삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	장기임대주택 장기보유특별공제[국세상담센터]
등록일	2023-11-03

1. 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 (조특법 제97조의3)

[1] 기준시가 요건

기준시가 요건(임대개시일 당시 기준시가가 수도권의 경우 6억원, 수도권 밖의 지역의 경우 3억원)은 언제부터 적용되나요?

2018.9.14. 이후에 새로 취득하는 주택부터 적용하는 것이며, 2018.9.13. 이전에 주택을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 기준시가 요건은 적용되지 않습니다.

조세특례제한법 시행령 부칙<제29241호, 2018.10.23.>제2조 제2항

[2] 면적 요건

국민주택규모를 초과하는 주택인 경우에도 적용되나요?

「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택으로 한정됩니다.(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항 제2호

[3] 장기보유특별공제율

요건을 충족하는 경우 공제율은 어떻게 되나요?

8년 이상 계속하여 임대하는 경우 장기보유특별공제 50%를 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대하는 경우 장기보유특별공제 70%가 적용됩니다.

조세특례제한법 제97조의3 제1항

[4] 신축된 공동주택의 기준시가

신축된 공동주택의 공동주택가격이 공시되기 전 기준시가의 산정방법은 어떻게 되나요?

신축된 공동주택의 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여 「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 합니다.

서면-2017-법령해석재산-3499(2018.07.30.)

[5] 임대기간 기산일

임대기간은 언제부터 기산하나요?

「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록(세무서)과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록(시·군·구청)을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항

[6] 장기일반민간임대주택으로 변경시

단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택을 변경한 경우 임대기간은 어떻게 계산되나요?

최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를 장기일반민간임대주택의 임대기간으로 인정됩니다.
단, 2019.2.12. 전에 장기일반민간임대주택으로 변경하였거나, 2019.2.12. 현재 단기민간임대주택을 8년 초과하여 임대한 경우 최대 5년을 한도로 기존임대기간의 50%를 임대기간으로 인정합니다.

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항

[7] 임대료 증액 제한

임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 언제인가요?

장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 됩니다.

서면-2018-법령해석재산-2893(2019.02.19.)

[8] 비거주자 적용여부

양도 당시 비거주자인 경우에도 적용되나요?

양도 당시 비거주자인 경우에는 적용되지 않습니다.

조세특례제한법 제97조의3 제1항

[9] 제출서류

제출해야 할 서류는 무엇인가요?

당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 과세특례적용신청서(조세특례제한법 시행규칙 별지 제62호의2 서식)에 주택임대사업자등록증, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본(주민등록 전입세대 열람내역으로 대체가능)을 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하면 됩니다.

조세특례제한법 시행령 제97조 제4항

[10] 적용기한

적용기한은 언제까지인가요?

2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 경우에만 적용됩니다. 조세특례제한법 제97조의3 제1항

[11] 중복적용 여부

6년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제율이 추가되는 규정과 중복하여 적용받을 수 있나요?

조세특례제한법 제97조의3의 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 않습니다.

조세특례제한법 제97조의3 제2항

2. 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 (조특법 제97조의4)

[1] 추가공제율

추가로 적용되는 장기보유특별공제율은 어떻게 되나요?

장기보유특별공제액을 계산할 때 「소득세법」제95조제1항 표1(보유기간별 최대 30%)에 따른 장기보유특별공제율에 임대기간에 따라 다음의 추가 공제율을 더한 공제율을 적용합니다.
임대기간 → 추가공제율
① 6년 이상 7년 미만 : 2%
② 7년 이상 8년 미만 : 4%
③ 8년 이상 9년 미만 : 6%
④ 9년 이상 10년 미만 : 8%
⑤ 10년 이상 : 10%

조세특례제한법 제97조의4 제1항

[2] 비거주자 적용여부

양도 당시 비거주자인 경우에도 적용되나요?

조세특례제한법 제97조의4의 과세특례는 양도 당시 비거주자인 경우에도 적용됩니다.

조세특례제한법 제97조의4 제1항

3. 장기일반민간임대주택에 대한 세액감면 (조특법 제97조의5)

[1] 요건 및 감면율

요건 및 감면율이 궁금합니다.

2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택 등을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다.

조세특례제한법 제97조의5 제1항

[2] 분양권으로 취득한 경우

2018.12.31.이전에 분양권을 취득한 경우에도 적용되나요?

2018.12.31. 이전에 분양권을 취득하고, 아파트가 완공된 후 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 경우 조세특례제한법 제97조의5 제1항에 따른 양도소득세 감면 대상에 해당합니다.

서면-2016-법령해석재산-5746(2017.07.28.)

[3] 단기임대주택으로 등록한 경우

부동산을 취득하여 단기임대주택으로 등록하여 10년 이상 임대한 경우에도 적용되나요?

조세특례제한법 제97조의5 제1항 제1호에 "취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것”으로 규정하고 있으므로 부동산을 취득하여 단기임대주택으로 등록한 경우 조세특례제한법 제97조의5의 감면 규정은 적용되지 않습니다.

조세특례제한법 제97조의5 제1항

[4] 중복적용 여부

조세특례제한법 제97조의3에 따른 과세특례 규정과 중복하여 적용받을 수 있나요?

조세특례제한법 제97조의5에 따른 감면규정은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 않습니다.

조세특례제한법 제97조의5 제2항

[5] 비거주자 적용여부

양도 당시 비거주자인 경우에도 적용되나요?

양도 당시 비거주자인 경우에는 적용되지 않습니다.

조세특례제한법 제97조의5 제1항