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안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.

귀 상담의 경우,

상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(소득세법시행령 제155조의3)는 다음 요건을 모두 충족하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주기간 제한을 받지 않는 것으로 확인됩니다.

① 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약(*)을 체결하고, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

* ‘21.12.20~’24.12.31. 기간 중 임대차계약을 체결하고, 계약금을 지급받은 경우에 한정

② 직전 임대차계약(**)이 존재하고, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 주택

** 주택 매수 시 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 제외

Q1) 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 각각 첨부하여 양도소득세 신고하도록 규정돼 있습니다. 4년의 임대차계약서가 인정되는지에 대한 기존 유권해석사례가 없는 것으로 파악되고, 국세상담센터는 세법 및 기존 유권해석사례에 대한 일반적인 상담만 전담하는 기관으로 유권해석 권한이 없어 번거로우시더라도 아래 접수처로 서면질의하여 유권해석을 받아 보시는 것이 좋을 듯 합니다.

○ 서면질의 / 사전답변 신청방법

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 로그인 → 메인화면의 "신청/제출" → 신청업무중 "세법해석(서면질의/사전답변)선택"

Q2) 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)이라고 법령에 규정되었으나 취득(준공 후 잔금지급일)하기 전에 임대차계약을 체결하였므로 법령과는 일치하지 않는 것으로 판단되나, 이 또한 서면질의 해보는 편이 나을듯합니다.

아래 법령을 참고하시기 바랍니다.

▣ 소득세법시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022.8.2>

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 삭제 <2022.8.2>

3. 삭제 <2022.8.2>

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022.8.2>

④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022.8.2.>

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.