국세청 상담사례
※ 본 답변은 신청자가 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정,판단)이 아니므로 각종
신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
| 제목 | 준공공임대사업자 거주주택 거주의무 | ||
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| 분류 | 전체 | ||
| 질문일 | 2022-12-22 | 답변일 | 2022-12-26 |
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[질 문] 저는 강남구에 준공공임대아파트 1채와 거주아파트 1채를 보유하고 있으며, 현재 거주주택에서 20년 째 거주하고 있습니다. 임대주택은 2002년에 구입하여 2018.2월에 준공공임대 등록을 하여 임대등록 기간은 2026.2월까지 입니다. 현재 거주하고 있는 아파트가 생활에 불편하여 동 아파트를 임대를 주고 저는 다른 지역 아파트를 임차하여 생활할 계획을 갖고 있습니다. 이와 관련하여 문의 사항은 1. 준공공임대사업자의 경우 종부세와 양도소득세 그리고 거주주택 매각 시 비과세 등 다양한 혜택이 있는데, 제가 임대주택의 등록기간이 만료(자동말소)되기 전 현 거주주택을 임대주고 다른 주택에 거주할 경우 상기의 임대사업자 혜택에 어떤 영향을 미치는지? 2. 만약 임대주택의 임대등록기간이 만료(자동말소)된 이후 현 거주주택을 임대주고 다른 주택을 임차하여 생활할 경우 임대사업자 혜택에 어떤 영향을 미치는지? 이상입니다. 수고하세요 |
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[답 변] 안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. 국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다. 귀 상담의 경우, 임대주택에 대한 양도소득세 혜택은 임대주택의 요건을 갖추면 되는 것으로 귀하가 거주주택을 임대주고 다른 곳에 거주하는 것은 이에 영향이 없는 것으로 판단됩니다. 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 「조세특례제한법」제97조의3 규정에 따라 국민주택규모 이하의 주택을 2020년 12월 31일까지(건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일까지)「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하여 아래 요건을 모두 갖추어 8년(10년) 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서 50%(70%)의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다. 1) 국민주택규모 이하(예: 전용면적 85㎡ 이하), 8년간 의무임대 2) 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함) 3) 장기일반민간임대주택으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 함 4) 장기일반민간임대주택의 기준시가가 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3억원)을 초과하지 아니할 것(2018.9.14. 이후 취득하는 주택부터 적용) ▣사전-2021-법령해석재산-1613, 2021.12.10 임대등록 자동말소 시 「조세특례제한법 제97조의3」 특례 적용 여부 [ 요 지 ] 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 봄 [ 답변내용 ] 임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우 「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례 적용 여부에 대해서는 기존 해석사례(서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.)를 참고하시기 바랍니다. <서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.> 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다. [ 관련법령 ] 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 1. 사실관계 ○ 2012.9.27. 임대 중인 아파트를 구청에 매입임대주택으로 등록 (세무서에는 2012.10.2. 사업자등록) ○ 2018.2.23. 위 임대주택을 준공공임대주택으로 변경 * 임대주택 유형 변경으로 인해 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록증상 임대개시일이 2013.2.24.로 변경됨 ○ 2021.4.6. ??시로부터 임대의무기간 경과로 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따른 임대사업자 자동말소 통지를 받음 ○ 2021.8.26. 위 말소된 주택을 양도 * 「조세특례제한법」제97조의3제1항에 따른 임대기간 외의 특례요건은 모두 충족한 것으로 전제함 * 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. |