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▣ 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 등 수도권 고가 아파트를 중심으로 외국인의 국내 아파트 취득은 지난 3년간 계속해서 증가하였습니다.

o 부동산 등기 자료에 따르면 외국인은 ’22년부터 ’25년 4월까지 국내에서 총 26,244채(거래금액 7조 9,730억 원)의 아파트를 사들였으며, 같은 기간 취득 건수와 금액은 모두 지속해서 증가한 것으로 나타났습니다.

o 지역별로는 경기(9,808건, 2조 8,812억원), 서울(3,402건, 2조 7,005억원), 인천(3,017건, 8,799억원) 순으로, 주로 수도권 지역의 아파트를 취득하였으며,

o 이 중 서울지역 취득 현황을 살펴보면, 강남3구와 마용성(마포,용산,성동)의 고가 아파트 비중이 높은 것으로 나타났고, 특히 강남3구의 경우 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 파악되었습니다.

▣ 한편, 수도권 주택시장이 과열됨에 따라 현재 수도권과 규제대상 지역을 중심으로 강력한 대출규제^*가 시행중이며, 이로 인해 부동산 시장은 점차 안정을 찾아 가고 있습니다.

o 그러나, 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 국내의 각종 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아, 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있습니다.

▣ 이에 국세청(청장 임광현)은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득ㆍ보유하는 과정 전반에 대하여 정밀하게 분석하였습니다.

o 그 결과, 상당수 외국인이 자신의 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법을 통해 아파트를 취득하지 않고,

- ①부모ㆍ배우자 등으로 부터 편법 증여받은 자금을 활용하거나, ②국내에서 발생한 사업소득을 탈루하여 취득자금을 마련하였으며,

o 취득한 아파트에 실거주 하지 않고 임대 하는 경우에도, 상당수가 ③임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인되어

- 이들의 탈세혐의에 대하여 세무조사를 실시하고자 합니다.

o 이번 조사대상은, 국내 아파트를 취득ㆍ보유하는 과정에서 각종 편법을 이용하여 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자들로 총 49명입니다.

▣ 첫 번째 대상은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 적극 이용하여 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여 받은 경우입니다.

o 대다수 국민들은 수십 년을 저축해도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서, 이들은 대재산가인 부모 등의 도움으로 손쉽게 강남3구 등 수도권 일대의 고가 아파트를 취득하고도 증여세 신고 등 납세의무는 회피하였습니다.

o 특히, 외국인은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 용이하고,

- 해외계좌에 대해서는 금융당국이나 과세관청의 접근이 국내계좌에 비해 상대적으로 쉽지 않다는 점 등을 적극 이용하기도 하였습니다.

▣ 또한, 조사대상 중에는 자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나

o 부동산 취득자금 뿐 아니라, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 세금까지도 전액 대신 납부하도록 하는 등 철저하게 부모 찬스를 이용한 경우도 있었습니다.

▣ 두 번째 대상은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 경우입니다.

o 이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 적극 활용하여 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피해 왔고,

o 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용하기도 하였습니다.

▣ 이번 조사대상 중에는 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서도, 수십억 원에 이르는 환자유치 수수료 수입은 제대로 신고하지 않은 경우도 있었으며,

o 일부는 사주 개인에 대한 대출규제를 우회하기 위해 기업 운전자금^* 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 외국인 사주의 아파트 취득자금으로 사용한 사례도 있었습니다.

▣ 세 번째 대상은 고가의 아파트를 취득하여 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 경우입니다.

o 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대하여 수천만 원에서 수억 원에 이르는 고액의 임대수익을 얻고 있음에도

o 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득ㆍ계좌 정보가 불명확하여 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용하여 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 나타났습니다.

▣ 특히, 이번 조사대상 중에는 ‘다주택자의 양도세, 취득세(지방세) 중과 등^*’을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하는 수법으로 1주택자로 위장하거나,

o 비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면^*을 받기 위해 거주자로 위장하여 수억 원대의 세액을 감면받은 사례도 있었습니다.

▣ 국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득ㆍ보유ㆍ양도 전 과정에 대하여 내국인과 동일하게 철저히 검증하겠습니다.

o 일시보관, 금융계좌 추적, 포렌식(문서감정) 기법 등 가용한 모든 수단을 활용하여 정당한 세금을 부과하는 것은 물론,

- 조사과정에서 취득자금의 출처가 국외인 것으로 의심되거나, 자금세탁 등 국외 불법자금의 유입 혐의가 있는 경우에는 해당 외국 국세청에 정보 교환을 요청하는 등 자금출처를 끝까지 추적하여 과세하고,

- 자금추적을 피하기 위해 명의위장이나 차명계좌 이용과 같이 악의적으로 세금을 탈루한 혐의가 확인되는 경우, 수사기관에 통보하여 마땅한 처벌이 이루어질 수 있도록 엄정 조치하겠습니다.

▣ 앞으로도 국세청은 국토교통부 등 국내 유관기관은 물론 해외 과세당국과의 긴밀한 공조를 통해 국내 부동산을 이용하여 불법과 탈세를 일삼는 외국인 탈세자에 대해 강력히 대처하겠습니다.

o 특히, 외국인의 자금출처ㆍ소득은닉과 관련하여 자국에서의 탈세 혐의가 확인되면 자발적 정보교환^* 형태로 적극 통보하여, 해당 과세당국에서 세무조사 등 적절한 조치가 이루어지도록 하겠습니다.

o 아울러, 현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련하여 국가간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 부여하고 있다는 인식하에

- ‘1주택자 주택임대소득 특례’ 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용 배제하거나, 외국인에게 ‘세대원 전원을 등록하도록 의무화’하여 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 등

- 제도적으로 불합리하거나 미비한 부분을 검토하여 관계기관에 적극 개선 건의하겠습니다.