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부동산 양도와 관련하여 양도차익(양도가액 - 취득가액 등)이 발생하는 경우로서 1세대 1주택자등 비과세대상이 아닌 경우 다음의 공제를 적용한 후의 과세표준에 세율을 곱한 금액을 양도소득세로 하여 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서장에게 신고서를 제출하고 납부하여야 하며, 양도소득세에 대한 지방소득세(양도소득세의 10%)를 별도로 신고 및 납부하여야 한다.

양도소득세는 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 일시 과세하게 되며, 양도차익은 양도가액에서 필요경비(양도 자산의 취득가액 등)를 차감한 금액으로 한다. 양도가액이란 양도소득세 과세대상 부동산을 타인에게 매각하고 받는 금액으로 실제 거래금액으로 하며, 양수인이 양도소득세등을 부담하기로 한 경우 양도가액은 양도소득세등을 포함한 가액으로 한다.

부동산을 취득하기 위하여 실지 지급한 거래가액으로 한다.

거주자가 양도일부터 소급하여 10년(2022년 이전 5년) 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 양도소득세 과세대상 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시가액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부한 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. (소득세법 제97조의2)

부동산을 취득하면서 납부한 취득세 등(취득세, 지방교육세, 농어촌특별세)은 양도가액에서 공제를 받을 수 있다.

중개수수료, 법무사비용, 양도소득세 세무대행 비용

부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출로 인하여 해당 부동산의 가치가 증가한 지출비용은 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제를 받을 수 있으며, 2018년 4월 1일 이후 세금계산서 등 정규영수증이 없는 경우라도 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 공제를 받을 수 있다.

부동산의 정상적인 유지를 위한 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출이라고 하며, 수익적 지출은 필요경비에 해당하지 아니하므로 양도차익에서 공제를 받을 수 없다.

양도소득이 있는 경우 연간 250만원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

장기보유 특별공제액이란 토지 또는 건물(미등기양도자산 제외)의 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음 [표 1]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의 개서 포함)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 한다. (소득세법 시행령 제162조)

경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. <개정 2011.3.21.>

1세대 1주택이나 양도가액이 12웍원 초과분에 대하여 양도소득세를 납부하여야 하는 경우 장기보유특별공제율은 다음과 같다.

양도금액 – 필요경비 - 장기보유특별공제 – 기본공제금액(250만원)

보유기간이 2년 이상인 경우 과세표준에 기본세율(6 ∼ 45%)을 곱한 금액을 산출세액으로 한다. 단, 분양권의 경우 60%로 한다.

양도소득세 과세대상 부동산 등(토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산)을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서장에게 제출하고 납부하여야 한다. (소득세법 제105조 ①)

1과세기간(1. 1.~12. 31.) 동안 2건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도일이 속하는 연도의 다음해 5월 1일부터 5월 31일 기간 동안 주소지 관할세무서에 1과세기간 동안의 양도소득을 합산하여 양도소득세 확정신고를 하여야 한다.

양도소득세는 신고기한까지 납부를 하여야 한다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.

거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한에 2개월을 더한 날(양도일이 속하는 달의 말일부터 4개월)까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지(양도일이 속하는 달의 말일 현재 주소지) 관할 지방자치단체의 장에게 신고 및 납부하여야 한다.