[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 2000. 7. 1 시행 일반주택 기준시가 고시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2000 . 06 . 30 |
|
1. 고시배경
o 그 동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택은 국세청 기준시가를 적용하여 온 반면, 일반주택에 대하여는 행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적으로 낮게 평가되어 왔음.
o 이에 따라, 상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성 제고를 위해 일반주택에 대한 기준시가를 2000. 7. 1부터 적용하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 고시하게 되었음(2001. 1. 1부터는 양도소득세에도 적용).
※ 기준시가를 적용하여도 상속·증여공제금액을 빼고 나면 실제 상속·증여세를 납부하는 과세대상은 많지 않아 일반 서민들의 세금부담에는 별 영향을 미치지 않음.
o 근거법령
－ 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호
·상속·증여재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우 건물에 대한 평가는 “건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액”으로 함.
2. 적용범위 및 시행일자
o 적용대상건물
－ 건축법시행령 「별표 1」의 용도분류상 단독 및 공동주택
·단독주택 : 단독·다중·다가구주택
·공동주택 : 아파트·연립·다세대주택(토지·건물을 일괄하여 기준시가를 고시한 공동주택은 제외)
o 적용세목 : 상속세 및 증여세
o 시행일자 : 2000. 7. 1 이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용
3. 기준시가 고시내용
가. 기본방향
o 평가방법의 원칙은 현행 상업용건물 기준시가 기본틀 유지
o 다른 기준시가와 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과 밀접한 주거용인점을 감안하여 시가의 60∼70％ 반영
나. 기준시가 산정방법(상업용건물 기준시가와 동일)
┌───────────────────────────────────┐
│ o 기준시가＝㎡당 금액×평가대상 건물의 면적 │
│ o ㎡당 금액＝건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수× │
│ 개별건물의 특성에 따른 조정률×경과연수별 잔가율 │
└───────────────────────────────────┘
다. 기준시가 산정요소별 고시내용
(1) 건물신축가격기준액
┌─────────────────────────────┐
│o 상업용건물 기준시가와 동일한 ㎡당 420,000원으로 함. │
└─────────────────────────────┘
o 상업용건물과 비교하면 주택신축가격이 다소 높으나, 다른 지수에서 조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용건물인 점을 감안, 상업용건물 기준시가와 동일하게 유지
※ 행자부 시가표준액은 165,000원/㎡(서울시는 160,000원/㎡)
(2) 구조지수(상업용건물 기준시가와 동일)
┌──┬────────────────────────┬──┐
│번호│ 구 조 별 │지수│
├──┼────────────────────────┼──┤
│ 1 │ 통나무조 │130 │
│ 2 │ 철골(철골철근)콘크리트조 │120 │
│ 3 │ 철근콘크리트조, 철골조, 석조, P·C조, 목구조 │100 │
│ 4 │ 연와조, 황토조, 시멘트벽돌조 │ 90 │
│ 5 │ 보강콘크리트조, 목조 │ 80 │
│ 6 │ 시멘트블럭조 │ 60 │
│ 7 │ 경량철골조 │ 50 │
│ 8 │ 철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 │ 30 │
└──┴────────────────────────┴──┘
o 일반주택의 경우에도 위 건물구조 범위에 모두 포함되므로 상업용건물 기준시가 구조지수를 그대로 유지
(3) 용도지수
┌──┬──────────┬────────────────┬──┐
│번호│ 구 분 │ 대 상 건 물 │지수│
├──┼──────────┼────────────────┼──┤
│ 1 │ 단 독 주 택 │연면적 165㎡ 이하 │ 90│
│ │ │연면적 165㎡ 초과∼264㎡ 미만 │ 100│
│ │ │연면적 264㎡ 이상∼331㎡ 미만 │ 120│
│ │ │연면적 331㎡ 이상 │ 130│
├──┼──────────┼────────────────┼──┤
│ 2 │다중·다가구 주택 │ │ 90│
├──┼──────────┼────────────────┼──┤
│ 3 │아 파 트 │전용면적 85㎡ 이하 │ 90│
│ │ │전용면적 85㎡ 초과∼165㎡ 미만 │ 100│
│ │ │전용면적 165㎡ 이상∼231㎡ 미만 │ 120│
│ │ │전용면적 231㎡ 이상 │ 140│
├──┼──────────┼────────────────┼──┤
│ 4 │연 립 주 택 │전용면적 85㎡ 이하 │ 85│
│ │ │전용면적 85㎡ 초과∼165㎡ 미만 │ 100│
│ │ │전용면적 165㎡ 이상∼231㎡ 미만 │ 120│
│ │ │전용면적 231㎡ 이상 │ 140│
├──┼──────────┼────────────────┼──┤
│ 5 │다세대 주택 │ │ 85│
└──┴──────────┴────────────────┴──┘
o 상업용건물 기준시가에서 제외된 건축법시행령 별표 1에 규정된 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동주택(아파트·연립·다세대주택)에 대한 용도지수 산정
o 주택 유형 및 규모별로 적정한 시가를 반영하며, 또한 국민주택규모에 비해 고급주택에 대하여는 시가반영률을 다소 높이기 위하여 용도지수를 차등화함.
→ 단독·다가구(다중주택 포함)·아파트·연립·다세대주택으로 분류하고, 면적규모에 따라 세분류
(4) 위치지수(상업용건물 기준시가와 동일)
┌──┬────────────────────┬──┐
│번호│ 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가 │지수│
├──┼────────────────────┼──┤
│ 1 │ 20,000원 미만 │ 80│
│ 2 │ 20,000원 이상∼50,000원 미만 │ 85│
│ 3 │ 50,000원 이상∼100,000원 미만 │ 90│
│ 4 │ 100,000원 이상∼200,000원 미만 │ 95│
│ 5 │ 200,000원 이상∼300,000원 미만 │ 96│
│ 6 │ 300,000원 이상∼500,000원 미만 │ 97│
│ 7 │ 500,000원 이상∼1,000,000원 미만 │ 98│
│ 8 │ 1,000,000원 이상∼1,500,000원 미만 │ 99│
│ 9 │ 1,500,000원 이상∼2,000,000원 미만 │ 100│
│ 10 │ 2,000,000원 이상∼3,000,000원 미만 │ 102│
│ 11 │ 3,000,000원 이상∼5,000,000원 미만 │ 104│
│ 12 │ 5,000,000원 이상∼7,000,000원 미만 │ 106│
│ 13 │ 7,000,000원 이상∼10,000,000원 미만 │ 108│
│ 14 │ 10,000,000원 이상 │ 110│
└──┴────────────────────┴──┘
o 1999년 지가공시에 관한 연차보고서(건교부 발간)에 따르면 주거지역의 지가평균은 ㎡당 500,000∼1,000,000원이 30.5％로 가장 많은 비중을 차지하고 있으나, 상업용건물과 위치지수를 같게 함으로써 일반주택 기준시가를 상대적으로 하향 조정하는 효과를 가져오도록 하고 적용상의 편의를 도모함.
(5) 개별건물 특성에 따른 조정률 ┌──┬────────────┬───┬────────────────┐ │번호│ 항 목 │조정률│ 비 고 │ ├──┼────────────┼───┼────────────────┤ │ 1 │최고층 5층 이하 │ 90 │아파트에만 적용 │ │ │ 6층∼15층 이하 │ 100 │- 지하층 및 옥탑은 최고층수 제외│ │ │ 16층 이상 │ 110 │ │ ├──┼────────────┼───┼────────────────┤ │ 2 │지하층 1층, 지층 │ 70 │중복 적용되는 경우 가장 낮은 지 │ │ │ 2층 이하 │ 50 │수 하나만 적용 │ │ │부속건물 │ 60 │ │ │ │ - 주택부속 창고, 주차장│ │ │ │ │ , 화장실 등 │ │ │ │ │ - 주택내 대피소, 옥탑, │ │ │ │ │ 차고 등 │ │ │ ├──┼────────────┼───┼────────────────┤ │ 3 │개축건물 1회 개축 │ 110 │개축부분에 한함. │ │ │ 2회 이상 개축 │ 120 │ │ ├──┼────────────┼───┼────────────────┤ │ 4 │(지붕재료) │ │철골조 및 구조지수가 100 미만인 │ │ │슬라브, 기와, 기타신소재│ 100 │저층구조(연와, 벽돌, 블록, 경량 │ │ │시멘트, 토기와, 유리 │ 100 │철골, 돌담 등)에 적용 │ │ │판넬, 슬레이트 │ 90 │ │ │ │함석, 자연석, 천막 기타 │ 80 │ │ │ │유사한 것 │ │ │ ├──┼────────────┼───┼────────────────┤ │ 5 │건물 구조안전진단 등급 │ │납세자가 사실관계를 입증하는 경 │ │ │ C급: 보조부재 손상 │ 90 │우에 가장 낮은 지수 하나만 적용 │ │ │ D급: 주요부재 손상 │ 70 │ │ │ │ E급: 심각한 노후화 │ 30 │ │ │ │법령에 의한 철거대상건물│ │ │ │ │ 건물을 사용하는 경우 │ 30 │철거대상 건물의 보상금을 받는 경│ │ │ 건물을 사용않는 경우 │ 0 │우에는 보상금으로 평가 │ │ │건물의 일부가 멸실 또는 │ 정상 │ │ │ │훼손된 경우 │ 사용 │ │ │ │(조정률 : 정상사용비율) │ 비율 │ │ └──┴────────────┴───┴────────────────┘ o 상업용건물 기준시가 조정률에서 일반주택에는 해당없는 항목을 제외하고 필요한 항목은 일반주택에 맞게 고쳐 산정
(6) 경과연수별 잔가율
┌──────────┬─────┬─────┬─────┐
│ 구 분 │ Ⅰ그룹 │ Ⅱ그룹 │ Ⅲ그룹 │
├──────────┼─────┼─────┼─────┤
│내용연수 │ 40년 │ 30년 │ 20년 │
├──────────┼─────┼─────┼─────┤
│잔존가액 │ 10％ │ 10％ │ 10％ │
├──────────┼─────┼─────┼─────┤
│상각방법 │ 정액법 │ 정액법 │ 정액법 │
├──────────┼─────┼─────┼─────┤
│매년상각률 │ 0.0225 │ 0.03 │ 0.045 │
├──────────┼─────┼─────┼─────┤
│경과연수별 잔가율 │1-0.0225 │ 1-0.03 │1-0.045 │
│ │×경과연수│×경과연수│×경과연수│
└──────────┴─────┴─────┴─────┘
- Ⅰ그룹 : 통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·철골조·석조·P.C조·목구조의 모든 건물
- Ⅱ그룹 : 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·황토조·목조의 모든 건물
- Ⅲ그룹 : 시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물
o 상업용건물 기준시가 경과연수별 잔가율의 잔존가액 20％를 일반주택 기준시가에서는 10％로 하향 조정
o 이유
- 상업용건물에 비해 상대적으로 내용연수가 짧고 잔존가치가 적은 일반주택의 잔존가액을 20％에서 10％로 하향조정 함으로써 신축한지 오래된 건물의 평가를 적정하게 함.
【참고자료】□ 일반주택 기준시가 문답자료
1. 일반주택 기준시가란 무엇이고, 어떻게 산정되는 것입니까?
o 일반주택 기준시가란 단독주택 등 일반주택의 상속·증여재산의 평가원칙인 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법으로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 국세청장이 고시하는 가액을 말합니다.
o 일반주택 기준시가는 공동주택처럼 개별건물가액을 고시하지 않고 상업용건물 기준시가와 마찬가지로 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 일정한 산식을 고시하여 적용하는 것입니다.
o 기준시가 산정방법
┌───────────────────────────────────┐
│o 기준시가＝㎡당 금액×평가대상 건물의 면적 │
│o ㎡당 금액＝건물신축가격기준액(420,000원/㎡)×구조지수×용도지수× │
│ 위치지수×개별건물의 특성에 따른 조정률×경과연수별잔가율│
└───────────────────────────────────┘
※ ㎡당 금액에서 천원단위 미만은 절사
2. 일반주택에 대하여 국세청 기준시가를 고시한 이유는 무엇입니까?
o 그 동안 상속·증여세 과세시 상업용건물 및 공동주택은 국세청 기준시가를 적용하여 온 반면, 일반주택에 대하여는 행자부 시가표준액을 적용함으로써 상대적으로 낮게 평가되어 과세형평성에 문제가 있다는 지적이 있어 왔습니다.
o 따라서, 상속·증여세의 과표현실화 및 과세형평성 제고를 위해 일반주택에 대하여도 기준시가를 고시하여 2000. 7. 1부터 적용하도록 지난해말 관련세법이 개정되어 금년에 기준시가를 고시하여 시행하게 되었습니다.
3. 일반주택 기준시가가 적용되는 주택은 어떤 것입니까?
o 상업용건물 기준시가 고시에서 제외되었던 건축법시행령 별표 1의 단독주택(단독·다중·다가구주택) 및 공동주택(아파트·연립·다세대주택)에 적용되는 것입니다. 다만, 토지·건물을 일괄하여 국세청에서 기준시가를 고시하는 공동주택(아파트 및 일정규모이상의 연립주택)을 제외하면 단독주택이 대부분을 차지하는 것입니다.
4. 단독주택 등 일반주택 평가방법을 행자부 시가표준액에서 국세청 기준시가로 변경함으로써 국민의 상속·증여세 부담이 한꺼번에 늘어나는 것이 아닙니까?
o 국세청에서 고시한 일반주택에 대한 기준시가도 시가의 60∼70％ 수준으로, 상속·증여세를 계산할 때 공제해주는 금액이 많아 대다수 국민에게는 추가적인 세부담이 생기지 않습니다.
o 즉, 상속세 공제액은 최소 10억원(배우자 5억, 일괄 5억)이기 때문에 일반주택에 대한 기준시가와 다른 상속재산 가액의 합계액이 10억원 미만이면 상속세는 부과되지 아니합니다(부부사이에 증여한 경우에도 5억원 공제).
o 이에 따라, 일반서민들의 세부담에는 영향을 미치지 아니하나, 고액재산가들의 부의 대물림에 대한 과세강화 및 부의 재분배 기능은 한층 제고될 것입니다.
5. 일반주택 기준시가 고시의 기본방향은 무엇입니까?
o 다른 기준시가와의 형평성을 유지하면서 국민의 실생활과 밀접한 주거용인 점을 감안하여 시가의 60∼70％가 반영되도록 하였습니다.
－ 상업용건물 기준시가 시가반영률 : 70∼80％
－ 공동주택 기준시가 시가반영률 : 70∼90％
o 평가방법의 원칙은 현행 상업용건물 기준시가의 기본틀을 유지하면서 한국감정원의 타당성 분석 및 검증을 거쳐 상업용건물 기준시가에서 제외되었던 단독주택 및 공동주택의 용도지수를 유형별·규모별 차등화하여 신설하고, 건물특성조정률 조정 및 경과연수별잔가율에서 건물 잔존가액을 하향조정하고 구조·위치지수 등은 상업용건물과 동일하게 유지하였습니다.
6. 건물신축가격기준액을 ㎡당 420,000원으로 정한 이유는 무엇입니까?
o 상업용건물과 비교하여 난방·위생설비에 따른 설비보정률을 감안하면 기준가액을 높여야 하나, 다른 항목 지수에서 조정이 가능하고 국민의 실생활과 밀접한 주거용건물임을 감안하여 상업용건물 기준시가와 동일하게 유지하였습니다.
7. 용도지수에서 주택유형별·규모별 지수를 달리한 이유는 무엇입니까?
o 주택유형은 건축법시행령 별표 1의 용도분류표를 따랐으며, 규모별 지수를 차등화한 것은 규모가 큰 주택은 적은 규모에 비해 일반적으로 ㎡당 가격이 높게 나타나고, 규모가 큰 고급주택의 시가반영률을 높인 공동주택의 규모별 고시기준율 차등적용(70∼90％)과 형평을 맞추기 위하여 한국감정원의 표본자료에 의한 시가반영률, 표준편차 등의 타당성 분석 및 검증을 거쳐 규모별 지수를 달리 하였습니다.
o 참고로 현행 상업용건물 기준시가에 있어서도 용도지수 및 조정률에서 면적규모에 따라 지수를 달리 적용하고 있습니다.
8. 기준시가로 계산한 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까?
o 상속·증여세 재산의 가액은 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 기준시가에 의하는 것입니다. 따라서, 시가를 초과한 기준시가로 세금이 부과되는 경우는 발생하지 않습니다.
9. 일반주택 기준시가는 언제부터 어떤 세목에 적용되는 것입니까?
o 2000. 7. 1 이후 상속이 개시되거나 증여하는 상속·증여세에만 적용하는 것이고, 2001. 1. 1부터는 세법개정으로 상업용건물과 함께 양도소득세에도 확대 적용되는 것입니다.
o 참고로 취득세·등록세·재산세는 지방세이므로 원칙적으로 일반주택 기준시가가 적용되지 않습니다.
□ 일반주택 기준시가 계산사례
o 사례내용
－ 소 재 지 : 서울시 송파구 XXX
－ 구 조 : 시멘트벽돌조, 슬라브지붕
－ 용 도 : 단독주택, 연면적 249.70㎡
－ 상속개시 : 2000. 8. 1
－ 공시지가 : ㎡당 1,100,000원
－ 신축연도 : 1990년
o 적용지수
－ 구조지수 : 90(④ 시멘트벽돌조)
－ 용도지수 : 100(① 단독주택·연면적 165㎡ 초과∼264㎡ 미만)
－ 위치지수 : 99(⑧ ㎡당 개별공시지가 1,000,000원∼1,500,000원 미만)
－ 조 정 률 : 100(지붕지수·슬라브)
－ 잔 가 율 : 0.70(시멘트벽돌조 → Ⅱ그룹·1990년 신축건물)(1-0.03×10년 ＝ 0.70)
o 기준시가
－ ㎡당 금액 : 420,000원×0.9×1.0×0.99×1.0×0.70＝261,000원(천원단위 미만은 절사)
－ 기준시가 : 261,000원/㎡×249.70㎡＝65,171,700원
|