삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	종합부동산세
등록일	2024-04-05

종합부동산세 개요

종합부동산세는 국세청에서 부과·징수 및 관리하는 국세로서 과세기준일(매년 6월1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산하여 그 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.

▶ 주택

독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

▶ 분양권, 조합원입주권

분양권, 조합원입주권은 종합부동산세 과세대상이 아니므로 주택에 포함하지 않는다.

▶ 오피스텔

업무용오피스텔은 주택분 종합부동산세가 과세대상이 아니나 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택에 해당하여 종합부동산세가 과세된다.

종합부동산세 납세의무자 및 과세대상

[1] 종합부동산 납세의무자는?

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 인별로 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액을 초과하는 재산세 납세의무자로 한다.

▶ 개인별 과세

종합부동산세는 개인별로 과세되므로 부부가 각각 부동산을 소유한 경우 부부 개인별 주택공시가격이 9억원을 초과하는 경우 납부의무가 있다.

단, 2022년 이후 부부가 1주택만을 공동소유하는 경우 1세대 1주택으로 본다.

→ 유형별 종합부동산세 과세대상 및 공제액

과세대상	공제액
주 택	전국합산 주택 공시가격 합계액이 9억원을 초과하는 자 - 1세대 1주택자 12억원을 초과하는 자 * ’21년 귀속분부터 법인은 기본공제 6억원 적용 배제
종합합산토지	전국합산 토지 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
별도합산토지	전국합산 토지 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

▶ 분리과세, 별도합산, 종합합산

1) 분리과세란 해당 부동산에 대하여만 공시가액에 세율을 적용하여 부과하는 세금을 말한다.

2) 별도합산이란 별도로 합산을 할 항목 등을 정해둔 것으로서 동일 시·군·구 내 별도합산대상 토지를 합산하여 과세하는 것을 말한다.

3) 종합합산이란 분리과세 또는 별도합산대상이 아닌 토지 등은 모두 합산하여 과세하는 것을 말한다.

→ 종합부동산세 과세대상 구분(건축물)

구 분		재 산 의 종 류	재산세	종부세
건축물	주거용	• 주택(아파트,연립,다세대,단독ㆍ다가구),오피스텔(주거용) • 별장(주거용 건물로서 휴양ㆍ피서용으로 사용되는 것) • 일정한 임대주택ㆍ미분양주택ㆍ사원주택ㆍ기숙사ㆍ가정어린이집용 주택	과세 과세 과세	과세 × ×
건축물	기타	• 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토 지	종합합산	• 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등 • 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 • 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 • 재산세 분리과세ㆍ별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 • 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 ×
	별도합산	• 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) • 법령상 인ㆍ허가 받은 사업용 토지	과세 과세	과세 과세
	분리과세	• 일부 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) • 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) • 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

종합부동산세 납세의무자 및 과세대상

[1] 종합부동산세 과세표준은?

과세표준이란 종합부동산세를 부과하기 위한 기준이 되는 금액으로 다음과 같이 계산한다.

[과세유형별 전국합산 공시가격 - 공제금액(과세기준금액) ] × 공정시장가액비율

• 주택분 : [전국합산 공시가격 - 9억원(1주택자 12억원)] × 60%

• 종합합산토지분 : [전국합산 공시가격 - 5억원] × 100%

• 별도합산토지분 : [전국합산 공시가격 - 80억] × 100%

[개정 세법] 주택분 공정시장가액 비율 하향 조정 (종부령 제2조의4)

2022년 이후 주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율을 종전 100%에서 60%로 하향 조정함

[개정 세법] 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향(종부세법 §8①)

종 전	개 정
□ 주택분 종부세 기본공제금액	□ 기본공제금액 조정
* 주택분 종부세 과세표준 = 공시가격 합산액 - 기본공제금액
ㅇ (일반) 6억원 ㅇ (1세대 1주택자) 11억원 ㅇ (법인) 기본공제 없음	ㅇ 6억원 → 9억원 ㅇ 11억원 → 12억원 ㅇ (좌 동)

<적용시기> ’23.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

[2] 종합부동산세 산출세액 계산

종합부동산세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액에서 재산세 상당액을 공제한 금액으로 계산한다.

◈ 공제할 재산세액

(종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율) × 재산세율/주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액 - 재산세 공정시장가액비율 주택 60%(’22년 1세대1주택 45%), 토지70%

[3] 주택수 계산 및 종합부동산세 세율

1) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

2) 다가구주택은 1주택으로 본다.

[세법 개정] 주택분 종합부동산세 세율 조정(종부세법 §9①·②)

종 전	개 정
□ 주택분 종합부동산세 세율	□ 다주택자 중과제도 폐지 및 세율 인하

* 조정대상지역 2주택 포함

<적용시기> ’23.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우

과세표준	세율
3억원 이하	1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 13)
25억원 초과 50억원 이하	2천650만원+(25억원을 초과하는 금액의 1천분의 15)
50억원 초과 94억원 이하	6천400만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 20)
94억원 초과	1억5천200만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 27)

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우

주택분 종합부동산세 과세표준 12억원 초과 구간에서는 중과세율을 유지하되, 과세표준 구간에 따라 1천분의 20에서 1천분의 50으로 조정함

과세표준	세율
3억원 이하	1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 20)
25억원 초과 50억원 이하	3천560만원+(25억원을 초과하는 금액의 1천분의 30)
50억원 초과 94억원 이하	1억1천60만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 40)
94억원 초과	2억8천660만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 50)

[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조

▶ 종합부동산세 모의 계산

홈택스(우측 하단) → 세금종류별 서비스 → 종합부동산세 간이세액 계산

◈ 주택분 종합부동산세 산출세액에서 상한 초과세액은 차감함

[재산세 + 세부담상한전 종부세액(1)] - 직전년도(재산세 + 종부세) × 150%

(1) (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

- 법인은 세부담 상한규정이 적용되지 아니함

[개정 세법] 주택분 종합부동산세 세부담 상한 조정(종부세법 §10)

종 전	개 정
□ 주택분 종부세 세부담 상한^*	□ 세부담 상한 조정
* 전년도 주택분 세액 대비 일정 비율 초과분 과세 제외
ㅇ (2주택 이하) 150% ㅇ (3주택 이상^) 300% 조정대상지역 2주택 포함	┐ │ㅇ 150% ┘
ㅇ (법인) 상한 없음	ㅇ (좌 동)

<적용시기> ’23.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

종합부동산세 고지 및 납부

종합부동산세는 고지에 의한 납부를 원칙으로 하되, 신고 및 납부를 할 수 있으며, 이 경우 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고 및 납부하여야 한다.

[1] 고지 및 납부

1) 과세기준일 : 매년 6월 1일

2) 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

3) 분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내

○ 250만원 초과 500만원 미만:250만원 초과금액

○ 500만원 초과:해당 세액의 50% 이하금액

[개정 세법] 종합부동산세 세부담상한 인하 (종부세법 제10조)

(종전) 2주택 이하 150%, 조정지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%

(개정) 주택수 등에 관계없이 150% 단, 법인의 경우 상한한도 없음

<적용시기> ’23.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

[2] 농어촌특별세

종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 같이 고지하게 되며, 고지된 금액을 하여야 한다.

[3] 고지세액을 기한내에 납부하지 아니한 때

납부기한 다음날에 3%의 가산금이 부과되고, 체납된 종합부동산세가 150만원 이상인 경우 매일 0.022%(연리 8.03%)의 납부지연가산세가 60개월 동안 부과된다.

[세법 개정] 종합부동산세 경정청구 대상 확대(국기법 §45의2 ⑥)

(중전) 종합부동산세의 경우 신고ㆍ납부한 경우에만 경정청구 가능

(개정) 종합부동산세를 부과ㆍ고지받아 납부한 납세자

<적용시기> ‘23.1.1. 이후 경정청구하는 분부터 적용