[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 정부, 주택시장안정 종합대책 마련 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2003 . 10 . 30 |
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□ 정부는 2003. 10. 29.(수) 12:20 은행회관에서 김진표 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 관계장관회의를 개최하여 그간 논의해온 『주택시장안정 종합대책』을 최종 확정하였음. ｏ 동 회의는 이날 오전 09:00 청와대에서 개최된 「제3차 경제민생점검회의」에서 대통령의 강력하고도 지속적인 대책마련 지시에 따른 것으로 ｏ 그 동안의 주택시장 과열현상 원인을 진단하고, 이에 대한 안정대책을 마련하였음. * 참석자 : 행정자치부ㆍ건설교통부ㆍ기획예산처 장관, 금융감독위원회 위원장, 국세청장, 경기도 부지사 □ 정부는 최근의 주택시장 불안이 수급불균형ㆍ과도한 유동성 등 복합적 요인에 기인한 것으로 보고 ｏ 이에 대한 대책방안도 적기에 선제적으로 대응할 수 있도록 가능한 정책방안들을 모두 포괄하여 종합적으로 마련하였음. ｏ 또한, 마련된 정책은 향후 주택시장 동향에 따라 단계적으로 강도를 높여 가며 부동산 투기가 근절될 때까지 지속적으로 추진하기로 하였음. 〈대책 주요내용〉 ｏ 주택공급의 지속적 확충 - 강북 뉴타운 12∼13개 지구를 금년 11월중 추가 선정 - 고속철도 역세권에 양질의 주택단지 개발 ㆍ광명 9천호(2005년부터), 아산 13만호(2006년부터) ｏ 자금흐름의 선순환 구조 정착 【이번 대책】 - 투기지역ㆍ투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검 - 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율 하향조정(50→40％) - 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도 - 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선 - 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대 【향후 시장동향에 따른 추가 대책】 - 차주의 상환능력에 입각한 보다 강화된 주택담보대출 취급기준 마련 유도 - 아파트 담보인정비율 하향조정을 만기연장분에도 확대 적용하는 방안 검토 - 주택담보대출 총량제 실시 방안 검토 ｏ 투기행위 근절을 위한 단속 강화 - 투기가 진정될 때까지 강도높은 세무조사 계속 - 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회 허용 - 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시 - 분양가 과다 책정 건설업체를 조사대상자로 우선 선정 - 현재 정밀조사중인 투기혐의자 448명에 대해서 대책발표 직후 중간 발표하고, 11월 중순에 최종결과 발표 ｏ 부동산 세제 개선 【이번 대책】 - 종합부동산세 시행시기 단축 (2006년→2005년) ㆍ토지ㆍ주택 과다보유자에 대해 보유가 부담이 되도록 보유세 강화 - 1세대 다주택자에 대한 양도세 강화 ㆍ투기지역 2주택 이상자에 대한 양도세 탄력세율 우선 적용 ㆍ1세대 3주택 이상 보유자에 대해 양도세율 60％로 인상 : 투기지역은 탄력세율 우선적용으로 최고 75％(주민세포함 82.5％)까지 과세 【향후 시장동향에 따른 추가 대책】 - 투기지역내 6억원 이상 고가주택 취득시 실제취득가액으로 취ㆍ등록세 과세 - 실거래가 과세기반에 맞추어 양도세제 전면 개편 ㆍ1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제제도로 전환하되 : 중산층의 통산수준 양도차익은 비과세 고가주택의 초과 양도차익은 양도세로 흡수 ｏ 주택제도 보완 【이번 대책】 - 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정 - 토지거래허가구역 확대 ㆍ강북 뉴타운 건설지역, 고속철도 전철역 등 - 개발부담금 제도 연장 및 비수도권 지역으로 확대 - 20세대 이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지 【향후 시장동향에 따른 추가 대책】 - 분양권 전매금지 전국 실시 - 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토 - 투기지역에 국한하여 일정면적 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 「주택거래허가제」 도입방안 검토 ｏ『부동산시장 안정대책ㆍ점검반』 구성ㆍ운영 - 재경부차관(건교부차관)을 반장으로 관계부처 차관, 관련 연구기관장으로 구성 - 대책추진 상황, 시장동향 점검 및 기발표된 추가대책의 추진여부 등을 결정 Ⅰ. 주택시장 동향과 진단 □ 1970년대 이후 3차례에 걸쳐 부동산가격이 급등 ｏ 1970년대 말 :『주택공급 부족＋중동특수』 ㆍ1975∼1979년간 연평균 토지가격 30.6％ 상승 ㆍ비업무용토지 중과세, 양도세 중과 등으로 대처 ｏ 1980년대 말 :『주택공급 부족＋국제수지 흑자』 ㆍ1988∼1990년간 연평균 주택가격 16.3％, 토지가격 26.7％ 상승 ㆍ토지공개념 도입, 분당 신도시 등 200만호 주택 건설로 대처 ｏ 2001년 이후 :『국지적 주택공급 부족＋부동자금』 ㆍ2001.7.∼2003.9월간 연평균 주택가격 11.2％ 상승 ㆍ신도시 추가건설, 재건축 억제, 양도세 강화 등으로 대처 □ 2001년 하반기 이후 주택시장은 서울 강남을 중심으로 하는 수도권, 신도시, 신행정수도 지역 위주로 가격 상승 ｏ 전국적으로는 2002년 주택보급률이 100％를 넘어섰으나 서울ㆍ수도권 지역은 주택공급이 수요에 비해 부족 * 전국 주택보급률 추이 : 71.2％(1980) → 72.4％(1990) → 96.2％(2000) * 2002년말 주택보급률 : 전국 100.6％, 서울 82.4％, 수도권 91.6％ ｏ 재건축 과열, 수도권 고교평준화 조치(2001)에 따른 강남이주수요 증가 등으로 강남지역 주택가격 상승 촉발 * 소득증가 등에 따라 주거의 질이 중시되면서 강남지역 주택수요가 크게 증가 ｏ 저금리 상황에서 풍부한 유동성이 신도시ㆍ신행정수도 등 개발이익이 기대되는 지역으로 유입 □ 이에 대응하여 정부는 주택공급을 확충하고 투기수요를 억제하는 주택시장 안정대책을 추진 ｏ 2002년 67만호 건설(2001∼2002 평균60만호), 신도시 2∼3개 건설 추진 ｏ 분양권 전매제한, 재건축 규제강화, 양도세 강화, 주택담보대출 억제 등 투기억제 시책 추진 □ 그러나 정부의 대책(2003. 5. 23., 9. 5. 등)에도 불구, 주택가격이 일시적으로 안정세를 보였다가 다시 상승하는 모습 반복 ｏ 특히, 9. 5. 대책발표 이후 주춤하던 주택가격이 9월말부터 강남을 중심으로 급등, 분당 등 수도권으로 확산
(전년말, 전월, 전주대비 아파트가격상승률, ％)
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│구분│2002년│2003.1∼9.│ 7월 │ 8월 │ 9월 │9.30│10.7│ 10.14│ 10.21│
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│전국│ 22.8 │ 8.6 │ 0.4 │ 0.6 │ 1.4 │ 0.5│ 0.5│ 0.2 │ 0.2 │
│ │(16.4)│ (5.9) │ (0.2)│ (0.3)│ (0.8)│ │ │ │ │
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│서울│ 30.8 │ 9.2 │ 0.6 │ 1.2 │ 2.5 │ 0.9│ 0.8│ 0.4 │ 0.0 │
│ │(22.5)│ (6.8) │ (0.5)│ (0.7)│ (1.5)│ │ │ │ │
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│강남│ 35.2 │ 13.3 │ 1.1 │ 1.8 │ 3.6 │ 1.4│ 1.2│ 0.4 │ △0.3│
│ │(27.4)│ (10.2) │ (0.9)│ (1.3)│ (2.3)│ │ │ │ │
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* ‘( )’안은 단독ㆍ연립주택ㆍ아파트를 모두 포함한 상승률임.
□ 이는 주택공급을 늘려 해결하기에는 시간이 소요되고, 보유세 강화 등도 중장기 과제로 추진되면서 정책효과를 피부로 체감하기는 미흡한데 기인 ｏ 이와 함께 경기회복 지연 등의 요인으로 부동자금이 주택부문으로 유입되면서 투기수요가 잠재 ｏ 또한 주택가격 상승에 대한 기대심리가 만연하여 주택을 미리 확보해 두려는 가수요도 병존 Ⅱ. 주택시장 안정의 중요성 □ 중산ㆍ서민층의 생활안정과 경제의 선순환 구조 정착을 위해서는 주택가격 안정이 필수적 ｏ 경기회복이 지연되는 상황에서 주거비 부담 가중과 내집마련에 대한 불안감ㆍ위화감 조성은 국민통합에 장애요인 ｏ 주택가격 상승은 임금인상 요구로 이어져 경제의 경쟁력 저하 요인이 되고, 근로의욕 저하ㆍ물가불안심리 등으로 이어지는 부작용 초래 ｏ 부동자금이 생산적인 부문으로 흘러가지 못하고 주택부문으로 계속 유입될 경우 자금흐름과 경제구조를 왜곡 □ 현재 주택가격은 강남지역을 중심으로 거품일 가능성 ｏ 거품이 없어질 경우 금융기관 부실, 가계파산, 소비침체 등으로 경제에 부담으로 작용 ※ 국토연구원은 서울 강남권 주택가격에 40％ 이상 거품이 끼어 있다고 지적 (「주택시장 진단과 전망」, 2003. 10. 22.) ※ 일본의 경우 1980년대 후반 토지ㆍ주택가격 급등으로 부동산 거품이 형성되었다가 붕괴되면서 1990년대 이후 불황이 지속 □ 따라서 신속하고 적절한 정책대응을 통해 부동산 가격의 안정을 유도할 필요 ｏ 안정대책은 주택가격 상승에 대한 기대심리를 불식시킬 수 있도록 종합적이고 지속적으로 추진 Ⅲ. 주택시장안정 종합대책 ┌──────────────〈기 본 방 향〉──────────────┐ │□ 근본적으로 주택공급을 지속적으로 확충함으로써 주택시장 안정기반을 구축 │ │ ｏ 신도시, 강북 뉴타운 등 주거여건이 양호한 양질의 주택을 공급하여 강남에│ │ 집중된 주택수요를 분산 │ │□ 아울러, 부동산 투기 수요가 확산되지 않도록 강력히 차단 │ │ ｏ 이를 위해 주택제도ㆍ세제ㆍ자금흐름 등 주택시장의 내ㆍ외부 여건을 실수 │ │ 요자 중심으로 개선 │ │□ 안정대책은 주택시장 불안요인에 대해 적기에 사전 대응할 수 있도록 포괄적│ │ ㆍ종합적으로 마련ㆍ미리 발표하여 주택시장 안정에 대한 강력한 정책의지를 │ │ 표명 │ │ ｏ 미리 발표된 대책은 경기회복에 과도한 부담이 가지 않도록 정책 수위를 조│ │ 절하여 단계적으로 추진하되 │ │ ｏ 시장동향에 따라 지속적으로 강도를 높여가며 투기적 수요를 철저히 억제 │ │□ 부동산시장이 안정될 때까지 관계부처, 서울시ㆍ경기도, 민간전문가 등으로 │ │ 「부동산시장 안정대책ㆍ점검반」을 구성ㆍ운영 │ └─────────────────────────────────────┘ 1. 주택공급의 지속적 확충과 수요분산 ┌──────────────〈정 책 목 표〉──────────────┐ │◇ 양적 측면에서는 주택공급의 지속적 확충을 통해 수급불안에 따른 주택시장 │ │ 불안요인을 근원적으로 해소 │ │ ｏ 2003∼2012년간 총 500만호를 건설하여 2012년에는 전국 주택보급률 115％ │ │ 이상을 달성 │ │ ｏ 특히, 주택이 부족한 서울 및 수도권에 집중 건설 │ │ ㆍ2003∼2012년간 수도권에 총 300만호를 건설하여 수도권주택보급률을 2006.│ │ 100％, 2012년 112％ 달성 │ │◇ 질적 측면에서는 소득증가ㆍ삶의질 향상 등으로 고급화된 주택수요를 충족시│ │ 킬 수 있도록 양질의 주택을 공급 │ │ ｏ 강북 뉴타운 건설, 판교 등 신도시의 계획적 개발을 통해 주거격차를 해소 │ │ 하고 강남 주택수요를 분산 │ │ ｏ 2003∼2012년간 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호 포함)를 건설하여 │ │ 무주택 서민층의 임대주택 수요를 충족 │ └─────────────────────────────────────┘ [그 동안 추진한 대책] □ 길음ㆍ은평ㆍ왕십리를 강북 뉴타운 시범지구로 지정(2002. 10월) ｏ 3개 지구에서 총 33,000호의 주택을 공급
지 구 위 치 면 적 건 립 예 정
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- 길음지구 : 성북구 길음ㆍ정릉동 359만㎡ 14천가구
- 은평지구 : 은평구 진관내ㆍ외동 95만㎡ 14천가구
- 왕십리지구 : 성동구 하왕십리동 32.4만㎡ 5천가구
□ 수도권 4개 신도시 건설 추진 ｏ 화성ㆍ판교에 이어 김포ㆍ파주를 신도시 개발지로 발표(2003. 5월)
〈수도권 신도시 주택공급 계획(단위: 호)〉
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│ │ 2004 │ 2005 │ 2006 │ 2007 │ 2008 │ 2009 │ 합 계 │
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│화성│ 25,000 │ 15,000 │ - │ - │ - │ - │ 40,000 │
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│판교│ - │ 5,000 │ 12,000 │ 10,000 │ 2,700 │ - │ 29,700 │
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│김포│ - │ - │ 5,000 │ 25,000 │ 25,000 │ 15,000 │ 70,000 │
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│파주│ - │ 7,000 │ 13,500 │ 16,500 │ 10,000 │ - │ 47,000 │
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│합계│ 25,000 │ 27,000 │ 30,500 │ 51,500 │ 37,700 │ 15,000 │186,700 │
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□ 2003∼2012년간 장기공공임대 150만호 건설계획 발표(2003. 9월) □ 서울 5개 저밀도지구를 개발하여 60천호의 주택을 공급 [이번 대책] ① 강북 뉴타운 추가 건설 ｏ 기존 3개 지역 이외에 12∼13개 단지를 추가 선정(2003. 11월) ㆍ서구형 고급주택ㆍ편의시설ㆍ녹지공간ㆍ문화공간 등이 어우러지는 자족형 타운으로 개발 ㆍ단지당 2,200호∼18,000호의 주택을 공급할 계획 ｏ 주요 지원시책으로는 ㆍ국민주택기금에서 대지조성과 기반시설 건설자금을 지원 ㆍ재개발방식보다 주민 동의를 받기가 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식도 활용 ㆍ국유지 분할상환조건을 연리 5％, 15년 분할상환에서 연리 4％, 20년 분할상환으로 개선(2004.상반기) ㆍ특목고 설립 검토 - 연말까지 교육부의 사교육비 경감 대책에 포함하여 별도로 추진 ② 판교 신도시를 질 높은 주거단지로 조성 ｏ 특목고, IT고교를 포함, 도서관ㆍ학습정보센터ㆍ체육시설 등이 구비된 「교육인프라 집적단지(Edu-park)」를 조성 ｏ 공립 또는 사립 특목고를 설립하되, 신도시 입주시기에 맞추어 적기에 개교토록 추진 ｏ 영덕∼양재간 고속화도로, 신분당선 전철을 건설하여 교통여건을 개선하고, 충분한 녹지확보로 살기 좋은 도시 조성 ③ 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지를 개발 ｏ 광명은 2005년부터 9천호, 아산은 2006년부터 13천호의 주택을 건설 ④ 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선 ｏ 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해 「국민임대주택특별법」의 재입법을 조속 추진(2003. 12월) ｏ 민간공공임대에 대한 택지공급가 인하 등 인센티브를 제공 ⑤ 신행정수도 건설과 수도권 공공기관의 지방 이전 ｏ 연내 신행정수도의 입지선정 기준을 마련하고, 2004년 하반기에 입지를 최종 확정 ｏ 신행정수도와 연계, 수도권 소재 공공기관의 지방이전 추진 ㆍ총 244개 기관, 약 64천명을 이전 ㆍ금년 12월중 제1차 이전계획을 확정ㆍ발표 2. 자금흐름의 선순환 구조 정착 ┌──────────────〈정 책 목 표〉──────────────┐ │◇ 강남 등 투기유발지역에 대한 주택금융의 과도한 유입을 막고, 소득 등 상환│ │ 능력을 고려한 신중한 가계대출을 유도 │ │ ｏ 주택가격 급락시 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하는 등 금융기관의│ │ 건전성을 확보 │ │◇ 이와 함께 시중여유자금이 기업이나 증시 등 생산적인 부문으로 흘러갈 수 │ │ 있도록 자금선순환 체제를 확고히 구축 │ │ ｏ 주식상품에 대한 투자위험은 줄이고 수익성을 제고하는 상품개발을 지원하 │ │ 는 등 적극적이고 다양한 유인을 부여 │ │ ｏ 기업의 재무제표를 신뢰하고 기업금융을 원활하게 제공할 수 있는 여건을 │ │ 조성 │ └─────────────────────────────────────┘ [그 동안 추진한 대책] □ 투기지역ㆍ투기과열지구내 주택담보 인정비율 축소 ｏ 70∼80％ → 60％(2002.10월) → 50％(2003.6월) □ 부동자금의 주식시장 유입 유도 ｏ 비과세 간접주식투자상품, 주식투자연계증권(ELS) 판매(2003.5월) * 판매실적 : 비과세상품(6,900억원 : 2003.9월), ELSㆍELF(5.5조원 : 2003.9월) * 주식투자연계증권 : 주가지수가 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 주가지수가 상승한 경우에는 원금에 더하여 주가지수상승분의 일정부분(예 : 80％)을 원금과 함께 돌려주는 상품 ｏ 배당실적이 우수한 기업을 중심으로 하는 「배당지수」개발(2003.7월) [이번 대책] ① 투기지역ㆍ투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(2003.11월) ｏ 주택담보인정비율 위반 행위 등에 대해서는 엄정 제재 * 점검대상 : 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점 * 집중 점검사항 : 차주의 개인신용평가 실태, 주택담보인정비율 준수 여부, 주택담보대출 대손충당금적립 적정성 여부 등 ② 주택담보인정비율 하향조정ㆍ적용대상 확대(2003.11월) ｏ 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50％→ 40％로 하향조정 * 투기지역주택담보대출/전체주택담보대출 (2003.9말) : 59.3％ 투기지역ㆍ투기과열지구주택담보대출/전체주택담보대출(2003.9말): 81.3％ ｏ 적용대상을 3년 이하 → 10년 이하 주택담보대출*로 확대 * 주택담보대출 만기구조 : (3년 이하) 74.2％, (3∼10년 이하) 15.6％ ｏ 담보가치 산정시 공신력 있는 기관의 평가자료(예:국민은행)를 활용토록 유도 * 호가위주로 산정되는 일부 인터넷 부동산업체 자료 사용 제한 ｏ 제2금융권 담보인정비율도 단계적 하향 조정 유도 * 현재는 보험 50％, 저축은행ㆍ상호금융은 70％ 수준 ③ 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(2003.11월) ｏ 차주의 채무상환능력을 직장ㆍ소득ㆍ금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가하여 대출하고 있는지 여부를 집중 점검 후 개선 ｏ 제2금융권도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출을 유도 ⇒ 동일인(동일가구)이 복수의 신규주택담보대출을 받거나 소득이 없는 미성년자가 신규대출을 받기 어렵도록 함. ④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(2003.11월) ｏ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도 ⇒ 담보인정비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 신용대출을 증가시키는 등의 대출 행태를 차단 ⑤ 주식 투자 활성화 ｏ 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선 ㆍ주식담보대출과 같이 ELS를 담보로 증권사가 투자자에게 대출해 줄 수 있도록 허용(2003.12월) ㆍ증권사의 ELS에 대해서도 유가증권 발행 및 감독분담금을 면제(2004.1월) ㆍ일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화(2004.1/4) * 증권발행시마다 정식 유가증권신고서를 제출하지 않고 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행ㆍ판매 가능 ｏ ELS 등과 같은 주식연계 투자상품은 원금이 일정부분 확실히 보장되는 만큼 은행등이 동 상품에 투자할 경우 그 비율에 상응하게 BIS 위험가중치를 조정 * 예시 : 원금보전율이 50％인 ELS는 50％에 대해서는 위험가중치를 20％로 하고, 나머지 50％는 위험가중치를 100％로 산정 ｏ 다양한 주식투자상품 개발을 유도하고 배당제도를 개선 ㆍIT지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장(2003.12월) ㆍ재무안정성ㆍ경영투명성이 높은 코스닥기업을 대상으로 하는 지수 도입(가칭 STAR 지수, 2004.2월) 및 투자상품 개발 유도 ㆍ분기배당제도를 도입하고 분기별배당 투신상품 개발을 유도 ⑥ 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대 ｏ 소액주주*에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(2003.12월) * 발행주식총수의 1％ 또는 액면 3억원 중 적은 경우 ⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선 ｏ 기업투자의 관건이 되는 회계투명성 등 신뢰 확보에 필수적인 증권관련 집단소송법안, 회계선진화 법률을 조기 입법(2003.12월) ｏ SOC 등 수익성을 갖춘 사업에 민간자금이 원활히 지원될 수 있도록 「프로젝트금융투자회사법」의 입법 추진(2003.12월) [향후 시장동향에 따른 추가 대책] ① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화 ｏ 투기ㆍ투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화 ㆍ개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따른 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도 ｏ 이 지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환되도록 유도 ② 투기지역ㆍ투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토 * 그동안 사업자금ㆍ학자금 용도로 사용되는 주택담보대출자금의 예상치 못한 상환요구에 직면하는 선의의 차입자 양산 등 경제ㆍ사회적 부작용을 우려하여 신규대출분에 대해서만 적용 ③ 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구 ｏ 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등의 방안을 검토 3. 투기행위 근절을 위한 단속강화 ┌──────────────〈정 책 목 표〉──────────────┐ │◇ 주택가격 급등기에는 실수요자보다는 전문투기세력의 불법ㆍ탈법적인 방법에│ │ 의한 가수요가 주택가격 상승을 주도 │ │◇ 세제ㆍ금융ㆍ주택행정 등 정부 정책의 효과성을 확보하기 위해서는 투기행위│ │ 에 대한 집중적인 단속의 병행이 필수적 │ │◇ 주택시장이 안정될 때까지 국세청ㆍ지자체 등 관련 행정력을 총동원하여 전 │ │ 문투기세력 등에 의한 투기행위를 근절 │ └─────────────────────────────────────┘ [그 동안 추진한 대책] □ 투기혐의자 2,666명에 대한 탈법행위 조사결과 발표(2003.8월) ｏ 1,115억원 추징, 9개업체 검찰고발 □ 2003.1∼7월 강남지역 재건축 아파트 등에 대한 거래자료 25,902건을 수집ㆍ분석 후 ｏ 투기혐의자 448명에 대한 자금출처 정밀조사중(9.18.∼11.13.) ｏ 곧 중간조사결과 발표 후 11월 중순에 최종결과를 발표하고, 조세포탈범 등을 검찰에 고발 [이번 대책] ① 투기가 진정될 때까지 자금출처등 강도 높은 세무조사 계속 ｏ 2,000명을 투입, 과열분양현장ㆍ투기조짐지역ㆍ투기조장 중개업소 등에 대한 현장단속 및 정보수집(10.29.부터) ｏ 검인계약서 등 거래자료를 전산입력하여 국세청의 인별 소득ㆍ재산 D/B등과 연계ㆍ분석하여 조사대상자 신속 선별 ｏ 2002.2.∼2003.6월 기간 중 서울 강남 등 투기지역의 분양권전매자, 투기혐의자에 대한 세무조사 실시(2003.11월) ｏ 중점조사대상 ㆍ전문투기꾼이 중개업소를 경영하면서 자금주를 끌어들여 아파트 매점ㆍ매석후 물량을 조정하는 행위 ㆍ가족ㆍ친인척 명의로 아파트 분양권을 매집하는 행위 ㆍ중개업자가 고객에게 자금융자를 알선하고, 차익실현 후 매각도 보장한다는 식으로 투기를 부추기는 행위 ㆍ세금은 걱정 없다며 탈법적인 거래ㆍ이중계약서 작성 등의 방법으로 세금을 탈루하거나 이를 부추기는 행위 ㆍ아파트 분양권 전매행위 ㆍ금융기관이 규정을 위반해 부동산 취득자금 등을 대출하는 행위 ｏ 조치방향 ㆍ투기꾼 : 탈루세금을 추징하고 포탈범은 검찰고발, 「부동산실명법」위반자는 과징금 부과, 매매취소 등 ㆍ중개업소 : 「부동산중개업법」에 의한 자격정지ㆍ취소, 벌금 등 ㆍ금융기관 : 대출규정 위반점포와 위반자를 금감원에 통보 ㆍ명의대여자 :「부동산실명법」위반자 검찰고발, 분양권 취소 등 ㆍ분양권 불법전매 : 분양권 취소, 주택건설촉진법 위반 고발 ② 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용 ｏ 현재 상속ㆍ증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용 ｏ 금년 정기국회에서 「소득세법」 개정안 심의시 「금융실명거래법」에 대한 특례규정 신설 추진 ③ 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(2003.11월) ｏ 투기지역 등 아파트가격 급등지역은 기준시가 수시 조정 ④ 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정 ｏ 지자체에서 분양가격 분석 후 국세청에 통보 ｏ 국세청은 관련업체 세무신고자료 분석 후 정밀 세무 조사 ⑤ 국세청ㆍ금감원ㆍ지자체 등으로 정부합동단속반을 구성ㆍ운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(2003.11월) ｏ 위반자 적발시 현장에서 신속 조치하여 단속의 실효성 제고 4. 부동산관련 세제 개선 ┌──────────────〈정 책 목 표〉──────────────┐ │◇ 부동산 과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 공공성을 높 │ │ 이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단 │ │ ｏ 과다보유에 대한 실효세율을 최대한 제고하여 부동산 과다보유가 부담이 되│ │ 도록 함. │ │ ｏ 투기적 거래에 대한 이익은 세금으로 최대한 흡수 │ │◇ 이러한 세제 개선이 효율적으로 진행될 수 있도록 DB, 전산망 등 전자시스템│ │ 을 완벽하게 구축 │ └─────────────────────────────────────┘ [그 동안 추진한 대책] □ 양도세 강화 ｏ 실거래가로 과세하는 「투기지역」지정(53개 지역) ｏ 단기양도차익등에 대한 양도세율 인상(2003.9월 개정안 국회제출) ㆍ미등기 양도 : 60％ → 70％, 1년 미만 양도 : 36％ → 50％ ㆍ1∼2년 양도 : 9∼36％→40％, 2년 이상 : 종전대로 9∼36％ □ 보유과세 강화 계획 발표(2003.9월) ｏ 재산세는 시가를 반영하고, 종토세는 공시지가의 50％ 수준까지 단계적으로 과표를 현실화(2004.∼2006.) ｏ 종토세 제도를 이원화하여 시ㆍ군ㆍ구에서는 관할구역내 토지를 대상으로 과세하고, 국가에서는 전국의 토지를 합산하여 누진 과세하는 「종합부동산세」를 도입(2006.1월) [이번 대책] ① 종합부동산세 조기 시행 추진 ｏ 시행시기를 2006년에서 2005년으로 단축 ｏ 토지ㆍ주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 경우에 대한 보유세 중과 방안도 함께 추진 * 중산층 이하의 1세대 1주택에 대하여는 보유세 부담이 지나치게 늘어나지 않도록 함. ② 보유과세 과표현실화 계획을 구체화 ｏ 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기확정하고 세부담 증가사례를 발표(2003.11월) ｏ 최근 부동산 가격이 급등하여, 토지과표현실화율(전국평균 36.1％)이 더욱 낮아진 서울 강남ㆍ경기 일부지역에 대해 우선적으로 과표 현실화 추진 ③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과 ｏ 현재 1세대 1주택은 비과세, 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36％, 1세대 3주택 이상은 실거래가기준 9∼36％로 과세 중 ｏ 향후 부동산 시장동향을 종합 분석ㆍ판단하여 필요한 경우 소득세법시행령을 개정하여 15％p 범위내에서 양도세 탄력세율을 적용하되, ㆍ투기지역내 2주택 이상자에 대해서는 우선 적용토록 함. ｏ 특히, 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서는 ㆍ양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율을 60％ 수준으로 인상 * 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75％(주민세포함 82.5％)까지 과세 ㆍ법 개정 후 시행하되, 기존주택은 1년의 유예기간을 부여 ㆍ1세대 3주택 보유 판정시 장기 임대사업용 주택(5호 이상, 10년 이상 임대), 농어촌주택, 종업원 기숙사용 주택 등은 예외인정 ㆍ장기임대사업용 주택(5호 이상, 5년 이상 임대)에 대한 양도세 감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용 * 예시 : 2004년 탄력세율 시행시 최고세율 ㆍ2년 이상 : 9∼36％ → 14∼51％(주민세 포함 56.1％) ㆍ1∼2년 양도 : 40％ → 55％(60.5％) ㆍ1년 이내 양도 : 50％ → 65％(71.5％) ㆍ3주택 양도 : 60％ → 75％(82.5％) ㆍ미등기 양도 : 70％ → 85％(93.5％) ④ 세대별 주택 보유현황 DB 구축(2003.하반기) ｏ 행자부의 주민ㆍ지적전산망, 건교부의 주택ㆍ토지전산망, 국세청의 양도세전산망을 연결, 인별ㆍ세대별 주택보유 현황을 정기적으로 파악 ｏ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출에 활용 ⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축(2004.하반기) ｏ 중개업소는 계약시 시ㆍ군ㆍ구에 검인계약서를 전자신고하고 시ㆍ군ㆍ구는 국세청ㆍ등기소에 거래정보를 제공 ㆍ이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등을 담은 「부동산중개업법」개정(안)을 금년 정기국회에 제출 ㆍ프로그램 개발과 시범운영을 거쳐 2004년 하반기부터 전자신고 제도를 시행 ｏ 실거래가액에 의한 과세기반이 구축되는 시기에는 ㆍ취ㆍ등록세 등의 세율 인하를 위해 관련 세법을 개정(2004.하반기) [향후 시장동향에 따른 추가 대책] ① 투기지역내 고가(실거래가 6억 초과) 주택의 취득세ㆍ등록세 중과 ｏ 개인간 부동산 거래시 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하는 취득ㆍ등록세를 ｏ 앞으로 투기지역내에서는 실거래가가 6억을 초과하는 고가주택을 취득할 경우에는 실제 취득가액을 기준으로 과세 ② 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제의 전면 개편 추진 ｏ 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하고 ｏ 1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제 제도로 전환하여 중산층 이하가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상수준의 양도차익에 대하여는 비과세 하되, ｏ 고가주택의 초과 양도 차익은 양도세로 흡수토록 함. 5. 주택공급 제도 보완 ┌──────────────〈정 책 목 표〉──────────────┐ │◇ 주택의 공급ㆍ거래 제도를 실수요자 중심으로 개선하여 중산ㆍ서민층의 내집│ │ 마련 기회를 확대 │ │ ｏ 신규주택 분양, 재건축 등 주택제도를 보완하여 단기 차익을 노린 투기적 │ │ 수요를 차단 │ └─────────────────────────────────────┘ [그 동안 추진한 대책] □ 「투기과열지구」제도 신설(2002.3월) ｏ 전용 25.7평 이하 분양물량의 50％를 무주택 세대주에게 우선 공급(2002.4월) ｏ 분양권 전매 금지(2003.6월) □ 재건축 과열 억제 ｏ 재건축 안전진단 강화 등 재건축 절차ㆍ기준 강화(2003.7월) ｏ 과밀억제권역내 재건축시 소형주택 의무건설비율을 18평 이하 20％ 이상 건설 → 25.7평 이하 60％ 이상 건설로 확대(2003.9월) [이번 대책] ① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대 ｏ 현재는 수도권ㆍ대전시 전역, 부산시 해운대구ㆍ수영구, 대구시 수성구, 충청 일부지역만 지정되어 있음. ｏ 대구ㆍ울산ㆍ광주ㆍ부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정(2003.11월) ② 토지거래허가구역 확대(2003.11월) ｏ 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정 ｏ 개발제한구역ㆍ판교에 대한 허가구역 지정기간을 연장(2003.11월말까지→2005.11월말까지) ③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(2003.12월) ④ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대 ｏ 투기과열지구내 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율을 현행 50％→75％로 확대(2003.12월) ｏ 20년 이상 장기저리의 주택자금대출로 조기에 내집을 마련하고, 대출금을 조금씩 갚아나가는 모기지(Mortgage) 제도를 도입(2004.1월) ⑤ 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지 ｏ 주상복합 아파트 분양시장이 과열되는 것을 방지하기 위해 분양권 전매 금지 대상을 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화(2004.상반기) [향후 시장동향에 따른 추가 대책] ① 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시 ｏ 분양시장 과열 현상이 전국으로 확산될 경우, 분양권 전매 금지를 전국으로 확대 ② 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함. * 예시 : 주거지역(180㎡ → 90㎡), 상업지역(200㎡ →100㎡) ③ 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토 ④ 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토 ｏ 위헌 소지가 없고, 실수요자의 불편이 최소화되도록 하는 방안을 강구 6. 「부동산시장 안정대책ㆍ점검반」 구성ㆍ운영 ┌──────────────────────────────────────┐ │◇ 주택시장동향의 상시적 점검과 적시 대응을 위해 민ㆍ관 합동의 대책반을 설치│ └──────────────────────────────────────┘ □ 대책발표 후 추진상황ㆍ시장동향을 점검하고, 과열조짐이 있는 경우 기 발표된 추가대책의 추진 여부 등을 결정 □ 재경부 차관(건교부 차관)을 반장으로 하고 반원은 행자부ㆍ예산처 차관, 금감위 부위원장, 국세청 차장, 서울시 부시장, 경기도 부지사, KDI원장, 국토개발연구원장으로 구성 □ 「대책반」 산하에 분야별 「실무대책반」을 설치 ｏ 총괄반 : 재경부 기획관리실장(반장)ㆍ국민생활국장, 각 실무반 간사, 청와대행정관ㆍ국조실 재정금융심의관, 한은ㆍKDI 관계관 등 ｏ 제도반 : 건교부 기획관리실장(반장)ㆍ주택국장ㆍ도시국장, 교육부 교육자치지원국장, 국토연구원ㆍ주택도시연구원 박사 등 ｏ 세제반 : 재경부 세제실장(반장)ㆍ재산소비세심의관, 행자부 지방세제관, 조세연구원 담당박사 등 ｏ 투기감시반 : 국세청 차장(반장)ㆍ조사국장, 서울시 도시계획국장, 소비자단체 등 ｏ 자금흐름개선반 : 재경부 차관보(반장)ㆍ금융정책국장, 금감위감독정책1국장, 금감원 부원장보, 금융연구원 박사 등 □ KDIㆍ국토연구원 등 전문연구기관의 부동산정책 전담연구위원을 위촉, 정책협력을 강화하고 정책의 실효성을 제고
[주택시장안정 종합대책 부처별 조치계획]
┌───────────────────┬───┬──────────────┐
│ 대 책 내 용 │ 소관 │ 조 치 사 항 │
│ │ 부처 │ │
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈주택공급의 지속적 확충〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│① 강북 뉴타운 추가 건설 │서울시│- 12∼13곳 선정(2003.11.) │
│ ｏ 국민주택기금에서 건설자금지원 │건교부│- 국민주택기금 운용계획 반영│
│ │ │ (2005.) │
│ ｏ 국유지 분할상환조건 개선 │재경부│- 국유재산법 개정(2004.상반 │
│ │ │ 기) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│② 판교를 질 높은 주거단지로 조성 │건교부│- 지속 추진 │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│③ 고속철도 역세권 주택단지 개발 │건교부│- 광명(2005.부터),아산(2006.│
│ │ │ 부터) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│④ 공공임대주택 건설촉진을 위한 제도개│건교부│ │
│ 선 │ │ │
│ ｏ 국민임대주택특별법 재입법 │ │- 금년내 재입법 조속 추진 │
│ ｏ 택지공급가 인하 등 인센티브 제공 │ │- 택지개발 업무처리지침 개정│
│ │ │ (2003.11.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑤ 신행정수도 건설 및 수도권 공공 기관│건교부│ │
│ 의 지방 이전 │ │ │
│ ｏ 신행정수도 입지 확정 │ │- 연내 입지선정기준 마련 │
│ │ │ 2004.하반기 최종 확정 │
│ ｏ 수도권소재 공공기관 지방이전 추진 │ │- 1차이전계획 확정(2003.12.)│
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈자금흐름의 선순환 구조정착〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│① 투기지역 중심, 주택담보실태 종합 점│금감위│- 금감원 점검반 편성ㆍ운영 │
│ 검 │ │ (2003.11.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│② 주택담보 인정비율 하향조정ㆍ적용대 │금감위│- 금감원에서 금융권에 시행방│
│ 상 확대 │ │ 안 통보(2003.11.) │
│ ｏ 투기지역ㆍ투기과열지구 신규 대출 │ │ │
│ 담보인정 비율 50％→40％ │ │ │
│ ｏ 적용대상을 3년 미만→10년 이하 주 │ │ │
│ 택담보대출로 확대 │ │ │
│ ｏ 제2금융권 담보인정비율 하향 조정 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│③ 주택담보 대출에 개인신용 평가 결과 │금감위│- 금감원에서 금융권에 시행방│
│ 를 적극 반영 │ │ 안 통보(2003.11.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 │금감위│- 금감원에서 금융권에 시행방│
│ 증가 억제 │ │ 안통보(2003.11.) │
│ ｏ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×│ │ │
│ 1.2” 이내로 제한 유도 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑤ 주식투자 활성화 │ │ │
│ ｏ 원금보전형 주식투자 상품의 위험가 │금감원│- 은행업감독업무시행세칙 개 │
│ 중치 차별화 │ │ 정(2003.12.) │
│ ｏ ELS 담보의 증권회사 투자자대출허용│금감위│- 증권업감독규정 개정(2003. │
│ │ │ 12.) │
│ ｏ ELS에 대한 발행 및 감독분담금 면제│금감위│- 금융기관 분담금징수규정 개│
│ │ │ 정(2003.12.) │
│ ｏ 일괄신고서 활용, ELS발행절차간소화│재경부│- 증권거래법시행령 개정 │
│ │ │ (2004.1/4) │
│ ｏ 주식 투자 상품개발을 유도하고 배당│재경부│- IT지수 ETF상장(2003.12.) │
│ 제도 개선 │ │- 분기배당제도 도입 │
│ │ │ (증권거래법 개정 2003.12.)│
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑥ 장기주식투자 수요기반 확충을 위한 │재경부│- 조특법 개정(2003.12.) │
│ 세제 유인 확대 │ │ │
│ ｏ 소액주주에게만 인정되는 배당소득 │ │ │
│ 비과세 혜택 확대 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선 │재경부│ │
│ ｏ 재무제표의 신뢰성 제고를 위한 제도│ │- 증권관련집단소송법 등 입법│
│ 정비 추진 │ │ (2003.12.) │
│ ｏ 프로젝트 파이낸싱 활성화 추진 │ │- 프로젝트 금융투자회사법 입│
│ │ │ 법(2003.12.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│〈향후 시장동향에 따른 추가대책〉 │ │ │
│① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개 │금감위│ │
│ 인신용평가 강화 │ │ │
│② 투기지역ㆍ투기과열지구의 주택담보인│금감위│ │
│ 정비율 하향조정을 만기연장분에도 적│ │ │
│ 용 │ │ │
│③ 주택담보 대출 총량제 실시방안 강구 │금감위│ │
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈투기행위 근절을 위한 단속강화〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│① 투기가 진정될 때까지 자금출처 등 강│국세청│- 즉시 추진 │
│ 도 높은 세무조사 계속 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│② 투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회│재경부│- 소득세법 개정(2003.12.) │
│ 허용 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│③ 가격급등지역의 아파트기준시가재고시│국세청│- 국세청 고시(2003.11.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│④ 분양가가 과다하게 높은 건설업체는 │국세청│ │
│ 우선 세무조사 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑤ 국세청ㆍ금감원ㆍ지차제 등 합동으로 │국세청│- 합동단속반 편성(2003.11.) │
│ 불법투기행위 단속 │금감원│ │
│ │지자체│ │
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈부동산관련 세제 개선〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│① 종합부동산세 조기 시행 추진 │재경부│- 관련세법 개정(2004.) │
│ ｏ 당초 2006년에서 2005년으로조기시행│ │ │
│ ｏ 부동산 과다보유자에 대한 보유세중 │ │ │
│ 과 방안 추진 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│② 보유과세 과표현실화 계획 구체화 │행자부│ │
│ ｏ 2004년 적용 건물과표 조정방안 조기│ │- 지자체에 시행방안통보 │
│ 확정 │ │ (2003.11.) │
│ ｏ 서울ㆍ경기 등 지가급등지역 토지과 │지자체│ │
│ 표를 전국 평균보다 높은 수준으로 │ │ │
│ 인상 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과 │재경부│ │
│ ｏ 필요시 양도세 탄력세율 적용하되, │ │ │
│ 투기지역내 1세대 2주택자 우선 적용│ │ │
│ ｏ 1세대 3주택 이상 보유자 60％수준 │ │- 소득세법 개정(2003.12.) │
│ 인상 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│④ 세대별 주택보유 현황 DB 구축 │행자부│- 전산화 완료(2004.상반기) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스 │재경부│- 부동산중개업법 개정 │
│ 템 구축 │건교부│ (2003.12.) │
│ │ │- 전자신고제도 시행(2004.하 │
│ │ │ 반기) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│〈향후 시장동향에 따른 추가대책〉 │ │ │
│① 투기지역내 실거래가 6억 초과 주택 │행자부│ │
│ 취득시 취등록세를 실거래가기준으로 │ │ │
│ 부과 │ │ │
│② 실거래가 과세기반 구축에 따른 양도 │재경부│ │
│ 세제 전면 개편 추진 │ │ │
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈주택공급 제도 보완〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구│건교부│- 건교부 고시(2003.11.) │
│ 확대 │ │ │
│ ｏ 6대광역시와 도청소재지 대상 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│② 토지거래 허가구역 확대 │건교부│- 건교부 고시(2003.11.) │
│ ｏ 강북 뉴타운 추가지역, 고속철 중간 │ │ │
│ 역 등 │ │ │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금│예산처│- 부담금관리기본법 개정 │
│ 부과 제도를 연장 │ │ (2003.12.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│④ 무주택서민의 내집마련 기회확대 │ │ │
│ ｏ 무주택세대주 우선공급비율 확대 │건교부│- 주택공급규칙개정(2003.12.)│
│ ｏ 20년 이상 장기저리 대출의 모기지 │재경부│- 주택금융공사법제정 │
│ 제도 도입 │ │ (2003.12.) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│⑤ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 │건교부│- 주택건설촉진법개정 │
│ 전매금지 │ │ (2004.상반기) │
├───────────────────┼───┼──────────────┤
│〈향후 시장동향에 따른 추가대책〉 │ │ │
│① 분양권 전매금지 전국 실시 │건교부│ │
│② 소규모 토지도 허가대상으로 포함될 │건교부│ │
│ 수 있도록 토지거래허가기준 강화검토│ │ │
│③ 재건축아파트 개발이익 환수방안 검토│건교부│ │
│④ 투기지역 내 일정규모 이상아파트에 │건교부│ │
│ 대해 한시적으로 시행하는 주택거래허│ │ │
│ 가제 도입 검토 │ │ │
├───────────────────┴───┴──────────────┤
│〈부동산시장 안정대책ㆍ점검반 구성 운영〉 │
├───────────────────┬───┬──────────────┤
│ｏ 주택시장 동향의 상시적 점검과 종합 │재경부│- 대책반 설립ㆍ가동 │
│ 적인 대책의 수립ㆍ추진을 위해 민관 │건교부│ (2003.11.) │
│ 합동의 대책반 설치 │ │ │
└───────────────────┴───┴──────────────┘
《주택공급 확충》 1. 강북 뉴타운 개발사업 추진현황 2. 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발현황 3. 수도권 신도시 분양ㆍ입주일정 4. 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선 《주택금융 및 자금흐름개선》 1. 그동안 주택담보대출 시책의 성과 2. 주택담보대출 실태 종합점검의 주요 내용 3. 주택담보인정비율 하향조정의 효과 4. 은행의 주택담보가치 산정방법 5. 주택담보대출시 개인신용평가시스템 적용실태 6. 근저당 설정 한도 제한의 기대효과 7. 담보대출 억제에 따른 주택 실수요자 등 보호 대책 8. 주가연계증권(Equity Linked Securities)개요 및 발행실적 9. ELS 개발 및 판매활성화의 주요내용 10. 기업경영 및 회계 투명성 등 제고 방안 11. 프로젝트 금융투자회사법 제정 효과 《부동산관련 세제개선》 1. 종합부동산세 조기시행 추진 2. 보유과세 과표현실화 계획 및 구체화 3. 다주택자에 대한 양도세 중과 4. 양도세 탄력세율 제도 5. 외국의 주택양도에 대한 과세특례 6. 세대별 주택보유현황 DB구축 7. 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축 8. 투기지역내 주택취득시 취득세ㆍ등록세 중과방안 9. 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적)허용 10. 부동산 투기자에 대한 처벌(현행) 《주택제도 개선》 1. 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대 2. 토지거래허가구역 추가 지정 3. 개발부담금제도 연장과 비수도권 지역 확대 4. 무주택 세대주 우선공급 비율확대 5. 주상복합아파트 공급제도 개선 《주택공급 확충》 1. 강북 뉴타운 개발사업 추진현황 □ 현행 시범단지 주택공급 및 수용인구
(단위 : 호, 명)
┌──────┬────┬────────┬───────┬───────┐
│ 구 분 │ 계 │ 은 평 │ 왕 십 리 │ 길 음 │
├──────┼────┼────────┼───────┼───────┤
│ 주택 공급 │ 33,000 │ 14,000 │ 5,000 │ 14,000 │
├──────┼────┼────────┼───────┼───────┤
│ 수용 인원 │ 92,700 │ 39,200 │ 14,000 │ 39,500 │
├──────┼────┼────────┼───────┼───────┤
│ 입주 시기 │ │2006.12.∼2008. │ 2008.입주완료│ 2008.입주완료│
└──────┴────┴────────┴───────┴───────┘
□ 2차 추진단지(12∼13개) ｏ 주택공급은 단지(지구)당 2,200∼18,000호 예정 ｏ 현재 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중 ｏ 세부 추진상황은 - 2003. 7. 11. : 자치구 신청(17개구 17개소) - 2003. 8.∼9. : 현장조사, 지정요건 적합성 여부 검토 - 2003. 11월중 : 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정 - 2003. 11.∼2004. 8. : 뉴타운개발 기본계획 수립 - 2004. 9. : 우선 사업시행구역 선정, 개발착수 - 2007.∼2010. : 단계적 입주 (1) 서울시 뉴타운 지역에 특별 지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가 □ 강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등으로 * 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항임. ｏ 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아님. (2) 뉴타운지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보는지 □ 강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 하여 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로 ｏ 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상 □ 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것임. * 개발 예) 도시개발사업(도시개발법)＋재개발사업(도시 및 주거환경정비법)＋도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원) * 재개발방식과 도시개발 방식 비교 ┌──────────┬───────────┬─────────┐ │ 조합인가 요건 │ 소형주택의무비율 │ 임대주택의무비율 │ ├──────────┼───────────┼─────────┤ │4/5 이상 → 2/3 이상│80％ 이상 → 50％ 이상│ 20％ 이상 → 없음│ └──────────┴───────────┴─────────┘ 2. 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발현황 □ 광명 역세권 〈사업 개요〉 ｏ 면적 : 595천평 ｏ 주택호수 : 9천호 (전체 주택의 30％ 임대주택 건설) 〈추진 경위〉 ｏ 2002.10. : 광명역세권 주변지역 개발계획 방침 확정 ｏ 2003.10. : 중앙도시계획위원회 심의 ｏ 2003.11. : 지구 지정 ｏ 2004.12. : 실시계획 승인 ｏ 2005.상반기 : 주택분양 개시 □ 아산 역세권 〈사업 개요〉 ｏ 면적 : 107만평 ｏ 주택공급 : 12.5천호 (수용인구 39천인) ｏ 사업비 : 7천억원 〈추진 현황 및 향후 계획〉 ｏ 아산만권 배후 신도시 개발 발표 : 2002. 1월 ｏ 역세권 주변 1단계 지구 지정 : 2002. 9월 ｏ 개발계획 승인 : 2003.12월 ｏ 실시계획 승인 : 2004.12월 ｏ 주택공급 개시 : 2006. 2월 ｏ 사업 준공 : 2008.12월 (1) 고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은 □ 고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상 ｏ 특히, 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대 * 광명 역세권 : 60만평, 주택수 9천호 (30％ 임대주택 건설) * 아산 역세권 : 107만평, 주택수 12.5천호 (수용인구 39천인) (2) 광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 2005년 주택공급이 가능한 것인지 □ 현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 금년 11월중 택지개발예정지구로 지정하고, ｏ 2004년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 2005년초에 주택건설 사업승인을 받아 2005년말부터 주택분양에 착수할 계획임. 3. 수도권 신도시 분양ㆍ입주일정 □ 판교ㆍ화성ㆍ김포ㆍ파주 등 수도권 4개 신도시에서 2004∼2009년간 19만여호의 주택이 공급될 예정  4. 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선 □ 장기 공공임대주택 150만호 확보 (2003.∼2012.) ｏ 100만호는 주공ㆍ지자체가 국민임대주택으로 건설하고, 50만호는 민간주도로 10년 장기임대주택으로 건설 □ 장기 공공임대주택 인세티브 주요 내용 ｏ민간의 건설비용 절감을 위해 장기 공공임대주택에 대한 택지공급 가격을 10％p 인하 ┌────┬────────────────┬────────────────┐ │ 구 분 │ 현 행 │ 조 정 │ ├────┼────────────────┼────────────────┤ │공급가격│ㆍ60㎡ 이하:조성원가의 70％ │ㆍ60㎡ 이하:조성원가의 60％ │ │(10％↓)│ㆍ85㎡ 이하:조성원가의 70∼95％ │ㆍ85㎡ 이하:조성원가의 60∼85％ │ │ │ - 수도권 95％ │ - 수도권 85％ │ │ │ - 부 산 90％ │ - 부 산 80％ │ │ │ - 광역시 80％ │ - 광역시 70％ │ │ │ - 지 방 70％ │ - 지 방 60％ │ └────┴────────────────┴────────────────┘ ｏ 아울러, 주택기금 융자금리를 인하(3.0∼5.5％→3.0∼4.5％)하고 상환기간을 연장(10년→20년)하는 등 자금지원을 강화 ※ 5년 공공임대와 10년 장기공공임대 비교 ┌──────────┬────────────┬────────────┐ │ 구 분 │ 5년 공공임대 │ 10년 장기임대 │ ├──────────┼────────────┼────────────┤ │ㆍ주택기금 융자금리 │3(18평)∼5.5％(25.7평) │3(18평)∼4.5％(25.7평) │ ├──────────┼────────────┼────────────┤ │ㆍ상환조건(18평초과)│8년 이내 거치후 10년상환│10년 거치후 20년상환 │ ├──────────┼────────────┼────────────┤ │ㆍ택지공급가격 │조성원가의 70∼95％ │조성원가의 60∼85％ │ └──────────┴────────────┴────────────┘ (1) 국민임대주택건설특별조치법 제정 추진 배경은 □ 정부는 향후 10년간 국민임대주택 100만호를 확보하여 저소득층 주거안정 기반을 조기에 구축할 계획이나, 이를 추진하기에는 여러 가지 장애 요소 상존 ｏ 소요 택지확보에 장기간이 소요되고 관련 절차도 복잡 ｏ 건교부 및 사업시행자의 추진조직과 인력이 부족 ｏ 신규주택으로만 건설토록 하고 있어 공급방식이 경직 □ 이러한 장애요소를 해소하기 위하여 여야정협의회 등을 거쳐 국민임대주택건설 촉진을 위한 특별법 제정을 추진 (2) 국민임대주택특별조치법 제정으로 인하여 기대되는 사업기간 단축효과는 □ 국민임대주택단지*에 대해서는 현재 지구지정ㆍ개발계획 승인 및 실시계획승인의 3단계를 지구지정(개발계획 포함)과 실시계획의 2단계로 절차를 간소화 * 국민임대주택이 50％ 이상 건설되는 주택단지로서 규모는 100만㎡ 이하로 조성되며 관계부처 및 지자체 협의, 주거환경자문위 자문, 중도위 심의를 거쳐 건교부장관이 지정 □ 이에 따라 현재 3년 이상 소요되는 택지확보기간이 2년으로 축소되어 1년 이상 사업기간이 단축되는 효과를 기대 《주택금융 및 자금흐름개선》 1. 그동안 주택담보대출 시책의 성과 □ 그동안 정부는 주택담보인정비율 인하, BIS위험가중치 상향적용 등 주택담보대출에 대한 건전성 강화시책을 적극 추진해 온 결과 ｏ 은행 주택담보대출 증가율이 2002년 중 53.9％에서 2003.1.∼9월중 10.9％로 감소하는 등 주택담보대출 증가세가 현저히 둔화되었음.
〈은행 가계신용잔액 추이〉
(단위 : 조원)
┌──────┬────┬────┬───┬───┬───┬────┐
│ 구 분 │ 2002. │ 연중 │ 2003.│ 2003.│2003. │ 연중 │
│ │ 12.말 │ 증가율 │ 3.말 │ 6.말 │ 9.말 │ 증가율 │
├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼────┤
│ㆍ가계대출 │ 222.2 │(38.4％)│ 227.0│ 236.1│ 244.7│(10.1％)│
├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼────┤
│ - 주택담보 │ 131.8 │(53.9％)│ 134.4│ 138.9│ 146.2│(10.9％)│
└──────┴────┴────┴───┴───┴───┴────┘
* 주택담보대출에는 주택자금대출 포함.
□ 또한 주택담보대출의 LTV 비율도 금년 6월말 현재 61.2％로 전년동기에 비해 5.2％p 개선되는 등 ｏ 은행의 부동산가격 하락에 대한 대응능력이 제고되었음. * 국내은행 LTV비율 : 2002.6말 66.4％ → 2003.6말 61.2％ 2. 주택담보대출 실태 종합점검의 주요 내용 □ 대상금융기관 ｏ 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점에 대해 국세청 조사와 연계하여 추진 □ 주요 점검사항 ｏ 은행이 주택담보인정비율을 준수하는지 여부 - 담보인정비율 제한을 회피하기 위한 신용대출을 취급하는지 여부 ｏ 담보대출 차주의 상환능력을 차주의 연소득, 전금융권 대출금, 직업 등을 통하여 적정하게 평가하는지 여부 - 미성년자 등 무소득자에 대한 주택담보대출을 억제하는지 여부 ｏ 주택담보대출의 한도를 과다하게 산정하는지 여부 ｏ 동일인에 대한 다수건의 주택담보대출 취급 등 투기우려 대출을 억제하기 위한 내부통제기준을 운용하는지 여부 ｏ 주택담보대출의 자산건전성분류 및 대손충당금 적립이 적정하게 이루어졌는지 여부 등 □ 위규사항 적발시 조치사항 ｏ 금감원 지도사항 및 내규 위반행위 등 문제점이 나타난 은행에 대해서는 시정토록 하고 사안이 중대한 경우 제재를 부과 3. 주택담보인정비율 하향조정의 효과 □ 주택가격이 급등한 투기지역 아파트의 담보인정비율 추가 인하(50％→40％)조치는 ｏ 주택가격이 앞으로 급락할 경우 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하고 금융기관이 건전성을 유지하는데 기여할 것으로 전망 ｏ 아울러 최근 전세금 시세를 고려할 때 전세를 안고 주택담보대출을 통하여 주택을 구입하는 것을 사실상 차단하는 효과를 가져와 실수요 중심의 주택가격 형성에 도움을 줄 것으로 전망 * (예) 강남구 대치동 S아파트 31평형 담보대출 가능금액 : 85,000만원×0.4(LTV)-30,000만원(전세)-4,800만원(방3개×1,600)= △800만원 ┌────────────────────────────────┐ │종전에 LTV인하시 투기 및 투기과열지구 모두에 적용했는데 이번에는│ │“투기지 역내 아파트담보대출”에만 LTV를 40％로 낮추는 이유는 │ └────────────────────────────────┘ □ 모든 주택의 담보인정비율을 40％로 낮출 경우 ｏ 보유 담보를 활용하여 생계자금 및 영업자금 대출을 받고자 하는 선의의 영세사업자 및 일반 서민들에게 피해를 줄 소지가 있고 ｏ 은행대출을 지나치게 억제함으로써 소비위축을 초래하여 경기회복을 더욱 지연시키는 요인으로 작용할 우려가 있음. □ 또한 주택가격이 크게 상승하지 않은 비투기지역 주택 및 단독주택 가격에는 거품이 상대적으로 적은 것으로 볼 수 있기 때문에 은행의 건전성을 악화시킬 우려가 낮음. □ 따라서 최근 부동산가격 상승을 주도하고 있는 투기지역내 아파트담보대출(주상복합아파트 포함)에 대해서만 담보인정비율을 인하하는 것임. 4. 은행의 주택담보가치 산정방법 □ 담보가치 산정을 위한 주택가격은 시장에서 거래가 형성되는 가격을 기준으로 하며 ｏ 공신력 있는 기관 자료로는 아파트가격 조사에 상당한 전문적 경험이 있는 국민은행 조사 가격, 전문감정기관의 감정가 등이 있음. * 호가위주로 산정되는 일부 인터넷부동산업체 자료 사용을 제한할 필요 □ 현재 대부분의 은행들은 공신력 있는 기관이 평가한 주택가격을 기초로 담보인정비율, 선순위근저당 설정액, 소액임차보증금을 고려하여 담보가치를 산정하고 있음. ｏ 담보가치 = 주택가격 × 담보인정비율(40％) - 선순위 근저당설정액 - 소액임차보증금(방 1개당 16백만원) 5. 주택담보대출시 개인신용평가시스템 적용실태 □ 2002.10월부터 은행이 주택담보대출을 해줄 경우 개인신용평가가 의무화되어 있음. ｏ 이에 따라 주택담보대출 취급시에도 차주 연소득 등 상환능력을 평가하는 개인신용평가를 실시하고 신용평가결과를 대출한도, 대출금리 등에 반영 [국민은행] ㆍ상환능력평가 방법 ㆍ신청인의 인적정보(연소득 등), 신용카드 등 연체기록, 자행거래정보 등을 기초로 간이신용평점(10점만점) 산출 ㆍ대출한도 : 최고평점의 50％ 미만시 LTV 5％p 하향 ㆍ대출금리 ㆍ차주부채비율(=대출총액/연소득) 250％ 초과시 가산금리 0.25％p 적용 [우리은행] ㆍ상환능력평가 방법 ㆍ신용대출과 동일한 신용평점모형을 적용하여 신용등급 부여 ㆍ대출한도 : [담보가액×담보인정비율-선순위채권-소액보증금]×신용등급별 가중치(100∼90％) ㆍ대출금리 : 담보종류별 회수율을 리스크프리미엄에 반영 □ 제도가 도입된지 얼마되지 않고 자영업자에 대한 소득증빙의 어려움 등이 존재하고 있는 상황으로 ｏ 씨티, HSBC 등 외국계 금융기관의 best practice※를 감안하여 제도운영의 내실을 도모할 필요 * 선진국의 은행에서는 통상적인 경우 - 소액대출에 대해서는 부동산 담보를 인정하되 - 일정규모 이상의 대출에 대해서는 부동산 담보의 존재 여부보다는 차주의 연소득, 전금융권 대출금 등을 감안하여 대출여부를 결정 6. 근저당 설정 한도 제한의 기대효과 □ 현재 부동산에 대한 근저당은 통상 은행대출금의 1.2배 이내로 설정하고 있으며 그 상한선에 대한 제한은 없음. □ 따라서 금융기관은 담보인정비율까지 담보대출로 취급하고 금융기관이 인정하는 담보대출 금액보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 ｏ 근저당 설정금액 범위내에서 신용대출을 추가로 취급하는 경우도 있는 것으로 알려지고 있음. ｏ 이 경우 주택담보대출에 대한 담보인정비율을 인하하더라도 은행이 신용대출을 추가로 취급하여 주택구입에 이용하는 경우 담보인정비율 인하 효과가 상실됨. * 경우에 따라서는 부동산의 가격 상승에 대비하여 현재의 경제적 가치를 초과하여 근저당을 설정하는 경우도 있음. □ 근저당 설정한도를 담보인정비율의 1.2배 이내로 제한하면 ｏ 위와 같이 주택담보대출 이외에 신용대출을 추가로 취급하는 대출행위를 방지할 수 있음. 7. 담보대출 억제에 따른 주택 실수요자 등 보호 대책 □ 금번 대책으로 주택 실수요자나 영세 사업자의 불편을 최소화하기 위하여 ｏ 투기지역내의 아파트(주상복합아파트 포함)에 대해서만 담보인정비율을 40％로 하향 조정하였음. ｏ 아울러, 신규대출에 대해서만 인하된 담보인정비율을 적용토록 하고 기존 대출을 받은 서민층이 만기 연장을 할 경우에는 종전 담보인정비율을 그대로 적용토록 하였음. 8. 주가연계증권(Equity Linked Securities)개요 및 발행실적 □ 주식에 대한 개인, 법인, 은행 등 금융기관의 수요가 부진한 근본원인은 주식하락에 대한 위험을 부담하지 않으려고 하기 때문 □ 그러나, 최근 급속하게 발달하고 있는 금융공학 기법을 활용하는 경우 주가하락시 손실은 줄여주고 대신에 주가상승시 이익은 공유할 수 있는 주가연계증권 개발이 가능 ｏ 주가연계증권은 그 종류가 다양하나, 일반적으로 최종 수익이 주가, 주가지수의 움직임에 연계되어 확정되는 증권으로 원금이 보전되는 경우와 보전되지 않는 경우로 대별 * 예컨대, 원금보전형 주가지수연계 ELS에 가입한 경우 만기시 주가지수가 가입시 보다 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 만약 주가지수가 상승한 경우에는 원금 외에 주가지수 상승분의 일정부분(예 : 80％)을 원금과 함께 돌려 줌. □ 우리나라는 2003.2월부터 주가연계증권을 증권거래법상 유가증권으로 인정하여 증권사가 판매하거나 투신사가 운용할 수 있도록 하였음. ｏ 통상 증권사가 발행하는 상품은 ELS(Equity Linked Securities)이며, 투신사의 수익증권은 ELF(Equity Linked Fund)라고 함. * 판매액(10.10일 현재) : ELS 2.5조원, ELF 3.4조원 9. ELS 개발 및 판매활성화의 주요내용 가. ELS에 대한 담보대출 허용 □ ELS 투자자가 긴급 자금이 필요한 경우 증권사로부터 ELS를 기초로 담보대출을 받을 수 있도록 하여 ELS의 환금성을 높임. ｏ ELS는 상품의 표준화 정도가 낮은 관계로 유통시장이 활성화되기 어려워 만기 이전 현금화가 곤란한 문제를 해소 * 현재 수익증권의 경우 증권사 담보대출이 가능하며 은행 주가지수 연동예금의 경우 은행 담보대출이 가능 ≪필요조치≫ 금감위 증권업감독규정 개정 나. 일괄신고서 제도를 통한 ELS 발행 □ 현재 증권사가 ELS를 발행하는 경우 금감위에 유가증권신고서를 제출하고 15일이 경과(100％ 원금보전형은 7일)해야 판매 가능 * 동 기간(waiting period)은 금감위가 신고서를 심사하고 투자자가 투자 판단할 수 있도록 하기 위한 대기기간이지만, 대기기간 중 주가 등 수익을 결정하는 변수가 급격하게 변동하는 경우 상품개발에 어려움을 주는 측면이 있음. □ 따라서 시장상황에 맞는 신속한 ELS 발행이 가능하도록 ELS에 대해서도 일괄신고서(shelf registration) 제도를 허용 * 일괄신고서제도는 유가증권신고서를 한번 제출하고 향후 약식 서류만 추가 제출하면 여러번 나누어서 즉시 유가증권 발행 및 판매가 가능 (홍콩, 싱가폴 등은 ELS에 허용) ≪필요조치≫ 증권거래법시행령 개정 다. ELS에 대한 금감위 발행분담금 면제 □ 증권사 ELS 상품의 경쟁력을 제고하고 타업종과의 형평성 차원에서 ELS에 대한 금감위의 발행분담금을 면제 ≪필요조치≫ 금감위 금융기관분담금징수 등에 관한 규정 개정 10. 기업경영 및 회계 투명성 등 제고 방안 가. 증권관련집단소송법 입법 추진현황 □ 집단소송제는 남소방지장치 등에 대해 법사위 전체회의에서 논란이 됨에 따라 국정감사 이후에 다시 논의하기로 하였음. ┌─────┬──────────┬──────────┬──────────┐ │ 쟁 점 │ 법사위 소위 합의안 │함석재의원(한나라당)│ 김학원 의원(자민련)│ ├─────┼──────────┼──────────┼──────────┤ │ㆍ지분율 │발행주식총수의 0.01 │발행주식총수의 0.01 │발행주식총수의 0.01 │ │ │％ 또는 시가총액 1억│％ 이상 │％ 이상 │ │ │원 중 적은 경우 충족│ │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼──────────┤ │ㆍ담보제공│미도입 │좌 동 │도입(임의규정) │ ├─────┼──────────┼──────────┼──────────┤ │ㆍ시행시기│2조원 이상: 2004.7. │2조원 이상: 좌 동 │2조원 이상 : 2005.7.│ │ │1. 이후 │2조원 이하: 2006.7. │1. 이후 │ │ │2조원 이하: 2005.7. │1. 이후 │2조원 이하 : 2006.7.│ │ │1. 이후 │ │1. 이후 │ └─────┴──────────┴──────────┴──────────┘ * 법원의 감독당국의 의견참작 의무화 방안은 김학원 의원이 양보 나. 회계제도 선진화 입법 추진현황 □ 증권거래법, 주식회사의 외부감사에 관한 법률, 공인회계사법 등 3개 법률개정안을 제출(6.19. 국회 제출, 7.21. 재경위 상정) ｏ 11월중 재경위 소위 심사 등을 거쳐 정기국회에서 입법화되면 내년부터 시행될 예정 [주요 내용] ㆍ유가증권신고서 등 공시서류의 허위기재, 누락 등을 방지하기 위하여 대표이사 등의 인증을 의무화 ㆍ거래소 및 코스닥 법인의 주요주주, 임원 등에 대한 금전대여 등을 원칙 금지(임원의 경우 복지차원의 소액 대여는 허용) ㆍ거래소 및 코스닥 기업의 경우 회계법인의 주기적(6년) 교체를 의무화하되 회계투명성이 높은 기업 등은 예외 ㆍ회계법인에 대해 회계장부 대리작성업무 등 이해상충 가능성이 높은 비감사업무는 원칙적으로 금지 11. 프로젝트 금융투자회사법 제정 효과 □ 프로젝트금융(project financing)은 특정 프로젝트* 수행을 위한 회사를 세워 프로젝트의 소요자금을 조달하는 기법 * 설비투자, SOC투자, 주택건설, 자원개발, 영화 등 산업 □ 현재도 부동산 개발 등에 프로젝트 금융이 증가하고 있으나, 세제ㆍ금융상의 제약으로 활성화에 어려움 ｏ 프로젝트 회사에 법인세가 과세되고 배당후 출자법인에 다시 과세하는 이중과세의 문제로 프로젝트의 수익률이 저하 ｏ 금융기관과 기업집단은 프로젝트에 대한 출자제한 등으로 프로젝트 회사의 설립 및 적극적인 참여에 어려움 □ 현재 국회 계류중인 프로젝트 금융투자회사법이 제정될 경우 세제ㆍ금융상의 제약이 해소되어 프로젝트 금융 활성화에 기여할 전망 ｏ 모회사 재무구조에 영향을 받지 않고 우량한 프로젝트의 자금조달이 가능 ⇒ 경기회복과 외자유치*에 도움 * 특히 동북아 경제중심 국가 달성을 위한 인천 제2연육교와 송도신도시 건설사업 추진을 위한 민자ㆍ외자 유치의 기반 마련 ｏ 금융기관에 고수익 자금운용 수단을 제공하고 프로젝트 평가기법의 발달을 유도 ⇒ 금융기법의 선진화 촉진 《부동산관련 세제개선》 1. 종합부동산세 조기시행 추진 □ 당초 발표내용(2003.9.1., 행정자치부) ┌───────────────────────────────────┐ │ｏ 종합토지세 과세체계를 2원화하여 2006년부터 시행(2005년에 입법) │ │ - 1차 : 시ㆍ군ㆍ구에서 관할구역의 토지를 대상으로 과세 │ │ - 2차 : 전국 토지를 합산하여 누진세율로 과세하는 국세인 종합부동산세│ │ 로 개편 │ │ ㆍ1단계 납부세액 : 전액공제 │ │ ㆍ세수입은 전액 지방에 양여 │ │ ㆍ세율체계는 추후 시뮬레이션을 통하여 결정 │ │ｏ 주택에 대한 과세형평성 제고 방안 강구 │ └───────────────────────────────────┘ □ 종합부동산세를 2005년부터 조기시행 ｏ 2004년 중 입법조치 ｏ 2005년부터 종합부동산세 과세 * 현행 종합토지세 과세시기 ㆍ매년 6월 1일을 기준으로 토지소유자별로 과표 및 세액산출 ㆍ매년 10월 15일 이전에 시ㆍ군ㆍ구에서 고지, 10월 말일까지 납부 ｏ 토지ㆍ주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다ㆍ고액 보유자에 대하여는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 지속적으로 늘려나가는 방안도 함께 추진 □ 종합부동산세 개편 일정 〈2003년〉 ｏ 11월 : 부동산보유세개편추진위원회 및 추진실무팀 발족 - 추진위원회 : 관계부처, 법조계, 학계, 연구기관, 시민단체의 전문가로 구성, 보유세 개편안 심의 - 추진실무팀 : 재경부, 행자부, 국세청 실무자로 구성 ｏ 12월 : 행자부로부터 과세 관련 전산자료 인수 〈2004년〉 ｏ 상반기 : 과세체계 확정 관계부처ㆍ지자체 협의, 공청회, 개편안 확정 ｏ 하반기 : 법안 확정 및 국회 제출 심의 〈2005년〉 ｏ 상반기 : 시행령, 규칙, 고시 등 제도 정비 행정준비 ｏ 하반기 : 종합부동산세 최초 과세(10월) 2. 보유과세 과표현실화 계획 및 구체화 가. 건물과표 조정방안 □ 당초 발표내용(2003.9.1. 행정자치부) ┌─────────────────────────────────────┐ │ｏ 2004년 : 아파트의 경우 가감산율을 │ │ [면적기준]에서 [가액기준(국세청 기준시가)]으로 변경하여 시가반영 │ │ ┌ 신축건물가액 ┐×┌ 구조ㆍ용도┐×[잔가율]×┌ 면적등에따른┐×[면적]│ │ └ (㎡당 17만원)┘ └ 위치지수 ┘ └ 가감산율 ┘ │ │ ↓ │ │ 기준시가에 의한 가감산율 │ │ｏ 2005년부터 : 평가기준을 국세청 기준시가 체계로 변경 │ │ * 신축건물가액 ㎡당 17만원 → 46만원 │ └─────────────────────────────────────┘ □ 추가대책안 ｏ 2004.1.1. 기준으로 고시할 건물과표 책정기준을 조기에 확정하여 11월중 발표 ｏ 특히, 최근에 가격이 급등한 투기지역내 아파트등에 대하여는 최근의 시가상승률이 충분히 반영될 수 있도록 함. ※ 건물분 재산세 과세절차 ㆍ매년 1월 1일 : 과표고시 ㆍ매년 6월 1일 : 과세기준일(6.1.기준 건물소유현황에 의하여 재산세 과세) ㆍ매년 7.16.∼7.31. : 재산세 납부기간 나. 토지과표 현실화 □ 당초발표내용(2003.9.1., 행정자치부) ｏ 2003.∼2005. : 공시지가 대비 적용률(2003년기준 36.1％)을 매년 [3％p]씩 인상 ｏ 2006년부터 : 과표적용률을 「공시지가의 50％」로 법정화 ※ 2003년 정기국회시 지방세법개정, 2006년부터 시행 □ 추가대책안 ｏ 지가급등지역에 대하여는 2004년 적용할 토지과표를 조기 현실화 - 서울ㆍ경기도의 경우는 지가급등지역에 대한 2004년 적용할 토지과표를 전국평균인상률 연3％p보다 높은 수준으로 책정 ※ 과표현실화율(2003년 기준) ┌────┬────────┬────────┬────────┐ │ 구 분 │ 전 국 │ 서 울 │ 경 기 │ ├────┼────────┼────────┼────────┤ │ 평 균 │ 36.1％ │ 35.2％ │ 35.5％ │ ├────┼────────┼────────┼────────┤ │ 최 저 │ 30.3％(파주시) │ 34.1％(마포구) │ 30.3％(파주시) │ ├────┼────────┼────────┼────────┤ │ 최 고 │ 46.0％(울릉군) │ 36.7％(서초구) │ 39.0％(포천군) │ └────┴────────┴────────┴────────┘ ｏ 과표적용률 법정화시기를 당초 2006년에서 2005년으로 1년 앞 당김 ｏ 조치시기 : 2004년 종합부동산세법 제정시 함께 추진 ※ 토지분 종토세 과세절차 ㆍ매년 6월 1일 : 과표적용률 고시 ㆍ매년 6월 1일 : 과세기준일(6.1. 기준 토지소유현황에 의하여 종토세 과세) ㆍ매년 10.16.∼31. : 종토세 납부기간 3. 다주택자에 대한 양도세 중과 (1) 1세대 3주택에 대해 양도세 60％ 중과 이유는 □ 중과대상을 1세대 3주택으로 하는 이유 ｏ 이사, 상속, 세대분할(자녀결혼), 직장관계 등으로 인하여 불가피하게 1세대 2주택이 되는 경우가 많이 있으나 ｏ 1세대 3주택은 여유있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 추정 □ 중과세율을 60％로 하는 이유 ｏ 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 양도의 경우보다는 낮게하되 ※ 미등기 양도세율 : 70％(탄력세율 적용시 85％, 주민세 포함 93.5％) ｏ 3주택 이상의 주택양도차익 대부분을 양도세로 흡수할 수 있도록 함. - 탄력세율 적용시 최고세율 75％(60％＋15％) - 여기에 주민세 포함시 82.5％의 세금부담 (2) 1세대 3주택의 보유여부 판정 방법은? □ 1세대 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 ｏ 미혼자는 단독세대 불인정 ｏ 다만, 30세 이상이거나 직업(소득)이 있는 경우는 단독세대 인정 □ 보유 주택수의 계산 ｏ 주택 양도일을 기준으로 동일세대원이 국내에 소유하고 있는 주택수를 기준으로 하되, ｏ 투기지역내에 소재하는 주택만을 기준으로 하는 방안 - 또는 개인이 소유한 모든 주택을 기준으로 하는 방안 등이 있음. □ 보유 주택수 계산시 제외되는 주택 ｏ 상속받은 주택으로서 상속후 일정기간(예 : 5년)이 경과되지 아니한 주택 ｏ 장기임대사업용주택(5호 이상, 10년 이상 임대조건) ｏ 종업원 기숙사용 주택(10년 이상 기숙사로 사용조건) ｏ 농어촌주택 등(수도권을 제외한 읍ㆍ면지역 소재 주택으로서 기준시가가 일정액 이하인 주택) (3) 1세대 3주택 양도세중과 회피 방지대책은 (주택매매사업소득 등에 대한 과세방법 보완내용) ｏ 개인이나 법인이 주택매매사업 또는 임대사업으로 사업자등록을 하는 경우 - 양도세 대신에 종합소득세 또는 법인세로 과세하기 때문에 - 이와 같은 방법으로 하게되면 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피할 수 있는 문제가 있음. ｏ 따라서, 주택매매사업에 대한 과세방법을 다음과 같이 보완함. - 개인사업자는 종합소득세율(9∼36％) 대신에 양도세(3주택 이상 60％)로 과세 - 법인사업자는 법인세(15, 27％)외에 30％ 수준의 특별부가세 별도 과세 - 장기임대사업용 주택(5호 이상, 5년 이상 임대)에 대한 양도세 감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용 ※ 장기임대주택에 대한 양도세 감면(조특법 제97조) ㆍ1986.1.1.부터 2000.12.31. 기간 중 신축한 5호 이상의 국민주택을 ㆍ2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 ㆍ양도세 50％(건설임대주택 등은 100％) 감면 (4) 1세대 3주택에 대한 양도세 중과 조치방법 및 시행시기는 □ 조치방법 ｏ 소득세법 개정추진 □ 시행일 및 유예기간 ｏ 소득세법 개정후 양도하는 것부터 시행하되 ｏ 개정당시 3주택 이상자에 대해서는 유예기간(1년) 부여 ⇒ 유예기간중에 종전주택을 양도하는 경우에는 3주택 중과세율(60％)을 적용하지 아니함(일반세율 적용). 4. 양도세 탄력세율 제도 ① 탄력세율 제도란 ｏ 소득세법 제104조 제1항에 규정된 세율에 15％를 가감한 범위안에서 대통령령(소득세법시행령)으로 조정할 수 있으며 ｏ 부동산가격안정을 위하여 필요한 경우에는 그 적용대상을 투기지역으로 지정된 지역의 부동산에 한정할 수 있음. ② 이번 대책안 내용은 ｏ 앞으로 부동산시장동향을 종합적으로 분석ㆍ판단하여 필요한 경우에는 탄력세율을 적용하여 양도세를 중과하되 ｏ 탄력세율 적용범위가 현재에는 - 전국적으로 시행하거나 - 투기지역내의 부동산에 대하여만 한정 적용할 수 있으나 ｏ 적용대상을 보다 세분화하여 - 투기지역내의 1세대 2주택 이상 소유자, 또는 1세대 2주택 이상자로서 투기지역내 1주택을 소유한 자에 대하여 - 탄력세율을 우선 적용할 수도 있도록 함. ※ 조치방법 : 소득세법 개정추진 5. 외국의 주택양도에 대한 과세특례 [미국] 소득공제제도 ｏ 공제대상 : 양도일전 5년의 기간중 2년 이상 소유하고 주된 주거로 사용한 주택. 여러 주택 소유시 주된 주택(primary residency)만 적용 ｏ 공제한도 : 연간 25만불 (약 3억원). 부부합산 연간 50만불(약 6억원) ※ 1997년 이전에는 과세이연제도에 의하였음. [일본] 소득공제제도 ｏ 공제대상 : 주된 주거주택(주거로 미사용시 3년이내 양도). 여러개 주택 소유시 주된 주택 ｏ 공제한도 : 연간 3천만엔 (약 3억원) [영국] 주된 거주주택의 거주기간 중 발생이득 면제 ｏ 면제대상 : 주된 주거 주택 여러 주택 소유시 제2주택 취득후 2년 이내 주된 주거용 주택 세무서 통지 ｏ 면제한도 : 소유기간 중 거주기간에 상당하는 자본이득세만 면제 6. 세대별 주택보유현황 DB구축 〈현황〉 ｏ 현재 각 부처별로 나름대로의 개별 정책목표를 위해 부동산관련 전산망을 운영하고 있으나 - 부동산시장 전체 관점에서 보유 및 거래현황 파악이 안되고 있는 실정 * 전산망(8) : 행자부(종합토지세망, 재산세망, 지적DB, 주민DB) 건교부(토지거래전산망, 주택전산망) 국세청(TIS : 국세통합전산망) 대법원(등기전산망) ｏ 세대별 주택보유DB가 구축되어 있지 아니하여 부동산과다보유자 등 부동산 투기혐의자 조기 색출 곤란 〈추진방향〉 ｏ 행자부의 「주민ㆍ지적 전산망」- 건교부의「주택ㆍ토지전산망」- 국세청의「양도세 전산망」을 연결하여 - 인별ㆍ세대별 주택보유현황을 실시간으로 파악 ※ 추진계획 : 2003년 하반기 중 완료토록 추진 〈기대효과〉 ｏ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출로 부동산 투기에 신속 대처 가능 7. 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축 〈추진방향〉 ｏ 부동산중개업소에서 부동산거래 계약시 시ㆍ군ㆍ구에 검인계약서를 전자신고하고 - 시ㆍ군ㆍ구는 정부전산망을 통하여 국세청 및 등기소에 거래정보를 제공 * 2003.10월 관계부처 실무회의 개최(3차회의) * 부동산중개업법 개정 추진(건교부) ㆍ이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등 ㆍ금년 정기국회에 개정안 제출 ｏ 실거래가에 의한 과세기반이 구축되는 시기에 부동산관련 세제 개편추진 - 취득세ㆍ등록세 등의 거래세 완화 - 1세대 1주택 양도세 비과세 제도의 개선 〈추진계획〉 ｏ 관계부처 협의를 거쳐 구체적인 방안 마련(2003. 하반기) ｏ 프로그램 개발 및 시범운영을 거쳐 2004년 하반기부터 전자신고제도 가동(부동산중개업법 시행) - 부동산관련 세제의 개편 ｏ 2005년부터 전면시행 〈기대효과〉 ｏ 부동산거래의 투명화ㆍ전자화로 국민편의 및 행정효율 증대 ｏ 실가과세 기반구축으로 과세형평제고 및 부동산시장 안정  8. 투기지역내 주택취득시 취득세ㆍ등록세 중과방안 ① 현행 취득ㆍ등록세 과세기준 ｏ 법인과의 거래시에는 실지거래가액 기준으로 취득세ㆍ등록세 5.8％ 과세 ㆍ취득시 : 취득세 2％, 농특세 0.2％(취득세의 10％) ㆍ등록시 : 등록세 3％, 지방교육세 0.6％(등록세의 20％) ｏ 개인거래시에는 취득자가 신고한 가액 또는 지방세과세시가표준액을 기준으로 과세 ㆍ토지과표 : 공시지가 ㆍ건물과표 : ㎡당 17만원을 기준으로 평가한 가액 ② 고가주택을 실거래가액 기준으로 과세하는 이유 ｏ 현재 1세대 1주택인 경우에도 고가주택(실거래가 6억원 초과)에 대하여는 양도세를 실거래가기준으로 과세(6억원 초과 부분) 하므로 ｏ 취득자에 대하여도 실거래가를 기준으로 과세하도록 함. 9. 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적)허용 □ 현재 상속ㆍ증여세 탈루 혐의자에 대해 허용되는 금융자산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 현 행 │ 대 책 안 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 상속ㆍ증여세 탈루혐의자에 대해 일│ｏ 일정규모 이상의 부동산거래자로서 │ │ 괄 조회 │ 세금탈루 혐의자에 대하여는 일괄조│ │ │ 회 허용 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 조치방법 : 소득세법에 금융실명거래법에 대한 특례규정 신설 추진 □ 적용시기 : 법개정후 시행 10. 부동산 투기자에 대한 처벌(현행) □ 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 명의를 빌려 부동산등기를 한 자(명│ｏ 과징금부과(기준시가의 10∼30％), │ │ 의신탁자) │ 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의│ │ │ 벌금 병과 │ │ｏ 명의대여자(명의수탁자) │ｏ 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의│ │ │ 벌금 │ │ｏ 장기미등기자(실명등기를 3년 이내 │ｏ 명의신탁자와 동일하게 과징금 부과│ │ 에 하지 아니한 자) │ (조세포탈목적이 아닌 경우 과징금 │ │ │ 50％ 경감), 5년 이하의 징역 및 │ │ │ 2억원 이하의 벌금 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 조세범처벌법 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 조세포탈범(사기 기타 부정한 행위 │ｏ 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 │ │ 로써 조세를 포탈하거나 조세의 환 │ 3배 이하의 벌금 │ │ 급ㆍ공제를 받은 자) │ │ │ｏ 무신고, 허위신고 선동ㆍ교사자 │ｏ 2년 이하의 징역 또는 50만원 이하 │ │ │ 의 벌금 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 특정범죄가중처벌법 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 포탈세액이 연간 5억원 이상 │ｏ 무기 또는 5년 이상의 징역 │ │ｏ 포탈세액이 연간 2억원 이상 5억원 │ｏ 3년 이상의 유기징역 │ │ 미만 │ * 포탈세액의 2배 이상 5배 이하의 │ │ │ 벌금병과 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 주택건설촉진법 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 아파트 전매제한 위반 │ｏ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하│ │ │ 의 벌금 │ │ｏ 전매제한 분양권 취득자 │ｏ 사업주체가 입주금에 은행금리를 지│ │ │ 급하고 매수하여 예비당첨자에게 공│ │ │ 급 │ │ │ * 전매제한 : 중도금을 2회 이상 납 │ │ │ 부하고 계약일부터 1년이 되는 날 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 금융기관 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 부동산 담보비율 위반 │ｏ 금융감독원에 위반사실 통보 │ │ │ｏ 대출금 회수 등 구체적 사실에 따라│ │ │ 판단 │ └──────────────────┴──────────────────┘ □ 부동산중개업법 ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 처 벌 대 상 │ 처 벌 내 용 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │〈부동산투기 관련〉 │ │ │ｏ 부동산 분양등에 관한 증서 등의 매├┐ │ │ 매ㆍ교환 등의 중개 ││ 3년 이하의 징역 또는 2천만원 │ │ｏ 중개의뢰인과 직접 거래 ││ 이하의 벌금 │ │ｏ 미등기, 전매제한 물건 중개 ││ │ │ｏ 기타 부동산 투기 조장 ├┘ │ │〈중개사무소 관련〉 │ │ │ｏ 등록관청 관할내 2 이상 사무소 설 ├┐ │ │ 치금지 ││1년 이하의 징역 또는 1천만원 │ │ｏ 법정수수료 등 초과 ││이하의 벌금 │ │ｏ 중개업등록증 등 대여 ││ │ │ｏ 중개사무소 이중등록 ├┘ │ │〈기타의무 위반〉 │ │ │ｏ 관계공무원의 검사 및 질문에 불응 │ｏ 500만원 이하의 과태료 부과 │ │ 한 자 및 업무에 관한 보고의무 위 │ │ │ 반 │ │ │ｏ 등록증, 수수료율표 미게시 │ｏ 100만원 이상의 과태료 부과 │ │ｏ 2 이상의 중개업소를 둔 경우 │ｏ 중개사무소 개설등록 취소 │ │ｏ 업무영역 위반, 중개행위에 사용할 │ｏ 6월의 범위내 업무 정지 │ │ 인감 미등록, 중개가 완성된 계약서│ │ │ 에 서명ㆍ날인 및 5년간 보관의무 │ │ │ 위반, 거래금액 허위기재 │ │ └──────────────────┴──────────────────┘ 《주택제도 개선》 1. 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대 □ 투기과열지구 지정현황 ┌───────────────────────────┬──────┐ │ 지 정 지 역 │ 지 정 일 │ ├────┬──────────────────────┼──────┤ │ 서울시 │전지역 │2002. 9. 6. │ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │ 경기도 │전지역(도서, 접경, 자연보전권역중 일부 제외)│2003. 6. 7. │ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │ 부산시 │수영구ㆍ해운대구 │2003. 10. 2.│ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │ 대구시 │수성구 │2003. 10. 2.│ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │ 인천시 │전지역(도서지역 중 일부 제외) │2003. 6. 7. │ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │ 대전시 │전지역 │2003. 6. 7. │ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │충청남도│천안시, 아산시 │2003. 6. 7. │ ├────┼──────────────────────┼──────┤ │충청북도│청주시, 청원군 │2003. 6. 7. │ └────┴──────────────────────┴──────┘ □ 투기과열지구 지정효과 ｏ 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권 전매 제한 ｏ 과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한 ｏ 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 50％ 우선공급 ｏ 주상복합건축물 중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집 ｏ 지역ㆍ직장조합의 조합원 지위양도 금지(2003.7.1.부터 시행) ｏ 재건축은 건축공정의 80％ 부터 입주자를 모집(2003.7.1. 시행)하고 조합원 지위양도 금지(주거환경정비법 개정후 2004.1월 시행예정) (1) 현재 분양중인 주택의 분양권 전매제한 시점은 ｏ 투기과열지구내의 분양권 전매제한 적용시기는 주택공급 계약 체결일로 규정되어 있음. ｏ 따라서, 이미 청약접수를 하였더라도 투기과열지구로 지정된 이후에 계약을 체결한 경우 분양권 전매제한 적용을 받음. (2) 투기과열지구 지정전에 분양권을 가지고 있는 경우 전매제한은 어떻게 되는지 ｏ 투기과열지구로 지정되기 전에 주택을 분양 받거나 분양권을 전매받은 자는 분양권을 1회에 한하여 전매할 수 있음. ｏ 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매 받은 자는 주택의 소유권 이전등기시까지 분양권을 전매할 수 없음. (3) 투기과열지구내에서 분양권 전매가 허용되는 경우 ｏ 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우 ｏ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 ｏ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 (4) 투기과열지구를 광역시 및 도청소재지로 확대ㆍ지정한다는데, 구체적인 시행방안은 □ 광역시ㆍ도청소재지중 2003.10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 ｏ 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원등 7개 지역임. □ 이들 지역에 대해서는, 청약경쟁률ㆍ주택가격 상승률 등을 고려하여 시ㆍ도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획임. ｏ 이와 함께, 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시ㆍ도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열되었다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획임. (5) 2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나 □ 분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우에는 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 ｏ 주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미 2. 토지거래허가구역 추가 지정 □ 11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정할 예정 ｏ 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정 ｏ 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시ㆍ도에서 허가구역으로 지정 ※ 동일 시ㆍ군ㆍ구내 허가구역 지정은 시ㆍ도지사 권한 □ 판교신도시 사업지역 및 수도권ㆍ광역권 개발제한구역의 허가구역 지정기간이 11.30.로 만료되어 ｏ 11월중 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 지정기간 연장을 추진할 계획 - 현행 : 2003.11.30.까지 ⇒ 연장 : 2005.11.30.까지 3. 개발부담금제도 연장과 비수도권 지역 확대 □ 개발부담금제도 개요 ｏ 근거규정 : 개발이익환수에 관한 법률 ｏ 부과대상 : 29개 개발사업 - 택지개발, 공단조성, 관광단지조성, 유통단지조성, 골프장건설사업 등 ｏ 납부의무자 : 개발사업시행자 ｏ 부과기준면적 - 특별시ㆍ광역시 : 200평 이상 - 도시지역 : 300평 이상 - 비도시지역 : 500평 이상 * 개발제한구역 지정당시 토지소유자가 당해토지에 개발사업을 시행하는 경우의 부과기준면적은 지역에 관계없이 500평 이상 ｏ 부과기준금액 (개발이익) ㆍ개발이익 = 부과종료시점 지가 - 부과개시시점 지가 - 개발비용 - 정상지가상승분 * 토지가격은 원칙적으로 개별공시지가를 기준으로 산정 ｏ 부과율 : 개발이익의 25％ ｏ 납부지 : 토지소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구 * 개발부담금의 50％는 토특회계에, 나머지 50％는 토지소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에 귀속 (1) 개발부담금제도 도입 이후 운영성과는 □ 개발부담금은 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하여 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기방지 및 토지의 효율적 이용을 촉진하고 사회정의를 실현하기 위하여 도입된 이후 ｏ 부동산 시장을 안정시켜 국가경제 발전에 이바지 한 바 있으며, 총 12,237건에 1조 5천억원을 환수하여 낙후지역의 개발 등에 투입함으로써 국토의 균형발전에 기여 (2) 개발부담금 부과중지 경위는 □ 1990년 개발부담금제도 도입 이후 경제여건에 따라 개발 부담금 면제 또는 부과율 인하 등의 조치를 취하여 왔음. ｏ IMF이후 1999년 말까지 면제하였다가 2000.1.1.부터 재부과 하였고 부과율도 50％에서 25％로 완화하여 시행하였으며, ｏ 2001.12.31. 부담금관리기본법의 제정으로 수도권 이외의 지역은 2002.1.1. 이후 인가받은 사업부터, 수도권지역(서울ㆍ인천ㆍ경기)은 2004.1.1. 이후 인가받은 사업부터 개발부담금 부과를 중지 (3) 개발부담금제도 연장의 필요성은 □ 최근 신도시건설ㆍ개발제한구역 조정 등 각종 개발계획의 발표와 저금리 시중 부동자금의 부동산 유입 등으로 토지 수급이 불안정한 상황에서 수도권 지역을 중심으로 토지 투기가 확산될 소지가 상존하고 있고 ｏ 불로소득인 개발이익이 사회적으로 환수되지 못하고 소수의 토지소유자에게 독점됨으로써 소득구조의 왜곡과 계층간 갈등 등 사회적ㆍ경제적 문제점이 발생 □ 그러나 보유과세는 낮고, 거래과세는 높은 현행 토지세제의 구조적인 문제점으로 인해 개발이익의 환수가 제대로 되지 않을 뿐만 아니라 불필요한 토지보유 및 투기억제에 한계가 존재하므로 개발부담금제도를 연장하여 부과 4. 무주택 세대주 우선공급 비율확대 〈현 황〉 ｏ 투기과열지구내에서 85㎡ 이하의 민영주택을 공급하는 경우 공급주택의 50％를 다음 요건을 모두 충족하는 자에게 우선공급(주택공급규칙 제15조) - 청약예금에 가입하여 1순위에 해당되는 자 (5년 이내 당첨사실이 있는 세대 제외) - 35세 이상으로 최근 5년 이상 무주택 세대주 〈개선 방향〉 ｏ 투기과열지구내에서 85㎡ 이하 민영주택에 대한 무주택세대주 우선공급 비율을 현행 50％에서 75％로 확대하여 실수요자 위주로 공급 * 외환위기이전에는 전국을 대상으로 60㎡ 이하 주택은 100％, 60∼85㎡는 50％를 무주택 세대주에 우선 공급 〈추진 일정〉 ｏ 금년 12월중 주택공급에 관한 규칙을 개정하여 2004.1월부터 시행 (1) 무주택 세대주에게 우선공급하는 주택물량을 75％로 확대하는 것은 과도하지 아니한가 □ 무주택 우선공급제도는 민간건설 중형국민주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택에 대해 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 일반공급 주택수의 50％를 만35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급하는 것임. ｏ 이는 무주택자에게 내집마련의 기회을 부여하기 위한 것으로서 무주택 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위한 주택정책에 부합함. * 대규모 택지지구(20만평 이상)에서 지역 우선분양물량(30％) 중 전용 27.5평이하 주택에 대해 당해 지역 무주택 세대주에게 75％를 우선 공급 (2) 무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약 1순위자들이 피해를 보지 아니하는지 □ 무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡ 이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것으로서 ｏ 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하기 때문에 ｏ 무주택 우선공급물량의 확대로 인한 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아님. 5. 주상복합아파트 공급제도 개선 □ 앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한됨. ｏ 또한 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화*되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 하여야 함. * “건축물의 분양에 관한 법률” 제정(10.22. 입법예고)하여 2004.상반기중 시행예정 □ 주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없음. ｏ 주상복합아파트에 대한 분양권 전매 금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로 ｏ 개정법 시행 전에 시장 등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 1번에 한하여 분양권 전매를 할 수 있음.
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