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정부는 주택 가격이 급격하게 상승할 때는 주택가격을 안정시키기 위하여 양도소득세 세율을 높이거나 주택담보대출을 제한하고, 비과세 요건 등을 축소하는 등 각종 대책을 수립하게 된다. 최근의 각종 부동산대책은 대부분 주택시장의 안정화를 위한 내용이다.

반대로 주택 가격이 하락하고 미분양이 늘면서 건설 경기가 침체될 때에는 대출 규제를 완화하고 세금을 감면하는 등 각종 혜택을 주는 대책이 수립되기도 한다. 과거 미분양 아파트가 과다하게 발생하거나 부동산경기가 침체된 시점에 미분양아파트 또는 신축주택을 취득한 경우 조세특례제한법에서 양도소득세를 감면하여 준 내용은 다음과 같으며, 부동산 양도시 해당 주택이 감면대상 주택인지 여부를 확인하여 감면혜택을 놓치지 않도록 주의하여야 한다.

감면대상주택임에도 착오 또는 법을 잘 몰라서 감면을 받지 못한 경우에는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있으므로 이 경우 경정청구를 하여 잘못 납부한 세금을 돌려받으면 된다. (국세기본법 제제45조의2)

[1세대 1주택 주택수] 1세대 1주택 판정시 일부 감면주택은 주택수에 포함하지 아니한다. 예를 들어 감면 주택을 취득해서 보유하던 중 다른 주택을 한 채 더 매입해 2주택자가 된 이후. 다른 주택을 먼저 파는 경우 감면주택은 주택 수에 포함되지 아니하므로 1세대 1주택 비과세를 적용을 받을 수 있다.

감면대상소득	=	양도차익(취득 후 5년 시점 기준시가 – 취득 당기 기준시가)
		(양도시점 기준시가 – 취득당시 기준시가)

주택을 공급하는 사업주체가 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다.

거주자가 「조세특례제한법」제99조의2 및 같은 법 시행령 제99조의2제12항에 따라 감면대상주택임을 확인받지 못한 경우에는 같은 법 제99조의2에 따른 감면을 적용받을 수 없는 것임

<현황>

‘13.07. A감면주택 취득

’21.05. B일반주택취득

’24.12. A감면주택 양도(예정)

정민국씨는 A감면주택과 B일반주택을 보유하고 있음

[Q] A감면주택을 보유한 경우 B일반주택 양도시 비과세된다고 하던데

[A] A감면주택과 B일반주택을 보유하다가 B일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 A감면주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하나

감면주택 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득에 대하여는 양도소득세 100% 세액 감면

감면주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 뺌

양도소득금액 × (취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 － 취득 당시 기준시가)÷（양도 당시 기준시가 － 취득 당시 기준시가)

거주자가 「소득세법」 제89조제1항제4호가목을 적용하는 경우 「조세특례제한법」 제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다.

「조세특례제한법」 제99조의2제1항의 규정에 따른 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때 같은 법 시행령 제99조의2제11항의 방법에 따라 감면대상주택임을 확인받아 같은 법 시행령 제99조의2제8항에 따라 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우만 해당 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.