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부동산임대업을 영위하는 사업자가 그의 가족 등 특수관계자에게 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 임대하는 경우 시가와의 차액에 대하여 부가가치세가 과세되며, 이 경우 부가가치세 상당액을 신고 및 납부하여야 한다.

시가란 특수관계에 없는 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다.

당해 자산 시가(기준시가)의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 보증금 또는 월세를 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 적용한다.

A씨는 본인 소유 건물을 다음의 조건으로 임대하고 있다.

[해설]

[정기예금이자율] 2023년 2.9%

부동산무상사용이익은 부동산을 무상사용을 개시한 날을 증여시기로 하여 5년마다 5년간의 부동산무상사용이익에 대하여 한꺼번에 증여세가 과세되는 것이며, 그 5년간의 증여재산가액이 1억원 이상인 경우에 한하여 증여세가 과세된다. 그리고 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

5년 동안의 무상사용이익이 1억원 이상 되려면 대략 시가 13억원이 넘는 부동산을 무상으로 사용해야 한다.

[3.79079] 5년간의 부동산무상사용이익 총액 상당액에 대하여 물가를 반영하여 현재가치로 계상하기 계수임

5년 치 무상사용이익에 대해 한 번에 증여세를 과세하므로 부동산 무상 사용에 대한 증여 시기는 무상사용(임대)을 개시한 날이 된다. 따라서 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 처음 무상사용을 개시한 날로부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상 사용을 개시한 것으로 보아 증여세를 과세하며, 증여세 과세 이후 실제 무상 사용 기간이 5년 미만인 경우에는 이미 납부한 5년 치 증여세 중 잔여 기간에 해당하는 만큼 경정청구를 통해 환급받을 수 있다.

이와 같이 특수관계자 간 부동산 무상사용은 여러 가지 세금문제가 발생할 수 있으므로 사전에 이를 예방할 수 있도록 임대차 계약을 맺고 일정 수준 이상의 임대료를 수수한 후 신고해야 한다. 예를 들어 특수관계자 간 부동산 무상 사용에 따른 증여세를 피하기 위해서는 무상으로 임대하는 부동산가액이 13억원을 초과하지 않는 범위 내에서 사용하도록 하여야 하며, 만약 13억원을 초과할 경우에는 세법상 적정 임대료인 부동산가액의 2% 이상을 주고받아야 한다.

또한 소득세와 부가가치세 과세 문제에 대비하기 위해서는 소득세법상 적정 임대료[(부동산 가액 × 50%) - 보증금 × 1.2%)]를 주고받은 후 기한 내에 신고·납부해야 한다. 만약 부가가치세와 소득세를 적정하게 신고한 경우에는 증여세 과세 문제는 발생하지 않는다.

타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 1천만원 미만인 경우는 제외한다. [상속세 및 증여세법 시행령 제27조 ⑥]

부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 적정 이자율(2023년 현재 4.6%)을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.