[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 부동산양도신고 대상확대 관련 업무처리 지침 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1999 . 09 . 17 |
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Ⅰ. 부동산양도신고 대상확대 관련 사항
1. 부동산양도신고 대상 범위
o 부동산양도신고 대상이 지금까지는 등기원인이 “매매”인 경우로만 한정되어 있었으나
- 1999. 7. 1부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매 또는 경매, 토지수용법 기타 법률에 의한 수용의 경우에도 신고하도록 대상을 확대하였음(소득세법 제165조 제1항).
o 또한, 국내에 주소가 없는 비거주자도 1999. 7. 1부터는 거주자와 동일하게 “부동산양도신고”를 하도록 하였음(소득세법 제165조 제1항).
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│ 구 분 │ 1999. 6. 30까지 │ 1999. 7. 1부터 │
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│ 부동산 │- 부동산 소유권을 │- 부동산 소유권을 다음 원인으로 이│
│양도신고│ · 매매를 원인으로 이 │ · 매매 또는 교환 │
│ 대상자 │ 전하는 자 │ · 법인에의 현물출자 │
│ │ │ · 공매 또는 경매 │
│ │ │ · 토지수용법 기타 법률에 의한 │
│ │ │ 수용(보상금 공탁의 경우 제외)│
│ │o 신고제외 │o 신고제외 : 종전과 같음 │
│ │ : 3년 이상 보유주택, │ : 3년 이상 보유주택, 8년 이상 보│
│ │ 8년 이상 보유농지 │ 유농지 │
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│비거주자│- 신고대상이 아님 │- 신고대상자임 │
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※ 현물출자 : “법인에의 현물출자”만을 의미하는 것임.
※ 수 용 : “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법”(공특법)에 의한 협의취득으로 양도되는 경우도 포함되는 것임. 공특법에 의한 협의취득은 토지수용법에 정한 토지수용에 있어 공공사업을 원활하게 수행하기 위한 특례절차에 해당되므로 수용의 범위에 포함됨(TIS 입력시 코드번호 : 수용 17, 협의취득 : 12).
2. 부동산양도신고 대상확대 시행 적용시기
o 금번 확대 시행되는 부동산양도신고 대상은 등기원인일이 1999. 7. 1 이후분부터 적용함.
- 즉, 1999. 7. 1 이후에 소유권이전 등기신청서를 등기소에 제출(접수)하는 경우라도 등기원인일이 1999. 6. 30 이전인 경우에는 부동산양도신고 대상이 아님.
※ 등기원인일 : 등기부에 기재되는 등기원인일을 말하며, 계약의 경우 계약체결일임.
※ 1997. 1. 1부터 부동산양도신고제를 시행하면서 소득세법 부칙 제8조(1995. 12. 29 개정 법률 제5031호) 단서에서 1997. 1. 1 이후 매매계약체결분(등기부에 기재된 등기원인일)부터 적용한 것과 같은 취지임(1996. 12. 30 단서 신설).
3. 양수자 등이 부동산양도신고를 하는 경우
o 부동산양도신고 제도는 부동산 양도자의 납세지 관할세무서에 신고하고 부동산소유권이전등기에 필요한 부동산양도신고확인서를 발급받도록 한 제도로서
- 양도소득세 납세의무자인 부동산 양도자에게는 납부할 세액을 안내하고 있음.
o 양수자가 부동산양도신고를 할 수 있는 경우
- 양도자가 부동산양도신고를 할 수 없는 다음과 같은 경우에는 양수자가 부동산양도신고를 할 수 있음.
·공매·경매, 토지수용법 기타 법률에 의한 수용
·기타 부득이한 사유로 양도자가 부동산양도신고를 할 수 없는 경우
- 양수자가 제출한 부동산양도신고를 접수한 경우에는
·공매·경매·수용 관련서류 또는 양도자의 부동산매매용 인감증명서가 첨부된 매매계약서 등을 제시받아 양도사실을 확인한 후 부동산양도신고확인서를 발급함.
o 대리인이 부동산양도신고를 하는 경우에는
- 위임장과 위임자의 인감증명서(용도 : 부동산양도신고용)를 제출하는 경우에 부동산양도신고확인서를 발급하며,
- 다만, 인감증명을 첨부하지 아니 하였으나, 위임한 사실이 여러 가지 방법으로 확인되는 경우(전화 확인, 주민등록 가구상황 확인 등)에는 신고대리인의 신분증 등을 복사하여 신고서 뒷면에 첨부하고 부동산양도신고확인서를 발급함.
o 양수자 또는 대리인이 부동산양도신고를 하여 부동산양도신고확인서를 발급한 경우
- 부동산양도신고확인서를 발급한 세무서에서는 발급일로부터 1주일 이내에 납부서 등을 양도자가 전달받았는지의 여부를 확인하고
- 전달되지 아니한 경우 즉시 납부서를 재발급하여 양도자에게 별도로 우송하여야 함(재일 46300-1862, 1997. 8. 1 참조).
4. 물건지 세무서의 부동산양도신고확인서 발급확대
o 부동산양도신고 제도는 과세자료를 조기에 확보하고 양도자에게 납부할 세액을 안내하는 것이 중요한 목적으로서
- 양도자에게 납부안내를 효과적으로 하기 위하여 1998. 1. 1 이후 양도자의 주소지 관할세무서에서만 부동산양도신고확인서를 발급하도록 한 바 있으나
o 1999. 7. 1부터 납세자의 불편을 해소하기 위하여
- 부동산 양도자가 거주자인 경우 물건지 관할세무서에 부동산양도신고를 하는 때에는
- 물건지 관할세무서에서도 부동산양도신고확인서를 발급하도록 확대 시행함.
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│ ※ 양수자의 주소지 관할세무서에서 부동산양도신고확인서를 발급하는 │
│ 것이 아님에 주의 │
│ ※ 2인 이상의 공동소유부동산의 양도시에는 양도인별로 신고서를 작성 │
│ 하되, 공동소유자 중 1인의 주소지 관할세무서에서 일괄하여 신고할 │
│ 수 있음은 종전과 같음(제일 46300-1, 1998. 1. 3) │
│ ※ 비거주자의 부동산양도신고 관할세무서는 다음 항목 참조 │
│ - 5. 비거주자의 부동산양도신고 │
│ - 6. 재외국민의 인감증명 신청시 세무서 경유 │
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o 물건지 관할세무서에서 부동산양도신고를 처리한 경우로서
- 주소지가 타서인 양도자에게 납부안내한 세액이 5,000만원 이상인 경우에는 부동산양도신고확인서를 발급한 다음날까지 부동산양도신고 내용을 주소지 관할세무서에 통보(E-Mail, 팩스 등 이용)하도록 함.
- 납부안내 세액 5,000만원 이상 자를 통보받은 주소지 관할세무서에서는 수보대장에 기록하고 납부권장과 조세채권확보에 활용하도록 함.
※ 5,000만원 미만의 납부세액 안내분은 익월까지 확인서발행대장(타서자료 수보명세서)을 출력하여 담당자 지정 및 납부권장에 활용
5. 비거주자의 부동산양도신고
□ 비거주자에 대한 부동산양도신고확인서 발급
o 1999. 7. 1부터는 비거주자도 부동산양도신고를 하여야 함.
- 부동산양도신고를 하고 안내받은 양도소득세를 기한 내에 자진납부하는 경우에는 거주자와 동일하게 15％의 세액공제를 받을 수 있음.
o 비거주자가 부동산양도신고를 한 경우에는 국세기본법에 의한 납세담보를 제공받은 후 부동산양도신고확인서를 발급하여야 함(소득세법 제165조 제2항 단서).
- 부동산양도신고를 한 비거주자가 납부할 세액을 미리 납부하거나, 과세미달 등으로 납부할 세액이 없는 경우에는 납세담보를 제공받지 아니함.
o 비거주자의 납세지와 부동산양도신고확인서 발급세무서
- 국내사업장이 있는 경우 : 그 국내사업장의 소재지(소득세법 제6조 제2항, 제120조)
- 국내사업장이 없는 경우 : 국내원천소득이 발생하는 장소인 양도물건 소재지(소득세법 제6조 제2항 단서)
※ 특히 비거주자인 재외국민의 경우 → 「6. 재외국민의 인감증명 경유」 참조
o 비거주자의 주민등록번호 란에는 여권번호, 외국인등록번호, 외국인의 부동산등기용 등록번호 또는 기타 비거주자로서 식별할 수 있는 번호를 TIS에 먼저 등록하고, 부동산양도신고 내용을 입력하도록 함.
□ 납세담보 제공과 관련한 업무처리
o 비거주자로부터 납세담보를 제공받아야 할 기준금액
- 기준시가 과세대상인 부동산을 양도한 경우에는 기준시가로 계산한 양도소득세 산출세액을 기준으로 함. 다만, 기준시가 과세대상으로서 실지거래가액에 의하여 계산하여 산출한 양도소득세를 자진납부한 경우 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 산출세액이 실지거래가액에 의하여 계산한 양도소득세 산출세액 상당액보다 많은 경우에는 그 차액을 기준으로 납세담보를 제공받음.
- 실지거래가액 과세대상(소득세법시행령 제166조 제4항)인 부동산을 양도한 경우에는 실지거래가액으로 계산한 양도소득세 산출세액과 기준시가로 계산한 양도소득세 산출세액을 비교하여 큰 금액을 기준으로 함.
* 납세담보를 제공한 비거주자가 예정신고 납부기간 내에 자진납부하여야만 납부세액공제(15％)를 받을 수 있는 것임.
o 납세담보를 제공받을 가액은
- 현금 또는 납세보증보험증권으로 제공하는 경우에는 기준금액의 110％ 이상, 그 외의 재산은 120％ 이상을 납세담보로 제공받아야 함(국세기본법시행령 제14조 제1항).
o 납세담보를 제공받는 방법 및 관리
- 납세담보는 납세담보제공서(국세기본법시행규칙 별지 제10호 서식)에 의하여 제공받으며, 담보제공 사유 란에 “소득세법 제165조 제2항 단서에 규정하는 부도산양도신고확인서 교부에 따른 납세담보제공”으로 분명히 표시하였는지를 확인하고
- 담보제공자산이 담보의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 구체적인 사유를 적시하여 다른 담보를 제공하도록 문서로 통지하여야 함(국세기본법시행령 제14조 제2항 내지 제5항).
- 납세담보의 종류, 평가, 제공방법, 담보의 변경과 보충, 담보에 의한 납부와 징수, 담보의 해제 등에 관하여는 국세기본법 제29조 내지 제34조와 국세징수사무처리규정 제73조 내지 제79조의 규정에 의하여 처리함.
□ 납세담보 제공분에 대한 신속한 결정
o 비거주자로부터 납세담보를 제공받고 부동산양도신고확인서를 발급한 경우에는
- 부동산 양도사실을 확인(잔금지급 여부 등)한 후 지체없이 결정하여야 하며,
- 지연결정으로 인한 납세자의 민원이 발생하지 않도록 하여야 함.
6. 재외국민의 인감증명 경유
o 재외국민이 인감증명법시행령 제14조 제3항의 규정에 의하여 부동산양도용 인감증명서를 신청할 때에는
- 인감증명서를 발급하는 읍·면·동사무소를 관할하는 세무서를 경유하며, 세무서에서는 “재외국민 등의 인감증명서 발급 경유대장”을 비치하여 경유처리함(재산제세 사무처리규정 제29조 내지 제32조 참조).
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│ 인감증명법 제3조 【인감신고 등】 │
│ ② 대한민국내에 현재하지 아니한 국민으로서 대한민국내에 주소를 가지│
│ 지 아니한 자가 인감증명을 받고자 할 때에는 대한민국내에 그 주소 │
│ 가 없는 것이 분명한 경우에 한하여 그가 대한민국에 주소를 가진 일│
│ 이 있으면 그 최종주소를 관할한 증명청에, 그 최종주소를 관할한 증│
│ 명청이 불명할 때에는 본적지를 관할하는 증명청에 그 인감을 신고할│
│ 수 있다. │
│ 인감증명법시행령 제14조 【재외국민 등의 인감증명신청의 특례】 │
│ ④ 재외국민이 부동산의 권리이전에 사용할 인감증명을 신청할 경우에는│
│ 별지 제12호 서식에 의한 인감증명서의 비고란에 이전할 부동산명과 │
│ 그 소재지를 기재하고, 증명청의 소재지를 관할하는 세무서장을 거쳐│
│ 야 한다. (신설 1982. 5. 29, 개정 1991. 4. 16, 1993. 12. 28, 1997│
│ . 4. 12 │
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o 비거주자인 재외국민이 인감증명 경유를 하면서
- 납부할 세액을 미리 납부하거나, 과세미달 등으로 납부할 세액이 없어서 납세담보를 제공받을 필요가 없는 때에는
- 인감증명 경유 세무서와 양도소득세 납세지 관할세무서가 다르더라도 인감경유 세무서에서 부동산양도신고확인서를 함께 발급하여 납세자의 편의를 도모하도록 함.
o 재외국민 인감증명 경유자 중에서 부동산양도신고확인서를 함께 발급할 수 없는 경우 업무처리 담당자는
- 납세지 관할세무서에서 부동산양도신고확인서를 발급받기 위하여 납세담보를 제공하여야 하는 등의 절차에 관하여 반드시 안내를 하여야 함.
- 또한, 재외국민이 납세지 관할세무서에 “부동산양도신고”를 제출한 경우에도 부동산양도용 인감증명 경유에 관하여 안내를 하여야 함.
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│ o 비거주자인 경우에도 │
│ - 3년 이상 보유한 주택 및 8년 이상 보유한 농지를 양도한 경우에는 │
│ 부동산양도신고는 하지 않아도 됨(소득세법 제165조 제1항 단서, │
│ 같은법시행령 제224조 제2항) │
│ o 그러나 비거주자는 거주자와는 달라서 비과세 또는 감면을 받을 수 없│
│ 는 경우가 대부분이므로 │
│ - 인감경유 업무처리 담당자는 조세채권확보를 위한 조치를 신속히 │
│ 취하고(재산제세사무처리규정 제30조, 제31조) │
│ - “부동산양도신고”를 하고 기한내에 자진납부하면 15％의 세액공제│
│ 를 받을 수 있음을 안내하도록 함(소득세법시행령 제224조 제8항) │
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7. 부동산양도신고 서식 개정 등
□ 부동산양도신고서 서식 개정
o 1999. 5. 7 소득세법시행규칙 개정에 따른 서식
□ 양도당시의 기준시가 계산과 관련한 개정사항
o 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우의 양도당시의 기준시가 계산 산식 개정
- 소득세법시행규칙 제80조 제1항 제1호가 1999. 5. 7 다음과 같이 개정되어 시행됨.
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│ 〈소득세법시행규칙 제80조(토지·건물의 기준시가 산정)〉 │
│ ① 영 제164조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산 │
│ 한 가액”이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다. │
│ 1. 취득일이 속하는 연도의 다음 연도 말일 이전에 양도하는 경우에 │
│ 는 다음 각목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, │
│ 다음 각목의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득 │
│ 당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도 │
│ 당시의 기준시가로 한다. │
│ 가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우 : │
│ 양도당시의 ＝ 취득당시의 ＋ ( 취득당시의 － 전기의 ) │
│ 기준시가 기준시가 기준시가 기준시가 │
│ 양도자산의 보유기간의 월수 │
│ × ──────────── (100분의 100을 한도로 한다) │
│ 기준시가 조정월수 │
│ 나. 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기 │
│ 준시가가 고시된 경우로서 거주자가 다음 산식을 적용하여 법 │
│ 제110조 제1항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 : │
│ 양도당시의 ＝ 취득당시의 ＋ ( 새로운 － 취득당시의) │
│ 기준시가 기준시가 기준시가 기준시가 │
│ 양도자산의 보유기간의 월수 │
│ × ──────────── │
│ 기준시가 조정월수 │
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□ 상속등기와 양도등기를 동시에 하기 위하여 부도산양도신고를 하는 경우 처리방법
o 상속받은 부동산을 상속등기를 하지 않은 상태에서 상속인이 양도하고 부동산양도신고를 하는 경우에
- 부동산양도신고자가 제시한 증빙서류에 의하여 상속인인 사실이 확인되는 때에는 상속인의 상속지분 별로 부동산 양도신고확인서를 발급하며
- 양도소득세 납부서 등도 납세의무자(상속인)별로 계산하여 안내함.
□ 종전 지침과의 관계
o 부동산 양도신고 업무와 관련하여 이미 지시된 종전의 각종 지침 및 지시사항 중에서
- 본 지침에 의하여 달라진 사항은 본 지침에 의하여 처리하고, 기타 사항은 종전 지침 등에 따라 처리할 것
o 종전에 시달린 각종 지침 및 지시사항
- 부동산양도신고제 시행계획 시달(재일 46300-2492, 1996. 11. 11)
·“부동산양도신고제 시행계획 1996. 11.” 발간책자 별도 송부
- 부동산양도신고제 시행에 따른 납부세액 안내 및 조세채권 확보방안 시달(재일 46300-253, 1997. 2. 6)
- 부동산양도신고분 자진납부 안내에 대한 특별지시(재일 46300-714, 1997. 3. 25)
- 부동산양도 우편신고 관련서식 등 비치현황 점검 지시(재일 46300-1860, 1997. 7. 31)
- 부동산양도신고업무 보완지침 시달(재일 46300-1862, 1997. 8. 1)
- 부동산양도신고업무 업무집행에 관한 추가지시(재일 46300-2069, 1997. 8. 30)
- 부동산양도신고 조세채권확보 수범사례 통보(재일 46300-2462, 1997. 11. 11)
- 부동산양도신고 업무집행에 대한 지시(재일 46300-1, 1998. 1. 3)
- 허위 부동산 양도신고의 대비 철저(재일 46300-941, 1998. 5. 27)
- 부동산양도신고 및 자진납부 실적 계수 재보고 지시(재일 46300-2347, 1998. 12. 2)
- 부동산양도신고에 대한 업무처리 지시(재일 46300-133, 1999. 1. 21)
- 지역민원실을 통한 부동산양도신고 접수 지시(재일 46300-521, 1999. 3. 16)
- 감사지적사례 통보(재일 46300-690, 1999. 4. 8)
Ⅱ. 민원우편 이용 확대
□ 민원우편신고제의 내용
o 민원인이 우체국에 비치되어 있는 왕복민원우편봉투(신고용 : 민원우편 2호)에 민원서류를 넣어 우체국에 접수하면 회송용 봉투에 발급한 신고확인서 등을 넣어 신고자에게 송달시켜주는 제도로서
o 부동산양도신고제 도입시 정보통신부와 협의하여 민원우편대상으로 시행함(참조 : 정보통신부 영업 93230-425, 1996. 11. 12)
□ 신고서 서식 및 신고안내서 교부
o 각급 관서장은 관내의 체신관서와 긴밀히 협의하여 부동산양도신고 서식, 안내 팜플릿 등이 비치 누락되지 않도록 하고
o 우체국에서 부동산양도신고 서식 및 안내팜플릿의 공급을 요구하는 경우에는 즉시 배부하도록 하여야 함.
□ 부동산양도신고확인서 발급
o 부동산양도신고확인서를 발급하여 회신용 봉투로 우송
Ⅲ. 무납부자 축소를 위한 업무 추진
□ 부동산양도신고 접수처리 및 납부안내
o 부동산양도신고를 받으면 부동산양도신고확인서를 발급하고 납부할 세액을 안내하면서
o 양도자의 인적사항, 연락처, 전화번호 등을 신고서 뒷면에 기재하여 추후 납부안내에 활용
□ 대리인 등이 부동산양도신고를 한 경우
o 양수인이 신고하거나, 대리신고·왕복민원우편으로 신고한 경우에는
- 확인서 발급세무서에서는 발급일로부터 1주일 이내에 납부서·안내서 등을 납세자인 양도자가 전달받았는지의 여부를 확인하여(신고서 뒷면 기재자료를 활용)
- 전달되지 아니한 경우 즉시 납부서를 재발급하여 양도자에게 우송하고 납부안내 되도록 하여야 함.
□ 부동산양도신고자 납부세액 계급별 관리제 실시
o 부동산양도신고확인서 발행대장(타서자료 수보명세서 포함)을 익월에 출력한 후 고액 납부대상자를 발췌하여 관리자가 납부권장 실시
- 납부세액 1억원 이상 : 과장
- 납부세액 5천만원 이상 1억원 이하 : 주무
- 납부세액 5천만원 이하 : 직원
※ 세무서 실정에 따라 납부권장 기준금액을 낮추어 조정할 수 있음.
□ 무납부예상자에 대한 국세추정전 보전압류
o 납부할 세액이 고액인 자(예 : 5천만원 이상) 중 DB조회결과 무재산자, 소득이 없거나 미미한 자, 직업 등으로 보아 무납부 우려되는 자를 구분하여 특별관리
o 무납부예상자로서 납기전 징수사유에 해당하고 압류할 재산이 있는 경우에는 양도일(잔금지급일 등)을 확인한 후, 양도된 사실이 확인되면 즉시 국세확정전 보전압류를 하여 조세채권확보(국세징수법 제24조 제2항)
o 납부기한 경과후 지체없이 결정고지하고 조세채권 확보
- 부도산양도신고 무납부자와 예정신고 무신고·무납부한 자 중에서 DB조회 결과 재산·소득이 있는 자는 과세자료를 우선하여 처리토록 함(자료 출력후 1개월내 처리).
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│ 〈부동산양도신고자에 대한 조세채권확보 관련 지시사항〉 │
│o 부동산양도신고제 시행에 따른 납부세액 안내 및 조세채권 확보 방안 │
│ 등 시달(재일 46300-253, 1997. 2. 6) │
│o 부동산양도신고 업무지침(재일 46300-1862, 1997. 8. 1) │
│o 감사지적사례 통보(재일 46300-690, 1999. 4. 8) │
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