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안녕하십니까?

국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

귀 상담의 경우 사실판단 사안으로 답변에 제한이 있는점 양해바랍니다.

아래 사례와 같이 오피스텔의 경우에도 상시주거용 주택임대업에 사용하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것이며, 임차인의 사업에 사용하는 경우에는 해당 임대업은 부가가치세가 과세되는 것으로

임차인이 사업을 위하여 사용하는 것인지 또는 상시 주거용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 판단하는 것입니다.

법인이 임차하여 임직원의 사택으로 사용하는 경우라면 상시주거용 주택임대업에 해당할 수 있으나, 기숙사와 같이 종업원이 단체로 거주하는 경우에는 사업을 위한 주거용 건물의 임대에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

이는 실제 사용용도에 따라 사실판단할 사안으로 세무사, 회계사등 조세전문가와 상담하시어 처리하시는 것을 권합니다.

법인의 사업장으로 사용하거나, 기숙사 등 사업을 위한 주거용으로 사용하는 경우 임대인은 부가가치세 과세사업에 해당하는 것으로 면세사업자에서 과세사업자로 전환하여야 할 것입니다.(사업자등록정정신고)

감사합니다.

(관련 사례)

* 부가, 서면-2016-부가-4447 [부가가치세과-1742] , 2016.08.19

[ 제 목 ] 오피스텔을 주거용 임대시 부가가치세 과세 여부 [ 요 지 ] 임차인이 사업을 위하여 사용하는 것인지 또는 상시 주거용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 판단하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 기존해석사례(서면3팀-10, 2005.1.4)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ○ 서면3팀-10, 2005.1.4 사업자가 오피스텔을 신축하여 임대하고 그 대가를 받는 경우 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 사업을 위하여 사용하는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 같은법 제12조 제1항 제11호 및 같은법 시행령 제34조의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것으로서 임차인이 사업을 위하여 사용하는 것인지 또는 상시 주거용으로 사용하는 것인지의 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 판단하는 것임[ 관련법령 ] 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】1. 사실관계

○ 본인은 오피스텔을 분양받아 부동산 임대업을 하기 위하여 2011년 일반과세자로 사업자등록을 하고 일반인 및 기업체에 임대를 시작하고 수령하는 임대료와 임차보증금에 대한 간주임대료를 현재까지 신고납부 하였음

○ 또한 오피스텔은 임대사업목적으로 취득하였으므로 오피스텔 건물분에 대한 매입 부가가치세액에 대하여 환급을 받았음

2. 질의내용

○ 임차인이 주거용으로 사용하였더라도 임대사업에 대한 부가가치세를 신고납부한 경우 환급받은 부가가치세 및 가산세 납부 여부

○ 기업체와 임대차계약을 하고 사용한 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우에도 환급받은 부가가치세 및 가산세 납부 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위 】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

○서면인터넷방문상담3팀-177 , 2004.02.05

주택과 그 부수토지의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것으로서, 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담3팀-2561 , 2004.12.16

오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외)으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은법시행령 제34조의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는 것으로,

귀 질의의 경우 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하는 것입니다.

○ 재소비-826 , 2004.07.31

법인이 임대한 주거용 건물을 다른 법인의 임직원 사택용으로 전대하는 경우, 주택 및 이에 부수되는 토지의 임대용역은 부가가치세를 면제함

* 부가, 부가가치세과-386 , 2014.04.23

[ 제 목 ]오피스텔을 임차인이 임차인 종업원의 상시주거용으로 사용시 과세 여부[ 요 지 ]부동산 매매업을 영위하는 사업자가 과세사업(분양)을 목적으로 신축한 오피스텔 중 일부를 다른 법인에게 임대하여 해당 오피스텔이 임차한 법인의 종업원이 단체로 거주하는 기숙사로 사용되는 경우 그 오피스텔의 임대는「부가가치세법 시행령」제34조제1항에 따른 사업을 위한 주거용 건물의 임대에 해당하여 부가가치세가 과세됨[ 회 신 ]부동산 매매업을 영위하는 사업자가 과세사업(분양)을 목적으로 신축한 오피스텔 중 일부를 다른 법인에게 임대하여 해당 오피스텔이 임차한 법인의 종업원이 단체로 거주하는 기숙사로 사용되는 경우 그 오피스텔의 임대는「부가가치세법 시행령」제41조제1항에 따른 사업을 위한 주거용 건물의 임대에 해당하여 부가가치세가 과세됩니다. 기존 해석 사례(서삼46015-11786, 2003.11.14)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.○ 서삼46015-11786, 2003.11.14오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.02.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시?잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에 자가공급에 해당하지 아니하는 것입니다.이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적?잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.* 부가가치세법 제6조는 현행 제10조로 변경

[ 관련법령 ] 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

[관련 참고자료]

1. 사실관계

질의자는 부동산을 신축판매하는 건설업체이며, 분양을 목적으로 신축한 오피스텔을 법인에게 임대시 임차인이 상시주거용 사택으로 이용 예정

2. 질의내용

오피스텔을 임차인이 상시 주거용 사택으로 이용할 경우 면세여부

3. 관련된 법령 및 기존 해석사례

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

○ 법규부가 2012-306, 2012.10.15

부동산 매매업을 영위하는 사업자가 과세사업(분양)을 목적으로 신축한 오피스텔 중 일부를 다른 법인에게 임대하여 해당 오피스텔이 임차한 법인의 종업원이 단체로 거주하는 기숙사로 사용되는 경우 그 오피스텔의 임대는 「부가가치세법 시행령」제34조제1항에 따른 사업을 위한 주거용 건물의 임대에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것임

○ 서삼46015-11786, 2003.11.14

오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.02.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적?잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것입니다.

이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적?잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.