[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 1999. 7. 1 시행 공동주택 기준시가 고시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1999 . 06 . 30 |
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1. 고시배경
o 양도·상속·증여세의 과세표준 계산기준으로 활용하기 위해 매년 아파트 등 공동주택에 대한 기준시가를 고시
o 이에 따라, 지난해 고시일 이후의 아파트 가격동향을 면밀히 분석하여 기존아파트와 신규아파트 등에 대한 기준시가를 고시함으로써
- 적정한 세부담을 통한 공평과세 도모 및 주택거래 활성화에 기여
o 최근 부동산 가격동향을 보면 금리의 하향 안정세와 주택경기회복에 대한 기대심리로 지난해 12월부터 아파트 가격이 완만하게 상승하고 있으며,
- 앞으로도 당분간 상승세가 이어질 전망이나, 아직도 IMF 이전 수준으로 회복되지는 않고 있음.
2. 고시근거 및 대상
o 고시근거
- 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조
- 상속세 및 증여세법 제61조
o 고시대상
- 아파트
·시지역 이상에 소재하는 아파트
- 연립주택(고급빌라 등)
·아파트에 준하는 지역에 소재하는 것으로서 전용면적이 50평(165㎡) 이상인 모든 연립주택
· 다음의 경우에는 50평 미만도 고시
┌ 같은 단지내에 50평 이상과 그 미만이 같이 있는 경우
└ 한 단지가 100세대 이상인 경우
3. 고시기준
o 기준일자
- 1999. 3. 15 시세를 기준으로 함.
o 기준시가 적용률
┌───────────────┬──────────┐
│ 구 분(전용면적기준) │ 적 용 률 │
├───────────────┼──────────┤
│·국민주택규모 : 85㎡ 이하 │ 실지거래가액의 70％│
│·일반주택규모 : 85㎡∼165㎡│ 실지거래가액의 75％│
│·고급주택규모 : 165㎡ 이상 │실지거래가액의 80％ │
└───────────────┴──────────┘
4. 기준시가 고시내용
o 기존 공동주택
- 가격을 조정하지 않고 전년도와 같은 금액으로 고시
→ 상승분을 반영하지 않기 때문에 실질적인 세부담 인하효과가 있음.
·도시주택 가격 동향 조사자료(주택은행)에 의하면 금년 5. 15 현재 작년 고시시점인 1998. 7. 대비 평균 4.1％ 정도 상승하여 가격에 큰 변동이 없고(우리청 조사내용도 비슷한 수준임)
·기준시가는 시가의 70∼80％를 반영하기 때문에 현재 시세가 전년도 기준시가의 적용가능 범위내에 있으며,
·경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 기준시가를 인상할 경우 국민의 세부담 증가 우려
o 신규 공동주택
- 1999. 3. 15 기준 조사가액에 평형별 기준율을 적용하여 산정한 금액으로 고시
〈아파트〉
- 세대수 등 현황
┌────┬───────┬──────┬──────┐
│ 구 분 │ 기존주택 │ 신규고시 │ 합 계 │
├────┼───────┼──────┼──────┤
│ 동 │ 1,401 │ 42 │ 1,443 │
│ 단지 │ 10,218 │ 1,004 │ 11,222 │
│ 동 │ 48,052 │ 4,098 │ 52,150 │
│ 세대 │ 3,485,361 │ 329,654 │ 3,815,015 │
└────┴───────┴──────┴──────┘
- 기준시가 최고·최저가액
(단위 : 천원)
┌────┬──────────┬──────┬───┬──────┐
│ 구 분 │ 소재지 │ 아파트명 │ 평형 │ 기준시가 │
├────┼──────────┼──────┼───┼──────┤
│최고가액│ 서울 강남구 도곡동 │ 힐데스하임 │ 160 │ 1,600,000 │
│최저가액│ 서울 서대문 북아현 │ 삼익 │ 4 │ 7,000 │
└────┴──────────┴──────┴───┴──────┘
〈연립주택〉
- 세대수 등 현황
┌────┬───────┬──────┬──────┐
│ 구 분 │ 기존주택 │ 신규고시 │ 합 계 │
├────┼───────┼──────┼──────┤
│ 동 │ 110 │ 12 │ 122 │
│ 단지 │ 635 │ 43 │ 678 │
│ 동 │ 2,174 │ 387 │ 2,561 │
│ 세대 │ 29,913 │ 6,322 │ 36,235 │
└────┴───────┴──────┴──────┘
- 기준시가 최고·최저가액
(단위:천원)
┌────┬──────────┬───────┬───┬─────┐
│ 구 분 │ 소 재 지 │ 명 칭 │ 평형 │ 기준시가 │
├────┼──────────┼───────┼───┼─────┤
│최고가액│ 서울 성북구 성북동 │ 효성 성북빌라│ 73 │ 1,298,000│
│최저가액│ 전남 광양 금호동 │ 백합연립 │ 13 │ 8,000│
└────┴──────────┴───────┴───┴─────┘
5. 고시방법
o 고시용 CD-ROM을 제작하여 관보에 게재
o PC 조작에 익숙치 못한 일부 납세자의 편의를 위해 CD-ROM 제작과 병행하여
- 금년도 기준시가를 책자로 발간하여 조회에 따른 불편 해소(1999. 7. 중순경 배포예정)
- 인터넷 홈페이지(htpp//www.nta.go.kr)에 기준시가 자료를 게시하므로써, 인터넷 및 PC통신을 이용하여 누구든지 쉽게 기준시가 조회 가능
6. 시행일자
o 1999. 7. 1 이후 최초로 양도·상속·증여하는 분부터 시행
【참고자료】1. 추가 고시지역 명세(42개 동)
서울특별시 중 구 예장동
마 포 구 신정동
성 북 구 삼선동4가
서대문구 현저동
종 로 구 효자동
성 동 구 송정동
인천광역시 서 구 공촌동
중 구 관동
광주광역시 광 산 구 신가동
서 구 풍암동
대구광역시 중 구 달성동
서 구 중리동, 원대동2가
북 구 팔달동
부산광역시 동 구 수정동
경기도 수원시 권선구 서둔동, 탑동, 입북동, 고등동
팔달구 망포동
부천시 원미구 원미동
오산시 갈곶동, 운암동, 탑동, 가수동
시흥시 장곡동, 하상동
평택시 군문동
충청북도 청주시 상당구 남주동, 북문로3가
충청남도 공주시 금흥동
서산시 예천동, 장동
천안시 대흥동
전라북도 군산시 송풍동
정읍시 구룡동
전라남도 목포시 무안동, 해안4가동
경상북도 구미시 구포동, 진평동
경상남도 진해시 용원동
창원시 안민동
2. 지역별 최고·최저가액
가. 아파트 기준시가 최고가액
(단위 : 천원)
┌───┬───────┬───────────┬───┬─────┐
│ 구분 │ 소 재 지 │ 아파트명 │ 평형 │ 기준시가 │
├───┼───────┼───────────┼───┼─────┤
│ 서울 │강남구 도곡동 │힐데스하임빌라(신규) │ 160 │ 1,600,000│
│ 인천 │남구 숭의동 │동아시티월드 │ 73 │ 198,500│
│ 경기 │용인시 기흥읍 │두진노블하우스 │ 120 │ 515,000│
│ 강원 │춘천시 석사동 │현대(신규) │ 65 │ 152,000│
│ 대전 │서구 삼천동 │국화한신 │ 57 │ 165,500│
│ 충북 │청주시 북문3가│대우타워(신규) │ 85 │ 212,500│
│ 충남 │아산시 용화동 │신정그린빌라트 │ 89 │ 202,000│
│ 광주 │동구 운림동 │무등스위트빌라 │ 87 │ 264,500│
│ 전북 │전주시 송천1가│송천4차현대(신규) │ 64 │ 158,500│
│ 전남 │목포시 용해동 │뉴골든빌라(신규) │ 56 │ 112,500│
│ 대구 │수성구 범어동 │우방하이니스 │ 87 │ 360,500│
│ 경북 │경주시 충효동 │한동네오하이츠 │ 81 │ 298,000│
│ 부산 │수영구 광안동 │한울베스트빌라(신규) │ 89 │ 323,000│
│ 울산 │북구 천곡동 │쌍용아진그린4차(신규) │ 81 │ 217,000│
│ 경남 │마산시 대외동 │신동아빌라(신규) │ 90 │ 276,000│
│ 제주 │제주시 연동 │세기 │ 63 │ 144,500│
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나. 아파트 기준시가 최저가액
(단위 : 천원)
┌───┬─────────┬──────┬───┬─────┐
│ 구분 │ 소재지 │ 아파트명 │ 평형 │ 기준시가 │
├───┼─────────┼──────┼───┼─────┤
│ 서울 │서대문구 북아현동 │삼익(신규) │ 4 │ 7,000 │
│ 인천 │동구 송현동 │송현1차 │ 10 │ 10,000 │
│ 경기 │평택시 신장동 │일신가든 │ 13 │ 5,000 │
│ 강원 │강릉시 포남동 │대인4차 │ 7 │ 6,000 │
│ 대전 │대덕구 법동 │주공2차 │ 10 │ 12,500 │
│ 충북 │충주시 교현동 │남산주공3차 │ 11 │ 6,500 │
│ 충남 │보령시 신흑동 │시영 │ 13 │ 10,000 │
│ 광주 │광산구 송정동 │상아 │ 15 │ 12,000 │
│ 전북 │익산시 어양동 │어양 │ 9 │ 6,000 │
│ 전남 │여천시 학동 │진남주공 │ 10 │ 4,500 │
│ 대구 │중구 향촌동 │대보 │ 8 │ 12,500 │
│ 경북 │구미시 도량동 │도량주공2차 │ 9 │ 9,000 │
│ 부산 │사하구 감천동 │시영 │ 11 │ 6,500 │
│ 울산 │남구 무거동 │삼호주공 │ 12 │ 13,000 │
│ 경남 │김해시 외동 │주공1차 │ 9 │ 8,500 │
│ 제주 │제주시 일도1동 │정한 │ 12 │ 13,000 │
└───┴─────────┴──────┴───┴─────┘
3. 아파트 평당 기준시가
(단위:천원)
┌───┬────┬──────┰───┬────┬──────┐
│ 구분 │ 시도별 │평당기준시가┃ 구분 │ 구 별 │평당기준시가│
├───┼────┼──────╂───┼────┼──────┤
│ │ 평균 │ 2,281 ┃ │강남구 │ 5,757 │
│ │ 서울 │ 3,854 ┃ │강동구 │ 3,653 │
│ │ 인천 │ 1,670 ┃ │강북구 │ 2,748 │
│ │ 경기 │ 2,549 ┃ │강서구 │ 3,118 │
│ │ 강원 │ 1,393 ┃ │관악구 │ 3,253 │
│ │ 대전 │ 1,666 ┃ │광진구 │ 4,330 │
│ │ 충북 │ 1,335 ┃ │구로구 │ 2,656 │
│ │ 충남 │ 1,425 ┃ │금천구 │ 2,683 │
│ 전국 │ 광주 │ 1,535 ┃ │노원구 │ 2,880 │
│ │ 전북 │ 1,241 ┃ │도봉구 │ 2,660 │
│ │ 전남 │ 1,166 ┃ │동대문구│ 3,358 │
│ │ 대구 │ 1,963 ┃ │동작구 │ 3,817 │
│ │ 경북 │ 1,425 ┃서울시│마포구 │ 3,471 │
│ │ 부산 │ 1,729 ┃ │서대문구│ 3,252 │
│ │ 울산 │ 1,385 ┃ │서초구 │ 5,593 │
│ │ 경남 │ 1,560 ┃ │성동구 │ 3,729 │
│ │ 제주 │ 1,602 ┃ │성북구 │ 3,424 │
├───┼────┼──────┨ │송파구 │ 4,625 │
│ 구분 │ 도시별 │평당기준시가┃ │양천구 │ 3,851 │
├───┼────┼──────┨ │영등포구│ 3,601 │
│ │ 평균 │ 3,192 ┃ │용산구 │ 4,071 │
│ │ 분당 │ 4,108 ┃ │은평구 │ 2,930 │
│ │ 일산 │ 2,980 ┃ │종로구 │ 3,136 │
│신도시│ 평촌 │ 3,122 ┃ │중구 │ 3,503 │
│ │ 산본 │ 2,905 ┃ │중랑구 │ 2,799 │
│ │ 중동 │ 2,845 ┃ │ │ │
└───┴────┴──────┸───┴────┴──────┘
4. 기준시가 관련 문답자료
1. 국세청 기준시가란 무엇이고, 어떻게 산정되는가？
o 국세청 기준시가란 소득세법 제99조와 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 근거하여 아파트와 연립주택 등에 대하여 국세청장이 재산을 평가하여 고시하는 가격을 말합니다.
o 양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 과세표준을 계산하되, 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우와 단기양도 또는 투기거래 등은 예외적으로 실지거래가액을 적용합니다.
o 상속세 및 증여세는 원칙적으로 시가에 의하여 과세표준을 계산하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 기준시가를 적용합니다.
o 이번에 기존아파트 등에 대해서는 기준시가를 올리지 않았으며, 신규로 고시한 아파트 등에 대한 기준시가는 금년 3월 시세를 기준으로 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)는 시세의 70％, 일반주택규모(85㎡초과∼165㎡미만)는 시세의 75％, 고급주택규모(전용면적 165㎡이상)는 시세의 80％를 각각 반영하였습니다.
2. 금년도에는 아파트 가격이 많이 오르고 있는데 기준시가를 올리지 않는 이유는 무엇입니까？
o 주택은행 도시주택 가격 동향 조사자료에 의하면
- 지난해 12월부터 아파트 가격이 완만하게 상승하고 있으나, 1999. 5. 15 현재 지난해 고시시점인 1998. 7. 대비 4.1％ 정도 상승하여 크게 오르지는 않았고, 우리청 조사내용도 이와 비슷한 수준임.
o 기준시가는 고시 이후의 가격 등락을 감안하여 시세의 70∼80％를 반영하기 때문에 현재 시세가 전년도 기준시가의 적용가능 범위내에 있음.
o 경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 기준시가를 인상할 경우 국민의 세부담 증가 우려가 있음.
3. 이번에 고시한 기준시가는 언제부터 적용되며, 다음 기준시가 고시일자는 언제인가？
o 이번에 고시한 기준시가는 1999. 7. 1 이후 양도 또는 상속·증여가 이루어지는 것부터 적용됩니다.
o 양도소득세는 양도일자가 1999. 7. 1(잔금지급일 기준) 이후인 경우, 상속세 및 증여세는 상속개시일 또는 증여일이 1999. 7. 1 이후인 경우에 새로운 기준시가를 적용합니다.
o 지난해부터 매년 7월 1일 정기적으로 기준시가를 조정하여 국민들이 예측할 수 있도록 하였으며, 내년도 아파트 등 공동주택의 기준시가 고시일자는 2000. 7. 1입니다.
4. 시세가 변동되면 수시로 기준시가를 고시하는 것이 바람직하지 않은가？
o 개별공시지가, 시가표준액, 국세청 기준시가 등 대부분의 과세기준은 1년에 한번 조정하고 있습니다.
o 수시로 기준시가를 조정하는 것은 행정적으로 어렵고, 납세편의나 의사결정에도 오히려 혼란을 가져올 수도 있으므로 이러한 점을 감안하여 1년에 한 번 정도 기준시가를 조정하면서 시세의 70％∼80％를 반영하여 가격변동에 대한 여유를 두고 있습니다.
o 다만, 앞으로 아파트 가격이 지속적으로 올라 기준시가와 실지거래 가액이 큰폭으로 차이가 나는 경우에는 적정한 시기에 기준시가 조정 여부를 신중히 검토할 것입니다.
5. 전국의 모든 아파트와 연립주택에 대하여 국세청 기준시가가 적용됩니까？
o 그렇지는 않습니다. 국세청 기준시가가 고시된 아파트와 연립주택만 적용됩니다.
o 아파트는 시이상의 지역에 소재한 경우에만 기준시가를 고시하는 것입니다.
o 연립주택은 시이상의 지역에 소재하고 전용면적이 50평(165㎡) 이상인 경우에 기준시가를 고시하는 것을 원칙으로 하되, 같은 단지내에 50평 이상과 그 미만의 연립주택이 혼재하는 경우 및 한 단지가 100세대 이상인 경우에는 50평 미만도 기준시가를 고시합니다.
o 따라서, 농어촌지역의 아파트 및 면적이 적은 소단지의 연립주택은 국세청 기준시가가 고시되지 않으므로 지방자치단체에서 산정한 시가표준액이 적용됩니다.
6. 취득세와 등록세에도 국세청 기준시가가 적용됩니까？
o 취득세와 등록세는 지방세이므로 원칙적으로 국세청 기준시가가 적용되지 않습니다.
7. 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 경우보다 많을 때 구제방법은 무엇입니까？
o 양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 세금을 계산하도록 되어 있습니다.
o 그러나, 아파트를 손해를 보고 팔았거나 기준시가에 의한 양도차익이 실제보다 과다한 경우에는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 신고하여 세금을 납부할 수 있습니다.
8. 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알고자 하거나, 세금계산을 하고자 할 때에는 어떻게 합니까？
o 전국 모든 세무관서 민원봉사실이나 재산세과에 문의하면 자기가 사는 아파트의 기준시가를 알 수 있으며, 필요한 경우 세액계산도 하여 드립니다.
o 또한, 1999. 7.초에 국세청 인터넷 홈페이지(www.nta.go.kr)에 1999년도까지 고시한 모든 기준시가 자료를 게시하게 되므로 누구든지 쉽게 기준시가를 조회할 수 있습니다.
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