삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	법인의 부동산 취득 관련 제비용 및 회계처리
등록일	2024-05-07

부동산을 취득하는 경우 지방세인 취득세를 취득일로부터 60일 이내에 신고 및 납부하여야 하며, 취득과 관련한 공채매입, 중개수수료, 법무사수수료 등이 발생하게 되므로 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.

부동산 취득과 관련한 세금 및 제비용

취득세 등

부동산을 취득하는 경우 「지방세법」의 규정에 의하여 취득세를 신고 및 납부하여야 하며, 취득세 납부시 농어촌특별세 및 지방교육세를 같이 납부하여야 한다.

[1] 취득세 신고 및 납부기한

취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준에 취득세의 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

[2] 취득세 과세표준 및 세율

과세표준이란 세금을 부과하는 기준이 되는 금액으로 취득세의 과세표준은 당해 자산의 취득시 실제 매매가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고가액이 시가표준액(지방세법 제4조) 보다 적을 때에는 시가표준액으로 한다.

→ 부동산 취득과 관련한 세율 요약표

취득구분	종류			취득세	지 방 교육세	농어촌 특별세	합계
상 속	농지			2.3%	0.06%	0.2%	2.56%
상 속	농지외			2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
무상취득				3.5%	0.30%	0.2%	4.00%
원시취득				2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
유상취득	농지			3.0%	0.20%	0.2%	3.40%
	농지외			4.0%	0.40%	0.2%	4.60%
	주택	6억원 이 하	국민주택	1.0%	0.10%	-	1.10%
		6억원 이 하	기타	1.0%	0.10%	0.2%	1.30%
		6억원 9억원	국민주택	2.0%	0.20%	-	2.2%
		6억원 9억원	기타	2.0%	0.20%	0.2%	2.4%
		9억원 초 과	국민주택	3.0%	0.30%	-	3.3%
		9억원 초 과	기타	3.0%	0.30%	0.2%	3.5%

▶ 국민주택이란 주거 전용면적이 85㎡이하인 주택을 말한다.

[개정 세법] 6억원 초과 주택 취득세 세율 세분화 및 4주택 이상 세율 인상 (지방세법 제11조) <적용시기> 2020.1.1. 이후 취득분

종류	취득가액	구분	취득세	지 방 교육세	농어촌 특별세	합계
주택	6억원 이 하	국민주택	1.0%	0.10%	-	1.10%
	6억원 이 하	기타	1.0%	0.10%	0.2%	1.30%
	6억원 9억원	국민주택	2∼3%	0.20%	-
	6억원 9억원	기타	2∼3%	0.20%	0.2%
	9억원 초 과	국민주택	3.0%	0.30%	-	3.3%
	9억원 초 과	기타	3.0%	0.30%	0.2%	3.5%

• 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 (소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산)
(해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 － 3） × 1/100

[개정 세법] 법인 및 다주택자 주택 취득세율 강화 (지방세법 제13조2 신설)

종 전	개 정

	※ 단, 일시적 2주택은 1주택 세율 적용 (1~3%) * 조정 : 조정대상지역 非조정 : 그 外 지역

<적용시기> 2020.8.12. 이후 취득분부터

(경과조치) 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다.

인지세

부동산매매계약서를 작성하는 경우 「인지세법」에 의하여 매매계약서에 인지를 첨부하여야 하며, 기재금액에 따라 첨부하여야 하는 인지세는 다음과 같다.

기재금액	인지세
기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우	2만원
기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우	4만원
기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우	7만원
기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우	15만원
기재금액이 10억원을 초과하는 경우	35만원

부동산 중개수수료

[1] 부동산매매업이란

부동산을 매매하는 경우 대부분 공인중개사사무소를 통하여 하게 되며, 이 경우 중개수수료를 지급하여야 한다. 부동산중개수수료는 「공인중개사법」의 규정에 의하여 지급하게 되며, 주택 중개에 대한 보수는 지방자치단체별로 정하고(조례), 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

▶ 법정 부동산중개수수료

한국공인중개사협회 홈페이지 → 정보마당 → 중개보수요율표

법무사 수수료 및 공채 매입 및 할인

부동산을 취득하는 경우 그 소유에 관한 권리를 법적으로 보장받기 위하여 「부동산등기법」에 의하여 법원에 등기를 하여야 한다. 부동산 등기업무는 법률적 지식이 충분하지 않은 경우 본인이 직접 하기가 어려우므로 대부분 법무사사무소에 의뢰하여 등기를 하게 되며, 등기 업무대행에 대한 수수료를 법무사사무소에 지급한다.

▶ 부동산 등기수수료 등

대한법무사협회 홈페이지 → 법무사정보 → 법무사보수표

국민주택채권 매입 및 할인

부동산을 등기하는 경우 「주택도시기금법」에 의하여 국민주택채권을 매입하여야 하며, 국민주택채권에 대한 자세한 내용은 ‘주택도시기금’ 홈페이지를 참고하면 된다.

[1] 국민주택채권, 국채, 공채

국민주택채권이란 정부가 국민주택의 보급 등을 위한 재원을 마련하기 위하여 국민으로부터 일정 기간 돈을 빌리고 나중에 상환을 하는 방식이나 정부에서 발행하는 채권의 경우 만기가 길고, 이자율이 높지 않으므로 일반인이 투자를 목적으로 정부에서 발행한 채권을 잘 구입하지 않는다.

따라서 정부는 등기ㆍ등록을 신청하는 자, 면허ㆍ허가ㆍ인가를 받는 자, 국가ㆍ지방자치단체 또는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 등에게 국민주택채권을 매입하도록 강제하고 있다. 이 경우 채권을 매입하는 국민 개개인과 금전차용계약서를 작성하고 돈을 빌리면 그 절차가 매우 불편할 것이므로 국가가 요식화된 증서를 만들어 그 증서에 차용금액, 상환기간, 이자율 등을 기재하여 증서를 판매하고 국가는 이 증서를 매입하는 사람으로부터 돈을 빌리는 것이다.

한편, 채권증서를 구입한 사람은 상환일에 증서에 표시된 금액을 지급받을 수 있는 채권자가 되는 것이다. 이와 같은 방식으로 국가가 발행하는 증서를 국채라고 하는 것이며, 지방자치단체가 발행하는 증서는 지방채라고 하며, 이를 통틀어 공채(公債)라고 한다.

[2] 국민주택채권 매입 및 매도, 할인율

국가에서 발행하는 채권의 경우 상환기간이 장기이고, 금리가 낮으므로(2017년 7월 현재 금리 1.25%, 상환기간 5년) 어쩔 수 없이 채권을 의무적으로 구입한 대부분의 사람은 은행이나 증권회사 등에 채권을 팔게 되며(일반적으로 법무사사무소에서 대행함), 이 경우 증권회사 등은 국민주택채권 금액에서 일정율의 수수료 등을 차감한 금액을 매도인에게 지급하므로 주택을 구입한 자는 채권매입금액에서 채권매도금액을 차감한 금액만 실제 부담하게 되는 것이다.

부동산 취득과 회계처리

개요

부동산을 취득하는 경우 발생하는 제비용은 해당 부동산의 취득가액에 포함하여야 하며, 토지와 건물을 일괄구입하는 경우로서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우 안분하여 구분처리하여야 한다.

▣ 일반기업회계기준 제10장 유형자산의 취득원가

10.8 유형자산은 최초에는 취득원가로 측정하며, 현물출자, 증여, 기타 무상으로 취득한 자산은 공정가치를 취득원가로 한다. 취득원가는 구입원가 또는 제작원가 및 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 원가인 ⑴ 내지 ⑼와 관련된 지출 등으로 구성된다. 매입할인 등이 있는 경우에는 이를 차감하여 취득원가를 산출한다.

⑴ 설치장소 준비를 위한 지출

⑵ 외부 운송 및 취급비

⑶ 설치비

⑷ 설계와 관련하여 전문가에게 지급하는 수수료

⑸ 유형자산의 취득과 관련하여 국·공채 등을 불가피하게 매입하는 경우 당해 채권의 매입금액과 일반기업회계기준에 따라 평가한 현재가치와의 차액

⑹ 자본화대상인 차입원가

⑺ 취득세, 등록세 등 유형자산의 취득과 직접 관련된 제세공과금

⑻ 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는 데 소요될 것으로 추정되는 원가가 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치(이하 ‘복구원가’라 한다)

⑼ 유형자산이 정상적으로 작동되는지 여부를 시험하는 과정에서 발생하는 원가. 단, 시험과정에서 생산된 재화(예: 장비의 시험과정에서 생산된 시제품)의 순매각금액은 당해 원가에서 차감한다.

토지

대지, 임야, 전답, 잡종지 등의 취득시 토지계정으로 회계처리한다. 그리고 토지 구입시 소요되는 관련비용(취득세, 중개수수료 등)은 토지에 포함한다.

▶ 유형자산에 해당하는 토지와 구분하여야 하는 것

ㅇ 건설업 등이 건설, 분양을 목적으로 취득하는 토지는 재고자산이다.

ㅇ 투자를 목적으로 취득하는 토지는 투자부동산이다.

◈ 토지 취득과 관련한 법무사수수료 및 매입세액 처리

토지관련 법무사수수료는 토지의 취득가액으로 처리하여야 하며, 동 매입세액은 공제대상이 아니므로 토지취득원가에 포함하여야 한다.

▣ 토지 취득에 대한 증빙서류

① 토지 : 토지의 거래는 면세에 해당하나 공급자가 계산서를 발급하지 않아도 되므로 토지매매계약서 및 토지대금 지급영수증 등을 증빙으로 한다.

② 취득세, 인지세 등 : 취득세 납부영수증, 인지를 첨부한 계약서

③ 공인중개사수수료 : 금융기관을 통하여 지급하고, 경비 등의 송금명세서(법인) 또는 영수증수취명세서(개인)를 제출하는 경우 적법한 증빙서류로 인정된다. 단, 중개업자가 일반과세자인 경우 세금계산서를 수취하여야 한다.

④ 법무사수수료 : 세금계산서

▣ 토지 회계처리 사례

① 《토지 계약금 지급》 공장건물을 신축하기 위하여 공장용지를 1억원에 매입하기로 계약하고, 계약금 1천만원을 5. 10 보통예금에서 인출하여 지급하다.

선급금	10,000,000	/	보통예금	10,000,000

② 《토지 매입 잔금 지급》 6. 30 잔금 9천만원을 매도인에게 보통예금에서 인출하여 지급하고 공인중개사에게 중개수수료 1백만원을 현금으로 지급하다.

토지	101,000,000	/	선급금	10,000,000
			보통예금	90,000,000
			현금	1,000,000

③ 《법무사수수료 등 지급》 6. 30 토지소유권이전과 관련하여 취득세, 기타 제비용 6,700,000원 및 법무사수수료 550,000원(부가세 포함: 세금계산서 수취)을 현금으로 지급하다.

토지	7,250,000	/	현금	7,250,000

건물

건물과 부속설비로 하며, 부속설비에는 당해 건물과 관련된 전기설비, 급배수ㆍ위생설비, 가스설비, 냉방ㆍ난방ㆍ통풍 및 보일러설비, 승강기설비 등 모든 부속설비를 포함한다.

① 건물 매입시 취득 관련 비용(취득세, 중개수수료 등) 및 건물의 취득을 위하여 차입한 차입금에 대한 이자로서 취득완료전의 금액은 건물취득가액에 포함한다.

② 건설업 등이 건설, 분양을 목적으로 취득하는 건물은 ‘재고자산’으로 처리한다.

③ 투자를 목적으로 취득하는 건물은 ‘투자부동산’으로 처리한다.

▶ 건물 철거 및 철기비용 세무회계

토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

□ 법인세법 기본통칙 23-31…1 【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】

영 제31조 제2항 제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.(2001.11.01 개정)

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.<개정 2001.11.01>

□ 일반기업회계기준 제10장 유형자산

10.13 건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우 그 건물의 장부금액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다. 다만 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액은 토지의 취득원가에 포함한다.

□ 부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

제80조(토지에 관련된 매입세액) 법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

▣ 토지 및 건물 일괄 취득시 취득가액 계산

법인의 자산에 대한 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. 단, 토지와 건물을 구분하지 않고 일괄 취득한 경우 토지와 건물 취득가액은 다음의 방법으로 안분하여 계산한다.

① 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 가액의 구분이 분명한 경우에는 실지거래가액에 의한다.

② 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 감정평가가액(감정평가법인이 평가한 가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례 하여 안분 계산한다.

2. 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

3. 토지와 건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

4. 위 각호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정 하는 바에 따라 안분하여 계산한다.

▣ 기준시가(소득세법 제99조)

▪ 토지 : 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가로 한다.

▪ 건물 : 건물(오피스텔 및 상업용건물, 주택 제외)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

▪ 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 오피스텔 및 상업용 건물(부수되는 토지 포함)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래 상황· 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

▪ 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

▣ 건물 회계처리 사례

① 《업무용 사옥 계약금 지급》 5. 2 업무용 사옥(토지 및 건물)을 사업자등록이 없는 개인으로부터 구입하기로 하고, 계약금 50,000,000원을 보통예금에서 인출하여 지급하다. (매매대금 5억원)

선급금	50,000,000	/	보통예금	50,000,000

② 《중도금 지급》 6. 30 중도금 2억원을 보통예금에서 인출하여 지급하다.

선급금	200,000,000	/	보통예금	200,000,000

③ 《잔금 및 수수료 지급》 7. 31 잔금 및 부동산중개수수료, 법무사수수료, 취득세 등을 보통예금에서 인출하여 지급하다. 잔금 250백만원, 사옥 중개수수료 3백만원, 등기관련 수수료 : 토지분 취득세 4,800,000원, 건물분 취득세 3,600,000원, 인지대 등 기타비용 800,000원, 법무사수수료 770,000원(부가세 포함, 세금계산서 수취)

선급금	254,500,000	/	보통예금	262,970,000
토지	4,800,000
건물	3,600,000
부가세대급금	70,000

• 선급금 : 사옥잔금(250,000,000) + 중개수수료(3,000,000) + 기타 비용(800,000) + 법무사수수료(700,000)

◈ 토지 관련 법무사수수료 매입세액불공제

법무사수수료 중 토지관련 수수료는 그 매입세액을 토지의 취득가액으로 계산하여야 하므로 법무사사무소에서 세금계산서를 발급받을 시 토지 및 건물을 구분하여 발급받는 것이 적절하다. 이를 구분하지 아니한 경우 부가세대급금 중 토지 부분에 상당하는 금액을 안분하여 토지의 매입가액으로 대체처리한다.

④ 《토지 및 건물 안분계산》 7. 31 사옥 취득가액 중 토지 및 건물의 가액구분이 불분명하여, 기준시가에 의하여 토지 및 건물가액을 계산하여 대체하다.

토지	315,312,500	/	선급금	504,500,000
건물	189,187,500		부가세대급금	43,750
토지	43,750

• 토지 공시지가 : 250,000,000원, 건물의 국세청기준시가 : 150,000,000원

* 매입세액 중 토지로 대체할 금액 : 43,750원

- 부가세대급금(70,000원) × 토지가액(315,312,500) / 토지 및 건물가액(504,500,000)