[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 최근 부동산시장 동향 및 대응방향 | ||
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| 기관명 | 건교부 | 작성일자 | 2002 . 10 . 14 |
| 첨부파일 |  |
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□ 건교부는 10월 11일 개최된 경제정책조정회의 안건인『최근 경제동향 및 대응』과 관련하여 9.4 대책 시행에 따른 최근의 부동산시장 상황을 점검하고 향후 대응방향을 함께 논의하였음. □ 오늘 회의에서 참석자들은 9.4 대책 시행 이후 매수자의 관망세가 지속되면서 거래가 격감되는 등 조정국면이 진행되면서 서울 강남지역을 중심으로 집값이 하락하거나 보합세를 유지하는 등 투기억제로 인한 안정조짐이 확산되고 있다고 보고 ｏ 앞으로 건교부의 토지거래전산망과 행자부의 지적전산정보 및 주민등록정보망을 연계운용하는 『토지종합정보망』을 3개월마다 가동하여 세대원 전체의 거래내역을 실시간으로 파악하기로 하였으며, ｏ 부동산시장 안정추세가 정착될 수 있도록 시장동향을 보아가면서 투기가 우려되는 지역에 대해서는 투기과열지구 또는 토지거래허가구역을 추가로 지정하고 허가요건 또한 강화하기로 하였음. ｏ 또한 판교 신도시에 대해서는 금년중에 밀도조정 및 주택용지 규모 조정을 완료하고, 신도시에 대해서도 후보지 선정이 완료 되는대로 관계부처, 지자체, 환경단체 등의 의견수렴 절차에 착수키로 하였음. (1) 최근 부동산 시장동향 □ 9. 4 세제개편을 포함한 종합적인 「주택시장 안정대책」 발표이후 주택시장은 상승세가 둔화되면서 진정국면 ｏ 수도권 중심으로 상승하던 아파트 가격은 최근 하락하거나 보합세를 보이고 있으며 거래도 한산한 편임.
〈9. 15 대비 10. 4 아파트가격 증감율 동향(％)〉
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│ │서울│강남│서초│양천│도봉│신도시│분당│평촌│일산│
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│매매│-0.4│-2.6│0.3 │-0.6│0.0 │ 1.4 │0.0 │3.3 │ 0.5│
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│전세│-0.5│-2.5│0.3 │-0.4│0.0 │-0.1 │0.0 │0.0 │-1.3│
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- 9. 3부터 분양권 전매요건이 강화(중도금 2회납부·계약후 1년)됨에 따라 신규아파트 청약경쟁율도 둔화 * 서울 1순위 경쟁률 : 103:1(8월) → 35.6:1(9월) → 32.7:1(10월) □ 토지는 각종 개발사업의 영향으로 일부지역이 상승세 ｏ 전국지가는 9. 15 현재 전년말대비 3.5％ 증가한 것으로 추정 ｏ 지역별로 서울(8.1％)은 개발제한구역 해제, 경기지역(7.4％)은 경제특구 추진, 제주지역(7.6％)은 국제자유도시 개발 영향으로 상승 □ 그러나, 최근 상황은 이사성수기가 끝난 데 일부 기인하고 ｏ 부동산가격 상승에 대한 불안심리가 가시지 않고 있으므로, 이를 해소하기 위한 노력을 강화할 필요 (2) 대응방안 ┌────────────────────────────────────┐ │◇ 부동산 투기를 근본적으로 차단하고 과세의 형평성이 높아지도록 세제 등 │ │ 관련 제도를 개선 │ │◇ 주택보급률 상승과 소득증대에 따른, 주택의 질을 중시하는 수요변화에 │ │ 부응하는 주택공급 확대 │ └────────────────────────────────────┘ □ 부동산 과다보유자·미성년자 등 부동산 투기혐의자를 3개월마다 국세청에 통보하고, 세무조사 결과를 발표 ｏ 이를 위해 개인별·세대별 부동산 보유·거래 현황을 실시간으로 파악할 수 있는 종합전산망 구축 * 토지 : 토지거래전산망(건교부) - 지적전산망·주민등록 전산망(행자부) * 주택 : 주택전산망(건교부) - 재산세·주민등록 전산망(행자부) - 양도세 전산망(국세청) * 주민등록·지적전산망을 이용하기 위해서는 행자부 장관의 승인이 필요하며, 전산망 연결을 제도적으로 뒷받침을 위해서 주민등록법 및 지적법 등 개정 검토 ｏ 주택관련 통계를 개선하여 통계의 신뢰성 제고 - 국민은행의 현행 주간통계(비공개 간이조사)를 개편하여 통계청 승인후 공개(10월중) □ 투기과열지구(주택)와 토지거래허가구역을 확대 ｏ 주택시장 동향을 보아가면서 수도권 지역중 투기가 우려되는 지역을 투기과열지구(현재 서울전역과 경기도·인천 등의 일부 지역)로 추가지정 * 투기과열지구에서는 분양권 전매제한(중도금 2회납부, 계약후 1년), 주상복합·오피스텔 공개추첨, 무주택자 우선분양 등 실시 ｏ 주택가격 상승이 토지가격 상승으로 확산되는 것을 사전에 차단하기 위하여 토지거래허가구역을 확대 지정 - 토지거래허가구역(현재 수도권의 개발제한구역, 판교 등)에 수도권과 제주도의 투기우려지역을 추가 - 토지거래허가 회피 목적의 토지분할행위를 방지하기 위해 토지거래 허가대상 면적 조정(녹지지역: 330㎡초과시→200㎡초과시) □ 양도소득세 투기억제 기능 강화(금년중 소득세법 개정 추진) ｏ 투기지역(부동산가격 급등지역을 시행령으로 별도 지정예정)은 기준시가 대신 실거래가액 과세 - 또한 탄력세율(9∼36％±15％p범위, 현재 전국대상으로 적용)을 투기지역에 한정하여 적용할 수도 있도록 조치 ｏ 비투기지역에서도 6억원이 넘는 주택은 고급주택 면적기준(전용면적 45평이상)에 미달해도 실거래가액 과세 * 소득세법에 근거규정을 마련하고, 투기억제 필요시 시행령으로 운용 □ 주택수요 변화에 부응하는 주택공급 확대 ｏ 수도권에 자족기능을 갖춘 2∼3개 추가 신도시 건설 - 현재 주공·토공 등과 함께 강남지역 주택수요 흡수, 환경훼손 최소화 등에 대한 입지별 장단점을 분석중 - 후보지 선정후 이해관계자 의견수렴 등 후속절차 착수 ｏ 판교 신도시 동측지역에 대해서는 2007년에 입주가 가능하도록 밀도 및 주택용지 규모 등을 금년중 조정 〈참고자료 1〉 9. 4 대책 추진상황 및 최근 집값 동향 1. 9. 4 대책 추진상황 ① 청약제도 개선 ｏ 투기과열지구의 청약경쟁 완화를 위해 1순위 자격요건을 강화하는 내용으로 주택공급규칙 개정중(9. 18∼10. 8 입법예고 완료, 규제심사중) ·1순위 배제자 : 최근 5년간 당첨된 세대, 9.5 이후 청약통장에 가입한 비세대주, 입주자모집공고일 현재 2주택 이상을 보유한 세대 ·투기과열지구 : 서울, 경기도 남양주·고양·화성 일부, 인천 삼산1지구 ② 주택관련 세제 개편 ｏ 실수요자에게 비과세 혜택이 집중될 수 있도록 양도세를 강화(10. 1 소득세법시행령 개정안 시행) * 서울·신도시·과천의 경우 3주택 이상 보유자에 대해 실가과세, 1년이상 거주하여야 1세대1주택 비과세, 고급주택 면적 하향조정 ｏ 투기수요를 억제할 수 있도록 재산세와 종합토지세 등 보유과세에 대한 과표 현실화를 추진중(9. 13 발표, 12월 확정) ·투기과열지구에서는 국세청 기준시가에 기초한 재산세 가산율을 상향조정(4∼5억원 아파트의 경우 5％에서 15∼35％로 인상) ·종토세에 대한 공시지가 적용비율을 현행 33％에서 매년 1％p씩 인상 ③ 세무조사 강화 및 기준시가 인상 ｏ 강남지역외에 강북 등 여타 수도권 지역에 대해서도 아파트 취득자 486명에 대한 2차 자금출처 조사에 착수(9. 12) * 강남 재건축 추진 아파트 구입자 483명에 대한 1차 조사 기 착수(8. 30) ｏ 수도권의 아파트가격 급등지역 등에서 투기조장 혐의가 있는 중개업소 153명에 대해 세무조사에 착수(9. 11부터 30일간) ｏ 토지거래 전산망을 활용하여 2001. 1∼2002. 6월간 수도권과 제주도에서 2회이상 토지매입자 31,761명(9. 13) 및 천안·아산 지역 토지다거래자 1,868명(10. 2)을 국세청에 통보 ｏ 수도권의 가격이 급등한 441개 아파트단지에 대해 양도세 기준시가를 2차로 17.1％(강남재건축 단지 22.5％) 인상(9. 13) ④ 주택담보대출 억제 ｏ 은행들이 주택담보대출에 대한 담보비율을 현행 70∼80％에서 60％로 인하하고 3분기 결산부터 대손충당금 적립비율을 상향조정토록 추진(9. 9, 추가 강화방안 검토중) ⑤ 리모델링 활성화 ｏ 리모델링 착공시 국민주택기금의 선급금 지원 비율을 상향 조정(공사비의 50％ → 70％, 9. 23 국민주택기금운용 및 관리규정 개정) ⑥ 판교 조기개발 및 신도시 건설 ｏ 판교 조기개발을 위해 밀도 및 주택용지 규모 등을 조정중이며, 신도시 건설을 위해 수도권내 입지를 분석중 ⑦ 교육문제 개선 ｏ 특목고 설립 확대 등을 위해 교육부와 경기도 교육청이 협의중 2. 최근 주택시장 동향 및 전망 □ 9.4 대책 이후 매수자의 관망세로 거래가 줄어든 가운데 조정국면을 맞으면서 집값이 진정될 조짐을 보이고 있음. ｏ 수도권지역에 대한 합동점검(10. 4) 결과 서울 강남 재건축 추진아파트를 중심으로 집값이 하락하거나 보합세를 유지
* 9월중순 대비 아파트가격 증감율 동향(단위 : ％)
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│구분│서울│강남│서초│송파│양천│도봉│노원│
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│매매│-0.4│-2.6│0.3 │-2.1│-0.6│0.0 │0.0 │
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│전세│-0.5│-2.5│0.3 │-1.2│-0.4│0.0 │0.0 │
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│구분│신도시│분당│평촌│일산│산본│
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│매매│ 1.4 │0.0 │3.3 │ 0.5│3.3 │
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│전세│ -0.1 │0.0 │0.0 │-1.3│0.6 │
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·개포 주공1단지(13평) : 3억9천만원(9월중순) → 3억6천만원(10. 4) ·일산 마두동 선경(37평) : 3억원(9월중순) → 2억9천만원(10. 4) ｏ 민간 조사기관에서도 9.4 대책의 영향으로 매수세가 실종된 가운데 집값 상승폭이 갈수록 둔화되고 있는 것으로 평가
* 부동산114 조사결과(전주대비 매매가 상승률, ％)
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│ │ 9. 2 │ 9. 9 │ 9. 13 │ 9. 20 │ 9. 27 │
│구 분├──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬───┤
│ │매매│전세│매매│전세│매매│전세│매매│전세│매매│ 전세 │
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│서 울│1.09│0.22│1.39│0.23│0.95│0.20│0.30│0.04│0.30│ 0.07 │
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│신도시│0.71│0.19│1.15│0.22│0.88│0.15│0.31│0.04│0.23│-0.03 │
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│수도권│0.65│0.28│0.93│0.25│0.59│0.24│0.32│0.17│0.23│ 0.12 │
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- 다만, 강남지역 집값안정에 따른 반발로 강북 일부지역 및 투기과열지구에서 제외된 수원, 하남 등의 집값이 다소 오르고 있으나, 거래는 거의 없는 것으로 평가 □ 9.4 대책 후속조치가 이어지고 이사철이 마무리 단계에 접어들면서 안정세가 보다 확산될 것으로 전망되나, 겨울방학을 맞아 국지적 불안현상이 재현될 가능성 또한 잠재된 상황 ⇒ 9.4 대책을 차질없이 추진하는 가운데 시장동향 점검을 강화하여 과열현상 재발시 적기에 대응할 계획 〈참고자료 2〉 주택가격 조사업체 회의 결과 □ 회의개요 ｏ 일시 및 장소 : 10. 10(목) 14:00∼16:30, 4층 소회의실 ｏ 주재 : 주택도시국장 ｏ 참석자 : 부동산뱅크, 부동산114, 내집마련 정보사, 닥터아파트, 유니에셋, 부동산플러스, 스피드뱅크, 국민은행 등 8개 주택가격 조사기관 대표 또는 담당이사 ｏ 논의사항 : 집값 동향 및 전망과 조사의 신뢰성 확보방안 □ 참석자 의견 ① 최근 집값 동향과 9.4 대책의 효과에 대해 ｏ 9.4대책 추진과 함께 비수기가 겹치면서 9월말부터 강남지역을 중심으로 거래가 격감하고 집값 상승폭이 둔화되는 등 집값 안정조짐이 확산되고 있음. - 9.4 대책은 매수자의 관망을 유도하여 투기심리를 억제시킴으로써 집값 상승폭을 둔화시키는데 기여 - 매도자의 호가하락 등의 효과가 발생하기 위해서는 다소 시간이 소요되며 10월말부터 급매물이 나올 전망 ｏ 다만, 투기과열지구가 아닌 지역의 집값이 소폭 상승하는 등 불안조짐이 잔존하고 있으므로 동향점검 강화 필요 ② 향후 전망 및 정부의 대응방향에 대해 ｏ 꼭지점에 달했다는 매수자의 인식에 따라 11월까지 안정세가 유지될 전망이나, - 겨울방학이 시작되면서 이사철 수요가 앞당겨져 불안조짐이 재현될 우려 또한 있으므로 12월 동향이 관건 ｏ 증시 위축, 미국 금융시장 불안 등이 장기화되어 내년도 우리경제가 어려워질 경우 집값이 급락할 우려 또한 있으므로 부동산시장의 경착륙을 방지하는 방안 검토 필요 ｏ 앞으로 주택정책은 포괄적 관점에서 접근하는 것이 필요 - 세제, 공급제도 보다는 주택자금 유입 조절이 효과적 - 강남지역 주거수요 흡수를 위한 대체주거지 개발 필요 - 강남지역의 학군·학원 수요 분산방안 강구 ③ 가격정보의 신뢰성 확보에 대해 ｏ 사업성을 중시하여 호가위주로 산정하는 문제가 있는 것이 사실이나, 업체 나름대로 실거래가 반영을 위해 노력중 - 앞으로 조사결과의 신뢰성을 확보할 수 있도록 자체검증 등의 보완장치를 통해 실거래가 반영이 가능토록 노력 ｏ 정부도 실시간으로 집값동향을 파악할 수 있도록 정보제공 기능을 강화할 필요(국민은행에서 개선방안을 금일 발표할 계획)
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