[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 상가건물임대차보호법 시행 관련 확정일자부여 및 등록사항 등 열람·제공 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 10 . 12 |
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1. 상가건물임대차보호법 시행과 국세청의 역할 ｏ 영세 임차상인들의 권익을 보호하기 위해 2001. 12. 29일 의원입법으로 제정된 상가건물임대차보호법이 2002. 11. 1일 시행되고, 법무부에서 주관한 동법 시행령이 2002. 10. 14일 공포될 예정임. ｏ 상가건물임대차보호법은 다음의 내용을 포함하고 있음. - 영세 임차사업자가건물을 인도받고 사업자등록신청을 하면 대항력이 생김 - 대항력을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받으면 경매·공매시 후순위의 권리자보다 보증금을 우선변제 받음. - 임차상인의 권리보호에 상응하여, 건물 임대차 이해관계자에게 임차 사업자등록사항 등을 열람할 권리를 보장 ┌─────────────────────────────────────┐ │☞ 대항력이란 건물의 소유권이 이전되는 경우 임차인은 새로운 소유자에게 │ │ 임차권을 주장할 수 있는 것으로, 임차인은 임대차계약기간 중에는 물론 이 │ │ 기간이 지나도 보증금을 전액 돌려받지 않으면 건물을 비워주지 않아도 됨. │ └─────────────────────────────────────┘ ｏ 이에 따라 국세청은 임대차계약서에 확정일자를 부여하고, 이해관계인에게 등록사항 등을 열람·제공하는 업무를 담당 - 시행령 공포일(2002. 10. 14)부터 임차인이 사업자등록증을 소지하고 상가건물소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서 원본을 제시하면 확정일자를 부여함. - 2002. 11. 1일부터 임대차 이해관계인이 요청하면 사업자등록 사항, 임대차계약 내역, 확정일자 등의 정보를 제공함. ┌─────────〈상가건물임대차보호법의 주요내용〉 ──────────┐ │◇ 적용대상 │ │ - 보증금액[보증금+차임(월세)환산액]이 일정액 이하인 상가건물의 임대차 │ │◇ 주요내용 │ │ - 임대차의 대항력 │ │ ·임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때 발생 │ │ - 임차인의 우선변제권 │ │ ·대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 │ │ 환가대금에서 후순위권리자보다 우선변제 받음. │ │ - 소액임차인의 최우선변제권 │ │ ·일정보증금 이하의 소액임차인은 우선순위에 상관없이 경매가액의 1/3범위 │ │ 내에서 보증금 중 일정액을 변제받음. │ │ - 계약갱신요구권 인정(계약존속기간 5년 보장) │ │ ·임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신 │ │ 요구를 할 수 있음. │ │ - 임대료 인상 제한 │ │ ·임대료 인상한도가 연12％로 제한되며, 보증금의 월세전환시 산정률도 │ │ 연15％ 이내로 제한됨. │ │ - 이해관계인에 대한 등록사항 등 열람·제공 │ │ ·임대차의 이해관계인은 관할 세무서장에게 임대차내역, 사업자등록사항, │ │ 확정일자 등 열람·제공을 요청할 수 있음. │ └─────────────────────────────────────┘ 2. 확정일자 부여 ｏ 확정일자의 의의 - 확정일자는 세무서장이 계약서의 존재를 인정한 날짜로 세무서장은 계약서에 확정일자·번호를 기재하고 관인을 날인함. - 임차인이 대항력 요건(건물인도와 사업자등록신청)을 갖추고, 임대차계약서상 확정일자를 받으면 건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위의 채권에 대하여 우선변제권이 있음(전세권 등기와 대등한 효력 발생). ☞ 사업자등록 신청을 하지 않고 확정일자만 받은 경우 대항력과 우선변제권이 없음. ｏ 신청 접수기관 : 상가건물 소재지 관할 세무서장 ｏ 신청대상자 - 보증금과차임(월세)환산액[차임(월세)×100]을 합한 금액이 아래 금액 이하인 상가건물 임차인
┌───────────────────┬───────┐
│ 서울특별시 │ 2억4천만원 │
├───────────────────┼───────┤
│ 과밀억제권역(서울특별시 제외) │ 1억9천만원 │
├───────────────────┼───────┤
│ 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) │ 1억5천만원 │
├───────────────────┼───────┤
│ 기타 지역 │ 1억4천만원 │
└───────────────────┴───────┘
* 과밀억제권역 : 수도권정비계획법시행령 제9조의 규정에
의한 권역
☞ 상가건물만 법의 적용대상이므로 종교ㆍ자선단체 및 친목모임 사무실 등은 해당되지 않음. ※ 과밀억제권역의 범위 ┌──────┬─────────────────────────────┐ │ 구 분 │ 과밀억제권역의 범위 │ ├──────┼─────────────────────────────┤ │ 서울특별시 │서울특별시 전체 │ ├──────┼─────────────────────────────┤ │ 인천광역시 │아래지역을 제외한 인천광역시 전지역 │ │ │ｏ 강화군, 옹진군 │ │ │ｏ 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동ㆍ │ │ │ 을왕동ㆍ무의동 │ │ │ｏ 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ │ │ │ 당하동ㆍ원당동 │ │ │ｏ 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 │ │ │ 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사 면허를│ │ │ 받은 지역을 말함) │ │ │ｏ 남동유치지역 │ ├──────┼─────────────────────────────┤ │ 기타지역 │ｏ 의정부시 │ │ │ｏ 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동│ │ │ 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함) │ │ │ｏ 하남시 │ │ │ｏ 수원시 │ │ │ｏ 안양시 │ │ │ｏ 광명시 │ │ │ｏ 의왕시 │ │ │ｏ 시흥시(반월특수지역을 제외함) │ │ │ｏ 구리시 │ │ │ｏ 고양시 │ │ │ｏ 성남시 │ │ │ｏ 부천시 │ │ │ｏ 과천시 │ │ │ｏ 군포시 │ └──────┴─────────────────────────────┘ ｏ 신청기간 : 시행령 공포일(2002. 10. 14)부터 * 10. 31까지 신청한 것은 법 시행일인 11. 1자로 효력 발생 ｏ 신청절차 〈기존사업자〉 - 신청대상 : 시행령공포일 현재 사업자등록이 되어있는 임차인 - 신청부서 : 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과) - 신청방법 : 『사업자등록정정신고서(확정일자신청겸용서식)』작성·제출 - 구비서류 ·사업자등록증 원본 ·임대차계약서 원본 ·건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면 ·본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증) 〈신규사업자〉 - 신청대상 : 사업자등록을 신청하고자 하는 임차인 - 신청부서 : 관할세무서(납세서비스센터) - 신청방법 : 『사업자등록신청서(확정일자신청 겸용)』작성·제출 - 구비서류 ·사업허가증·등록증·신고필증 사본(해당되는 경우에 한함) ·임대차계약서 원본 ·건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면 ·본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증) 3. 등록사항 등의 열람·제공 ｏ 열람·제공을 요청할 수 있는 자(이해관계인) - 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물 소재지 관할 세무서장에게 등록사항 등을 열람·제공 요청할 수 있음. 〈이해관계인의 범위〉 ·열람 제공 사항에는 임대인·임차인의 인적사항 등 개인 정보가 포함되어 있으므로 열람 제공을 요청할 수 있는 자를 당해 상가건물의 임대차와 직접 이해관계가 있는 자로 한정함.
┌───────────────────────────────────┐
│1. 당해 상가건물의 임대인 및 임차인 │
│2. 채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부등본상에 기재된 │
│ 권리자 │
│3. 열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은 자 │
│4. 제1호 및 제2호의 자가 부재자인 경우 민법 제22조의 규정에 의한 재산 │
│ 관리인 │
│5. 제1호 내지 제4호에 준하는 자로서 세무서장이 필요하다고 인정하는 │
│ 이해관계인 │
└───────────────────────────────────┘
※ 금융기관, 건물 임차 또는 매수 예정자 등은 당해 임대인을 통하여 세무서에서 제공하는 정보를 받을 수 있음. ｏ 열람·제공시기 - 법 시행일(2002. 11. 1) 이후 ｏ 열람·제공하는 사항 - 열람·제공 요청을 받은 관할 세무서장은 열람·제공 사항이 기재된 『등록사항 등의 현황서』를 교부하고, 도면을 요청하는 경우 도면 사본을 제공함.
┌─────────────〈열람·제공사항〉─────────────┐
│1. 임대인ㆍ임차인의 성명, 주소, 주민등록번호 │
│ (임대인ㆍ임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 │
│ 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장 소재지) │
│2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 │
│3. 사업자등록 신청일 │
│4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 │
│5. 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 날 │
│6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임,│
│ 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 │
│7. 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면 │
└───────────────────────────────────┘
ｏ 열람·제공 요청방법 - 본인 신분증(대리인은 인감증명서를 첨부한 위임장 및 대리인 신분증)과 이해관계인임을 입증하는 서류 제시 * 입증서류 : 임대차계약서, 등기부등본, 판결문 등 - 『등록사항 등의 열람·제공요청서』 작성·제출 4. 법 시행을 위한 그 동안 국세청의 준비사항 ┌────────────────────────────────────┐ │◇ 세적정비, 전산프로그램 개발, 직원교육 등으로 확정일자 부여 및 열람· │ │ 제공 업무 수행 준비 완료 │ │◇ 전국 240만명의 임차사업자에게 개별안내를 통하여 법의 내용이나 절차를 │ │ 몰라 보호를 받지 못하는 일이 없도록 조치 │ │◇ 신청인원 분산 등 민원폭주에 대비한 대책마련 │ └────────────────────────────────────┘ □ 확정일자 관련 민원상담에 대비한 직원교육 실시 ｏ 법 시행과 관련한 국민들의 다양한 상담에 대하여 충분한 안내가 되도록 전직원을 상담요원화 하기 위해 교육에 역점을 둠. - 법 내용에 대한 전관서 자체교육(2회), 법내용·업무처리지침 등에 대한 지방청 순회교육, 전산프로그램 실습교육 등 4차에 걸쳐 교육을 실시 - 인트라넷에 문답사례 등을 게재하여 상담에 활용토록 함. □ 세적정비를 통해 사업장 소재지가 공부상 소재지와 다른 사항을 임차사업자에게 안내 ｏ 사업장 소재지를 일치시키도록 함(사업자등록 정정신고토록 안내)으로써 확정일자를 통한 법의 보호를 제대로 받을 수 있도록 함. □ 임차사업자 등에 대한 안내 ｏ 임차사업자가 법의 내용이나 절차를 몰라 보호를 받지 못하는 사례가 없도록 하기 위해 전국의 240만명의 임차사업자에 대하여 안내문을 발송 ｏ 세무서 방문 민원인에 리플렛 배부, 인터넷 홈페이지 게재, 현수막·입간판 설치 등 다양한 방법으로 안내 □ 확정일자 및 열람·제공업무 관련 전산프로그램 개발 ｏ 확정일자 부여 및 관리, 열람·제공 업무에 활용할 사업자등록사항 등의 입력 및 출력 등과 관련한 전산프로그램을 개발 □ 특정일자·시간대에 신청자가 폭주하는 상황에 대비한 대책을 마련 ｏ 세무서의 접수창구를 전부서로 확대 설치 - 납세서비스센터 뿐만 아니라 10월중에는 징세과, 세원관리과, 조사과에도 접수 창구 설치 ｏ 신청자 과다로 정상적인 전산접수가 곤란한 경우에는 수동접수(확정일자 부여) 및 사후 전산입력 ｏ 집단상가, 사업자단체 등 필요한 경우 현지접수창구 운영 ｏ 지역별·업종별로 신청일자를 분산·지정하여 신청토록 안내 - 사업자등록정정신고서 등 서식을 안내문과 함께 임차사업자에게 송부하여 미리 서류를 작성하여 신청토록 안내 ☞ 신청자는 세무서에서 지정한 날짜에 방문하면 편리함. ｏ 본·지방청에 시행준비단을 구성하여 모든 상황에 즉각 대응할 수 있는 체제를 마련하고, 업무폭주시 지방청 인력을 지원 하는 등 철저하게 대비 5. 임차사업자가 법의 보호를 받기 위해 하여야 할 일 ① 상가의 보증금액(보증금에 월세환산액〈월세×100〉을 합한 금액)이 지역별 법적용대상 보증금액에 해당하는지 검토 ② 임대차계약서와 사업자등록사항의 사업장 소재지가 공부(등기부등본 또는 건축물관리대장)와 일치하도록 하고, 보증금 등 임대차계약 내용이 사실과 부합하도록 사업자등록정정신고서(확정일자 신청서 겸용)를 작성 * 사업자등록을 하지 않은 사업자는 사업자등록신청서 작성 - 건물의 일부를 임차한 경우에는 해당부문을 표시한 사업장 도면 작성 ③ 임대차계약서 원본, 사업자등록증 원본, 사업자등록정정신고서, 사업장 도면(일부 임차시에 한함), 신분증(대리인 신청시 위임장과 대리인 신분증)을 가지고 사업장 관할 세무서 방문 ④ 세무서에 사업자등록정정신고 및 확정일자 신청을 하면 세무서에서 즉시 처리 - 임대차계약서 원본에 확정일자를 받고, 사업장 소재지가 변경되는 경우에는 정정된 사업자등록증을 교부받음. - 다만, 업종변경, 사업장 이전, 공동사업자의 구성원 또는 출자지분의 변경, 상호변경, 법인대표자 변경 등의 사유가 있는 경우 확정일자는 즉시 받을 수 있으나 사업자등록정정신고의 처리는 다소 시일이 소요될 수 있음(최장 14일). ※ 소액임차인이 최우선변제권을 가지기 위해서도 사업자등록정정신고를 반드시 하여야 함. [문답자료] 1. 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 어떠한 차이가 있는가? 우선변제권이란 대항요건(건물인도 및 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 건물이 경매·공매될 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자·그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 것을 말하며 소액임차인의 최우선변제권은 대항요건만 갖추면 확정일자를 받지 않았더라도 모든 권리자보다 최우선하여 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 것을 말합니다. 다만, 이 법시행(2002. 11. 1)전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없습니다.
☞ 소액임차인의 범위 및 최우선변제 한도
┌─────────────────┬─────────────────┐
│ 구 분 │ 보 증 금 액 │
│ ├────────┬────────┤
│ │ 임차인 범위 │ 우선변제 한도 │
├─────────────────┼────────┼────────┤
│서울특별시 │ 45,000천원 이하│ 13,500천원 │
├─────────────────┼────────┼────────┤
│과밀억제권역(서울특별시 제외) │ 39,000천원 이하│ 11,700천원 │
├─────────────────┼────────┼────────┤
│광역시(군지역과 인천광역시 제외) │ 30,000천원 이하│ 9,000천원 │
├─────────────────┼────────┼────────┤
│기타 지역 │ 25,000천원 이하│ 7,500천원 │
└─────────────────┴────────┴────────┘
* 사례(서울특별시의 경우)
┌─────────┬─────────┬───────────────┐
│ 보 증 금 액 │ 확정일자 유무 │ 효 력 │
├─────────┼─────────┼───────────────┤
│ 2억4천만원 초과 │ - │(법적용 대상이 아님) │
├─────────┼─────────┼───────────────┤
│ 2억4천만원 이하∼│ 확정일자 없는 자 │- 우선변제권 없음. │
│ 4천5백만원 초과 ├─────────┼───────────────┤
│ │ 확정일자 받은 자 │- 후순위권리자보다 우선변제 │
│ │ │ (전세권등기와 대등한 효력) │
├─────────┼─────────┼───────────────┤
│ 4천5백만원 이하 │ 확정일자 없는 자 │- 경매가액의 1/3 범위내에서 │
│ │ │ 1,350만원을 한도로 모든 │
│ │ │ 권리자보다 최우선변제 │
│ ├─────────┼───────────────┤
│ │ 확정일자 받은 자 │- 1,350만원 한도로 최우선변제 │
│ │ │ 권 ＋ │
│ │ │- 후순위 보다 우선변제 받을 │
│ │ │ 권리 │
└─────────┴─────────┴───────────────┘
☞ 45백만원 이하의 경우에도 확정일자를 받아두어야 유리함.
2. 이 법 시행일 이전 체결한 계약에 대하여도 5년간 임대차기간이 보장되는가? 보장되지 않습니다. 계약갱신요구권은 2002. 11. 1 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 예) 2002. 10. 25, 1년계약 체결 → 2003. 10. 25 이후 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속이 보장됨. 3. 임대인은 계약의 갱신을 거부할 수는 없는가? 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대하여 정당한 이유없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음 사유의 하나에 해당하는 경우에는 거절할 수 있습니다.
┌────────────────────────────────────┐
│① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 │
│② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 │
│③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 │
│④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 │
│⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손 │
│ 한 경우 │
│⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 │
│ 못할 경우 │
│⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 │
│ 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 │
│⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 │
│ 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 │
└────────────────────────────────────┘
4. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 하는가? 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. 사업자등록사항 중 임대차계약내용(임대차의 목적물 및 면적, 보증금 및 차임, 임대차기간 등)의 일부가 누락되거나 사실과 다른 경우 법의 보호를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 기존 임차사업자가 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등을 가지기 위해서는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. 한편, 임차사업자가 이를 제대로 이행하도록 하기 위하여 국세청에서는 240만명에 달하는 전국의 임차사업자를 대상으로 확정일자 신청시 사업자등록정정신고를 함께 하도록 안내하였습니다. 5. 전차인(임차인이 재임대한 상가를 임차한 자)도 확정일자를 받을 수 있습니까? 전차인도 확정일자를 받을 수는 있으나 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 이 법에 규정된 바 없으므로 확정일자를 받아도 그 효력이 없습니다. 다만, 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권 및 월차임전환시 산정률 제한 등의 권리는 이 법에서 보장하고 있습니다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없습니다. 한편 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 6. 세무서에서 확정일자를 부여하는 절차는 어떠한가? ┌────────────〈확정일자 부여 절차〉──────────────┐ │① 법적용대상의 임대보증금액인가 여부 확인 (보증금+월세환산액) │ │② 납세자로부터 사업자등록정정신고서(확정일자신청서 겸용)와 임대차계약서 │ │ 원본을 받아 내용을 상호대사 │ │③ 사업자등록정정신고서입력, 입력결과를 출력하여 임차사업자가 본인의 입력 │ │ 내용 확인 후 서명토록 함. │ │ ※ 사업장 소재지 등 등록증 정정사항이 있을 경우 사업자등록증 정정·교부 │ │④ 임대차계약서 원본에 확정일자번호 기재 및 관인날인 │ │⑤ 임대차계약서 사본 복사, 원본·사본간 간인 후 원본 교부 │ └─────────────────────────────────────┘ 7. 실제계약서와 달리 이중계약서를 만들어 확정일자를 받은 경우 대항력 및 확정일자 등의 효력은 어떻게 되는가? 임차인이 임대차계약서를 세무서에 제시하고 확정일자를 받는 경우 세무서에서는 그 내용의 진실성 여부를 바로 확인할 수 없으므로 확정일자를 부여합니다. 그러나 보증금, 계약기간 등 임차인의 확정일자 및 사업자등록사항에 관한 사항은 이해관계인이 신청하는 경우 열람·제공되는 바, 열람·제공되는 내용대로 제3자에 대하여 대항력, 우선변제권 등을 가집니다. 따라서 보증금을 낮추는 등 실제 계약서와 다르게 이중계약서를 작성하여 확정일자를 받은 경우 제대로 보호를 받지 못하게 됩니다. 그러므로 모든 임차인은 사실에 따라 작성한 실제 임대차계약서를 제시하여 완전하게 이 법의 보호를 받으시기 바랍니다. 8. 국민들에게 당부할 사항은? 국세청에서는 임차사업자들이 법의 내용이나 절차를 몰라 이 법의 보호를 받지 못하는 사례가 없도록 안내하는 한편, 새로이 시작하는 이 업무에 차질이 없도록 최선을 다하여 준비하고 있습니다. 현재 사업자등록이 되어있는 임차사업자는 관할 세무서에서 개별적으로 송부한 안내문을 참고하여 정해진 날짜에 필요한 서류를 미리 작성하여 세무서를 방문하시기 바랍니다. 월말 가까운 날짜에 방문하시면 많은 혼잡이 발생되어 대기시간이 길어질 수 있습니다. 또한 아직 사업자등록을 하지 않은 임차인도 사업자등록 신청과 함께 확정일자를 받음으로써 적극적으로 본인의 권리를 확보하시어 이 법의 혜택을 받을 수 있도록 하시기 바랍니다.
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