하는 경우는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하고 있음.
o 또한, 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 있음.
〈국세청장이 정하는 기준〉
1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음에 해당하는 경우
o 준농림지역 내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만(자경기간이 2년 이상인 경우를 제외한다)인 상태로 양도한 경우
o 양도한 토지의 면적이 다음의 규모 이상인 경우
1) 도시계획구역 안의 토지인 경우 330㎡
2) 도시계획구역 밖의 토지인 경우 5,000㎡
2. 1세대가 과세대상자산을 양도 또는 취득(이하 ‘거래’라 한다)한 횟수가 다음에 해당하는 경우
o 자산을 거래한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간에 3회 이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 3억원 이상인 경우
o 자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우
3. 미성년자가 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우
4. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우
5. 부동산 중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우
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