[정부부처 자료] 국세청
| 제목 | 부동산양도신고 대상 확대 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 1999 . 06 . 23 |
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1. 부동산양도신고의 개요
□ 부동산양도신고 란
o 부동산을 양도하는 경우 소유권이전등기를 하기 전에 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서에 먼저 신고하고
세무서장이 발급한 “부동산양도신고확인서”를 부동산소유권 이전등기신청시 등기소에 제출하여야 등기가 가능하도록한 것으로서 1997. 1. 1부터 시행한 제도임.
□ 부동산양도신고에 따른 혜택
o 세무서에서 “부동산양도신고확인서”를 발급할 때에, 이와 함께 납부할 양도소득세액을 계산(기준시가로 계산)하여 안내하며
o 양도자가 안내받은 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 자진납부하면 15％의 세액공제 혜택을 받을 수 있음.
이는 양도 후에 자산양도차익예정신고·납부를 하면 10％ 세액공제를 해주는 것 보다 5％ 더 많은 혜택을 받도록 하는 것임.
2. 금년 7월부터 부동산양도신고 대상을 확대
□ 지금까지는 부동산양도신고 대상을
o 국내에 주소를 둔 거주자가 “매매”를 원인으로 부동산소유권이전등기를 하는 경우에만 등기를 하기 전에 그 거래내용을 신고하도록 하고 있었음.
o 따라서 “매매”가 아닌 원인으로 부동산을 양도하는 경우에는 양도를 마친 후에 자산양도차익예정신고를 하고 자진납부를 하여도 10％ 상당의 세액공제만을 받을 수 있었음.
□ 1999. 7. 1부터는 부동산양도신고 대상을 확대하여
o 소유권이전등기 원인이 교환, 법인에의 현물출자, 공매 또는 경매, 토지수용법 기타법률의 규정에 의한 수용에 의하여 양도하는 경우에도 신고를 하도록 하고
국내에 주소를 두지 아니한 비거주자도 부동산양도신고를 하도록 하였음.
o 따라서 이러한 경우에도 세무서에 부동산양도신고를 하고 부동산소유권이전등기 신청시에 세무서에서 교부받은 “부동산양도신고확인서”를 제출하여야 하며
납부안내받은 세액을 기간내에 자진납부하면 15％의 세액공제 혜택을 받을 수 있게 되었음.
3. 확대되는 부동산양도신고의 적용시기
o 금번 부동산양도신고를 하여야 할 대상으로 확대되는 경우는 등기원인일이 1999. 7. 1 이후인 분부터 적용하는 것임.
- 즉, 1999. 7. 1 이후에 소유권이전 등기신청서를 등기소에 제출(접수)하는 경우라도 등기원인일이 1999. 6. 30 이전인 경우에는 부동산 양도신고 대상이 아님.
※ 등기원인일 : 등기부에 기재되는 등기원인일을 말하며, 계약의 경우 계약체결일임.
4. 양수자도 부동산양도신고를 할 수 있는 경우
o 일반적으로 양도자가 납세지 관할세무서에 부동산양도신고를 하고 발급받은 “부동산양도신고확인서”를 양수자에게 소유권이전등기신청 첨부서류로 넘겨주고 있으나
o 공매·경매, 수용의 경우 등과 같이 부득이한 사유로 양도자가 신고하지 않는 경우에는
양수자가 부동산양도 관련 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 부동산양도신고를 하고 “부동산양도신고확인서”를 발급받을 수 있음.
5. 민원우편에 의한 부동산양도신고
o 부동산양도신고를 하기 위하여 세무서를 방문하고 신고서를 처리하는 동안 기다리는 등의 불편을 해소하기 위하여
o 우체국에서 발매하는 왕복민원 우편봉투에 부동산양도신고서와 첨부서류를 넣어서 우체국에 접수하면
- 관할세무서에서는 발급한 부동산양도신고확인서를 회송용 봉투에 넣어서 민원인에게 송달하고 있으므로
- 세무서를 직접 방문하는 것 보다는 민원우편을 많이 이용하는 것이 편리하므로 많은 이용을 바람.
6. 물건지 세무서의 부동산양도신고확인서 발급 확대
o 부동산양도신고는 양도자의 주소지 관할세무서에 신고하고 “부동산양도신고확인서”를 발급받는 것이 일반적이지만,
o 금번 부동산양도신고 대상 확대에 따른 국민의 불편을 해소하기 위하여
- 거주자가 물건지 관할세무서에 부동산양도신고서를 제출하는 경우에도 부동산양도신고확인서를 발급하도록 확대하였음.
7. 비거주자의 부동산양도신고
o 1999. 7. 1부터 국내에 주소를 두지 아니한 비거주자가 부동산을 양도하는 경우에는
- 납세지 관할세무서장에게 부동산양도신고를 하고 “부동산양도신고확인서”를 발급받아야 하며
o 이 때 비거주자는 납부할 세액에 대한 납세담보를 제공한 후에 “부동산양도신고확인서”를 발급받을 수 있음.
※ 비거주자의 납세지
- 국내사업장이 있는 경우 : 그 국내사업장의 소재지
- 국내사업장이 없는 경우 : 국내 원천소득이 발생하는 장소인 양도물건소재지임.
8. 부동산양도신고를 하지 않아도 되는 경우
o 3년 이상 보유한 주택과 8년이상 보유한 농지를 양도하는 경우와
파산선고에 의한 처분, 판결, 화해 등 이와 유사한 법률적 효력의 발생으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는
부동산양도신고를 하지 않아도 부동산소유권이전등기를 할 수 있음.
o 그러나 3년이상 보유한 주택이라도 다른 주택을 보유하여 비과세 대상인 1세대1주택이 아니거나, 8년이상 보유한 농지라도 자경하지 아니하여 감면 대상이 아닌 때에는
등기 전에 부동산양도신고를 하고 납부할 세액을 기한내에 납부하면 15％의 세액공제를 받을 수 있음.
1. “부동산양도신고제”란 무엇입니까?
“부동산양도신고제”란 부동산을 양도하는 경우 부동산소유권이전등기를 하기 전에 부동산 양도내용을 양도자의 주소지 관할세무서에 신고하고, 세무서장이 발급한 “부동산양도신고확인서”를 등기신청시 등기소에 제출하여야 하는 제도입니다.
〈부동산양도신고 업무흐름도〉
② 부동산양도신고
［금융기관］←────［양도자］────→［관할세무서］
⑤ 세액납부 │↑ ←────
││ ③ 양도신고확인서 발급
① 부동산양도 ││ (세액 안내서 포함)
(부동산양도신고 ││
확인서 교부) ↓│ ④ 매매대금 지급
［양수자］
⑥ 등기신청 │↑
(부동산양도신고 ││ ⑦ 등기필증 교부
확인서 첨부) ↓│
［관할등기소］
2. 부동산 소유권이전등기를 하려면 반드시 부동산양도신고를 하여야 합니까?
o 부동산양도신고 대상인 경우 부동산소유권이전등기를 하려면 반드시 부동산양도신고를 하고
- 발급받은 부동산양도신고확인서를 등기신청서에 첨부하여야 등기를 할 수 있습니다.
o 부동산양도신고를 하여야 할 대상은
- 소유권이전 등기원인이 매매인 경우에는 당연히 그 대상이고
- 1999. 7. 1 부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매 또는 경매, 토지수용법 기타 법률에 의한 수용의 경우에도 반드시 부동산양도신고를 하도록 그 대상이 확대되었습니다.
3. 부동산양도신고를 하면 어떤 혜택이 있으며, 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있습니까?
o 부동산양도신고를 하고 그에 따른 양도소득세를 기한내에 자진납부하면 산출세액의 15％ 세액공제 혜택을 받을 수 있고, 별도로 자산양도차익예정신고를 하지 않아도 됩니다.
o 부동산양도신고 대상임에도 부동산양도신고를 하지 않는다고 해서 세법상 다른 제재를 받는 것은 없으나, 부동산소유권 이전등기를 할 수 없습니다.
4. 1999. 7. 1부터 부동산양도신고 대상으로 확대되는 교환, 현물출자, 공매·경매, 수용의 경우는 언제부터 부동산 양도신고를 하여야 합니까?
o 1999. 7. 1부터 부동산양도신고 대상으로 확대되는
- 교환, 법인에의 현물출자, 공매·경매, 토지수용법 기타 법률에 의한 수용(보상금을 공탁하는 경우는 신고대상이 아님)은
- 등기원인일이 1999. 7. 1이후인 분부터 적용합니다.
o 즉, 1999. 7. 1 이후에 부동산소유권이전 등기신청서를 등기소에 제출(접수)하는 경우라도 등기원인일이 1999. 6. 30 이전인 경우에는 부동산 양도신고를 하지 않아도 됩니다.
- 여기서 등기원인일은 등기부에 기재되는 등기원인일을 말하며, 계약체결일 등이 되는 것입니다.
예를 들면, 교환은 교환계약 체결일, 현물출자는 현물출자계약일, 경매는 경락대금 완납일, 공매는 매각결정일, 협의수용은 계약일 등을 말하는 것입니다.
5. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의한 협의취득도 부동산양도신고를 하여야 합니까?
o 공특법(공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법)은
- 토지수용법에 정한 토지수용에 있어 공공사업을 원활하게 수행하기 위하여 정한 특례절차에 해당하므로
- 토지수용법 기타 법률에 의한 수용으로서 부동산양도신고 대상입니다.
6. 부동산양도신고를 하지 않아도 되는 경우가 있습니까?
o 다음과 같은 경우에는 부동산양도신고를 하지 않아도 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
- 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
- 8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우
- 파산선고에 의한 처분, 판결, 화해 등 이와 유사한 법률적 효력의 발생으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우
7. 법인이 양도한 경우에 부동산양도신고를 해야 합니까?
o 부동산양도신고는 개인이 신고하는 것이므로 법인이 양도하는 경우에는 신고의무가 없습니다.
o 그러나 개인이 법인에게 부동산을 양도하는 경우에는 신고하여야 합니다.
8. 부동산양도신고는 누가 해야 합니까?
o 부동산 양도자가 신고하고 발급받은 부동산양도신고확인서를 부동산소유권 이전등기신청에 필요한 첨부서류로 양수자에게 넘겨주는 것이 일반적입니다.
o 그러나, 공매·경매, 토지수용법 등에 의한 수용의 경우나 부득이한 사유로 양도자가 부동산양도신고를 하지 아니하는 때에는 양수자가 신고할 수 있습니다.
- 양수자가 신고하는 때에는 공매·경매·수용에 관련한 서류 또는 매매계약서(양도자의 인감증명서 첨부) 등 양도사실을 확인할 수 있는 증거자료를 별도로 제시하여야 합니다.
※ 양수자가 부동산양도신고를 한 경우 납부세액 안내서류는 반드시 양도자에게 전달하여 양도자가 기한내에 자진납부하여 15％상당의 세액공제를 받을 수 있도록 하여야 합니다.
9. 부동산양도신고의 신고기한은 언제까지 입니까?
o 소유권이전등기 신청서에 부동산양도신고확인서를 첨부해야 하므로 소유권이전등기 신청을 하기 전까지는 부동산양도신고를 하여야 합니다.
※ 납부하여야 할 세액은 양도일(대금청산일 기준)이 속하는 달의 말일부터 2월 내에 세액을 자진납부하면 15％의 세액공제를 받을 수 있습니다.
10. 부동산양도신고는 어느 세무서에 제출하여야 합니까?
o 부동산양도신고는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 제출하여야 합니다. 그러나 2인 이상의 공유자가 양도한 경우에는 어느 한 사람의 관할세무서에 일괄하여 신고할 수 있습니다.
o 그러나 우리청에서는 납세자의 불편을 해소하기 위하여
- 1999. 7. 1부터 양도하는 부동산 소재지를 관할하는 세무서에 부동산양도신고서를 제출한 경우에도 부동산양도신고확인서를 발급해주도록 하였습니다.
- 즉 양도자가 국내에 주소가 있는 거주자이면, 양도자의 주소지 관할세무서나 양도하는 부동산 소재지 관할세무서에서 부동산양도신고확인서를 발급받을 수 있습니다.
- 그러나 물건소재지가 아닌 양수자 주소지 관할세무서에서는 발급하지 않는 것입니다.
11. 부동산양도신고확인서는 세무서를 방문하지 않고 우편으로 발급받을 수 있습니까?
o 부동산양도신고를 하기 위하여 세무서를 직접 방문하는 불편을 없애기 위하여 민원우편제를 시행하고 있습니다.
o 이 제도는 신고서 및 제출서류를 준비하여 우체국에서 민원우편봉투를 구입하여 우체국에 접수하시면
- 세무서에서 이를 처리한 후 회신용 봉투를 이용하여 신고확인서 등을 송부해 주는 제도로서, 왕복우편 소요기간이 약 5∼7일 정도 소요될 것입니다.
o 부동산양도신고서 서식 및 신고안내서는 우체국에 비치되어 있으니 많이 이용하기 바라며
- 우편신고는 양도자의 주소지 관할 세무서로 제출하여 주시기 바랍니다.
┌───────┐ 민원봉투 ┌───────┐
│ 우체국 │─────────→│ 우체국 │
│ (발신지) │←─────────│ (수신지) │
└───────┘ 회송용 봉투 └───────┘
부동산 ↑ 민원 회송 │ 양도신고 양도신고 ↑회송 민원 │ 부동산
양도 │ 봉투 용 │ 확인서 등 확인서 │ 용 봉투 │ 양도
신고서 │ 봉투 ↓ │봉투 ↓ 신고서
┌───────┐ ┌───────┐
│ 신고인 │ │ 세무서 │
└───────┘ └───────┘
12. 대리인이 부동산양도신고를 할 수 있습니까?
o 부동산양도신고는 위임을 받은 대리인도 신고할 수 있습니다.
- 대리인이 신고하는 경우에는 위임장과 위임자의 인감증명서
(용도 : 부동산양도신고용)를 제출하여야 하며
- 다만, 인감증명을 첨부하지 아니 하였더라도 위임한 사실이 여러가지 방법으로 확인되는 경우에는 부동산양도신고확인서를 발급합니다.
o 부동산양도신고를 대리한 사람은
- 세무서에서 따로 교부하는 납부세액 안내서류를 반드시 양도자에게 전달함으로써 양도자가 기한내에 자진납부하여 15％상당의 세액공제를 받을 수 있도록 하여야 할 것입니다.
13. 부동산양도신고 대리는 세무사와 같이 일정한 자격이 있는 사람만 할 수 있습니까?
o 부동산양도신고는 부동산을 양도한 경우에
- 세무서에서 부동산양도신고확인서를 발급받아 부동산 소유권이전등기신청시 첨부하고, 양도소득세 납부세액을 안내받아 자진납부하는 것입니다.
o 이와같이 단순히 부동산 양도사실을 신고하는 것은 세무사법에 의한 세무대리가 아니므로 세무대리인이 아닌 사람도 부동산양도신고 대리를 할 수 있습니다.
※ 그러나 과세표준과 세액 등 양도소득세에 관한 신고서의 제출은 세무사법에 의한 세무대리인 만이 할 수 있습니다.
14. 부동산양도신고서의 기재내용과 제출서류는 무엇입니까?
o 세무서나 우체국에 비치된 “부동산양도신고서” 서식 뒷면에 있는 작성요령에 따라 (첨부서식 참조)
- 양도자·양수자의 인적사항, 양도 부동산(소재지·종류·면적), 등기원인, 양도계약일자, 잔금일자 등을 기재하면 되므로 누구나 쉽게 작성할 수 있으며
- 신고서에는 다음의 서류를 첨부하여야 합니다.
·양도하는 물건의 등기부등본
·토지대장 등본(취득당시의 토지등급이 표시되어야 함)
·건축물관리대장 등본
o 첨부서류 등이 일부 미비한 경우에도 부동산양도신고확인서는 발급하고 있으나,
- 세무서에서 납부할 세액을 계산(기준시가에 의한 세액)하여 안내할 수 없게 되므로 세액 계산에 필요한 첨부서류를 빠짐없이 제출하여야 납부할 세액을 안내 받을 수 있는 것입니다. (납부세액 기한내 납부시 15％ 세액공제 혜택)
- 비과세 또는 감면대상인 경우에는 부동산양도신고와 함께 감면신청서 및 증빙서류를 제출할 수 있습니다.
- 또한 양수인이 신고하는 경우에는 양도에 관련된 사실을 입증할 수 있는 근거서류를 따로 제시하여야 합니다.
15. 부동산양도신?
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