세무실무 - 재산세제
| 제목 | 양도소득세 계산시 주의할 사항 등 | ||
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| 등록일 | 2023-12-15 | ||
하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
[1] 양도가액 안분
하나의 계약으로 양도가액을 확정하고, 양도계약서를 작성하는 경우로서 2개 이상의 부동산(2필지 이상의 토지를 양도하면서 필지별 개별공시지가가 다른 경우 포함)을 동시에 양도하는 경우 각각의 부동산 또는 필지별로 양도가액을 구분하여 계산하여야 하며, 이 경우 실지 거래가액이 불분명한 경우 양도 당시 양도가액에 양도 물건별 개별공시지가(토지), 개별주택가격 및 공동주택가격(주택), 국세청 기준시가에 의한 가액으로 안분하여 계산하여야 한다.
가. 토지 : 개별공시지가 (국토해양부 → 부동산공시가격알리미)
나. 건물 : 홈택스 → 조회/발급 → 기타조회
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 : 홈택스 → 조회/발급 → 기타조회
국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
라. 주택
개별주택가격 및 공동주택가격 (국토해양부 → 부동산공시가격알리미)
[2] 매매계약서에 토지 및 건물가액이 구분기재 되었다하더라도 불분명한 것으로 보는 경우
토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 기준시가 등에 의하여 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보아 공시지가 및 기준시가 등으로 안분하여야 한다. [소득세법 제100조 ②, ③]
[3] 감정평가액으로 안분계산하여야 하는 경우
토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것으로서 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 하여야 한다. [소득세법 시행령 제166조 ⑥, 부가가치세법 시행령 제64조]
[4] 취득가액 안분
하나의 계약으로 양도가액을 확정하고, 양도계약서를 작성하는 경우로서 2개 이상의 부동산을 동시에 양도하는 경우 각각의 부동산 또는 필지별로 취득가액을 구분하여 계산하여야 하며, 실지 거래가액이 불분명한 경우 취득가액에 취득 물건별 개별공시지가(토지), 개별주택가격 및 공동주택가격(주택), 국세청 기준시가에 의한 가액으로 안분하여 계산하여야 한다.
사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
[1] 개요
개인이 사업용 또는 부동산임대업 등에 사용하던 토지, 건물 등 양도소득세 과세대상 사업용고정자산을 양도하는 경우 그 처분손익은 개인사업자의 사업소득에 포함하지 아니하고, 별도로 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.
반면, 법인은 사업에 사용하던 토지, 건물 등을 양도하는 경우 발생하는 처분손익은 법인의 소득에 포함하게 되므로 양도소득세 신고 및 납부대상이 아니다.
[2] 감가상각비를 사업소득 필요경비에 산입한 경우
개인사업자의 경우 사업에 사용한 건물에 대하여 매 년 건물의 가치 감소분을 감가상각비로 계상하여 사업소득의 필요경비에 산입할 수 있다. 이 경우 감가상각비로 사업소득의 필요경비에 산입한 금액은 양도소득세 신고시 취득가액에서 차감하여야 함에도 취득가액에서 차감하지 않은 경우 관할 세무서는 사업소득의 감가상각비로 계상한 금액을 양도소득 필요경비에서 부인하여 과소납부한 양도소득세를 추징하게 되므로 주의를 하여야 한다.
양도소득 부당행위계산부인 및 취득가액 계산 특례
[1] 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우로 하되, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다. [소득세법 시행령 제98조]
□ 특수관계인 ( 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항)
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속
[개정 세법] 세법상 특수관계인으로서 친족범위 합리화(국기령 §1의2①)
ㅇ (개정) 4촌 이내의 혈족
ㅇ (개정) 3촌 이내의 인척
ㅇ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자 포함)
ㅇ 친생자로서 다른 사람에게친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속
ㅇ (개정) 혼외 출생자의 생부·생모
<적용시기> ‘23.3.1. 이후 시행
[2] 직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항
상속세및증여세법 제44조의 규정에 의하여 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여추정 규정에 의하여 증여한 것으로 추정될 수 있으므로 각별히 유의하여야 한다. 다만, 자녀가 부모에게 대가를 지급하고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급 또는 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 증여로 추정하지 아니하고 양도거래로 보는 것이나 이는 관할세무서장이 사실관계를 확인하여 판단할 사항이다.
[3] 배우자, 직계존비속에게 증여받은 경우 취득가액 특례
거주자가 양도일부터 소급하여 10년(20231.1. 이후 5년 → 10년) 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 필요경비를 공제하되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 이월과세를 적용하지 아니한다.
- 증여 후 2년 이내 사업인정고시 및 협의매수 또는 수용된 경우
- 이월과세 적용 시 1세대1주택 또는 일시적 2주택에 해당하여 비과세되는 경우
- 이월과세 미적용 양도세액이 적용한 양도세액보다 더 큰 경우
[개정 세법] 양도소득세 필요경비 계산 특례 합리화(소득법 §97의2)
배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산 등의 취득가액 계산 특례 기간 연장
[종전] (적용기간) 증여일부터 5년 이내 양도
[개정] (적용기간) 증여일부터 10년 이내 양도
<적용시기> ’23.1.1. 이후 증여받는 분부터 적용