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| 제목 | 상가건물임대차보호법 시행지원을 위한 부가가치세법 시행령 개정 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2002 . 09 . 18 |
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〈부가가치세법 시행령 개정배경〉 □ 임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법의 시행시기가 지난 7월 임시국회에서 금년 11. 1부터 조기시행되도록 개정(당초 2003. 1. 1 시행)됨에 따라 동법의 시행지원을 위한 부가가치세법 시행령의 조기개정 필요성 발생 □ 상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액(서울 2.4억원, 수도권 1.9억원, 광역시 1.5억원, 기타 1.4억원, 법무부 입법예고)이하인 상가임차인 보호를 위하여 ｏ 당해 상가임차인이 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매·공매시 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 규정 ｏ 또한, 상가임대차에 대하여 이해관계 있는 제3자(예:금융기관, 채권자)는 임대차 관련내용을 세무서장에게 열람신청을 할 수 있는 것으로 규정 → 임대인·임차인의 성명과 주소, 건물소재지, 보증금 및 월세금액과 임대차기간, 확정일자를 받은 날 등 □ 따라서, 상가임차인의 확정일자 신청과 임대차에 관한 정보의 제3자 제공을 위하여 부가가치세법시행령의 관련규정을 보완 〈세무서에서 임차인의 확정일자 신청절차〉 □ 상가건물임대차보호법시행일(2002. 11. 1)후 신규로 사업을 개시하는 상가임차인 ｏ 상가건물임대차보호법의 적용을 받고자 하는 경우에는 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고, 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자인을 받아야 함. ※ 사업자등록시 첨부서류 : 사업허가증 사본(허가사업인 경우)법인등기부등본, 임대차계약서 사본, 건물도면 □ 상가건물임대차보호법시행일(2002. 11. 1) 현재 계속사업자로서 건물을 임차하고 있는 상가임차인 ｏ 상가건물임대차보호법의 적용을 받고자 하는 경우에는 부가가치세법시행령 개정이후 세무서장에게 임대차계약내용 등에 대한 사업자등록정정신고를 하고 임대계약서원본에 세무서장으로부터 확정일자인을 받아야 함. ※ 사업자등록 정정신고시 첨부서류 : 사업자등록증, 임대차계약서 사본, 건물도면 〈이해관계인에 대한 임대차 정보제공〉 ┌────────────────┬─────────────────┐ │ 현 행 │ 개 정 (안) │ ├────────────────┼─────────────────┤ │ｏ 신규로 부가가치세 과세사업을 │ｏ 상가건물임대차보호법에서 이해관│ │ 하고자 하는 자는 “임대차계약│ 계자가 세무서장에게 “도면”열 │ │ 서 사본·인허가증 사본” 등을│ 람을 신청할 수 있도록 함에 따라│ │ 첨부하여 세무서장에게 사업자 │ - 건물을 임차하고자 하는 임차자로│ │ 등록 신청 필요 │ 서 상가건물임대차보호법의 적용 │ │ │ 을 받고자 하는 경우에는 임차건 │ │ │ 물의 도면을 세무서장에게 제출토│ │ │ 록 함 │ │ｏ 계속사업자에게 “상호변경·법│ｏ 이해관계인에게 임대차계약내용에│ │ 인의 대표자 변경·사업의 종류│ 관한 정보를 제공할 수 있도록 │ │ 변경” 등의 사유가 있는 경우 │① 시행령 개정 당시 계속사업자로서│ │ 에는 사업자등록 신고내용에 대│ 상가건물임대차보호법의 적용을 │ │ 한 정정신고를 하여야 함 │ 받고자 하는 경우 임차건물의 도 │ │ │ 면을 제출하고 │ │ │ - 과거 세무서장에게 신고한 “임대│ │ │ 인, 임대차목적물·면적, 임대보 │ │ │ 증금 및 월세 등”의 변경이 발생│ │ │ 한 경우 세무서장에게 사업자등록│ │ │ 정정신고를 하게 함 │ │ │② 시행령 개정후 “임대인, 임대차 │ │ │ 목적물·면적, 임대보증금 및 월 │ │ │ 세 등”의 변경이 발생한 경우 세│ │ │ 무서장에게 건물의 도면을 제출하│ │ │ 고 사업자등록 정정신고를 하게 │ │ │ 함 │ └────────────────┴─────────────────┘ 〈시행령 개정일정〉 □ 9월중 부처협의·입법예고, 10월중 차관회의·국무회의를 거쳐 공포후 시행 【붙임 1】 문답자료 1. 상가건물임대차보호법 시행전 체결된 임대차계약의 상가보증금도 확정일자를 받을 수 있는가? □ 상가건물임대차보호법 시행일(2002. 11. 1) 현재 존속중인 임대차 계약도 세무서장에게 확정일자를 받는 경우 경매·공매시 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있음. □ 세무서장으로부터 확정일자를 받고자 하는 임차인은 ｏ 임차건물의 해당부분 도면(건물일부 임차인 경우), 사업자등록증, 임대차계약서(원본 및 사본 1부)를 지참하고 ｏ 관할세무서에서 임대차에 관한 사항 등을 사업자등록 정정신고를 한 후 세무서장으로부터 원본 임대차계약서상에 확정일자인을 받으면 그 받은 날의 다음날부터 효력이 발생함. 2. 소액임차보증금도 확정일자를 받아야 보호를 받는가? □ 소액임차보증금의 일정금액은 확정일자에 관계없이 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받고 있는 경우 다른 담보물권에 우선하여 경매·공매시 최우선적으로 변제받을 수 있음. ｏ 소액임차인(서울 4,500만원, 수도권 3,900만원, 광역시 3,000만원, 기타 2,500만원)의 보증금중 임대건물가액의 1/3에 해당하는 금액(서울 1,350만원, 수도권 1,170만원, 광역시 900만원, 기타지역 750만원을 한도로 함)은 다른 담보물권보다 최우선 변제 □ 다만, 국세압류가 발생한 경우에는 “소액임차보증금중 일정액이 국세에 우선한다”는 내용으로 국회에 제출된 국세기본법 개정안이 발효된 후부터 ｏ 동 소액임차보증금중 일정금액을 국세에 우선하여 변제받을 수 있음. □ 소액임차보증금의 대상과 최우선변제되는 금액의 범위는 다음과 같음.
┌────┬────────┬─────────────────┐
│ 구 분 │ 소액보증금 │ 우선변제금액 │
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 서울시 │4,500만원 이하 │임대건물가액의 1/3(1,350만원 한도)│
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 수도권 │3,900만원 이하 │ 〃 (1,170만원 한도)│
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 광역시 │3,000만원 이하 │ 〃 (900만원 한도) │
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 기 타 │2,500만원 이하 │ 〃 (750만원 한도) │
└────┴────────┴─────────────────┘
※ 법무부 입법예고 내용임.
3. 확정일자받은 보증금의 우선순위는 구체적으로 어떻게 되는가? □ 세무서장의 확정일자를 받은 후 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우 경매·공매시 ｏ ① 상가임대차보증금 〉② 국세, 담보물권이 설정된 채권 〉③ 일반채권순으로 변제받게 됨. □ 세무서장의 확정일자를 받기 전에 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우 경매·공매시 ｏ ① 소액임차 최우선 변제금액 〉② 국세, 담보물권이 설정된 채권 〉③ 확정일자 받은 상가임대차 보증금 〉 ④ 일반채권순으로 변제받게 됨. ※ 소액임차보증금이 국세에 우선한다는 내용의 국세기본법 개정안이 현재 국회에서 심의중에 있음. 【붙임 2】 상가건물임대차보호법의 주요내용 □ 적용대상 ｏ 보증금이 일정금액 이하(서울 2억4천만원, 수도권 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타 1억4천만원으로 입법예고됨)인 임대차에 대하여 적용되며 월세는 그 금액에 100을 곱한 금액을 보증금으로 봄. (예) 보증금이 1억원이고 월세가 100만원인 임대차의 보증금은 2억원(1억원＋100만원×100)으로 봄. ｏ 임차인이 건물을 인도받아야 함. ｏ 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청 □ 상가건물임대차보호법의 보호내용 ｏ 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받는 경우 경매·공매시 다른 후순위권리자보다 보증금을 우선변제 ｏ 임차인은 최초 임대차로부터 5년간 계약갱신요구권 보유 ｏ 월세나 보증금의 최고증가율은 연 12％(입법예고)로 함. * 1억원의 보증금은 다음해 1억1,200만원이 넘도록 인상될 수 없음. ｏ 보증금의 월세 전환시 최고 산정율은 15％(입법예고)임 * 8억원의 임차보증금은 월 1,000만원이 넘는 월세로 전환할 수 없음. ｏ 소액임차인의 보증금은 다른 담보물권에 우선하여 다음의 금액에 대하여 최우선으로 변제받음.
┌────┬────────┬─────────────────┐
│ 구 분 │ 소액보증금 │ 우선변제금액 │
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 서울시 │4,500만원 이하 │임대건물가액의 1/3(1,350만원 한도)│
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 수도권 │3,900만원 이하 │ 〃 (1,170만원 한도)│
├────┼────────┼─────────────────┤
│ 광역시 │3,000만원 이하 │ 〃 (900만원 한도) │
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│ 기 타 │2,500만원 이하 │ 〃 (750만원 한도) │
└────┴────────┴─────────────────┘
* 법무부 입법예고 내용임.
□ 이해관계자의 열람요구권 ｏ 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 임대인, 임대차건물의 소재지, 임대보증금·월세, 확정일자받은 날 등 임대차에 관한 사항을 건물의 소재지 관할 세무서에서 열람할 수 있음. □ 상가건물임대차보호법의 적용례 ｏ 원칙적으로 법 시행일(2002. 11. 1)이후 갱신되거나 체결되는 임대차계약에 대하여 적용됨. ｏ 다만 확정일자 및 소액임차보증금의 경우 법 시행일 현재 존속중인 임대차에 대하여도 적용
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