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| 제목 | 10. 11 부동산시장 안정대책에 대한 문답자료 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2002 . 10 . 11 |
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1. 양도소득세제 개요 □ 과세대상 ｏ 토지·건물, APT당첨권 등 부동산에 관한 권리 ｏ 상장법인 및 등록법인의 대주주 보유주식과 비상장주식 ｏ 부동산 과다보유법인의 과점주주 주식 등 기타자산 □ 과세체계
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│ 양도가액 │ - │ 취득가액 등 │ = │ 양도차익 │
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│ 양도차익 │ - │장기보유특별공제│ = │ 양도소득금액 │
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│ 양도소득금액 │ - │양도소득기본공제│ = │ 과세표준 │
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│ 과세표준 │ ×│ 세 율 │ = │ 출세액 │
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* 양도가액·취득가액 : 기준시가 원칙(고급주택, 단기거래, 실가신청하는 경우 등 예외적으로 실가과세) * 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 10％, 5년 이상 15％, 10년 이상 30％ * 양도소득기본공제 : 자산(부동산·주식)별로 각각 연 250만원 공제 □ 세 율 ｏ 1년 이상 보유 부동산 등 : 누진세율 ┌─────┬────────┬──────┬──────┬───────┐ │ 과세표준 │ 1천만원 이하 │ 1∼4천만원 │ 4∼8천만원 │ 8천만원 초과 │ ├─────┼────────┼──────┼──────┼───────┤ │ 세 율 │ 9％ │ 18％ │ 27％ │ 36％ │ └─────┴────────┴──────┴──────┴───────┘ ｏ 1년 미만 보유 부동산등 36％, 미등기 60％ 2. 「9. 4 주택시장 안정대책」 중 양도소득세 부분 추진 현황 □ 「9. 4 주택시장 안정대책」에 포함된 양도소득세 관련 개정사항에 대하여 소득세법시행령을 개정하여 10. 1부터 시행하고 있음. 〈개정내용〉 ｏ 고급주택 면적기준을 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상) ｏ 3주택 이상 보유자의 주택양도에 대해 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세 ｏ 서울, 5대 신도시 및 과천 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건(1년 이상) 추가 □ 다만, “특정지역(서울, 5대 신도시 및 과천) 소재 신축주택에 대한 양도소득세 감면 폐지”는 ｏ 조세특례제한법 개정사항으로 이번 정기국회에 개정 법률안이 제출되어 추진중에 있음. 3. 투기지역이란? □ 투기지역은 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 대상으로 ｏ 관계기관(건교부 등)의 협의를 거쳐 소득세법시행령을 개정하여 별도 지정함. □ 투기지역은 투기가 없는 평상시에는 지정하지 않고 있다가 부동산 가격급등으로 인하여 투기에 대처해야 할 필요성이 발생할 경우에만 지정하게 되며 ｏ 투기지역으로 지정되면 당해 지역의 부동산(토지, 건물) 거래에 대하여 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하게 되고 ｏ 필요시 높은 탄력세율을 적용받아 무겁게 과세하게 되므로 부동산 투기에 효율적으로 대처할 수 있게 될 것임. 〈참고〉 부동산 투기억제 관련 용어 □ 투기과열지구 (주택건설촉진법 제32조의 5) ｏ 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1 이상)을 기준으로 건교부장관(시·도지사)이 지정하는 지역 ｏ 지정 효력 : 분양권 전매 제한(중도금 2회 이상 납부, 계약후 1년), 무주택자에게 신규아파트의 우선 분양권 부여 등 ※ 지정지역 현황 : 서울시, 경기 남양·고양·화성, 인천 삼산1지구 등 □ 토지거래허가구역 (국토이용관리법 제21조의 2) ｏ 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역 중에서 건교부장관(시·도지사)이 지정하는 지역 ｏ 지정 효력 : 당해 지역의 토지거래는 관할 시장·군수 등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생 ※ 지정지역 현황 : 수도권의 개발제한구역, 판교 등 개발예정지역 □ 투기지역 (소득세법 개정추진 예정) ｏ 양도세를 중과하기 위하여 부동산가격이 급등하는 지역을 대상으로 시행령으로 별도 지정하는 지역 ｏ 지정 효력 : 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하고 필요시 기본세율에 비해 높은 세율(15％p 범위내)로 과세 4. 투기지역에 대하여 실거래가액으로 과세하는 이유? □ 현재 부동산 양도시 대부분 기준시가로 과세하고 있으나 ｏ 기준시가는 시가의 70∼80％ 수준으로 일반적으로 1년에 한번 고시되고 있어 과세실효성이 떨어지고 ｏ 부동산 가격이 급등할 경우에는 적기에 과세할 수 없는 문제가 있음. □ 이에, 부동산가격이 급등하는 투기지역의 부동산(토지, 건물)에 대하여는 실거래가액으로 과세하여 ｏ 과세형평을 도모하고 양도세의 투기억제기능을 강화하려는 것임. 5. 투기지역에 대하여 실거래가액 과세시 세부담 □ 기준시가는 실지거래가액의 70∼80％ 수준에 불과하므로 통상 실거래가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.3∼1.8배 증가하고 있음. 〔사례1〕 ○○구 ○○동 A아파트 34평형 (3년 보유 가정)
(단위 : 만원)
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│ 구 분 │기준시가의 경우(A)│실거래가의 경우(B)│ 비교(B/A) │
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│ 취득가액 │ 14,500 │ 26,000 │ 1.8 │
│ 양도가액 │ 40,950 │ 60,000 │ 1.5 │
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│ 양도차익 │ 26,015 │ 33,220 │ 1.3 │
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│ 양도소득세 │ 7,169 │ 9,503 │ 1.3 │
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〔사례2〕 ○○구 ○○동 B아파트 31평형 (5년 보유 가정)
(단위 : 만원)
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│ 구 분 │기준시가의 경우(A)│실거래가의 경우(B)│ 비교(B/A) │
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│ 취득가액 │ 21,000 │ 33,000 │ 1.6 │
│ 양도가액 │ 42,000 │ 67,000 │ 1.6 │
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│ 양도차익 │ 20,370 │ 33,010 │ 1.6 │
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│ 양도소득세 │ 4,973 │ 8,841 │ 1.8 │
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※ 상기 사례는 당해 아파트가 소재하는 지역이 투기지역으로 지정된
경우를 가정한 것임.
6. 실가과세 연혁 및 현황 □ 실가과세 연혁 ｏ 1982년 이전 - 실가과세를 채택하였으나 실가 확인에 따르는 과중한 행정력 부담 등으로 실제로는 기준시가를 적용하여 과세 ｏ 1983년 이후 - 기준시가 과세원칙으로 전환하면서 1년 이내 단기거래, 증빙을 갖추어 신고하는 경우 등에 한해 실가과세 □ 현행 실가과세 대상 ｏ 고급주택 ｏ 미등기양도자산 ｏ 1년 이내의 단기양도 ｏ 3주택 이상 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우(2002. 10. 1 시행) ｏ 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우 ｏ 실지거래가액으로 신고하는 경우 7. 현행 부동산 양도소득세율 체계 □ 기본세율
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│ 구 분 │ 세 율 │
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│ 1년 이상 보유자산 │과세표준 1,000만원 이하 │ 9％ │
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│ │과세표준 1,000∼4,000만원 │ 18％ │
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│ │과세표준 4,000∼8,000만원 │ 27％ │
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│ │과세표준 8,000만원 초과 │ 36％ │
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│ 1년 미만 보유자산 │ 36％ │
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│ 미등기 전매자산 │ 60％ │
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□ 탄력세율 ｏ 기본세율에 15％p 가감한 범위내에서 조정 (시행령에서 실행세율 규정) ｏ 경기동향에 신축적으로 대처하기 위하여 1980. 12. 도입된 제도 8. 현행 고급주택 판정기준 및 과세방법 □ 고급주택에 해당하기 위해서는 면적기준 및 금액기준을 모두 충족하여야 함.
* 고급주택 판정기준
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│ 구 분 │ 면 적 기 준 │ 금 액 기 준 │
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│ 아 파 트 │ 전용면적 45평 이상* │양도실가 6억원 초과 │
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│ 단독주택 │ 건평 80평 이상 │ 〃 │
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│ │ 대지 150평 이상 │ 〃 │
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주」 2002. 9. 30 이전 : 전용면적 50평 이상
□ 고급주택 과세방법 ｏ 현재 특정주택이 고급주택에 해당하면 기준시가 대신 실가로 과세하고 ｏ 1세대 1주택에 해당하는 경우에도 고급주택 기준금액을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해 과세
양도가액 - 6억원
고급주택의 양도차익 = 양도차익 ×---------------------
양도가액
〔사례〕 강남구 소재 W아파트 (전용면적 48평, 4년 보유 가정)
(단위 : 만원)
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│ 구 분 │ 1세대 1주택인 경우 │ 1세대 2주택 이상인 경우│
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│ 취득가액 │ 65,000 │ 65,000 │
│ 양도가액 │ 95,000 │ 95,000 │
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│ 양도차익 │ 10,334¹ │ 28,050 │
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│ 양도소득세 │ 2,088 │ 7,828 │
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주」고급주택의 양도차익
= 총양도차익 × (양도가액 - 6억)/양도가액
= 28,050만원 × 〔(9.5억원 - 6억원) / 9.5억원〕
= 10,334만원
9. 고급주택을 고가주택으로 전환하는 이유? □ 현재 고급주택 과세기준이 면적기준과 금액기준으로 되어 있어 ｏ 시가가 6억원을 초과하는 경우에도 면적기준에 해당되지 않아 막대한 양도차익이 발생함에도 1세대 1주택으로 비과세되어 과세불형평 문제가 있음. (예) 강남구 대치동 S아파트 : 전용면적 39평, 시가 9억원 □ 이에, 최근 「9. 4 주택시장 안정대책」의 일환으로 아파트에 대하여 고급주택의 면적기준을 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)하여 금년 10. 1부터 시행하고 있으며 ｏ 향후 주택에 대한 투기가 재발하고 주택가격이 상승할 경우 다시 면적기준을 대폭 하향 조정하거나 폐지하여 과세형평을 제고하고 투기를 억제할 필요가 있음. □ 그러나 현행 “고급주택” 개념하에서는 면적기준을 대폭 하향조정하기 곤란한 점이 있어 이를 금액기준인 고가주택으로 변경하여 근거를 마련하여 두고자 하는 것임.
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