삼일: 세무실무

세무실무 - 재산세제

제목	조정대상지역 해제시 바뀌는 것들
등록일	2023-11-03

1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 적용 제외

[1] 1세대 1주택 비과세 2년 이상 거주요건 없어짐

주택이 없는 1세대가 조정대상지역 해제일 이후 주택을 취득하는 경우 2년 보유만 하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음

단, 조정대상지역 지정일 ～ 해제일 기간 취득분은 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 이상 거주하여야 한다.

▶ 조정대상지역 1세대 1주택 비과세 요건

1) 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있을 것

2) 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택

3) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 함

▶ 거주기간 → 주민등록표의 전입일부터 전출일까지의 기간

<주의> 1세대 구성원의 보유주택수 계산시에는 사실상 거주 여부에 의함

▶ 2년 이상 거주 → (원칙) 세대전원 거주

(예외) 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 거주한 것으로 봄

▶ 2017. 8. 2. 이전에 조정대상지역 소재 주택을 취득한 경우

2년 이상 보유하면 되는 것으로 2년 거주요건은 적용하지 않는다.

[2] 조정대상지역 지정 및 해제시 1세대 1주택 거주요건

▶ 2017.8.3. 이후 조정대상지역 주택 취득시 1세대 1주택 비과세는 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 함

2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하는 경우 또는 일반지역에서 새로 조정대상지역으로 지정이 된 지역의 주택을 취득하는 경우 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간(주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간)이 2년 이상은 되어야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

▶ 무주택자가 조정대상지역 지정 전에 주택을 계약하였으나 잔금청산일 전 조정대상지역으로 지정된 경우 → 일반지역 주택 요건

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우(무주택세대)에 향후 해당 주택 양도시 1세대 1주택 판정시에는 2년 거주 요건은 적용하지 않는다. [소득세법 시행령 제155조 ① 5]

★ 유주택자(일시적 2주택자 포함)가 조정대상지역 지정 전에 주택을 계약하였으나 이후 조정대상지역으로 지정된 경우 → 조정대상지역 주택 요건

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하였으나 이후 조정대상지역으로 지정이 된 경우 다른 주택을 처분하고 최종 1주택이 되더라도 해당 주택에 2년 이상 거주를 하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

취득세 중과세 완화

[1] 조정지역 또는 비조정지역 주택 취득 및 취득세

조정대상지역에서 2주택 취득(일반지역 3주택 취득)의 경우에는 8%의 세율이 적용되며, 조정대상지역 3주택 취득(일반주택 4주택 이상 취득)의 경우에는 12%의 세율을 적용하고 있다.

그러나 조정대상지역에서 해제되는 경우 추가로 주택을 취득하는 경우 주택수 기준으로 다음의 세율이 적용된다.

• 조정지역 1주택 + (신규)비조정주택 → 일반과세(1% ～ 3%)

• 조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)

• 비조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)

• 비조정지역 2주택 + (신규)비조정지역 → 중과세(8%)

• 비조정지역 2주택 + (신규)조정지역 → 중과세(12%)

• 조정지역 2주택 + (신규)조정주택 → 중과세(12%)

■ 지방교육세 중과세 (중과세 대상 주택 → 0.4%)

○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%

○ 중과세대상 주택 : 0.4%

■ 농어촌특별세 중과세 (중과세대상 주택 → 0.6%, 1.0%)

○ 일반과세 : 국민주택 → 없음, 국민주택 규모 초과 주택 0.2%

○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.6%

○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

▶ 조정대상지역의 분양권 취득 이후 해제된 경우 취득세

분양권의 경우에도 2020.8.12. 이후 주택수에 포함한다. 다만, 조정대상지역에 주택을 보유한 자가 새로 조정대상지역의 분양권을 취득하였으나 이후 조정대상지역에서 해제된 경우 분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는 잔금청산일이므로 취득세가 중과세되지 않는다.

[2] 조정대상지역 해제 후 주택 증여시 취득세 중과세 제외

조정대상지역에서 해제된 이후 주택을 증여로 취득하는 경우 시가표준액에 관계없이 3.5%의 취득세율이 적용된다.

• 다주택자 소유 조정대상지역 시가표준액이 3억원 이상인 주택 증여 취득세율 → 12%

[개정 세법] 무상취득의 경우 취득세 과세표준(지방세법 제10조의2)

2023.1.1. 이후 부동산등을 무상취득하는 경우 취득 당시의 가액은 취득시기 현재 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액으로 한다.

전매행위 제한기간 규제완화

2023년 4월 7일 이후 수도권은 공공택지ㆍ규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권은 공공택지ㆍ규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다.

【 전매제한 제한기간 개선 】

□ 종전

□ 개선

* 투기과열지구, 조정대상지역(과열지역), 분양가상한제 적용지역

** 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주

ㅇ 이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포·시행 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용된다.

대출규제 완화(해제일 이후 계약한 경우)

[1] 비조정지역의 경우 2주택자도 대출가능

조정지역 2주택 이상 취득 대출 불가 → LTV 60% , DTI 50%

[2] 대체주택 잔금 대출시 종전주택 처분 조건이 없어짐

조정대상지역이더라도 대체주택을 취득하는 경우 주택담보대출을 받을 수 있으나 종전주택을 2년 이내에 처분하여야 하는데 조정대상지역에서 해제되면, 2년내 처분 조건이 없어진다.

[3] 실제 거래가액 6억원 이하 주택 취득시 자금조달계획서 제출의무가 없어짐

조정대상지역에서 해제되는 경우 해제일 이후 실제거래가액이 6억원 이하의 주택 취득시 자금조달계획서 제출의무가 없어지게 된다.

□ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 [별표 1]

→ [‘23.1.5.] 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구, 주택 투기지역)

	조정대상지역	투기과열지구	주택 투기지역
서울	서초구·강남구 송파구·용산구	서초구·강남구 송파구·용산구	서초구·강남구 송파구·용산구

▶ ’23.4.10. 현재 추가 변동사항 없음

□ [조정대상지역 지정 및 해제] 국토교통부 → 정책자료 → 행정규칙

□ [투기과열지구 지정 및 해제] 국토교통부 → 정책자료 → 행정규칙

□ [주택투기지역 지정 및 해제] 기획재정부 → 법령 → 행정규칙
공고 → (검색어) 지정지역

→ 주택 투기지역 현황(’23.01.05.)

구분	2023. 1.5일 이후(4곳)
주택 투기지역	(’17.8.3. 지정) 용산·서초·강남·송파구

▶ 투기과열지구, 주택투기지역

투기과열지구 및 주택투기지역은 다른 개념으로 주택투기지역에서 해제되는 경우 금융규제만 해당이 된다.

□ 주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)

□ 소득세법 제104조의2(지정지역의 운영)

주택담보대출 주요 개정 내용 [22.12.1. 시행]

[1] 규제지역 내 지역별·주택가격별 LTV 완화

(현행) LTV 규제는 보유주택ㆍ규제지역ㆍ주택가격별 차등적용

- 무주택자 및 1주택자(처분조건부)

(非규제지역) 70% (규제지역) 20 ~ 50%

- 다주택자 : (非규제지역) 60% (규제지역) 0%

(개선) 규제지역 내 무주택자ㆍ1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 LTV를 50%로 단일화(다주택자는 현행유지)

[2] 투기ㆍ투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트 주담대 허용

(현행) 투기ㆍ투기과열지구 내 시가 15억원 초과 APT의 주택구입목적 주담대 금지

(개선) 투기ㆍ투기과열지구 내 무주택자ㆍ1주택자(기존 주택 처분조건부) 대상 → 시가 15억원 초과 APT 주담대 허용(LTV 50% 적용)

[3] 규제지역 내 서민·실수요자 우대혜택 확대

(현행) 서민 실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입목적 주담대시 4억한도內에서 LTV 우대폭을 10~20%p 적용

(개선) 서민·실수요자의 대출한도를 확대(4억 → 6억)하며, 규제지역內 주택구입목적 LTV 최대 70% 허용

- 서민·실수요자의 요건은 현행과 동일

→ 서민ㆍ실수요자에 대한 주택담보대출 우대요건 및 우대혜택 개선

구 분	투기과열지구	조정대상지역
우대요건	무주택 세대주(유지)
① 소득기준	부부합산 연소득 0.9억(생애최초구입자 1억미만)이하
② 주택기준	9억원 이하	8억원 이하
우대수준	최대 6억원 한도(공통)
① LTV	(~6억) 60%(6~9억) 50%	(~5억) 70% (5~8억) 60%
② DTI	60%	60%
③ DSR	은행권 40% / 비은행권 50%

• LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100
예를 들어 매입금액이 6억원인 아파트의 LTV가 70%면 최대대출가능금액은 4.2억원이다.

• DTI = [(모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자)] / 연소득 × 100

• DSR = [모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)] / 연소득 × 100
예를 들어 연간 소득이 5천만원이고, DSR비율이 40%인 경우 연간 총부채원리금 상환예정금액이 2천만원을 넘게 되면, 대출을 받을 수 없다.

★ 주택담보대출은 소득(부부합산 가능) 대비 DSR비율이 40%(보험회사 50%)이내인 경우 가능하다.

→ 조정대상지역, 투기과열지구, 일반지역 LTVㆍDTI 비율

주택가격	구 분		투기과열지구 투기지역		조정대상 지역		조정대상 지역 外 수도권		기타
주택가격	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
일반주택	서민실수요자		70%	60%	70%	60%	70%	60%	70%	60%
	무주택 세대		50%	40%	70%	50%	70%	60%	70%	60%
	1주택 세 대	원칙	30%	40%	30%	50%	60%	50%	60%	50%
	1주택 세 대	예외	50%	40%	50%	50%	60%	50%	60%	50%
	2주택 이상		30%	40%	30%	50%	60%	50%	60%	50%
고가주택	무주택,1주택		50%	40%	30%	50%	60%	50%	60%	50%

• [LTV] 한국주택금융공사의 특례 보금자리론의 경우 1주택을 보유한 세대가 기존주택 처분조건부(3년 이내 등)로 대출을 신청하는 LTV비율은 70%임

▣ 다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용 등

(‘23.2.10.보도) → ‘23.3.2. 시행

[1] 다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용

(현행) 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 금지

(개선) 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 허용
(규제지역 LTV : 0 → 30%, 비규제지역 LTV 60%)

[2] 서민·실수요자의 주택담보대출 한도 폐지

서민·실수요자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출
대출한도(現 6억원) 폐지(LTV·DSR 범위 한도내 대출취급 가능)
<서민·실수요자> ① + ② + ③

① 부부합산 연소득 9천만원 이하

② 무주택세대주

③ (주택가격) 투기·투과지역 9억원 이하, 조정대상지역 8억원 이하

[3] 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지

(현행) 생활안정자금 목적(주택구입목적 外) 주택담보대출은 연 최대 2억원까지 취급 가능

(개선) 생활안정자금 목적 주택담보대출의 대출한도 폐지 (LTV·DSR 범위 한도내 대출취급 가능)

[4] 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시)

(현행) 원칙적으로 주택담보대출 대환은 신규대출로 취급하여 대환시점의 DSR 적용

(개선) 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하여, 금리상승·DSR 규제강화 등으로 인한 기존 대출한도의 감액을 방지 (1년 한시, 증액불허)

[5] 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 허용

(현행) 주택 임대·매매사업자의 경우 全지역 주택담보대출 취급 금지

(개선) 주택 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 취급 허용
(규제지역 LTV : 0 → 30%, 비규제지역 LTV : 0 → 60%)

[6] 임차보증금 반환목적 주택담보대출 관련 각종 제한 완화

(현행) 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급시 각종 제한^* 존재

1. 투기·투과지역 15억 초과 아파트 주택담보대출 대출한도(2억원)

2. 규제지역 내 9억 초과 주택에 대한 전입의무

3. 2주택 보유세대의 규제지역 소재 담보대출시 다른 주택 처분의무

4. 3주택이상 보유세대의 규제지역내 주택담보대출 금지

(개선) 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급시 각종 제한 일괄폐지
(LTV·DSR 범위 한도내 대출취급 가능)