SAMILi.com

「주택」이란 상시 주거용(사업을위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함한다.

주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

▶ 해당 주택의 부수토지 면적 = 총토지면적 × 주택 부분 면적/총건물면적

조합원입주권은 그 사용검사필증 교부일(사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) 이후부터 주택으로 본다.

[개정 세법] 서민 주거 안정을 위한 세제지원 강화(안 제25조제1항 단서 및 제52조제5항ㆍ제6항)

주거용 면적이 1세대당 40제곱미터 이하로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 소형주택에 대해서는 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외하는 특례의 적용기한을 ‘2023년 12월 31일’에서 2026년 12월 31일’로 3년 연장함.

부부가 1채의 주택만 보유하는 경우에는 임대수익금액에 관계없이 과세되지 않는다. 단, 과세기간종료일 현재 기준시가가 9억원(다가구주택 포함, 2023년 이후 12억원)을 초과하는 고가주택을 월세로 임대한 경우 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

임대보증금만 있는 경우 종합소득세 신고대상이 아니나 월세 임대수익이 있는 경우에는 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

3채 이상 주택을 보유한 경우로서 임대수익이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 주택의 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고, 기준시기가 2억원 이하인 주택을 임대보증금만 받고 임대를 하여 준 경우에는 주택수에서 제외하며, 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는다.

부부의 경우 주택수는 합산하여 계산하나 임대소득은 별도로 계산하므로 남편과 배우자의 임대수입금액에 대하여 각각 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

<공동소유주택> 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

세대별로 구분 등기되지 않은 다가구주택인 경우(일반적인 경우 원룸은 다가구주택에 해당함) 1채의 주택으로 보아 부부가 다가구주택외다른 주택이 없고, 다가구주택의 기준시가가 9억원 이하(‘23년 이후 12억원)인 경우에는 임대소득 전체에 대하여 비과세된다.

다가구주택외에 다른 주택이 1채 있거나 다가구주택이 2채인 경우 경우로서 월세 임대소득(보증금에 대한 간주임대료는 소득에 포함하지 않음)은 과세대상이므로 월세 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

세대별로 구분 등기되지 않은 다가구주택은 1채의 주택으로 보나 구분등기된 다가구주택으로서 1세대당 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 주택의 기준시가가 2억원을 초과하는 경우 해당 세대는 주택수에 포함하여 주택수를 계산하여야 하며, 주택 수가 3주택 이상인 경우 월세소득과 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

쟁점 다가구주택은 건물등기부등본에 각 동별로 표시되어 있고, 각 호별로 구분 등기되어 있지 아니하므로 국민주택규모를 초과하는 각 동을 각각 하나의 주택으로 보아 그 보증금 등에 대해 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음.

다세대주택(세대별로 구분 등기된 주택)의 경우 각각 1주택으로 보아 주택 수를 계산하며, 다세대주택의 1세대당 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 다세대주택의 기준시가가 2억원을 초과하는 경우로서 주택수가 3채 이상인 경우 월세소득과 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

주거용으로 사용하는 오피스텔로서 주거전용면적이 40제곱미터를 초과하거나 기준시가가 2억원을 초과하는 경우 주택수에 포함하며, 주택수가 3채 이상인 경우 월세소득과 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

과세형평과 공평과세를 위하여 과세당국은 2019년 귀속분부터 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에도 임대소득을 계산하여 종합소득세 신고 및 납부를 하도록 법령을 개정하였다.

한편, 과세당국은 주택임대소득의 세원관리를 위하여 사업자등록을 의무적으로 하도록 규정하였으며, 사업자등록을 하는 주택임대사업자에 대하여 사업자등록을 하지 아니하는 부동산임대사업자보다 각종 공제혜택을 더 주어 부부합산 2개 이상의 주택을 보유하고 월세가 있는 경우 또는 임대한 주택이 전세보증금만 있는 경우라도 3개 이상의 주택을 보유하고 있다면, 주택임대 사업자등록을 하여야 한다.

사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출

주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 한다.

<적용시기> 2019.2.12. 이후 사업자등록을 신청하는 분부터 적용

[서식] 국세법령정보시스템 → 별표·서식 → 법령서식 → 소득세 → (검색어) 임대주택

과세사업자의 경우 부가가치세 신고를 함으로서 국세청이 사업자의 수입금액을 파악할 수 있으므로 별도의 수입금액 신고는 필요하지 않으나 면세사업자의 경우에는 당해 과세기간의 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고서를 제출하여야 하며, 사업장현황신고시 주택임대사업자 수입금액 검토표를 같이 제출하여야 한다.

복식부기기장자 및 간편장부대상자로서 직전년도 수입금액이 4800만원 이상인 주택임대사업자로서 사업과 관련하여 면세 계산서를 발급하거나 수취한 내용 및 과세 세금계산서를 수취한 내용에 대하여 합계표(매출계산서합계표, 매입계산서합계표, 매입세금계산서합계표)를 작성하여 사업장현황신고시 같이 제출하여야 한다.

홈택스 → 신고/납부 → 일반신고 → 사업장현황신고서

[작성 방법] (구글 검색) 주택임대 사업장현황신고