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안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.

귀 상담의 경우,

(질문 1)2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 주택의 보유기간에 따른 세율은 아래와 같이 적용하는 것으로 판단됩니다.

* 주택의 보유기간에 따른 세율(2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우)

1) 보유기간 1년 미만 : 70%2) 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60%3) 보유기간 2년 이상 : 기본세율(6%~45%)

귀 사례 파주 운정신도시 주택을 양도 할 경우로서 양도당시 해당 자산소재지가 조정대상지역이 아닌 경우 보유기간 2년이상의 기본세율이 적용되는 것으로 판단됩니다.

아울러, 국세청 홈택스 세법분야 인터넷상담은 관련 법령 및 해석사례 등을 바탕으로 세법에 대한 상담(안내)을 해 드리는 곳으로서 개별적인 예상세액을 계산해드리는 서비스는 제공하지 않고 있으므로 이 점 양해바랍니다.

일반적인 부동산 양도소득세 세액계산은 "국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr) → 로그인 → 세금종류별 서비스 中 모의계산 → 양도소득세 자동계산"을 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하여 주십시오.

(질문 2)

C주택을 과세로 양도한 경우로서,

양도일 현재 세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 장기임대주택(소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호에 따른 주택)과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우(*), 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정(제154조제1항)을 적용하는 것으로 판단됩니다.(소득세법 시행령 제155조제20항, 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례)

* 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택의 경우, 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정합니다.

거주주택 특례 적용 시 장기임대주택(민간매입임대주택) 요건은 아래와 같습니다.

① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것[단기민간임대주택(2020.7.10. 이전에 신청한 경우에 한함) 또는 장기일반민간임대주택]② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 기준시가가 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원]을 초과하지 않을 것③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함)④ 5년 이상(*) 계속하여 임대할 것* 2020.8.18.이후 신청분부터는 10년(2020.7.11.~2020.8.17. 신청분은 8년)⑤ 1호 이상의 주택을 임대할 것⑥ 2020년 7월 11일 이후 임대등록신청한 아파트는 제외

아래 법령을 참고하시기 바랍니다.▣ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

? 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2015.12.28, 2017.2.3, 2018.2.13, 2019.2.12, 2020.2.11, 2020.10.7, 2021.2.17, 2022.2.15>

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

(질문 3)

요건을 충족한 2개의 장기임대주택을보유하고 있는 경우에도 질문2답변의 거주주택특례 규정은 적용가능 한 것으로 판단됩니다.

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.