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제목 지방 주요도시 투기과열지구 지정
기관명 건교부 작성일자 2003 . 11 . 17
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□ 건교부는 부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ울산광역시 전역과 창원ㆍ양산시를 투기수요를 차단하고 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위해 2003.11.18.(화)부터 투기과열지구로 지정하기로 하였음.

□ 건설교통부는 10.29. 주택시장안정대책 후속조치로 광역시 및 도청소재지 등에 대한 주택시장 동향을 점검한 결과,
o 부산ㆍ대구는 10.2. 일부지역(부산 해운대구ㆍ수영구, 대구 수성구)에 대한 투기과열지구 지정 후 부동자금이 인근지역으로 이동되는 경향이고
※ 부산 금정구 건설뱅크 로얄두커 2003.10월 13:1, 대구 북구 코오롱하늘채2단지 2003.10월 5.9 : 1 (서울시 2003년 1∼9차 평균 25:1)
o 창원은 상대적으로 낮은 입주자 저축수에 비해 높은 청약경쟁률을 나타내어 이상과열을 나타냈으며
※ 창원 : 1순위통장 1.5천, 2003.9월 대한토지신탁 630세대 모집, 5.8천명 신청
o 기타지역도 집값이 크게 상승하거나 높은 청약경쟁률, 미분양물량 감소 등으로 투기 조짐이 있는 것으로 확인되었음.

□ 이들 지역이 투기과열지구로 지정되면,
o 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권 전매 제한
o 과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한
o 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 50% 우선공급(금년 중 주택공급에 관한 규칙을 개정하여 공급비율을 75%로 확대)
o 주상복합건축물 중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집
(주상복합은 분양권 전매금지를 위해 주택법 개정 추진 중)
o 지역ㆍ직장조합의 조합원 지위양도 금지(2003.7.1.부터 시행)
o 재건축은 건축공정의 80%부터 입주자를 모집(2003.7.1. 시행)하고 조합원 지위양도 금지(도정법 개정후 2004.1월 시행예정)

□ 건교부는 이번에 투기과열지구로 지정되지 않은 지방 주요도시에 대해서도, 향후 주택시장동향을 면밀히 검토하면서 투기가 우려되는 경우 투기과열지구를 즉각 지정할 계획임.

《투기과열지구 지정현황》: 2003.11.10. 현재

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│                 지     정     지     역                │  지정일  │
├────┬───────────────────────┼─────┤
│서울시  │전지역                                        │2002.9.6. │
├────┼───────────────────────┼─────┤
│경기도  │전지역(도서, 접경, 자연보전권역 중 일부 제외) │2003.6.7. │
├────┼───────────────────────┼─────┤
│인천시  │전지역(도서지역 중 일부 제외)                 │2003.6.7. │
├────┼───────────────────────┼─────┤
│부산시  │해운대구, 수영구                              │2003.10.2.│
├────┼───────────────────────┼─────┤
│대구시  │수성구                                        │2003.10.2.│
├────┼───────────────────────┼─────┤
│대전시  │전지역                                        │2003.6.7. │
├────┼───────────────────────┼─────┤
│충청남도│천안시, 아산시                                │2003.6.7. │
├────┼───────────────────────┼─────┤
│충청북도│청주시, 청원군                                │2003.6.7. │
└────┴───────────────────────┴─────┘

《투기과열지구 지정현황》: 2003.11.18. 신규지정후

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│                 지     정     지     역                │  지 정 일  │
├────┬───────────────────────┼──────┤
│서울시  │전지역                                        │2002.9.6.   │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│경기도  │전지역(도서, 접경, 자연보전권역 중 일부 제외) │2003.6.7.   │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│인천시  │전지역(도서지역 중 일부 제외)                 │2003.6.7.   │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│부산시  │전지역                                        │2003.11.18. │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│대구시  │전지역                                        │2003.11.18. │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│대전시  │전지역                                        │2003.6.7.   │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│광주시  │전지역                                        │2003.11.18. │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│울산시  │전지역                                        │2003.11.18. │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│경상남도│창원시, 양산시                                │2003.11.18. │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│충청남도│천안시, 아산시                                │2003.6.7.   │
├────┼───────────────────────┼──────┤
│충청북도│청주시, 청원군                                │2003.6.7.   │
└────┴───────────────────────┴──────┘

《투기과열지구 관련 질의응답 자료》

1. 현재 분양중인 주택인 경우 분양권전매 금지는 언제부터 적용되는지?
□ 투기과열지구내의 분양권 전매제한 적용시기는 주택공급 계약 체결일로 규정되어 있음.
□ 따라서, 이미 청약접수를 하였더라도 투기과열지구로 지정된 이후에 계약을 체결한 경우 분양권 전매제한 적용을 받음.

2. 금번에 투기과열지구로 지정된 지역에서 분양권을 1회에 한해 전매할 수 있는 경우는?
□ 11.17.까지 분양계약을 체결하였거나 분양권을 양도받은 자는 1회에 한해 분양권을 전매할 수 있으나,
- 11.18. 이후 분양권을 양도받은 자는 소유권이전등기 완료시까지 분양권을 전매할 수 없음.

3. 투기과열지구로 지정되기 이전에 분양권을 가지고 있는 자도 전혀 분양권 전매를 할 수 없는지?
□ 투기과열지구로 지정되기 전에 주택을 분양 받거나 분양권을 전매받은 자는 분양권을 1회에 한하여 전매할 수 있음.
□ 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매 받은 자는 주택의 소유권 이전등기 시까지 분양권을 전매 할 수 없음.

4. 투기과열지구로 지정되기 전에 분양권 매매 계약을 체결하고 투기과열지구 지정일 현재 검인계약만 체결한 경우에도 전매제한이 적용되는지?
□ 1회에 한해 분양권 전매가 허용되는 경우는, 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 한함.
※ 예시 : 2003.11.18.에 투기과열지구로 지정된 경우, 2003.10.10.에 분양권 양도계약이 체결되고 2003.11.17.에 양도 계약서에 검인을 받았다 하더라도 2003.11.17.까지 분양권에 대한 명의변경이 이루어지지 않았을 경우에는 분양권전매가 금지됨.

5. 투기과열지구 지정이후에도 분양권 전매가 예외적으로 허용되는 경우는?
□ 다음의 경우는 투기과열지구 지정에도 불구하고, 예외적으로 분양권 전매가 허용됨.
o 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우
o 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하고자 하는 경우
o 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우
o 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하고자 하는 경우

6. 분양권을 불법으로 전매한 경우의 처벌은?
□ 분양권 전매제한 규정을 위반하여 분양권을 전매한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 부과되고, 불법으로 전매된 분양권은 주택공급계약이 취소됨.
※ 11.30.부터는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 부과

7. 주상복합 아파트의 입주자 공개모집 대상과 시기는?
□ 투기과열지구에서는 20세대 이상 300세대 미만의 주상복합아파트는 비록 건축허가 대상이라도 공개추첨 형태로 입주자를 모집해야 함.
※ 300세대 이상은 2003.7.1.부터 이미 사업계획승인 대상에 포함되어 주택공급에 관한 규칙에 따른 공개분양이 의무화되고 분양권전매도 제한됨.
□ 투기과열지구 지정일 이전에 건축허가를 신청한 주상복합아파트에 대하여는 종전 규정에 따라 입주자를 선착순으로 모집할 수 있음.
※ 투기과열지구내에서 20세대 이상 주상복합아파트에 대한 입주자 공개모집은 2002.9.3.부터 적용됨.

8. 재건축 조합원의 지위변경은 언제부터 제한되는가?
□ 재건축 조합원의 지위변경 금지는 금년 중 도시 및 주거환경정비법을 개정하여 시행할 계획이며, 법 시행 당시 재건축조합 설립인가가 난 경우는 1회에 한해 조합원지위 양도 허용

9. 재건축사업에서 후분양제도가 적용되는 시기는?
□ 투기과열지구지정일 이전에 사업계획승인을 신청하였거나 승인을 얻은 재건축아파트는 후분양제 적용을 받지 않음.
o 다만, 투기과열지구 지정이후에 사업계획승인을 신청하는 재건축 아파트는 후분양제가 적용됨.

10. 투기과열지구로 지정되면 부동산 양도세가 실거래로 과세되는가?
□ 투기과열지구는 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격제한 등 주택공급 질서를 확립하기 위한 제도이며, 양도세가 실거래로 과세되는 투기지역과는 별개의 제도임.

11. 투기과열지구 해제요건은?
□ 건교부장관은 시ㆍ도지사 의견을 수렴 후, 시ㆍ도지사는 건교부 장관과 협의 후에 투기과열지구를 해제할 수 있으며 해제 요건은 그 지정사유가 없어졌다고 인정되는 경우임.

12. 이번 조치로 기대되는 효과는?
□ 금번 조치는 지방 대도시내 신규 분양시장의 투기수요를 조기에 차단하고 무주택자 등 실수요자에게 주택이 우선적으로 공급되는 계기를 마련할 것임.