[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 부동산 양도에 따른 세제개편 동향 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2003 . 12 . 08 |
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Ⅰ. 1세대 1주택 비과세제도 1. 도입 연혁 □ 1세대 1주택 비과세제도는 부동산 양도차익에 대한 과세가 시행된 1967년 이래 계속 적용 ｏ 1967년 이전 : 양도차익 과세제도 없었음. ｏ 1967∼1974 : 양도차익에 대한 부동산투기억제세 과세 - 서울, 부산 및 인접 읍ㆍ면지역, 경부고속도로 좌우 4㎞ 범위내 지역의 토지양도차익에 대해 50％ 과세 - 1세대 1주택은 면세 ｏ 1975년 이후 : 양도소득세제 도입(부동산투기억제세 폐지) - 모든 부동산 양도차익에 대해 양도소득세 과세 - 1세대 1주택은 비과세 2. 비과세 이유 ｏ 국민의 주거생활 안정 ｏ 가족의 기본적인 생활터전 보호 ｏ 다른 주택으로 이사하기 위해 1주택 양도시 - 명목상으로는 양도차익이 발생하게 되나 - 다른 주택으로 이사하기 위해서는 더 많은 자금 필요. 실질상으로는 소득이 발생한 것으로 볼 수 없다는 측면 - 과세시 원본이 줄어들게 되어 오히려 집을 줄여가야 되는 문제 발생 3. 비과세 요건 ┌─────────────────────────────────────┐ │ｏ 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신 │ │ 도시는 1년 이상 거주요건 추가)하여야 함. │ │ｏ 다만, 1세대 1주택인 경우에도 고가주택(실거래가 6억원 초과)은 6억원을 초│ │ 과하는 부분에 대하여 양도세 과세 │ └─────────────────────────────────────┘ ｏ 1세대 : 본인, 배우자, 자녀 등 생계를 함께하는 자 - 30세 미만으로서 미혼이거나 경제력이 없는 자는 단독세대 인정하지 아니함. (*부모등과 동일세대 구성) ｏ 3년 이상 보유 - 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 보유기간 중 1년 이상 거주(2003.10.1.부터 적용, 2004.1.1.부터 2년 이상 거주:시행예정) ｏ 1세대 1주택으로서 고가주택의 경우에는 - 6억원 부분 : 비과세 [양도차익×6억원/양도가액] - 6억원 초과분 : 과세 [양도차익×(양도가액-6억원)/양도가액] 4. 변천과정 ┌──────┬────────────┬─────┬───────────┐ │ │비과세요건(거주또는보유)│1세대2주택│ │ │ 기 간 ├────────┬───┤ 중복보유 │ 기 타 │ │ │ 거 주 │ 보유 │ 허용기간 │ │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1975.1.1.∼ │제한없음 │ - │6월 │ - │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1977.4.20.∼│ 〃 │ - │1년 │ - │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1978.4.20.∼│아파트:6월 │ - │ 〃 │부득이한 사유 발생시 │ │ │(기타:제한없음) │ │ │거주요건 예외 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1979.1.1.∼ │6월 │ - │ 〃 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1981.1.1.∼ │ 〃 │2년 │ 〃 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1982.2.17.∼│ 〃 │ 〃 │1년6월 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1983.7.1.∼ │1년 │3년 │ 〃 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1986.4.4.∼ │ 〃 │ 〃 │2년 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1988.8.25.∼│3년 │5년 │아파트:6월│ 〃 │ │ │ │ │기타: 1년 │ │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1995.3.15∼ │ 〃 │ 〃 │1년 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1996.1.1.∼ │제한없음 │3년 │ 〃 │1년 이상 거주한 상태에│ │ │ │ │ │서 부득이한 사유발생시│ │ │ │ │ │보유요건 예외 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │1998.4.1.∼ │ 〃 │ 〃 │2년 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │2002.3.30.∼│ 〃 │ 〃 │1년 │ 〃 │ ├──────┼────────┼───┼─────┼───────────┤ │2003.10.1.∼│서울,과천,신도시│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ │(분당,일산,평촌,│ │ │ │ │ │산본,중동):1년¹│ │ │ │ └──────┴────────┴───┴─────┴───────────┘ * 주1: 보유요건에 거주요건이 추가됨. 5. 외국례 ┌───┬──────┬──────────────────────────┐ │국 가│ 과세방식 │ 세 부 내 용 │ ├───┼──────┼──────────────────────────┤ │미 국│주택양도 │ｏ 대상주택 : 최근 5년간 2년 이상 주거에 사용된 주택│ │ │소득공제 │ｏ 공제한도 : 2년간 25만불(3억원) │ │ │ │ - 2년간 1회 양도만 허용 │ ├───┼──────┼──────────────────────────┤ │영 국│주택양도 │ｏ 대상주택 : 주된 주거에 사용된 주택 │ │ │소득공제 │ - 여러개 주택 보유시 제2주택 취득일로부터 2년 이내│ │ │ │ 에 주된 주거용 주택으로 세무서에 신고한 주택 │ │ │ │ｏ 공제한도 : 소유기간 중 거주기간에 상응하는 주택 │ │ │ │ 양도소득만 면제 │ │ │ │ * 주택소득공제 = 총양도소득 × 거주기간/소유기간 │ ├───┼──────┼──────────────────────────┤ │일 본│주택양도 │ｏ 대상주택 : 주된 주거에 사용된 주택 │ │ │소득공제 │ - 주된 주거용 주택이거나 주된 주거용으로 사용하지 │ │ │ │ 않은 날로부터 3년이 되는 날이 속하는 과세연도까 │ │ │ │ 지 양도하는 주택 │ │ │ │ｏ 공제한도 : 2년간 3천만엔(3억원) │ │ │ │ * 공제한도 연혁 : 35만엔(1961), 1,000만엔(1969), │ │ │ │ 1,700만엔(1973), 3,000만엔(1975) │ └───┴──────┴──────────────────────────┘ Ⅱ. 현행 1세대 1주택 비과세 특례제도 1. 소득세법ㆍ시행령상 과세특례 ① 대체취득 ◇ 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득하여 일시 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년내에 종전주택(3년 이상 보유) 양도시 비과세 ② 동거봉양 ◇ 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합친날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(3년 이상 보유) 비과세 * 직계존속 : 배우자의 직계존속을 포함(남 60세ㆍ여 55세 이상) ③ 혼인 ◇ 1주택자가 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(3년 이상 보유) 비과세 ④ 상속 ◇ 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세요건 충족시 비과세 ｏ 상속주택 양도시는 과세 * 피상속인이 2주택 이상 보유시 다음순위에 따라 1주택에 한하여 특례적용 ① 소유기간이 가장 긴 주택 ② 거주기간이 가장 긴 주택 ③ 상속개시 당시 거주주택 ④ 기준시가가 가장 큰 주택 ⑤ 지정문화재 ◇ 지정문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세요건 충족시 비과세 ｏ 지정문화재 양도시는 과세 ⑥ 귀농주택 ◇ 1세대 1주택자가 영농에 종사할 목적으로 귀농주택*(수도권외의 지역 중 읍 또는 면지역)을 취득한 후 일반 주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세요건 충족시 비과세 ｏ 귀농주택 양도시 과세 ｏ 귀농주택 소유자가 3년 이상 귀농주택에 거주하지 않는 경우 상기 양도세 추징 * 귀농주택(고가주택 제외) : 본적지 또는 연고지에 300평(990㎡) 이상의 농지 소유자가 취득한 대지면적 200평(660㎡) 이내의 주택 * 연고지 : 귀농주택 소재지에 영농에 종사하는 자와 그 배우자 및 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주사실이 있는 곳 ⑦ 이농주택 ◇ 이농인이 5년 이상 거주하던 주택(이농주택*)과 일반주택을 소유하다 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세요건 충족시 비과세 ｏ 이농주택 양도시에는 과세 * 이농주택 : 영농에 종사하던 자가 전업으로 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 생계를 같이하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 농촌(수도권외의 읍ㆍ면지역)에 소재하는 이농인 소유주택 ⑧ 읍ㆍ면소재 상속주택 ◇ 피상속인이 취득후 5년 이상 거주하던 농어촌 주택(수도권외의 읍ㆍ면지역)을 상속받은 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세요건 충족시 비과세 ｏ 상속받은 농어촌주택 양도시 과세 2. 조세특례제한법상 과세특례 ┌────────────────────────────┬─────────┐ │ 특 례 규 정 │ 적 용 시 한 │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 │ │ │ ｏ 1982.5.18.∼1984.6.30. 기간 중 주택을 신축하여 보존 │ │ │ 등기하거나 주택건설업자가 보존등기한 주택으로서 │ │ │ 1982.5.18. 현재 소유하고 있는 주택을 취득하여 양도하│(1982.12.21.신설) │ │ 는 경우에는 다음 세율 적용(고급주택 제외) │ │ │ - 1982.5.18.∼1983.6.30. 취득 : 100분의 5 │1982.12.21.∼ │ │ - 1983.7.1.∼1984.6.30.까지 취득 : 100분의 20 │ 1994.12.31. │ │ (국민주택 100분의 5) ⇒ 대통령령으로 적용세율을 정하│ │ │ 지 않아 실질적으로 사문화 │ │ │ｏ 1982.5.18.∼1984.6.30.까지 취득한 신축주택을 1994.12.│ │ │ 31. 이전에 양도하는 경우 양도세율은 100분의5(1991.12.│ │ │ 27. 개정) │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 장기임대주택에 대한 양도소득세 등 면제 │ │ │ ｏ 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도세의│(1986.12.26.신설) │ │ 100분의 50(10년 이상 100분의 100) 세액을 면제(1세대 │ │ │ 1주택 계산시 주택으로 보지 않음) │ │ │ - 1986.1.1. 이후 신축된 주택 │1986.12.26.∼ 현재│ │ - 1985.12.31. 이전 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현 │ │ │ 재 입주된 사실이 없는 주택 │ │ │ ｏ 임대주택건설촉진법에 의한 임대주택 100분의 100 감면 │1998.12.28. 법률 │ │ 추가(1991.12.27. 개정) │5584부칙 제14조 │ │ ｏ 임대주택법에 의한 건설임대주택(5년 이상 임대한 임대 │제3항 │ │ 주택)과 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대 │종전규정에 의하여 │ │ 를 개시하여 5년 이상 임대(취득당시 입주사실 없는 주 │임대를 개시한 경우│ │ 택) 100분의 100 감면 추가(1994.12.22. 개정) │에는 종전규정에 의│ │ ｏ 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간한정(1998.12.28. 개정) │한다. │ │ ｏ 2000.12.31.까지 임대 개시(2000.12.29. 개정) │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 신축임대주택에 대한 양도세 감면특례 │(1999.12.28.신설) │ │ ｏ 국민주택을 5년 이상 임대 후 양도시 양도세 면제 │ │ │ - 건설임대주택으로서 │ │ │ ㆍ1999.8.20.∼2001.12.31. 기간 중 신축주택 │ │ │ ㆍ1999.8.19. 이전 신축 공동주택으로서 1999.8.20. 현재│ │ │ 입주사실 없는 주택 │ │ │ - 매입임대주택으로서 1999.8.20. 이후 취득 및 임대를 개│1999.12.28.∼현재 │ │ 시한 임대주택(취득당시 입주사실 없는 주택) │ │ │ ㆍ1999.8.20. 이후 신축된 주택 │ │ │ ㆍ1999.8.19. 이전 신축 공동주택으로서 1999.8.20. 현재│ │ │ 입주사실 없는 주택 │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 미분양주택에 대한 과세특례 │(1998.12.28.개정) │ │ 미분양국민주택을 1995.11.1.∼1997.12.31., 1998.3.1.∼│ │ │ 1998.12.31. 기간 중 취득하여 5년 이상 보유ㆍ임대 후 │ │ │ 양도시 │ │ │ - 양도세율을 100분의 20으로 하거나 │1998.12.28.∼현재 │ │ - 종합소득세 납부방법 중 택일 │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 신축주택 취득자에 대한 양도세 감면 │(1998.12.28.개정) │ │ ｏ 1998.5.22.∼1999.6.30. 기간 중(국민주택 1998.5.22.∼│ │ │ 1999.12.31.) 사용검사 받은 주택 및 주택건설업자와 최│ │ │ 초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 │ │ │ - 5년간 발생한 양도소득금액에 대해서는 100분의100 감면│1998.12.28.∼현재 │ │ - 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 5년간 발생한 양도 │ │ │ 소득금액을 차감 │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 신축주택의 취득을 위한 주택양도에 대한 특례 │(2000.12.29.신설) │ │ ｏ 2000.9.1.∼2000.12.31. 기간 중 1년 이상 소유한 주택 │ │ │ 을 양도하고 주택건설사업자로부터 신축주택을 최초로 │2000.9.1.∼ │ │ 취득하는 경우 기존주택 양도에 대한 양도세율을 100분 │ 2000.12.31. │ │ 의 10으로 함. │ │ ├────────────────────────────┼─────────┤ │□ 신축주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 │ │ │ 2001.5.23.∼2003.6.30. 기간 중 주택건설업자와 최초로 │(2001.8.14.개정) │ │ 매매계약을 체결하고 취득하거나, 자기가 건설한 주택으 │ │ │ 로서 사용검사를 받은 신축주택 │ │ │ - 5년간 발생한 양도소득금액에 대해서는 100분의100 감면│2001.8.14.∼현재 │ │ - 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 5년간 발생한 양도 │ │ │ 소득금액을 차감 │ │ │ ｏ 서울ㆍ과천ㆍ5대신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본) │ │ │ 2002.12.31. 취득분까지 적용(2002.12.11. 개정) │ │ └────────────────────────────┴─────────┘ * 고가주택 해당 여부는 취득당시 규정으로 판단 〈참고〉 조특법상 1세대 1주택 과세특례 요약(1세대1주택 판정시 제외) ｏ 국민생활안정 1세대 1주택 특례 ┌────┬────────────────┬────────────────┐ │ 구 분 │ 장기임대주택(조특법 제97조) │ 미분양주택(조특법 제98조) │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │감면요건│ｏ 신축주택 매입임대(1995.1.1. │ｏ 1995.11.1.∼1997.12.31. 및 │ │ │ 이후 취득분) 및 건설임대주택 │ 1998.3.1.∼12.31.의 기간 중에│ │ │ →국민주택 5호이상을 2000.12.│ 미분양 국민주택 취득하여 5년 │ │ │ 31. 이전에 임대를 개시하여 5 │ 이상 보유ㆍ임대후 양도한 경우│ │ │ 년 이상 임대 후 양도 │ │ │ │ ※ 취득당시 입주된 사실이 없는 │ │ │ │ 주택에 한함. │ │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │감면율 │ｏ 100％ 감면 │ｏ 다음 중 선택적용 │ │ │ ※ 단, 기존 주택 매입 임대 │ ㆍ양도세 세율 → 20％ │ │ │ (1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 │ ㆍ종소세 세율 → 10∼40％ │ │ │ 중 신축분) │ │ │ │ ㆍ5년 이상 → 50％ 감면 │ │ │ │ ㆍ10년 이상 → 100％ 감면 │ │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │특례사항│ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ │ │ │ ※ 서울지역 외의 지역에 한함. │ └────┴────────────────┴────────────────┘ * 1세대 3주택 양도시 실거래가과세원칙 적용시 3주택의 범위에는 포함. ｏ 신축임대주택 특례(조특법 제97조의 2) ┌────┬────────────────┬────────────────┐ │ 구 분 │ 건설임대주택 │ 매입임대주택 │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │대상주택│ｏ 2호 이상 국민주택 │ｏ 좌 동 │ │ │ ※ 1호이상 신축임대주택 포함 한│ │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │매입시기│ｏ 1999.8.20.∼2001.12.31. │ｏ 1999.8.20.∼2001.12.31. │ │기준시점│ｏ 신축주택 사용승인일 │ｏ 매입임대주택(계약체결일) │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │감면 │ｏ 5년 이상 임대 후 양도 │ｏ 좌 동 │ │기준일 │ │ │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │감면비율│ｏ 100％ 감면 │ｏ 좌 동 │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │특례 │ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ └────┴────────────────┴────────────────┘ ｏ 신축주택 취득자에 대한 과세특례 ┌────┬────────────────┬────────────────┐ │ 구 분 │ 신축주택취득자에 대한 면제 │ 신축주택취득자에 대한 특례 │ │ │ (제99조) │ (제99조의 3) │ ├────┼────────────────┼───────┬────────┤ │대상주택│ｏ 신축 및 최초 분양주택 │수도권외 지역 │수도권포함(전국)│ │ │ (고급주택 제외) ├───────┼────────┤ │ │ │국민주택이하만│고급주택 제외 │ ├────┼────────────────┼───────┬────────┤ │매입시기│ｏ 1998.5.22.∼1999.6.30. │2000.11.1.∼ │2001.5.23.∼ │ │기준시점│ (단, 국민주택은 1999.12.31.) │2001.5.22 개정│2003.6.30. │ │ │ｏ 계약체결일(사용승인일) │에 불구하고 종│2001.8.14. 이후 │ │ │ │전 규정에 의함│양도분 │ │ │ ├───────┴────────┤ │ │ │ｏ 매매계약일(사용승인일) │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │면세기준│ｏ 잔금청산일(사용승인일)부터 │5년 이내 양도 → 100％ 감면 │ │ │ 5년 이내 양도 │5년 경과 양도 → 5년간 상승분 │ ├────┼────────────────┤ 차감 후 과세 │ │면세비율│ｏ 5년 이내 양도 : 100％ │ │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │특례 │ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ｏ 1세대 1주택 판정시 제외 │ │ │ │ (보유주택수에 관계없음) │ └────┴────────────────┴────────────────┘ 〈참고〉 고가주택 관련 가. 판정기준 □ 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 * 지방세법상 고급주택(취득세 과세기준) ㆍ아파트 : 전용 74평 이상 ㆍ단독주택 : 건평 100평 이상＋취득세 과표 2,500만원 초과 대지 200평 이상＋취득세 과표 2,500만원 초과 나. 연혁 ┌─────┬─────┬─────┬────┬────┬──────┬───┐ │ 구 분 │1977∼1989│ 1990∼ │ 1991∼ │1999.9. │ 2002.10.1. │2003. │ │ │ │ │ │ 18.∼│ │ 1.1. │ ├──┬──┼─────┼─────┼────┼────┼──────┼───┤ │공동│면적│전용면적 │전용면적 │좌 동 │좌 동 │50평 이상→ │6억원 │ │주택│기준│100평 이상│50평 이상 │ │ │45평 이상 │초과 │ │ ├──┼─────┼─────┼────┼────┼──────┤(실가)│ │ │금액│0.5억원 이│1.8억원 이│1.8억원 │5억원(기│좌 동 │*면적 │ │ │기준│상(시가표 │상(기준시 │→5억원 │준시가) │ │ 기준 │ │ │(양 │준액) │가기준) │ │→6억원 │ │ 폐지 │ │ │도가│ │ │ │(실가) │ │ │ │ │액) │ │ │ │ │ │ │ ├──┼──┼─────┼─────┼────┼────┼──────┤ │ │단독│면적│건물 100평│건평 80평 │좌 동 │좌 동 │좌 동 │ │ │주택│기준│이상 그리 │이상 또는 │ │ │ │ │ │ │ │고 대지200│대지 150평│ │ │ │ │ │ │ │평 이상 │이상 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼─────┼────┼────┼──────┤ │ │ │금액│0.5억원 이│1.8억원 이│1.8억원 │5억원(기│좌 동 │ │ │ │기준│상(시가표 │상(기준시 │→5억원 │준시가) │ │ │ │ │(양 │준액) │가 기준) │ │→6억원 │ │ │ │ │도가│ │ │ │(실가) │ │ │ │ │액) │ │ │ │ │ │ │ ├──┴──┼─────┴─────┴────┴────┴──────┤ │ │ 기 타 │엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중 1개 │ │ │ │이상의 시설이 설치된 주택 │ │ └─────┴────────────────────────────┴───┘ ※ 고급주택에 대한 취득세 중과 : 일반주택 2％, 고급주택 : 10％ Ⅲ. 2003년 부동산세제 관련 개정사항 1. 최근 개정 사항(소득세법시행령ㆍ시행규칙) ① 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 개 정 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │① 서울, 과천, 신도시 지역 │① 서울, 과천, 신도시지역 │ │ - 3년 이상 보유하고, 보유기간 중 │ - 3년 이상 보유하고, 보유기간 중 │ │ 1년 이상 거주 │ 2년 이상 거주 │ │ * 신도시 지역: 택지개발촉진법의 규│ │ │ 정에 의하여 택지개발예정지구로 │ │ │ 지정ㆍ고시된 분당, 일산, 평촌, │ │ │ 산본, 중동 │ │ │② 기타지역 : 3년 이상 보유 │② 기타지역 : 현행대로 │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈개정이유〉 ｏ 1세대 1주택 비과세의 거주요건을 1년에서 2년으로 강화하여 - 장래 집값 상승을 기대하고 전세자금, 융자 등을 통해 주택을 구입하는 등 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례 방지 〈적용시기〉 ｏ 2004.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 ｏ 다만, 시행일 현재 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우이거나 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 종전규정 적용 * 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(서울, 과천, 5대신도시) ┌────────┬────────────┬────────────┐ │ 2003.9.30. 이전│2003.10.1.∼2003.12.31. │ 2004.1.1. 이후 │ ├────────┼────────────┼────────────┤ │ 3년보유 │3년보유, 보유중 1년거주 │3년보유, 보유중 2년거주 │ └────────┴────────────┴────────────┘ 〈참고〉 일시적인 1세대 2주택 비과세 경과조치 내용 ㉠ 대체취득을 위한 일시적인 1세대 2주택 ｏ 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(*비과세요건을 충족한 경우에 한함)을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 * 시행일(2004.1.1.) 이전에 대체취득을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 : 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) ㉡ 혼인을 위한 일시적인 1세대 2주택 ｏ 1주택을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(*비과세요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 * 시행일(2004.1.1.) 이전에 혼인을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 : 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) ㉢ 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택 ｏ 1주택을 보유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하게 된 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택*비과세 요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 * 시행일(2004.1.1.) 이전에 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 : 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) ② 재개발ㆍ재건축 조합원이 공사중에 취득한 주택(시행규칙) □ 1년 이상 거주한 경우에 한하여 1세대 1주택으로 양도세를 비과세하도록 하는 소득세법시행규칙이 개정되어 2003년 4월 14일 공포와 동시에 시행 □ 종전에는 재개발ㆍ재건축 조합원이 공사중에 취득하여 거주한 주택을 완공된 재개발ㆍ재건축 아파트로 세대전원이 이사한 후 양도하면 보유기간에 상관없이 비과세하여 왔으나 ｏ 개정 후, 부득이한 사유(전근, 질병, 취학 등)로 인한 1세대 1주택 보유요건 특례의 경우에 최소 거주요건을 1년으로 규정하고 있는 것과의 과세형평 등을 고려하여 최소 거주요건(1년)을 충족한 경우에만 비과세
〈사례〉
1년 이상 거주
←------------------------------------→
-----○-----------●----------------------○--------------●-------
재개발 착공 B주택 취득 재개발 완료ㆍ입주 B주택 양도
2. 개정(예정) 사항 〈소득세법〉 ① 단기보유 부동산에 대한 양도소득세율 인상(제104조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 개 정 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 부동산 양도소득세율 │ｏ 단기양도에 대한 세율 인상 │ │ - 1년 이상 보유 : 9∼36％ │ - 2년 이상 보유 : 9∼36％ │ │ │ - 1∼2년 보유 : 40％ │ │ - 1년 미만 보유 : 36％ │ - 1년 미만 보유 : 50％ │ │ - 미등기 양도 : 60％ │ - 미등기 양도 : 70％ │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈개정이유〉 ｏ 단기차익에 대한 과세를 강화하여 부동산 투기억제 및 과세형평 제고 〈적용시기〉 2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 〈참고〉 단기양도에 대한 과세체계 보유기간 현 행 개 정 ------------- ----------------- --------------- ㆍ1년 미만 실가과세＋세율 36％ 실가과세＋세율 50％ ㆍ1∼2년 기준시가＋세율 9∼36％ 기준시가＋세율 40％ ㆍ2년 이상 〃 ＋ 〃 〃 ＋세율 9∼36％ 〈참고〉 세부담 사례 □ 1년 미만 보유한 경우 : 세율 36％ ⇒ 50％
(단위 : 천원)
┌─────────┬─────────┬─────────┐
│ 구 분 │ 현 행 │ 개 정 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 양도가액 │ 350,000 │ 350,000 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 필요경비 │ 300,000 │ 300,000 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 과세표준 │ 47,500 │ 47,500 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 세 율 │ 36％(단일세율) │ 50％(단일세율) │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 양도소득세 │ 17,100 │ 23,750(139％) │
└─────────┴─────────┴─────────┘
□ 1∼2년 보유한 경우 : 세율 9∼36％ ⇒ 40％
(단위 : 천원)
┌─────────┬─────────┬─────────┐
│ 구 분 │ 현 행 │ 개 정 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 양도가액 │ 350,000 │ 350,000 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 필요경비 │ 150,000 │ 150,000 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 과세표준 │ 197,500 │ 197,500 │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 세 율 │ 36％(누진세율) │ 40％(단일세율) │
├─────────┼─────────┼─────────┤
│ 양도소득세 │ 59,400 │ 79,000(133％) │
└─────────┴─────────┴─────────┘
〈참고〉 부동산 양도소득세 계산구조
┌──────────────────┬──────────────────┐
│ 계 산 구 조 │ 세 부 내 용 │
├──────────────────┼──────────────────┤
│ 양 도 가 액 │기준시가 또는 실지거래가액 │
│ (－) 필 요 경 비 │취득가액＋기타 필요경비〔기준시가과 │
│ --------------------------- │세의 경우 : 취득가액의 3％ │
│ 양 도 차 익 │ (분양권은 1％)〕 │
│ │ ┌ 3년 이상: 10％ │
│ (－) 장기보유특별공제 │ 양도차익×│ 5년 이상: 15％ │
│ ---------------------------- │ └10년 이상: 30％ │
│ 양 도 소 득 금 액 │ 연간 250만원 │
│ (－) 양도소득기본공제 │ │
│ ---------------------------- │ │
│ 양도소득과세표준 │ │
│ (×) 세 율 │ │
│ ---------------------------- │ │
│ 산 출 세 액 │ │
│ ============================ │ │
└──────────────────┴──────────────────┘
* 현행 누진세율(9∼36％)
ㆍ과세표준 : 1천만원 이하 1∼4천만원 4∼8천만원 8천만원 초과
------------- ------------ ------------ ------------
ㆍ세 율 : 9％ 18％ 27％ 36％
② 1세대 3주택 이상자가 주택양도시 장기보유특별공제 배제(제95조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 의 원 입 법 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 3년 이상 보유재산 양도시 │ │ │ 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30│ │ │ ％를 양도세 과세표준에서 공제 │ │ │ - 다만, 미등기양도자산은 장기보유 │- 미등기 양도자산 외에 │ │ 특별공제 배제 │- 1세대 3주택 이상자의 주택 양도에 │ │ │ 대하여도 장기보유특별공제를 적용하│ │ │ 지 아니함. │ └──────────────────┴──────────────────┘ * 장기보유특별공제액 ㆍ3년 이상 ∼ 5년 미만 : 양도차익의 10％ 공제 ㆍ5년 이상 ∼10년 미만 : 양도차익의 15％ 공제 ㆍ10년 이상 : 양도차익의 30％ 공제 〈적용시기〉 ｏ 2004.1.1.부터 시행 ｏ 다만, 기존 1세대 3주택이상자가 2004.12.31. 이전에 주택을 양도하는 경우는 장기보유특별공제 적용 ※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 〈참고〉 ｏ 현재 3년 이상 보유한 재산을 양도한 경우에는 양도소득세 과세시 양도차익의 10％ 내지 30％를 양도세 과세표준에서 공제하여 주고 있으나 ｏ 1세대 3주택 이상자의 주택양도에 대하여는 장기보유특별공제를 하지 아니함. ③ 1세대 3주택이상자의 주택양도차익에 대한 양도세율 인상(제104조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 정 부 안 │ 의 원 입 법 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 미등기 양도자산 60％ → 70％ │ｏ 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이 │ │ｏ 1년 미만 보유자산 36％ → 50％ │ 상자의 주택양도차익에 대하여는 보│ │ｏ 1∼2년미만 보유자산 9∼36％→40％│ 유기간에 관계없이 60％ 세율 적용 │ │ｏ 2년 이상 보유자산 9∼36％(현행과 │ │ │ 같음) │ │ └──────────────────┴──────────────────┘ * 1세대 3주택의 기준 : 대통령령(소득세법시행령)에서 규정 〈시행시기〉 ｏ 2004.1.1.부터 시행 ｏ 다만, 기존 1세대 3주택 이상자가 2004.12.31. 이전에 주택을 양도하는 경우에는 일반세율 적용 ※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 〈참고〉 ｏ 현재는 주택보유수에 관계없이 보유기간에 따라 양도세율을 적용하였으나 ｏ 1세대 3주택이상자의 주택 양도차익에 대하여는 60％의 세율로 양도소득세를 중과함. ④ 투기지역내 1세대 2주택자에 대해 탄력세율 우선 적용(제104조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 의 원 입 법 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 양도세 탄력세율 │ (현행과 같음) │ │ 기본세율에 15％P를 가감한 범위내 │ │ │ 에서 시행령으로 조정 가능 │ │ │ｏ 적용방법 │ｏ 탄력세율 적용방법 세분화 │ │ ① 모든 부동산에 대해 적용하거나 │ - ①②(현행과 같음) │ │ ② 투기지역내 부동산에 한정 적용 │ - ③대통령령이 정하는 1세대 2주택 │ │ │ 이상자로서 투기지역내 주택에적용│ └──────────────────┴──────────────────┘ * 1세대 2주택의 기준 : 대통령령(소득세법시행령)에서 규정 〈시행시기〉 ｏ 2004.1.1.부터 시행가능 〈참고〉 ｏ 현재는 양도세 기본세율에 15％p를 가감한 범위안에서 대통령령(시행령)으로 양도소득세율을 조정할 수 있으며, 탄력세율은 - 전국적으로 시행하거나 - 투기지역내의 부동산에 대하여만 한정 적용할 수 있으나 ｏ 1세대 2주택 이상자로서 투기지역내 1주택 이상을 소유한 자에 대하여는 탄력세율을 우선 적용할 수 있도록 함. ｏ 탄력세율을 적용하기 위하여는 소득세법시행령을 개정해서 탄력세율(가산율) 및 적용대상 등을 규정하여야 함. ⑤ 주택매매사업에 대한 소득세 중과(제64조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 의 원 입 법 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 개인의 부동산매매업에 대해서는 │ｏ 개인부동산매매업 중 주택매매사업 │ │ - 양도세율로 예정신고ㆍ납부후 │ 의 주택양도차익에 대해서는 │ │ - 확정신고시 종합소득세율로 세액을│ - 예정신고시에는 물론 │ │ 정산하여 신고ㆍ납부 │ - 확정신고시에도 양도세율을 적용하│ │ │ 여 과세 │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈시행시기〉 ｏ 2004.1.1.부터 시행 ｏ 다만, 2003.12.31. 이전에 취득한 주택을 2004.1.1. 이전에 양도하는 경우에는 현행과 같이 과세(1년 유예) ※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 〈참고〉 ｏ 현재는 부동산매매에서 발생한 매매차익에 대하여는 - 개인사업자의 경우 종합소득세율(9∼36％)로 과세하고 ｏ 앞으로 다주택자의 양도세 중과에 맞춰 주택매매사업자의 주택매매차익에 대해서도 소득세 중과 〈법인세법〉 ⑥ 주택매매사업에 대한 법인세 중과(제55조의 2) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 의 원 입 법 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 법인의 부동산매매차익에 대해서는 │ｏ 법인의 주택양도차익에 대하여는 │ │ - 일반법인세(15, 27％)만 과세 │ - 일반법인세(15, 27％)외에 │ │ * 법인세율 인하(예정) : 2％p │ - 30％의 법인세 추가 과세 │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈시행시기〉 ｏ 2004.1.1.부터 시행 ｏ 다만, 2003.12.31. 이전에 취득한 주택을 2004.1.1. 이전에 양도하는 경우에는 현행과 같이 과세(1년 유예) ※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 〈참고〉 ｏ 현재는 법인의 부동산매매에서 발생한 매매차익에 대하여는 - 일반세율(9∼36％)로 과세하고 ｏ 앞으로 다주택자의 양도세 중과에 맞춰 주택매매사업자의 주택매매차익에 대해서도 법인세 추가 〈조세특례제한법〉 ⑦ 농어촌주택 취득시 1세대1주택 양도세 비과세 특례신설 (제99조의 4외) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 정 부 안 │ 수 정 사 항 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │□ 농어촌지역의 범위 │ │ │ ｏ 원칙 : 수도권 및 광역시외의 면지│ｏ 읍지역 추가 │ │ 역 │ (면지역 → 읍 또는 면지역) │ │ ｏ 예외 : 도시지역, 토지거래허가구 │ｏ (좌 동) │ │ 역 투기지역 등은 제외 │ │ │□ 농어촌주택 취득방법 │ │ │ ｏ 유상취득에 한정 │ｏ 무상(상속ㆍ증여) 취득하는 경우 추│ │ │ 가 │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈시행시기〉 ｏ 2003.8.1. 이후 농어촌주택 취득분부터 적용 〈참고〉 ┌─────────────────────────────────────┐ │도시자금의 농어촌유입을 촉진하고 한계농지의 효율적 이용을 도모하기 위하여 │ │ ｏ 현재 1주택(기존주택)을 보유하고 있는 자가 │ │ - 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 1주택(농어촌주택)을 │ │ - 개정법시행일(2003.8.1. 예정)부터 2005.12.31.까지의 기간 중에 유상ㆍ무 │ │ 상(상속, 증여)으로 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에도 │ │ ｏ 기존주택 양도시 1세대 1주택 양도세 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외│ │ 하고 판정함. │ │ ⇒ 즉, 농어촌주택을 제외하고 기존주택 1채만을 가지고 있는 경우에는 1세대│ │ 1주택으로 보아 양도소득세 비과세요건(3년 이상 보유 또는 3년 이상 보유│ │ 중 1년 이상 거주) 해당시 양도소득세 비과세 적용 │ └─────────────────────────────────────┘ 〈참고〉 □ 농어촌주택의 취득기한 ｏ 2003.8.1.부터 2005.12.31.까지의 기간 중에 취득하는 농어촌주택에 대하여 적용 ｏ 2005.12.31. 이전에 매매계약을 체결(계약금 지급)하고 2006.12.31.까지 잔금을 지급하는 경우 포함. □ 농어촌지역의 범위 ｏ 수도권 및 광역시를 제외한 지역의 읍 또는 면지역으로 하되 ｏ 읍 또는 면지역에 해당하는 경우에도 다음 지역은 제외 - 도시지역(종전 도시계획구역) - 토지거래허가구역 - 투기지역(양도세) - 관광단지 등 개발지역 (구체적인 범위는 시행령에 규정) □ 농어촌주택의 규모 ｏ 대지 : 660㎡(200평) 이내 ｏ 가액 : 기준시가 7,000만원 이하 * 건물면적은 시행령에 별도 규정 □ 농어촌주택 보유기간 ｏ 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유하여야 함. ｏ 3년이 되기 전에 기존주택을 양도하는 경우 - 일단, 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 때에는 비과세한 후 - 농어촌주택을 취득일로부터 3년이 되기 전에 처분하는 경우에는 기존주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 취소하고 양도소득세를 추징 □ 농어촌주택의 종류 ｏ 단독주택, 아파트, 연립주택 모두 포함. ｏ 시행일 이후에 기존주택을 취득하거나 신축하는 경우, 또는 기존에 취득한 대지에 시행일 이후 주택을 신축하는 경우 포함. ｏ 기존 농어촌지역 거주자가 타지역의 농어촌주택을 취득하는 경우도 특례 적용 〈사례〉 충남 공주시 장기면은 면지역에 해당하지만 이미 토지거래허가구역으로 지정 고시(2003.2.17.)된 지역이므로 이 지역에 소재하는 주택을 취득하는 경우에는 농어촌주택에 대한 비과세특례규정을 적용받을 수 없음. 〈사례〉 다음 주택은 특례적용을 받을 수 없음. - 개정법률 시행일 이전에 취득한 농어촌주택 - 2006.1.1. 이후에 취득하는 농어촌주택 ┌───〈사 례〉───────────────────────────┐ │ ┌──기존주택(A)───┐ │ │ -----△------------------△-------------△---------------△---------- │ │ 2001.1. 2004.1.1. 2004.7.1. 2007.1.1. │ │ 취 득 취 득 양 도 양 도 │ │ └────농어촌주택(B) ────┘ │ │ - 농어촌주택 취득후 3년이 되기전(2004.7.1.)에 기존주택(A)를 양도하는 경│ │ 우 일단 기존주택(A)에 대하여는 1세대 1주택 비과세 특례 적용 후 │ │ - 농어촌주택(B)을 3년 이상 보유하는 경우(2007.1.1. 이후 농어촌주택을 양│ │ 도하는 경우)에는 기존주택(A)에 대한 양도소득세는 종결(비과세)되나 │ │ - 농어촌주택(B) 취득후 3년(2007.1.1.)되기 전에 양도하는 경우에는 기존주│ │ 택(A)에 대하여 비과세한 양도소득세를 추징함. │ └────────────────────────────────────┘ 〈소득세법시행령〉 ① 1세대 1주택 비과세 보유기간 특례제도 폐지(제155조) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 개 정 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │□ 1세대 1주택 비과세 요건 │ │ │ ｏ 일반적인 경우 │ │ │ - 서울ㆍ과천ㆍ5대신도시 : 3년 이상│ │ │ 보유, 보유기간 중 1년 이상 거주 │ │ │ (2004.1.1. 이후 2년) │ │ │ - 기타지역 : 3년 이상 보유 │ │ │ ｏ 1999.1.1.∼12.31. 기간 중 매매계├┐ │ │ 약을 체결하여 취득한 주택의 경우││ │ │ - 서울ㆍ과천ㆍ5대신도시 : 1년 이상││ 1년 유예기간후 폐지 │ │ 보유, 보유기간 중 1년 이상 거주 ││ │ │ - 기타지역 : 1년 이상 보유 ├┘ │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈개정이유〉 □ 서울ㆍ과천ㆍ5대신도시의 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건이 강화된 것과 과세형평 도모 〈적용시기〉 ｏ 2004.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 ｏ 다만, 2004.12.31.까지 양도하는 주택의 경우에는 종전규정 적용 ② 1세대 1주택 양도세 비과세 특례대상 농어촌주택의 범위(조특령 제99조의 4) ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 법 위임사항 │ 개 정 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │① 농어촌주택의 규모 및 가액 │ │ │ ｏ 면적기준 │ │ │ - 대지 : 660㎡(200평) 이내 │- 연면적 45평 이내(공동주택 전용면적│ │ - 건물 : 대통령령에 위임 │ 35평 이내) │ │ ｏ 가액기준 │ │ │ - 취득당시 기준시가 7천만원 이하 │ │ │ - 일반주택 양도당시 농어촌 주택가 │- 기준시가 1억원 이하 │ │ 액은 대통령령에 위임 │ │ │② 농어촌지역에서 제외 지역 │ │ │ ｏ 수도권, 광역시. 단, 대통령령이 │- 옹진군ㆍ연천군 및 기타 재정경제부 │ │ 정하는 지역 제외 │ 령이 정하는 지역 │ │ ｏ 도시지역, 토지거래허가구역, 투기│ │ │ 지역(양도세) │ │ │ ｏ 관광단지 등 대통령령으로 정하는 │- 관광단지(관광진흥법) │ │ 지역 │ │ │③ 농어촌주택 3년 보유의무 │ │ │ ｏ 대통령령이 정하는 부득이한 사유 │- 수용(협의매수 포함), 상속되는 경우│ │ 가 있는 경우 예외 허용 │ │ └──────────────────┴──────────────────┘ 〈개정이유〉 □ 농어촌주택의 규모는 가능한 지방세법과 일치 * 지방세법상 별장에서 제외되는 농어촌주택 규모 : 45평(시행령 개정안) □ 접경지역은 낙후지역임을 감안 일부 가격안정지역을 수도권에서 제외 〈적용시기〉 2003.8.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 3. 앞으로 시행령 개정예정 사항 ① 양도세 중과대상 1세대 3주택의 범위 규정 ┌────────────────────────────────────┐ │ 법 위임사항 │ ├────────────────────────────────────┤ │ｏ 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대해 │ │ - 50％세율로 양도세 실가과세 │ │ - 장기보유특별공제(10∼30％) 배제 │ └────────────────────────────────────┘ ② 투기지역내 탄력세율 적용대상 1세대 2주택 이상자의 범위 ┌────────────────────────────────────┐ │ 법 위임사항 │ ├────────────────────────────────────┤ │ｏ 1세대 2주택 이상자 양도세 탄력세율 우선적용 │ │ - 탄력세율 : 기본세율에 15％P를 가감한 범위내에서 시행령으로 조정가능 │ │ - 적용방법 세분화 │ │ ① 모든 부동산 │ │ ② 투기지역 부동산에 한정 │ │ ③ 투기지역내 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 │ │ 주택 │ └────────────────────────────────────┘ 〈참고〉 양도세 변칙거래 사례 □ 사례1 : 타인간 매매를 증여로 등기 ┌─────────────────────────────────────┐ │3개의 주택을 보유하고 있는 갑은 강남구 △△동 소재 아파트(34평형, 재건축예│ │정)를 타인에게 처분하면서 양도세 부담을 회피하기 위해 증여로 등기 │ │ ｏ 취득일자 : 2002.5.1. 취득가액 : 3억원 │ │ ｏ 양도일자 : 2004.5.1. 양도가액 : 8억원 │ │ * 증여세 납부 : 증여가액(4.3억원)×20％(누진공제액 0.1억원)＝0.8억원 │ │ → 증여세 과세시 기준시가로 과세 │ └─────────────────────────────────────┘ □ 고가의 주택을 타인에게 증여한 사실을 이상히 여긴 국세청에서는 갑에 대해 세무조사 착수 금융조사 결과 양도세 부담을 회피하기 위해 타인에게 증여로 등기해 준 사실이 적발됨(미납기간 1년 가정) ｏ 양도세 추징 : 3.63억원(가산세 포함) - 양도세 : 양도차익(5억원＝8억원－3억원)×60％＝3억원 ㆍ신고불성실가산세 : 3억원×10％＝0.3억원 ㆍ납부불성실가산세 : 3억원×365×3/10,000＝0.33억원 ｏ 등기원인을 허위 기재한 사실에 대하여 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(부동산특별조치법 제8조) ｏ 사기 기타 부정한 행위로 조세를 포탈하였으므로 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금(조세범처벌법 제9조) ｏ 포탈세액이 2억원 이상 5억원 미만이므로 3년 이상 5년 미만의 징역 또는 포탈세액의 2배 이상 5배 이하의 벌금(특가법 제8조) □ 따라서, 갑은 양도세를 덜 내려다가 가산세를 포함한 양도세 추징(3.63억원)은 물론 관련법령에 의해 형사처벌 및 벌금을 부과받게 됨. 〈사례2〉 아파트를 친인척 명의로 위장분산 ┌─────────────────────────────────────┐ │2개의 아파트를 보유하고 있는 병은 성동구에 소재하고 있는 아파트(45평형, 기│ │준시가 3억7천만원, 시가 5억원) 1개를 취득하면서 처남 앞으로 명의신탁하고 │ │기존에 보유중이던 송파구 △△동 소재 아파트(64평형)를 타인에게 처분하였음.│ │ ｏ 취득일자 : 2001.5.1. 취득가액 : 7억원 │ │ ｏ 양도일자 : 2004.3.1. 양도가액 : 13억원 │ │ * 양도세 납부 : 양도차익(6억원＝13억원－7억원)×36％＝2억원 │ │ → 투기지역 실가 과세 │ └─────────────────────────────────────┘ □ 명의수탁자 병의 처남이 사업부진으로 세금(2억원)을 납부하지 못하자 관할세무서에서는 성동구 소재 아파트를 압류하고 공매신청을 하자 명의신탁재산임을 주장 관할세무서에서에서는 명의신탁사실을 관할 구청에 통보하고 병의 양도세 납부에 대하여 적정여부를 확인 ｏ 명의신탁자(병)에게 과징금 0.6억원 부과 및 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 - 과징금 : 부동산가액(3.7억원)×15％ * 과징금부과율(15％) : 5억원 이하 5％＋명의신탁기간(1년6월) 10％ ｏ 명의수탁자(병의 처남)에게 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 부과 ｏ 병에 대한 양도세 추징 : 2.35억원(가산세 포함) - 양도세(4.35억원) : 양도차익(6억원＝13억원－7억원)×60％＝3.6억원 ㆍ신고불성실가산세 : 3.6억원×10％＝0.36억원 ㆍ납부불성실가산세 : 3.6억원×365×3/10,000＝0.39억원 - 기납부세액 공제 : 2억원 * 명의신탁한 주택을 포함하여 3주택이므로 60％의 세율 적용 ｏ 사기 기타 부정한 행위로 조세를 포탈하였으므로 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금(조세범처벌법 제9조) □ 따라서, 병은 양도세를 덜 내려다가 가산세를 포함한 양도세 추징(2.35억원＝4.35억원－2억원)은 물론 명의신탁재산임이 밝혀져 병과 병의 처남에게 부동산실명법 위반으로 과징금부과 및 형사처벌과 조세범처벌법에 의해 형사처벌 및 벌금을 부과받게 됨. 〈참고〉 2002년 개정내용 ┌──────────────〈 주요내용 요약 〉─────────────┐ │□ 소득세법시행령(2002.3.30. 시행) │ │ ｏ 일시 2주택 중복보유 허용기간 단축 │ │ * 2년→1년 │ │□ 소득세법시행령(2002.10.1. 시행) │ │ ｏ 1세대1주택 비과세 요건 강화 │ │ * 서울, 과천 및 5대신도시는 1년 이상 거주요건 추가 │ │ ｏ 고급주택 전용면적 기준 하향조정 │ │ * 165㎡→149㎡ │ │ ｏ 3주택 이상 소유자는 실거래가액 과세 │ │□ 조특법 및 소득세법ㆍ시행령(안)(2003.1.1. 시행 예정) │ │ ｏ 신축주택에 대한 특정지역 양도소득세 감면 축소 │ │ - 서울, 과천 및 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) : 2002.12.31. │ │ ｏ 고가주택 기준 및 장기보유특별공제 확대대상 면적기준 마련 │ │ - 고가주택 : 실거래가액 6억원 │ │ - 기준면적 미만 고가주택 : 5∼10년 15％→25％, 10년 이상 30％→50％ │ │ * 공동주택 45평 미만, 단독 : 건평 80평＋대지 150평 │ │ ｏ 「투기지역」에 대한 실지거래가 과세근거 마련 │ │ ｏ 「투기지역」에 대한 양도소득세 탄력세율 적용근거 마련 │ │ ｏ 등록문화재주택, 상속주택 과세제도 개선 │ │ - 2002.12.31. 이전 상속분 2년 이내 양도분 종전규정 적용 │ │ - 일반주택과 동일하게 과세 │ │ - 상속받은 주택 단기양도시에는 실거래가 과세대상에서 제외 │ │ ｏ 재건축주택 양도세 과세방법 개선 │ │ - 종전부동산 양도차익＋대지권 양도차익＋신축아파트 양도차익 │ └─────────────────────────────────────┘ Ⅳ. 투기지역 1. 개념 □ 투기지역은 전국 부동산가격상승률 및 소비자물가상승률 등을 감안, 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 ｏ 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임. □ 지정되는 경우 ｏ 투기지역내에 소재하는 주택ㆍ토지 등 부동산 양도시 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고 ｏ 필요시 탄력세율(기본세율±15％p 범위내)을 적용하여 부동산 투기에 효율적으로 대처하기 위한 것임. ┌─────────〈기타 부동산투기억제 목적의 지정 제도〉────────┐ │ｏ 투기과열지구 (주택건설촉진법 제32조의 5) │ │ - 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1 이상)을 기준│ │ 으로 건교부장관(시ㆍ도지사)이 지정하는 지역 │ │ - 지정효력 : 분양권 전매 제한(중도금 2회 이상 납부, 계약후 1년), 무주택 │ │ 자에게 신규아파트의 우선 분양권 부여 등 │ │ ※ 지정지역 현황 : 서울시, 경기 남양ㆍ고양ㆍ화성, 인천 삼산1지구 등 │ │ｏ 토지거래허가구역 (국토이용관리법 제21조의2) │ │ - 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관 │ │ (시ㆍ도지사)이 지정하는 지역 │ │ - 지정 효력 : 당해 지역의 토지거래는 관할 시장ㆍ군수 등의 허가를 받아야 │ │ 법적 효력이 발생 │ │ ※ 지정지역 현황 : 수도권의 개발제한구역, 판교 등 개발예정지역 │ └─────────────────────────────────────┘ 2. 지정요건 가. 기본요건 □ 「주택(그 부속토지 포함)」(매월별) ⇒ ①과 ②(개발사업 등이 진행중인 지역 ①과 ③)요건 모두 충족 ① 직전월 주택매매가격상승률 〉 직전월 전국소비자물가상승률×130％ ② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나 이상 충족 ㉠ 직전2개월 월평균 주택매매가격상승률 〉 직전2개월 월평균 전국주택매매가격상승률×130％ ㉡ 직전월 이전 1년간 주택매매가격상승률 〉 직전월 이전 3년간 연평균 전국주택매매가격상승률 ③ 직전월 주택매매가격상승률 〉 직전월 전국주택매매가격상승률×130％ □ 「주택(그 부속토지 포함) 이외의 부동산」(매분기별) ⇒ ①과 ② 요건 모두 충족 ① 직전분기 지가상승률 〉 직전분기 전국소비자물가상승률×130％ ② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나 이상 충족 ㉠ 직전분기 지가상승률 〉 직전분기 전국지가상승률×130％ ㉡ 직전분기 이전 1년간 지가상승률 〉 직전분기 이전 3년간 연평균 전국지가상승률 ※ 소비자물가상승률(통계청)ㆍ주택매매가격상승률(국민은행) 및 지가상승률(건설교통부) 통계는 통계청장이 승인한 통계를 사용 나. 추가요건 □ 위 기본요건에 해당하는 지역으로서 전국부동산가격동향 및 당해 지역의 특성을 고려하여 ｏ 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정 3. 지정절차 〈투기지역 지정 : 부동산가격안정심의위원회에서 심의ㆍ의결〉 □ 지정요건(기본요건＋추가요건)을 감안하여 투기지역 지정여부 심의ㆍ의결 □ 투기지역은 서울시ㆍ광역시ㆍ도 또는 시ㆍ군ㆍ구의 행정구역단위로 지정 ｏ 개발사업 등이 진행 중인 지역 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조의 규정에 의한 허가구역에 대해서는 당해 지역만 지정가능 ｏ 투기지역으로 지정될 예정인 시ㆍ군ㆍ구의 행정구역 중 일부 지역에 대해서는 당해 지역의 부동산가격동향 및 지역특성 등을 감안 심의위원회 심의를 거쳐 지정지역에서 제외 가능 〈동일행정구역 중 일부지역 제외절차〉 □ 해당 지방자치단체 ｏ 투기지역으로 지정되었거나 지정될 예정인 시ㆍ군ㆍ구의 행정구역내 세부지역(예 : 읍ㆍ면ㆍ동별)의 부동산 가격동향에 대한 실태조사를 실시하여 ｏ 행정구역 중 일부 지역 제외요건에 해당된다고 판단되는 지역에 대하여 그 사유를 첨부하여 투기지역에서 제외하여 줄 것을 건설교통부에 요청 * 부동산가격상승이 없고 향후에도 가격상승 우려가 없는 등 투기지역 지정요건에 미달하는 것으로 판단되는 지역 □ 건설교통부 : 각 지방자치단체에서 요청한 제외지역의 사유를 검토하여 검토의견을 첨부하여 심의위원회 안건으로 상정하여 줄 것을 재정경제부에 요청 □ 재정경제부 : 심의위원회에 안건 상정 □ 심의위원회 : 지정제외 여부 심의ㆍ의결 □ 재정경제부 : 투기지역에서 제외ㆍ공고(효력발생) 〈공고〉 : 관보게재 즉시 효력 발생 4. 지정효과 □ 투기지역으로 지정되면 우선 투기지역내 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가액으로 과세 ｏ 주택의 경우 현재에도 1년 이내 단기양도, 미등기 양도, 1세대 3주택 이상 보유, 고가주택에 대하여는 실가로 과세되고 있고 1세대 1주택의 특례요건을 갖춘 경우에는 비과세되고 있으므로 투기지역으로 지정되면, 주로 1세대 2주택인 경우와 1세대 1주택 특례요건을 갖추지 못한 경우에는 기준시가 대신 실거래가액으로 과세 대상 ※ 세부담 변화(A아파트 34평형, 3년보유 가정)
(단위 : 천원)
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│ 구 분 │ 기준시가의 경우(A) │ 실거래가의 경우(B) │ 비교(B/A)│
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│ 취 득 가 액│ 189,000 │ 350,000 │ 1.8 │
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│ 양 도 가 액│ 336,000 │ 550,000 │ 1.6 │
├──────┼──────────┼──────────┼─────┤
│ 양 도 차 익│ 141,330 │ 189,500 │ 1.3 │
├──────┼──────────┼──────────┼─────┤
│ 양도소득세 │ 33,191 │ 48,798 │ 1.5 │
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ｏ 토지의 경우 현재 기준시가(개별공시지가)로 과세되고 있으나 투기지역으로 지정되면 실거래가액 과세 * 토지의 경우 8년 자경농지 등 특례적용 □ 또한, 투기지역에 대해서는 필요시 높은 탄력세율(기본세율±15％p 범위내)을 적용하여 중과세 5. 지정지역 해제 □ 투기지역 지정사유가 없어졌다고 인정되어 건설교통부장관이 지정해제를 요청하는 경우(재정경제부장관이 직접 해제요청 가능) ｏ 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 투기지역 지정을 해제 ｏ 투기지역으로 기지정된 시ㆍ군ㆍ구의 행정구역 중 일부 지역에 대해서는 당해 지역의 부동산가격동향 및 지역특성 등을 감안 심의위원회 심의를 거쳐 당해 지정지역에서 해제 가능
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