삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	재산세
등록일	2024-04-05

재산세

[1] 재산세 개요

재산세란 토지, 건물 등의 재산을 보유한 자에 대하여 지방자치단체가 매 년 부과하는 세금으로서 재산세는 매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 지방자치단체가 부과하는 지방세로서 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 소유하고 있는 자를 납세의무자로 하여 매년 부과하는 보유세이다. 따라서 아파트, 토지 등을 6월을 전후하여 사고파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하여야 한다.

[2] 재산세 과세표준

재산세의 과세표준은 부동산 등의 시가표준액(지방자치단체가 각종 지방세를 부과하기 위하여 책정한 가액)에 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%)을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

▶ 주택

주택가격(주택의 부수토지 포함)에 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 하며, 주택가격이란 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시된 단독 또는 공동주택가격을 말한다.

▶ 건물

행정안전부 기준에 의거 지방자치단체장이 고시한 건물시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 산정한다.

○ 서울시 소재 건물 시가표준액 조회

서울시 지방세 인터넷 납부시스템 (서울시 ETAX) 홈페이지
ETAX 이용안내 → 조회/발급 → 주택외 건물시가표준액 조회

○ 기타 지역 건물 시가표준액 조회

위택스 홈페이지 → 우측 상단 메뉴[] 클릭 → 지방세 정보 → 시가표준액 조회

▶ 토지

토지 과세표준은 공시지가에 면적을 곱하여 산출한 가액에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 산정하되, 종합합산과세표준·별도합산과세표준·분리과세과세표준으로 구분하며, 그 내용은 다음과 같다.

♣ 공시지가 조회 → 부동산공시가격알리미(국토해양부)

(1) 별도합산 대상 토지

주거용을 제외한 사무실, 점포 등 일반영업용 건축물 부속토지로서 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 기준면적 내의 토지가액으로 한다.

◈ 용도지역별 적용배율

• 주거전용지역 : 5배

• 상업·준주거지역 : 3배

• 녹지지역 및 도시계획지역 외 지역 : 7배

• 주거·공업·준공업지역 및 전용공업지역 : 4배

(2) 분리과세 대상 토지 및 세율

• 전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야 : 과세표준액의 1,000분의 0.7

• 이 이외의 토지 : 과세표준액의 1,000분의 2

(3) 종합합산 대상 토지

종합합산 대상 토지는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세 대상 토지를 제외한 토지를 말하며, 나대지, 잡종지 등 재산세 종합합산 과세대상 토지는 비사업용 토지에 해당한다.

◈ 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임 (법규재산2012-321, 2012.10.05.)

농지, 임야, 목장용지 외의 토지가 「지방세법」제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지인 경우 「소득세법」 제104조의3제1항제4호나목 규정에 따라 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임

재산세 세율 및 납부기한

[1] 재산세 세율

→ 주택 [1세대1주택(9억원이하)]

과세표준	세 율	누진공제	과세표준	세 율	누진공제
6천만 이하	0.10%	-	6천만 이하	0.50%	-
1.5억원 이하	0.15%	3만원	1.5억원 이하	0.15%	3만원
3억원 이하	0.25%	18만원	3억원 이하	0.20%	18만원
3억원 초과	0.40%	63만원	3억원 초과	0.35%	63만원

→ 건축물

그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5

→ [토지] 종합합산

과세표준	세 율	누진공제
5천만 이하	0.2%	-
1억원 이하	0.3%	5만원
1억원 초과	0.5%	25만원

→ [토지] 별도합산

과세표준	세 율	누진공제
2억원 이하	0.2%	-
10억원 이하	0.3%	20만원
10억원 초과	0.4%	120만원

→ [토지] 분리과세대상

1) 전·답·과수원·목장용지 및 임야 : 과세표준의 1천분의 0.7

2) 그 밖의 토지 : 과세표준의 1천분의 2

▶ 재산세 고지금액

재산세 본세 + 재산세 도시지역분 + 지방교육세 + 지역자원시설세

(1) 재산세 도시지역분

재산세 도시지역분은 지방자치단체장이 고시한 도시지역 안에 있는 토지·건축물·주택을 과세대상으로 하고 있으며,(지방세법 112①). 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액으로 고지가 된다.

(2) 재산분 지방교육세 : 재산세의 100분의 20

(3) 지역자원시설세

과세표준	세 율
600만원 이하	10,000분의 4
600만원 초과 1,300만원 이하	2,400원 + 600만원 초과금액의 10,000분의 5
1,300만원 초과 2,600만원 이하	5,900원 + 1,300만원 초과금액의 10,000분의 6
2,600만원 초과 3,900만원 이하	13,700원 + 2,600만원 초과금액의 10,000분의 8
3,900만원 초과 6,400만원 이하	24,100원 + 3,900만원 초과금액의 10,000분의 10
6,400만원 초과	49,100원 + 6,400만원 초과금액의 10,000분의 12

[2] 재산세 납부기한

구 분		납 기
토 지		9월 16일부터 9월 30일까지
건축물		7월 16일부터 7월 31일까지
주택	1/2	7월 16일부터 7월 31일까지
주택	1/2	9월 16일부터 9월 30일까지

오피스텔 재산세

[1] 오피스텔 재산세

재산세는 취득세와 달리 실제 용도에 의하여 부과를 하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 의해 재산세를 부과하기 때문에 오피스텔이 공부상 업무시설이라도 사실상 주거용인 경우 주택과 같은 0.1~0.4%의 재산세율을 적용받는다.

[2] 재산세 부과기준일 → 매 년 6월 1일

재산세 부과기준일은 매 년 6월 1일이며, 6월 1일 현재 공부상 소유권을 가진 자에게 1년분 보유기간 전체에 대한 재산세 부과한다. 따라서 보유하던 부동산을 5월 31일 매도하여 소유권이 변경되는 경우 매도인은 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하였음에도 해당 기간 동안의 재산세 상당액을 부담하지 않아도 되나 매수인은 1년분 재산세를 납부하여야 함으로서 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하지 아니하였음에도 재산세를 부담하여야 한다.

[3] 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔 재산세

재산세의 경우 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 재산세는 다르게 부과하며, 재산세 세율은 다음과 같다. [지방세법 제111조]

→ 업무용 오피스텔 : 토지 및 건물을 구분하여 재산세 부과

구 분	과세표준	세율
토 지	2억원 이하	1,000분의 2
	2억원 초과 10억원 이하	40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3
	10억원 초과	280만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4
건물	구분 없음	1천분의 2.5

→ 주거용 오피스텔 : 주택으로 재산세 부과

과세표준	세 율
6천만원 이하	1,000분의 1
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원＋6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원＋1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
3억원 초과	570,000원＋3억원 초과금액의 1,000분의 4

→ 재산세 납기 (지방세법 제115조)

구 분		납 기
토 지		9월 16일부터 9월 30일까지
건축물		7월 16일부터 7월 31일까지
주택(분할 납부)	1차	7월 16일부터 7월 31일까지
주택(분할 납부)	2차	9월 16일부터 9월 30일까지

▶ 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 절세

주거용 오피스텔의 재산세는 업무용 오피스텔에 비하여 재산세 세율이 낮으며, 재산세의 경우 취득세와는 달리 실제 주거용으로 사용하는 경우 주거용으로 부과하게 된다. 따라서 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 재산세 부과기준일(6월 1일)로부터 역산하여 10일 이전에 시·군·구에 신고하는 경우 담당공무원의 확인을 거쳐 주택으로 재산세를 부과하게 되어 재산세를 줄일 수 있다. 다만, 주택으로 되는 경우 여러 가지 세무상 문제(오피스텔의 사실상 용도변경과 세무문제 참조)가 있으므로 각별히 유의를 하여야 한다.