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안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.

귀 상담의 경우,

양도소득세와 증여세 구분하여 답변드립니다.

1) 부부는 동일세대로 동일세대원으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세판단시 보유기간은 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산하여 산정하는 것이므로, 2002년에 취득한 아파트는 거주요건은 없는 것으로 판단됩니다.

1세대1주택 비과세 판단은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간 2년 이상(*)인 경우를 말하는 것입니다.(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)

* 단, 2017.8.3.이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족하여야 함

아래 해석사례를 참고하시기 바랍니다.

▣ 서면인터넷방문상담5팀-3243 , 2007.12.17

[ 제 목 ] 동일세대원으로부터 증여받아 양도하는 주택의 거주기간 통산여부

[ 요 지 ]

1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정한는 것임.

한편, 일반적인 양도소득세의 계산구조는 아래와 같습니다.

1) 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익

2) 양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연250만원 한도) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 산출세액

일반적인 양도소득세 세액계산은 "국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr) → 세금종류별 서비스 中 모의계산"을 이용하시면 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하여 주시기바랍니다.

새 아파트 입주전 증여받아야 1가구 1주택 상태에서 증여받으므로 기존 아파트 전세여부와 상관없이 양도소득세가 없는거지요? ->이런 내용은 법령에는 없는 것으로 판단됩니다.

1세대1주택 비과세 판단은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로, 취득 당시에 1주택을 의미하는 것은 아닙니다.

일시적 2주택 비과세에 대한 문의이면 기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25. 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택)(Case 1) 에 따라 종전주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함) 계약한 경우로 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니하므로 3년 적용하는 것입니다.

2) 증여받은 재산의 가액은 「상속세및증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것으로,

증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이며 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 이내의 기간 중 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액, 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액(부동산 중 기준시가 10억원 이하인 것은 1개의 감정가액도 가능), 또는 수용·경매·공매에 따른 보상가액·경매가액·공매가액이 시가로 인정되는 것으로 판단됩니다.(「상속세및증여세법」제60조제2항)

또한 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 평가기간 이내의 증여재산의 매매가액 등의 시가가 없는 경우로서, 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 기간에 유사자산(*)의 매매가액 등이 존재하는 경우에는 해당 가액을 시가로 보아 증여재산을 평가하는 것으로 판단됩니다.

* 유사자산 : 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 다음의 요건(①,②,③)을 모두 충족하는 자산

① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

한편, 상기 요건을 충족하는 공동주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 시가로 보는 것이며, 이에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보면 되는 것으로 판단됩니다.

다만, 비교대상자산의 매매가액이 평가대상자산의 시가로 인정되는지 여부는 평가대상자산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한지 여부 등을 종합적으로 확인하여 판단할 사항으로 본 상담관이 명확하게 답변드리기는 어려움을 양해부탁드립니다.

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.