[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 2001. 1월부터 획기적으로 개선·시행하는 건물기준시가 통합고시 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2001 . 01 . 10 |
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취득당시 기준시가 산정기준율 병행 고시 〈토 지〉 o 기준시가 : 건설교통부 및 지방자치단체에서 매년 결정·공시하는 개별공시지가 o 적용세목 : 양도소득세·상속세·증여세 o 적용시기 : 1990. 8월부터(그 이전은 토지등급가액) 〈건 물〉 ┌────┬──────┬─────────┬──────┬────────┐ │ 구 분 │ 적용세목 │ 국세청 기준시가 │국세청 기준 │ 비 고 │ │ │ │ │시가고시이전│ │ ├────┼──────┼─────────┼──────┼────────┤ │공동주택│ 양도소득세,│1983. 2. 18부터 고│행정자치부 │·토지와 건물가 │ │기준시가│상속·증여세│시(1998년부터 매년│건물시가표준│ 액 일괄산정· │ │ │ │7. 1 고시 정례화) │액 적용 │ 고시 │ │ │ │ │ │·고시대상 점차 │ │ │ │ │ │ 확대(2000. 7. │ │ │ │ │ │ 1 전국으로 확 │ │ │ │ │ │ 대) │ ├────┼──────┼─────────┼──────┼────────┤ │상업용 │상속·증여세│1998. 1. 1부터 │ 〃 │·2001. 1. 1 │ │건물기준│ │2000. 1. 1까지 고 │ │『건물기준시가』│ │시가 │ │시 │ │ 로 통합 │ ├────┼──────┼─────────┼──────┤ │ │일반주택│상속·증여세│2000.7.1 최초고시 │ 〃 │ │ │기준시가│ │ │ │ │ └────┴──────┴─────────┴──────┴────────┘ ┌────┬──────┬─────────┬───────────────┐ │건 물│양도소득세, │2001. 1. 1 고시 │·상업용건물기준시가와 일반주 │ │기준시가│상속·증여세│ │ 택기준시가 통합 │ └────┴──────┴─────────┴───────────────┘ ※ 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 2001. 1. 1 『건물기준시가』로 통합, 새로이 고시하여 양도소득세·상속세·증여세에 모두 적용함. Ⅰ. 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가의 통합 1. 기준시가 통합배경 여기서 『건물』이라 함은 『공동주택기준시가』가 고시된 아파트·연립주택을 제외한 것을 말함. □ 양도소득세 계산에 있어서 건물의 양도가액 또는 취득가액은 특별한 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 소득세법에 규정되어 있으며 상속재산가액 또는 증여재산가액의 평가에 있어서도 건물에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법으로 기준시가를 적용하도록 상속세 및 증여세법에 규정하고 있음. □ 그 동안 건물에 대한 기준시가로 o 국세청에서는 1998. 1. 1부터 『상업용건물기준시가』와 2000. 7. 1 부터『일반주택기준시가』를 연 1회 제정·고시하여 상속세·증여세 과세시에 적용하여 왔으며, o 지방세법에 의한 행정자치부 건물시가표준액을 양도소득세 과세시에 적용하여 왔으나 □ 2001. 1. 1부터는 상속세·증여세뿐만 아니라 양도소득세에도 국세청장이 산정·고시하는 건물기준시가를 적용하여 과세하도록 소득세법이 개정되어 종전의 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 통합하여 단일의 『건물기준시가』를 고시하는 것임.
┌───────────┐
│ 상업용건물기준시가 │──────┐
│ (1998. 1. 1 시행) │ │
└───────────┘ │ 통합 → 『건물기준시가』
┌───────────┐ │
│ 일반주택기준시가 │ │
│ (2000. 7. 1 시행) │──────┘
└───────────┘
『건물기준시가』고시근거 o 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 o 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 『건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축 연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액』 2. 건물기준시가 구성내용 가. 건물기준시가 산정방법 ┌─────────────────────────────────────┐ │o 기준시가＝㎡당 금액×평가대상 건물의 면적 │ │o ㎡당 금액＝(1)건물신축가격기준액×(2)구조지수×(3)용도지수×(4)위치지수 │ │ ×(5)경과연수별잔가율×(6)＊개별건물의 특성에 따른 조정률 │ └─────────────────────────────────────┘ 나. ㎡당 금액 산정요소별 내용 (1) 건물신축가격기준액
┌─────────────────────────┐
│ ㎡당 400,000원으로 함(종전에는 420,000원). │
└─────────────────────────┘
(2) 구조지수(30∼130, 8단계) ┌──┬─────────────────────────┬───┐ │번호│ 구 조 별 │ 지수 │ ├──┼─────────────────────────┼───┤ │ 1 │통나무조 │ 130 │ │ 2 │철골(철골철근)콘크리트조 │ 120 │ │ 3 │철근콘크리트조, 석조, P·C조, 목구조 │ 100 │ │ 4 │연와조, 황토조, 시멘트벽돌조, 철골조, 스틸하우스조│ 90 │ │ 5 │보강콘크리트조, 목조 │ 80 │ │ 6 │시멘트블럭조 │ 60 │ │ 7 │경량철골조 │ 50 │ │ 8 │철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 │ 30 │ └──┴─────────────────────────┴───┘ (3) 용도지수(40∼130, 7단계) ┌──┬─────────┬─────────────────────┬──┐ │구분│ 분 류 │ 대 상 건 물 │지수│ ├──┼────┬────┼─────────────────────┼──┤ │ Ⅰ │주거용 │주거시설│o 단독주택, 아파트 │ 100│ │ │건 물 │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 다중·다가구·연립·다세대주택, 기숙사 │ 90│ │ │ │ │ 등 기타 주거용건물 │ │ ├──┼────┼────┼─────────────────────┼──┤ │ Ⅱ │상업용 │숙박시설│o 관광호텔(특1·2등급) │ 130│ │ │ 및 │ ├─────────────────────┼──┤ │ │업무용 │ │o 기타 일반호텔, 콘도미니엄 등 │ 120│ │ │건 물 │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 여관 │ 110│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 여인숙 │ 90│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │판매 및 │o 백화점 │ 130│ │ │ │영업시설├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 대형소매점, 쇼핑센터, 도매시장 │ 110│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 운수시설 │ 100│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 상점 등 기타 판매 및 영업시설 │ 90│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │위락시설│o 단란주점, 주점영업, 특수목욕장, 유기장, │ 130│ │ │ │ │ 투전기업소, 카지노업소, 무도장 │ │ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 무도학원 │ 100│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │문화 및 │o 예식장 │ 120│ │ │ │집회시설├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 동물원, 식물원, 수족관 │ 110│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 종교집회장과 종교집회장내 납골당 │ 100│ │ │ │ │o 공연장, 집회장, 관람장, 전시장 등 │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │운동시설│o 골프하우스, 실내골프장, 수영장, 볼링장, │ 120│ │ │ │ │ 스케이트장 │ │ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 기타 운동시설 │ 100│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │의료시설│o 종합병원 │ 120│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 기타 병원 │ 100│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 장례식장 │ 90│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │업무시설│o 오피스텔, 금융업소 │ 110│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 사무소, 신문사 등 │ 100│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │공 공 용│o 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설 │ 110│ │ │ │시 설│ │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │관광휴게│o 야외음악당, 야외극장, 어린이회관 │ 110│ │ │ │시 설│o 관망탑, 휴게소, 공원·유원지 등 │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │교육연구│o 청소년수련관, 유스호스텔 등 │ 100│ │ │ │ 및 ├─────────────────────┼──┤ │ │ │복지시설│o 학교 등 기타 교육연구 및 복지시설 │ 90│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │근린생활│o 제1종·제2종 근린생활시설 │ 90│ │ │ │시 설│ │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │묘지관련│o 화장장, 납골당, 묘지에 부수되는 건축물 │ 90│ │ │ │시 설│ │ │ ├──┼────┼────┼─────────────────────┼──┤ │ Ⅲ │산업용 │공 장│o 냉동·반도체·아파트형공장 │ 90│ │ │및 기타 │ ├─────────────────────┼──┤ │ │특수용 │ │o 기타 공장 │ 60│ │ │건 물 ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │창고시설│o 냉동창고 │ 90│ │ │ │ ├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 기타 창고, 하역장 │ 60│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │위험물 │o 주유소 등 기타 위험물저장 및 처리시설 │ 90│ │ │ │저장 및 ├─────────────────────┼──┤ │ │ │처리시설│o 주유소의 캐노피 │ 60│ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │분뇨 및 │o 분뇨·폐기물처리시설, 고물상, 폐기물재활│ 60│ │ │ │쓰레기 │ 용시설 │ │ │ │ │처리시설│ │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │자 동 차│o 자동차매매장, 운전·정비학원 │ 100│ │ │ │관련시설├─────────────────────┼──┤ │ │ │ │o 주차장, 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장│ 60│ │ │ │ │ , 차고 및 주기장 │ │ │ │ ├────┼─────────────────────┼──┤ │ │ │동·식물│o 축사, 가축시설, 도축장, 도계장, 버섯재배│ 40│ │ │ │관련시설│ 사, 종묘배양시설, 온실 등 │ │ ├──┼────┴────┼─────────────────────┴──┤ │ Ⅳ │기계식주차전용빌딩│·기준시가=4,500,000원×경과연수별잔가율 │ │ │ │ (내용연수:20년)×주차대수 │ └──┴─────────┴────────────────────────┘ (4) 위치지수(90∼110, 5단계) ┌───┬─────────────────────────┬────┐ │ 번호 │ 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가 │ 지 수 │ ├───┼─────────────────────────┼────┤ │ 1 │200,000원 미만 │ 90 │ │ 2 │200,000원 이상 ∼ 500,000원 미만 │ 95 │ │ 3 │500,000원 이상 ∼ 1,000,000원 미만 │ 100 │ │ 4 │1,000,000원 이상 ∼ 5,000,000원 미만 │ 105 │ │ 5 │5,000,000원 이상 │ 110 │ └───┴─────────────────────────┴────┘ (5) 경과연수별 잔가율(3그룹) ┌────────┬────────┬─────────┬────────┐ │ 구 분 │ Ⅰ그룹 │ Ⅱ그룹 │ Ⅲ그룹 │ ├────────┼────────┼─────────┼────────┤ │ 내용연수 │ 40년 │ 30년 │ 20년 │ │ 잔존가액 │ 20％ │ 20％ │ 20％ │ │ 상각방법 │ 정액법 │ 정액법 │ 정액법 │ └────────┴────────┴─────────┴────────┘ ┌───────┬────────────────────────────┐ │ 그 룹 별 │ 건 물 구 조 │ ├───────┼────────────────────────────┤ │ Ⅰ그룹 │통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·석조│ │ │·P.C조·목구조의 모든 건물 │ ├───────┼────────────────────────────┤ │ Ⅱ그룹 │연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·철골조·스틸하우스│ │ │조·황토조·목조의 모든 건물 │ ├───────┼────────────────────────────┤ │ Ⅲ그룹 │시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·│ │ │돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식주차전용빌딩 │ └───────┴────────────────────────────┘ (6) (＊개별건물 특성에 따른 조정률) → 양도소득세에는 적용을 배제하고, 상속·증여세에만 적용 ┌──┬────────────────┬───┬─────────────┐ │구분│ 적 용 대 상 │조정률│ 비 고 │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅰ │(지붕재료) │ │구조지수가 100 미만인 저층│ │ │- 슬라브, 기와, 토기와, 시멘트기│ 100 │구조(연와, 벽돌, 블록, 경 │ │ │ 와, 기타 신소재 │ │량 철골, 돌담 등)에 적용 │ │ │- 패널, 유리, 슬레이트 │ 80 │ │ │ │- 함석, 자연석, 천막 기타 이와 │ 60 │ │ │ │ 유사한 것 │ │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅱ │(최고층수) 5층 이하 │ 90 │가장 높은 지수 하나만 적용│ │ │ 6∼15층 이하 │ 100 │- 최고층수 계산시 지하층 │ │ │ 16층 이상 │ 110 │ 및 옥탑은 제외 │ │ │(연 면 적) 1천㎡ 미만 │ 90 │- 통나무조 제외 │ │ │ 1천㎡∼3천㎡ 미만 │ 100 │- 주거용건물은 아파트에 한│ │ │ 3천㎡ 이상 │ 110 │ 해 최고층수만 적용 │ │ │인텔리젼트시스템빌딩 │ 140 │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅲ │o 단독주택 : 연면적 264㎡ 이상 │ 120 │다중·다가구 주택은 제외 │ │ │o 아파트 : 전용면적 165㎡∼231㎡│ 120 │ │ │ │ 미만 │ │ │ │ │ 전용면적 231㎡ 이상 │ 140 │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅳ │o 최고층수 5층 이하 건물의 지하 │ 80 │가장 낮은 지수 하나만 적용│ │ │ 층 │ │- 주차전용빌딩은 제외 │ │ │o 건물 부속(지하 포함) 주차장 및│ 60 │ │ │ │ 기계실, 보일러실, 대피소, 옥탑│ │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅴ │o 개축건물 1회 개축 │ 110 │개축부분에 한함. │ │ │ 2회 이상 개축 │ 120 │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅵ │o 무벽건물의 무벽면적비율 │ │납세자가 사실관계를 입증하│ │ │ - 1/4 초과∼2/4 미만 │ 80 │는 경우에 적용 │ │ │ - 2/4 초과∼3/4 미만 │ 70 │ │ │ │ - 3/4 이상 │ 60 │ │ ├──┼────────────────┼───┼─────────────┤ │ Ⅶ │o 건물 구조안전진단 등급 │ │납세자가 사실관계를 입증하│ │ │ - C급: 보조부재 손상 │ 90 │는 경우에 가장 낮은 지수 │ │ │ - D급: 주요부재 손상 │ 70 │하나만 적용 │ │ │ - E급: 심각한 노후화 │ 30 │ │ │ │o 법령에 의한 철거대상건물 │ │ │ │ │ - 건물을 사용하는 경우 │ 30 │철거대상 건물의 보상금을 │ │ │ - 건물을 사용않는 경우 │ 0 │받는 경우에는 보상금으로 │ │ │o 건물의 일부가 멸실 또는 훼손 │ 정상│평가 │ │ │ 된 경우 │ 사용│ │ │ │ (조정률:정상사용비율) │ 비율│ │ └──┴────────────────┴───┴─────────────┘ 3. 건물기준시가 계산사례 ◇ 아래 사례의 단독주택을 70세인 아버지가 30세인 아들에게 2001. 1. 5자로 증여 등기하였을 경우, 증여일인 2001. 1. 5 전·후 3월 이내에 당해 재산에 대한 정당한 매매가액이나 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 평가액 등이 없어 시가를 산정하기 어려울 경우에 당해 증여재산(건물)의 평가액은?
┌─────────────────────────┐
│ o 소 재 지 : 충북 청주시 XXX │
│ o 구 조 : 통나무조, 목조지붕 │
│ o 용 도 : 단독주택, 연면적 342.00㎡ │
│ o 증 여 일 : 2001. 1 .5 │
│ o 공 시 지가 : ㎡당 140,000원 │
│ o 신 축 연도 : 1999년 │
└─────────────────────────┘
o 2001. 1. 1 고시한 건물기준시가 산정방법에 의한 적용지수 (1) 건물신축가격기준액 : 400,000원/㎡ (2) 구조지수 : 130 (① 통나무조) (3) 용도지수 : 100 (① 단독주택) (4) 위치지수 : 90 (① ㎡당 개별공시지가 200,000원 미만) (5) 경과연수별잔가율 : 0.96(통나무조→Ⅰ그룹·1999년신축·2년경과) (6) 개별건물특성조정률 : 120 (Ⅲ 단독주택 연면적 264㎡ 이상) ◇ 증여재산 평가액(건물기준시가)
－ ㎡당 금액 : 400,000원 × 1.3 × 1.0 × 0.9 × 0.96 × 1.2
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
＝ 539,000원(천원단위 미만은 절사)
－ 기준시가 : 539,000원/㎡ × 342.00㎡ ＝ 184,338,000원
Ⅱ. 취득당시의 건물기준시가 산정을 위한 『기준율』 제정 1. 기준율 제정배경 □ 기준시가에 의한 양도소득세액 산출을 위하여는 우선적으로 양도가액 - 취득가액 ＝ 양도차익을 계산하여야 하는데 건물 취득당시 기준시가 산정이 매우 어려워 일반 납세자들 대부분이 양도소득세액을 자기계산 하지 못하고, 세무서 민원창구나 세무대리인들에게 의뢰해 온 것이 그간의 실정임. o 건물 취득당시 기준시가 계산의 종전산식 ┌───────────────────────────────────┐ │o 취득당시 기준시가(2000. 12. 31 이전 취득건물) │ │ │ │ ＝ 국세청장이 당해 자산에 취득당시의 행자부 시가표준액 │ │ 대하여 최초로 고시한 × --------------------------------- │ │ 기준시가 최초고시 당시의 행자부 시가표준액 │ │ │ │ ※ 행자부 건물시가표준액 = 신축건물기준가액×구조지수×용도지수× │ │ 위치지수×경과연수별잔가율×면적(㎡) │ └───────────────────────────────────┘ - 건물에 대한 최초고시당시 및 취득당시에 해당하는 연도의 행정자치부 건물시가표준액 책자에서 일일이 산정요소별 적용지수를 찾아서 계산하여야만 가능함. ·계산하는 데에 시간이 매우 오래 걸리고 틀리기 쉬워 많은 불편과 어려움을 줌. □ 이러한 납세자들의 불편과 어려움을 어떻게 든 해소하기 위하여 국세청 재산세과에서 6개월간의 연구·분석·검증 과정을 거쳐 이번에 건물 취득당시 기준시가 산정방법을 획기적으로 쉽게 개선하여 시행하게 됨. o 2001. 1. 1부터 적용하는 취득당시건물기준시가 계산의 새로운 산식 ┌───────────────────────────────────┐ │o 취득당시 기준시가(2000. 12. 31 이전 취득건물) │ │ │ │ ＝ 국세청장이 당해 자산에 당해 건물의 취득연도·신축 │ │ 대하여 최초로 고시한 × 연도·구조·내용연수 등을 │ │ 기준시가 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 │ └───────────────────────────────────┘ - 2001. 1월에 고시한 『건물기준시가』에 이번에 고시한 『기준율』만 곱하면 단 한번에 취득당시 건물기준시가가 산출되도록 개선하여 - 세무지식이 미흡한 일반 납세자나 세무경력이 일천한 세무공무원들도 쉽게 계산할 수 있게 되어 지금까지의 고질적인 어려움이 일거에 해소되고, 그간의 막대한 납세협력비용과 행정비용을 절감할 수 있게 됨. 『기준율』고시근거 o 소득세법시행령 제164조 제5항(2000. 12. 29 개정, 2001. 1. 1 시행) 2. 취득당시 건물기준시가 산정기준율 내용 □ 기준율 산출근거 o 건물 취득당시 기준시가를 종전방식에 의하여 계산한 경우의 양도소득세액에 비해 새로운 방식에 의하여 계산한 양도소득세액이 가급적 급격하게 늘어나지 않도록 행정자치부 건물시가표준액의 연도별 변동추이, 국세청 건물기준시가의 건물구조별 내용연수, 그간 건물분 양도소득세 신고자료 등을 종합적으로 분석·검토 후 마련 □ 기준율 고시체계 o 2001. 1. 1 시행 건물 기준시가상의 건물구조 및 내용연수 그룹(40년, 30년, 20년)별로 3분류하여 기준율을 고시함. o 횡축으로는 취득연도(1985년∼2000년도), 종축에는 신축연도(내용연수가 종료되는 연도까지)를 표시하여, 취득연도와 신축연도가 만나는 지점에 해당하는 율이 당해 건물의 취득당시 기준시가 산정 기준율이 됨. □ 취득당시 기준시가 산정방법 ┌────────────────────────────────────┐ │ ① 먼저 2001. 1. 1 시행 건물기준시가를 산정함. │ ├────────────────────────────────────┤ │ ② 붙임 『건물에 대한 취득당시 기준시가 산정 기준율표』에서 당해 건물의│ │ 구조별 적용대상그룹(Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ그룹)을 확인하여 취득연도와 신축연도가│ │ 만나는 지점에 해당하는 기준율을 찾아 ①의 가액에 곱하여 산정 │ └────────────────────────────────────┘ 가. 적용대상 그룹 : Ⅰ그룹 (생략)
나. 적용대상 그룹 : Ⅱ그룹 (생략)
다. 적용대상 그룹 : Ⅲ그룹 (생략)
3. 취득당시 건물기준시가 산정기준율 적용·계산사례 가. 기준율 적용사례
┌────────────────────────────────────┐
│① 철근콘크리트조로서 1995년에 신축한 건물을 1997년에 취득한 경우 │
├────────────────────────────────────┤
│ - 적용대상 그룹 : Ⅰ그룹(내용연수 40년) │
│ - 당해 건물에 대한 취득당시 기준시가 산정기준율 │
│ : 횡축의 취득연도 1997년과 종축의 신축연도 1995년이 만나는 지점에 │
│ 해당하는 율인 0.973이 기준울이 됨. │
└────────────────────────────────────┘
↓
┌────────────────────────────────────┐
│ 가. 적용대상 그룹 : Ⅰ그룹 │
├─────┬──────────────────────────────┤
│ 내용연수 │ 40년 │
├─────┼──────────────────────────────┤
│ 구 조 │ 통나무조, 철골(철골철근)콘크리트조, 철근콘크리트조, 석조, │
│ │ P.C조, 목구조 │
└─────┴──────────────────────────────┘
┌──────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ ＼취득연도│2000년│1999년│1998년│1997년│1996년│1995년│ ‥ │
│신축연도 │ │ │ │ │ │ │ │
├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 2000년 │ 1.016│ │ │ │ │ │ │
│ 1999년 │ 1.017│ 1.002│ │ │ │ │ │
│ 1998년 │ 1.017│ 1.003│ 1.019│ │ │ │ │
│ 1997년 │ 1.017│ 1.003│ 1.020│ 0.971│ │ │ │
│ 1996년 │ 1.017│ 1.004│ 1.021│ 0.972│ 0.955│ │ │
│ 1995년 │ 1.018│ 1.004│ 1.022│ 0.973│ 0.957│ 0.972│ │
│ 1994년 │ 1.018│ 1.005│ 1.022│ 0.975│ 0.958│ 0.974│ ‥ │
│ ： │ ： │ ： │ ： │ ： │ ： │ ： │ ‥ │
└──────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘
┌────────────────────────────────────┐
│② 연와조로서 1980년에 신축한 건물을 1992년에 취득한 경우 │
├────────────────────────────────────┤
│ - 적용대상 그룹: Ⅱ그룹(내용연수 30년) │
│ - 당해 건물에 대한 취득당시 기준시가 산정기준율 │
│ : 횡축의 취득연도 1992년과 종축의 신축연도 1980년이 만나는 지점에 │
│ 해당하는 율인 1.056이 기준율이 됨. │
└────────────────────────────────────┘
↓
┌────────────────────────────────────┐
│ 나. 적용대상 그룹 : Ⅱ그룹 │
├─────┬──────────────────────────────┤
│ 내용연수 │ 30년 │
├─────┼──────────────────────────────┤
│ 구 조 │ 연와조, 보강콘크리트조, 시멘트벽돌조, 철골조, 스틸하우스조,│
│ │ 황토조, 목조 │
└─────┴──────────────────────────────┘
나. 토지·건물 양도시 양도차익 계산사례 - 취득당시 건물기준시가 산정의 종전방식과 개선방식 비교 - ┌──────── 〈기 본 사 항〉─────────────────┐ │o 소 재 지 : 서울 강남구 XXX │ │o 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕 │ │o 용 도 : 단독주택, 연면적 139.44㎡ │ │o 양 도 일 : 2001. 2. 1 │ │o 취 득 일 : 1999. 5. 1 │ │o 공시지가 : ㎡당양도당시 1,330천원, 취득당시 1,240천원 │ │o 신축연도 : 1997년 │ │o 토지면적 : 150.00㎡ │ └─────────────────────────────────┘ □ 양도당시 기준시가 ┌────────────────────────────────────┐ │ (건물에 대한 기준시가) │ │ - ㎡당 금액 : 400,000원×구조지수(1.0)×용도지수(1.0)× 위치지수(1.05) │ │ ×경과연수별잔가율(0.92)=386,000원(천원단위 미만은 절사) │ │ - 기준시가 : 386,000원/㎡×139.44㎡ ＝ 53,823,840원 │ ├────────────────────────────────────┤ │ (토지에 대한 기준시가) │ │ - 양도시 개별공시지가 1,330,000원×면적 150.00㎡=199,500,000원 │ ├────────────────────────────────────┤ │ 〈토지 및 건물에 대한 양도당시 기준시가〉 │ │ - 건물 기준시가 53,823,840원＋토지 기준시가 199,500,000원=253,323,840원│ └────────────────────────────────────┘ □ 취득당시 기준시가 1) 새로 개선한 기준율을 적용하여 환산하는 방법 ┌────────────────────────────────────┐ │o 건물에 대한 취득당시 기준시가 │ │ ＝ 최초고시 국세청 기준시가(53,823,840원)×기준율(1.003)=53,985,311원 │ │ ※ 기준율 : 철근콘크리트조(Ⅰ그룹)로서 1999년 취득, 1997년 신축 │ ├────────────────────────────────────┤ │o 토지에 대한 취득당시 기준시가 │ │ - 취득시 개별공시지가 1,240,000원×면적 150.00㎡=186,000,000원 │ ├────────────────────────────────────┤ │o 토지 및 건물에 대한 취득당시 기준시가 │ │ - 건물 기준시가 53,985,311원＋토지 기준시가 186,000,000원=239,985,311원│ └────────────────────────────────────┘ 2) 종전의 행자부 시가표준액으로 환산하는 방법 ① 건물 기준시가 최초고시당시(2001. 1. 1) 행자부 건물시가표준액 계산
┌────────────────────────────────────┐
│ o 신축건물기준가액 : ㎡당 165,000원 │
│ o 구 조 지 수 : 1.0(철근콘크리트조) │
│ o 용 도 지 수 : 1.0(단독주택) │
│ o 위 치 지 수 : 1.06(㎡당 1,200,000원 초과∼1,500,000원 이하) │
│ o 경과연수별잔가율 : 0.948(내용연수 60년, 4년 경과) │
└────────────────────────────────────┘
↓
┌──┐┌─────┐┌─────┐┌───────┐┌─────┐┌──┐
│신축││ 구 조 ││ 용 도 ││ 위 치 ││경과연수별││면적│
│건물││ 지 수 ││ 지 수 ││ 지 수 ││ 잔가율 ││ │
│기준││ ││ ││ ││ ││ │
│가액││ ││ ││ ││ ││ │
├──┤├─┬─┬─┤├─┬─┬─┤├─┬───┬─┤├─┬─┬─┤├──┤
│㎡당││번│철│지││번│주│지││번│㎡당 │지││번│내│지││139.│
│165,││호│근│수││호│거│수││호│1,200,│수││호│용│수││44㎡│
│000 ││2 │콘│ 1││ 1│시│ 1││14│000원 │ 1││ 2│연│0.││ │
│ 원 ││ │크│ 0││ │설│ 0││ │초과∼│ 0││ │수│94││ │
│ ││ │리│ 0││ │ │ 0││ │1,500,│ 6││ │60│ 8││ │
│ ││ │트│ ││ │ │ ││ │000원 │ ││ │년│ ││ │
│ ││ │조│ ││ │ │ ││ │이하 │ ││ │·│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ 4│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │년│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │경│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │과│ ││ │
├──┤├─┴─┴─┤├─┴─┴─┤├─┴───┴─┤├─┴─┴─┤├──┤
│165,││ 1.0 ││ 1.0 ││ 1.06 ││ 0.948 ││139.│
│ 000││ ││ ││ ││ ││ 44 │
└──┘└─────┘└─────┘└───────┘└─────┘└──┘
o ㎡당 금액 : 165,000원×1.0×1.0×1.06×0.948=165,000원(천원단위 미만은 절사) o 최초고시당시 건물 시가표준액 : 165,000원/㎡×139.44㎡=23,007,600원 ② 취득당시(1999. 5. 1) 행자부 건물시가표준액 계산
┌────────────────────────────────────┐
│ o 신축건물기준가액 : ㎡당 160,000원 │
│ o 구 조 지 수 : 1.0(철근콘크리트조) │
│ o 용 도 지 수 : 1.0(단독주택) │
│ o 위 치 지 수 : 1.06(㎡당 1,200,000원 초과∼1,500,000원 이하) │
│ o 경과연수별잔가율 : 0.974(내용연수 60년, 2년 경과) │
└────────────────────────────────────┘
↓
┌──┐┌─────┐┌─────┐┌───────┐┌─────┐┌──┐
│신축││ 구 조 ││ 용 도 ││ 위 치 ││경과연수별││면적│
│건물││ 지 수 ││ 지 수 ││ 지 수 ││ 잔가율 ││ │
│기준││ ││ ││ ││ ││ │
│가액││ ││ ││ ││ ││ │
├──┤├─┬─┬─┤├─┬─┬─┤├─┬───┬─┤├─┬─┬─┤├──┤
│㎡당││번│철│지││번│주│지││번│㎡당 │지││번│내│지││139.│
│165,││호│근│수││호│거│수││호│1,200,│수││호│용│수││44㎡│
│000 ││2 │콘│ 1││ 1│시│ 1││14│000원 │ 1││ 2│연│0.││ │
│ 원 ││ │크│ 0││ │설│ 0││ │초과∼│ 0││ │수│97││ │
│ ││ │리│ 0││ │ │ 0││ │1,500,│ 6││ │60│ 4││ │
│ ││ │트│ ││ │ │ ││ │000원 │ ││ │년│ ││ │
│ ││ │조│ ││ │ │ ││ │이하 │ ││ │·│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ 2│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │년│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │경│ ││ │
│ ││ │ │ ││ │ │ ││ │ │ ││ │과│ ││ │
├──┤├─┴─┴─┤├─┴─┴─┤├─┴───┴─┤├─┴─┴─┤├──┤
│165,││ 1.0 ││ 1.0 ││ 1.06 ││ 0.974 ││139.│
│ 000││ ││ ││ ││ ││ 44 │
└──┘└─────┘└─────┘└───────┘└─────┘└──┘
o ㎡당 금액 : 160,000원×1.0×1.0×1.06×0.974=165,000원(천원단위 미만은 절사) o 취득당시 건물 시가표준액 : 165,000원/㎡×139.44㎡=23,007,600원 ③ 건물에 대한 취득당시 기준시가 계산 ┌────────────────────────────────────┐ │ 최초고시 국세청 기준시가(53,823,840원) × │ │ ② 취득당시 행자부 시가표준액(23,007,600원) │ │ -------------------------------------------------＝53,823,840원 │ │ ① 최초고시당시 행자부 시가표준액(23,007,600원) │ └────────────────────────────────────┘ ④ 토지 및 건물의 취득당시 기준시가 ┌────────────────────────────────────┐ │ 건물 기준시가 53,823,840원＋토지 기준시가 186,000,000원=239,823,840원 │ └────────────────────────────────────┘ □ 양도차익 계산비교
(단위 : 원)
┌─┬───────────┬───────────┬─────┬─────┐
│구│ 양도당시 기준시가 │ 취득당시 기준시가 │필요경비③│ 양도차익 │
│ ├──────┬────┼──────┬────┤ (②×3％)│ (①-②- │
│분│ 토 지 │ 계 │ 토 지 │ 계 │ │ ③) │
│ ├──────┤ (①) ├──────┤ (①) │ │ │
│ │ 건 물 │ │ 건 물 │ │ │ │
├─┼──────┼────┼──────┼────┼─────┼─────┤
│개│199,500,000 │253,323,│186,000,000 │239,985,│ 7,199,559│ 6,138,970│
│선├──────┤ 840 ├──────┤ 311 │ │ │
│방│ 53,823,840│ │ 53,985,311│ │ │ │
│식│ │ │ │ │ │ │
├─┼──────┼────┼──────┼────┼─────┼─────┤
│종│199,500,000 │253,323,│186,000,000 │239,823,│ 7,194,715│ 6,305,285│
│전├──────┤ 840 ├──────┤ 840 │ │ │
│방│ 53,823,840 │ │ 53,823,840 │ │ │ │
│식│ │ │ │ │ │ │
└─┴──────┴────┴──────┴────┴─────┴─────┘
【참고】 문답자료 1. 국세청에서 고시하는 기준시가에는 어떤 것들이 있으며, 양도소득세의 경우 양도당시 기준시가 및 취득당시 기준시가 산정방법은 어떠합니까? o 2001. 1. 1 이후 양도·상속·증여하는 재산에 적용하는 기준시가의 종류와 취득당시 고시된 국세청 기준시가가 없는 경우에 취득당시 기준시가 산정방법은 아래와 같습니다. ┌────┬──────┬─────────┬───────────────┐ │기준시가│ 적용대상 │ 상속·증여, 양도 │취득당시 고시된 국세청 기준시 │ │종 류│ │ (취득)당시 │가가 없는 경우 취득당시 기준시│ │ │ │ 기준시가 │가 산정방법 │ ├────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │건 물│공동주택기준│매년 1. 1 고시하는│o 2000. 12. 31 이전에 취득한 │ │기준시가│시가가 고시 │기준시가 │ 건물 │ │ │된 것을 제외│(최초고시 : 2001. │ 최초고시당시 건물기준시가 │ │ │한 모든 건물│ 1. 1) │ ×국세청장이 고시한 기준율 │ ├────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │공동주택│아파트 및 일│매년 7. 1 토지와 │o 최초고시일 이전에 취득한 공 │ │기준시가│정규모 이상 │건물의 가액을 일괄│ 동주택 │ │ │의 연립주택 │하여 고시하는 기준│ 최초고시당시 공동주택기준시 │ │ │ │시가 │ 가×취득당시(토지개별공시지 │ │ │ │ │ 가＋건물기준시가) │ │ │ │ │ ---------------------------- │ │ │ │ │ 최초고시당시(토지개별공시지 │ │ │ │ │ 가＋건물기준시가) │ │ │ │ │ ※ 최초고시당시나 취득당시 국│ │ │ │ │ 세청 건물기준시가가 없는 경│ │ │ │ │ 우에는 국세청장이 고시한 기│ │ │ │ │ 준율을 적용하여 계산한 건물│ │ │ │ │ 기준시가 │ ├────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │골프회원│개장한 골프 │매년 2회(2.1, 8.1)│o 최초고시일 이전에 취득한 골 │ │권 기준 │장회원권 │고시하는 기준시가 │ 프회원권 │ │시가 │ │ │ 최초로 고시한 골프회원권 │ │ │ │ │ 기준시가×취득한 달의 생산자│ │ │ │ │ 물가지수 │ │ │ │ │ ---------------------------- │ │ │ │ │ 최초고시한 달의 생산자물가 │ │ │ │ │ 지수 │ └────┴──────┴─────────┴───────────────┘ 2. 이번에 국세청에서 기존의 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 통합하여 『건물기준시가』를 새로이 제정·고시한 이유는 무엇입니까? o 그 동안 건물에 대하여 상속세 및 증여세 과세시에는 국세청장이 고시한 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 적용하여 온 반면, 양도소득세 과세시에는 상대적으로 시가반영률이 낮은 지방세법에 의한 행정자치부 건물시가표준액을 적용함으로써 세목간의 과세형평성에 대한 문제가 있다는 지적이 있어 왔습니다. o 따라서, 개별건물의 가액이 고시되는 공동주택(아파트 및 일정 규모 이상의 연립주택)을 제외한 모든 건물에 대하여 이번에 국세청장이 『건물기준시가』를 고시하여 2001. 1. 1부터 상속세 및 증여세뿐만 아니라 양도소득세에도 적용하게 된 것입니다. 3. 금번 건물에 대한 기준시가산식에서 건물신축가격기준액을 ㎡당 400,000원으로 종전 상업용건물 및 일반주택기준시가 산식보다 20,000원 하향 조정한 이유는 무엇입니까? o 국민의 생활세금이라 불리는 양도소득세에 건물기준시가를 처음 적용하는 해로서 세부담의 증가로 인한 어려움 등을 고려하고, 건축비 하락분(건물신축단가 전년대비 3％정도 하락)을 감안하며, 2001년도 우리경제의 성장률 둔화에 따른 실질적 국민소득 하락 등이 전망되어 건물신축가격기준액을 20,000원 하향 조정하게 되었습니다. 4. 건물기준시가 산정방법에 있어서 『개별건물특성에 따른 조정률』을 상속세 및 증여세에만 적용하고, 양도소득세에는 적용하지 않아 세목간 건물기준시가 산정방법을 다르게 한 이유는 무엇입니까? o 상속세 및 증여세는 상속 또는 증여당시의 재산평가액을 기준으로 과세하므로 적용되는 기준시가는 최대한 평가당시의 시가를 적정하게 반영할 수 있어야 합니다. 따라서, 종전의 상업용건물 및 일반주택기준시가와 마찬가지로 “개별건물의 특성에 따른 조정률”을 적용함으로써 적정한 재산평가가 되도록 하였습니다. o 그러나, 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대하여 과세하므로 계산이 난해한 “개별건물특성조정률”을 양도가액과 취득가액에 각각 적용하지 않더라도 세부담에는 별 문제가 없는 것이고, o 2000. 1월부터 양도소득세제를 자진신고납부제도로 전환한 취지에 맞게 납세자가 양도소득세액계산을 쉽게 할 수 있도록 하며, TIS(국세통합시스템)로 양도소득세액 자동계산을 정확·용이하게 할 수 있도록 “개별건물의 특성에 따른 조정률” 적용을 양도소득세 과세시에는 배제하는 것입니다. o 참고로, 종전 행정자치부 건물시가표준액 적용시에도 개별건물특성조정률인 “가감산특례규정”을 양도소득세에는 배제하고, 상속세 및 증여세에만 적용하여 왔습니다. 5. 이번에 국세청에서 고시한 건물에 대한 『취득당시 기준시가산정기준율』을 고시한 이유는 무엇이고, 어떤 장점이 있습니까? o 국세청의 건물기준시가 고시로 2001. 1. 1 이후 건물을 양도하는 경우, 양도당시의 기준시가는 시가반영률이 60∼70％ 정도인 국세청의 건물기준시가를 적용하고, 취득당시(2000. 12. 31 이전)의 기준시가는 국세청에서 고시한 것이 없어 시가반영률이 30∼40％ 정도인 행정자치부의 건물시가표준액을 적용한다면 불합리하게 양도차익이 많이 발생하게 되므로 취득당시기준시가를 새로이 고시한 국세청의 건물기준시가에 맞추어 환산할 필요가 있으며, 또한, 종전의 방식대로 행정자치부의 건물시가표준액에 의하여 환산하려면 해당 건물에 대한 2001년도와 취득연도의 시가표준액을 일일이 확인·계산하여야하는 큰 불편이 따르게 됩니다. 따라서, 보다 쉽게 취득당시건물기준시가를 환산할 수 있도록 법적근거(2000. 12. 29 소득세법시행령 개정)를 마련하여 이번에 취득당시 건물기준시가 산정기준율을 고시하게 되었습니다. o 이번에 국세청의 취득당시 건물기준시가 산정기준율 고시로 이제까지 계산하기 가장 어려웠던 건물에 대한 취득당시 기준시가를 납세자·종사직원 모두가 아주 쉽게 계산할 수 있도록 그 계산방식이 획기적으로 개선됨으로써 무엇보다도 납세편의가 크게 도모되고 양도소득세 행정의 효율성이 한층 제고되었습니다. 그리고, 정확·신속한 계산으로 납세자나 종사직원측에서 혹시 있을 수 있는 취득가액 조작 등이 원천 봉쇄되었고, 건물에 대한 양도·취득당시 기준시가 적용기준이 국세청으로 완전 일원화됨으로써 행정자치부 건물시가표준액 책자를 매년 발간·배부하고, 전산구축하는 등이 불필요하게 되어 행정력 절감·예산절감 효과도 크게 거두게 됩니다. 6. 이번에 고시한 건물에 대한 『취득당시기준시가 산정기준율』은 어떻게 산출한 것입니까? o 이번에 고시한 기준율은 행정자치부의 건물시가표준액의 연도별 변동추이, 2001. 1. 1 시행 국세청의 건물기준시가상의 구조별 내용연수, 2000년도 양도소득세신고자료 표본사례(16,000건) 등을 종합적으로 분석·검토하고, 한국감정원 감정평가연구소의 연구와 검증을 거치고 법률전문가 등의 의견도 수렴하는 등 6개월에 걸친 작업을 통하여 마련한 것입니다. 7. 이번에 건물가액의 평가방법을 행정자치부 건물시가표준액에서 국세청 건물기준시가로 변경하고, 새로이 취득당시 건물기준시가 산정기준율을 고시함으로써 국민의 실생활과 밀접한 양도소득세 부담이 한꺼번에 늘어나는 것이 아닙니까? o 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한양도차익에 대하여 과세하는 것으로서 양도당시의 기준시가가 오르더라도 취득당시의 기준시가를 이에 맞추어 환산하게 되므로 건물가액의 평가방법이 행정자치부 건물시가표준액에서 국세청 건물기준시가로 변경되었다하더라도 세부담에는 별 영향이 없는 것입니다. o 이를 위하여 취득당시 기준시가 산정기준율을 종전의 행정자치부 건물시가표준액에 의한 환산방법 결과와 근사한 값이 도출되도록 하였으므로, 행정자치부 건물시가표준액으로 과세하던 2000년 이전과 비교하여 2001. 1. 1 이후 양도하는 경우에도 세부담에는 큰 변동이 없을 것입니다. 8. 국세청의 건물기준시가 및 취득당시 기준시가산정 기준율로 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 국세청의 건물기준시가로 계산한 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까? o 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나 납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며, 상속·증여 재산가액의 평가는 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적인 방법으로 기준시가에 의하는 것입니다. o 따라서, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하고 시가에 의하여 상속세·증여세를 신고함으로써 억울하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 9. 이번에 고시한 건물기준시가 및 취득당시 기준시가산정 기준율은 언제부터 어떤 세목에 적용되는 것입니까? o 건물기준시가는 2001. 1. 1 이후 양도하는 건물에 대한 양도소득세와 2001. 1. 1 이후 상속이 개시되거나 증여하는 건물에 대한 상속세·증여세에 적용되는 것이고, 취득당시 기준시가 산정기준율은 2000. 12. 31 이전에 취득한 건물을 2001. 1. 1 이후 양도할 때의 양도소득세에만 적용되는 것입니다. o 참고로 취득세·등록세·재산세는 지방세이므로 원칙적으로 국세청 기준시가 및 기준시가 산정기준율이 적용되지 않습니다. 10. 이번에 고시한 건물기준시가 및 취득당시 기준시가 산정기준율을 알고자 하거나, 세금계산을 할 때는 어떻게 합니까? o 건물기준시가 및 취득당시 건물기준시가 산정기준율의 고시내용은 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr의 “고시·공고”)에 게시하였으므로 누구든지 쉽게 확인할 수 있습니다. o 또한, 전국 99개 세무관서 납세자보호담당관실 및 재산세계에 문의하면 친절히 안내해 드리며, 부동산양도신고시 등에는 TIS(국세통합시스템)에 의하여 양도소득세 세액계산서비스를 제공해 드립니다.
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