[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 공동주택기준시가 수시조정고시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 09 . 13 |
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양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가액으로 적용하는 『공동주택기준시가』를 서울 및 수도권지역의 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등을 대상으로 상향 조정 고시 1. 고시근거·연혁 □ 고시근거 ｏ 소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목 ｏ 상속세 및 증여세법 제61조(부동산 등의 평가) 제3항 ┌─────────────────────────────────────┐ │공동주택의 기준시가는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 │ │이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액으로 함. │ └─────────────────────────────────────┘ □ 고시연혁 ｏ 1983. 2. 18 최초고시(압구정동 현대아파트 등 4단지, 352동) ｏ 그 후 고시대상지역을 계속 확대 지정해 오다 2000년부터 전국 모든 아파트를 고시대상으로 함. ｏ 그간 아파트가격 변동폭이 큰 경우에는 1년에 1∼3회 고시, 가격이 안정적일 경우에는 2∼3년에 1회 고시해 오다, 1997년부터 연 1회 고시 ｏ 1998년부터 고시일자를 7. 1로 정례화 ｏ 2002. 4. 4 예년보다 3개월 앞당겨 고시(17,274단지 73,067동 4,993천세대) 2. 수시조정고시 배경 □ 지난해 말경부터 금년 3월경까지 일부지역의 아파트가격이 급등하고 대부분의 아파트가격이 상당폭 상승하여 전국 공동주택에 대한 기준시가를 지난 4. 4자로 예년보다 3개월 앞당겨 조기에 고시하였음. ｏ 조기고시 이후 안정세를 보이던 아파트가격이 7월 들어 서울 강남지역 재건축추진아파트 등을 중심으로 다시 상승하면서 최근 2개월 사이에 - 서울 강남·강북지역, 수도권신도시 등 경기지역 및 인천지역의 일부 아파트단지도 가격이 큰 폭으로 상승하여 기 고시되어 있는 공동주택기준시가가 이러한 아파트들의 거래시세를 적절히 반영하지 못하는 경우가 있게 됨. □ 따라서, 지난 4. 4자 공동주택기준시가 고시일 이후 가격이 큰 폭으로 상승한 서울 및 수도권지역의 아파트 등 공동주택에 대하여는 가격상승분을 반영하여 거래가액에 근접하게 우선적으로 상향조정한 새로운 기준시가를 적기에 고시하여 ｏ 아파트 등을 양도할 때에 얻는 양도차익(양도가액-취득가액 등)에 과세하는 양도소득세와 부모 등으로부터 자녀 등에게 아파트 등이 무상이전되는 경우에 과세하는 증여세·상속세에 대한 과세기준가액으로 적용함으로써 - 과세기준의 공정성·형평성·객관성을 제고하여 세부담의 공평을 도모하고, 해당 납세자들의 성실한 세무신고 유도 및 세무신고내용의 성실도를 검증하는 기준 등으로 활용하는 한편 - 아파트 가격 상승에 따른 양도소득의 증가분에 대한 철저한 과세를 요망하는 아파트 실수요계층 등 국민적 큰 기대에 부응하면서, 아파트 가수요·투기수요 억제효과 등으로 주택시장 안정을 적극 지원하고자 함. 3. 수시 조정고시 대상 □ 대상지역 ｏ 서울 및 수도권지역 □ 대상 공동주택 ｏ 강남지역 재건축추진아파트 등을 포함하여 직전고시(2002. 4. 4) 이후 가격이 큰 폭으로 상승한 공동주택단지를 과세형평성 등을 종합적으로 고려하여 이번 수시조정고시대상으로 함.
┌────┬─────┬─────────────────┬─────┐
│ 구 분 │ 총 계 │ 서 울 지 역 │ 수도권 │
│ │ ├─────┬─────┬─────┤ 지역 │
│ │ │ 계 │ 강 남 │ 강 북 │ │
├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 단지 │ 441 │ 385 │ 335 │ 50 │ 56 │
├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 동 │ 4,755 │ 4,085 │ 3,651 │ 434 │ 670 │
├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 세대 │ 309,461 │ 269,806 │ 234,192 │ 35,614 │ 39,655 │
└────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
☞ 재건축추진아파트가 밀집된 서울 강남지역이 전체 수시조정고시 아파트 단지수의 76.0％, 세대수의 75.7％ 차지  ｏ 전체 공동주택 대비 이번 수시조정 고시대상 ┌─────┬──────────┬─────────┬─────────┐ │ 지역별 │ 해당지역 전체 │ 이번 수시고시 │ 점유비 │ │ │ 공동주택(A) │ (B) │ (B/A) │ │ ├────┬─────┼────┬────┼────┬────┤ │ │ 단지수 │ 세대수 │ 단지수 │ 세대수 │ 단지수 │ 세대수 │ ├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤ │ 계 │ 6,734 │ 2,430,437│ 441 │ 309,461│ 6.6 │ 12.7 │ ├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤ │서울지역 │ 2,937 │ 948,385│ 385 │ 269,806│ 13.1 │ 28.4 │ │┌────┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤ ││ 강 남 │ 1,822 │ 549,348│ 335 │ 234,192│ 18.4 │ 42.6 │ │├────┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤ ││ 강 북 │ 1,115 │ 399,037│ 50 │ 35,614│ 4.5 │ 8.9 │ ├┴────┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤ │수도권지역│ 3,797 │ 1,482,052│ 56 │ 39,655│ 1.5 │ 2.7 │ └─────┴────┴─────┴────┴────┴────┴────┘ ☞ 재건축추진 등으로 직전고시(4. 4) 이후 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트단지가 많은 강남지역의 수시조정 고시대상 비율이 높음.
※ 서울 강남·서초·송파구의 수시조정고시 아파트
┌───┬──────────┬─────────┬─────────┐
│지역별│ 해당지역 전체 │ 이번 수시고시 │ 점유비 │
│ │ 공동주택(A) │ (B) │ (B/A) │
│ ├────┬─────┼────┬────┼────┬────┤
│ │ 단지수 │ 세대수 │ 단지수 │ 세대수 │ 단지수 │ 세대수 │
├───┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ 계 │ 949 │ 239,353 │ 267 │ 172,356│ 28.1 │ 72.0 │
├───┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│강남구│ 337 │ 86,030 │ 112 │ 66,668│ 33.2 │ 77.5 │
├───┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│서초구│ 442 │ 59,747 │ 107 │ 42,779│ 24.2 │ 71.6 │
├───┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│송파구│ 170 │ 93,576 │ 48 │ 62,909│ 28.2 │ 67.2 │
└───┴────┴─────┴────┴────┴────┴────┘
4. 고시대상 선정 및 거래가액 조사 □ 서울 및 수도권지역에 소재하는 38개 세무서 「부동산거래동향파악전담반」 130개반 278명 등 총 503명을 8월중순부터 9월초까지 집중 투입하여 ｏ 그간 아파트가격 및 거래동향파악결과와 부동산감정평가전문기관 등의 아파트시세자료 등을 우선적으로 수집·분석하고 ｏ 직전고시(4. 4) 이후 가격상승폭이 큰 것으로 분석되는 서울 및 수도권지역 소재의 공동주택단지에 대한 현장확인·거래시세파악작업을 거쳐 ｏ 가격상승정도에 따른 과세의 형평성 등을 종합적으로 고려하여 기준시가를 수시조정고시할 필요성이 있는 공동주택단지를 면밀히 선정 □ 수시조정 고시대상으로 선정한 공동주택단지별로 거래가액 조사 ｏ 아파트시세가 게재된 각종 부동산정보지·인터넷사이트·보도내용 등을 참고하고 ｏ 부동산감정평가전문기관 등의 아파트시세조사자료를 활용하였으며 ｏ 같은 지역·같은 단지 내에서도 가격차별화가 심한 경우가 있으므로 - 세무관서에 신고된 매매계약서 및 세무조사 등에 의해 확인된 실지거래가액 등 시가자료를 분석하고, 아파트 등 공동주택 소재지 인근의 부동산중개업소와 아파트소재 현장에서 실지거래가액·거래시세·호가 등을 파악하여 비교·분석하는 등 면밀히 조사 ☞ 이와 같이 3개처 이상에서의 거래시세 조사가액을 종합·검증하여 공동주택기준시가 산정자료로 활용 - 아파트부녀회 등의 담합가격 등 매도호가 위주의 가액이나 특수사정에 의한 이상거래가액은 조사가액으로 채택하지 아니함. □ 공동주택기준시가 수시조정대상의 공정성·형평성 확보와 거래시세 조사가액의 객관성을 보다 제고하기 위해 ｏ 부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별 『공정과세협의회』의 심의를 거치고, 국세청 및 지방국세청에서 각 세무서별 조사가액을 점검·비교·조정하는 등 최선을 다함. 5. 이번 수시조정 고시내용 □ 직전고시가액(4. 4자) 대비세대당 평균 상승금액
(단위 : 천원)
┌──────────┬────┬───────────┬──────┐
│ 구 분 │ 평 균 │ 서 울 지 역 │ │
│ │ ├───┬───┬───┤ 수도권지역 │
│ │ │ 계 │ 강남 │ 강북 │ │
├──────────┼────┼───┼───┼───┼──────┤
│세대당 평균상승금액 │ 47,068 │50,155│53,723│33,632│ 29,282 │
└──────────┴────┴───┴───┴───┴──────┘
 ｏ 재건축추진아파트가 밀집한 강남지역의 상승금액이 큼 - 최근 아파트 가격상승의 진원지로 지목되던 강남지역(주로 강남·서초·송파구) 재건축추진아파트는 세대당 평균 67,496천원 상승
※ 서울 강남·서초·송파구의 재건축추진아파트 기준시가 상승금액
(단위 : 천원)
┌───────┬────┬────┬────┬────┐
│ 구 분 │ 평 균 │ 강남구 │ 서초구 │ 송파구 │
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│ 평균상승금액 │ 67,496 │ 63,930 │ 73,723 │ 67,322 │
└───────┴────┴────┴────┴────┘
ｏ 세대당 상승금액 가액대별 공동주택단지수 - 세대당 5천만원 이상 상승한 평형이 있는 단지수가 246개로 55.8％ 차지
┌─────┬──┬─────┬──────┬──────┬──────┐
│상승금액별│ 계│1억원 이상│5천만원 이상│3천만원 이상│3천만원 미만│
├─────┼──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│ 단지수 │ 441│ 69 │ 177 │ 139 │ 56 │
└─────┴──┴─────┴──────┴──────┴──────┘
* 이번 수시조정고시한 아파트단지에서 세대당 상승금액이 가장 큰 가액대를 기준으로 분류함. □ 직전고시가액(4. 4자) 대비기준시가 상승금액 최고
(단위 : 천원)
┌────┬──────┬──────┬─┬──────────┬────┐
│ 지역별 │ 소 재 지 │ 아파트명 │평│ 기준시가 │ │
│ │ │ │형├────┬─────┤상승금액│
│ │ │ │ │2002.4.4│ 2002.9.13│ │
├─┬──┼──────┼──────┼─┼────┼─────┼────┤
│서│강남│서초구반포동│반포(*주공1)│64│ 765,000│ 1,139,500│ 374,500│
│ ├──┼──────┼──────┼─┼────┼─────┼────┤
│울│강북│용산구이촌동│한 강 맨 션 │51│ 760,000│ 882,000│ 122,000│
├─┴──┼──────┼──────┼─┼────┼─────┼────┤
│ 수도권 │구리시수택동│금호베스트빌│62│ 412,000│ 552,000│ 140,000│
└────┴──────┴──────┴─┴────┴─────┴────┘
주)아파트명 아래 ( )안 *표시는 통상 불려지는 아파트 명칭임.
- 반포동반포아파트 : 1973년에 건축된 저층(5층)아파트로 토지지분이 넓고, 전철역(동작역)과 인접하고 있으며 재건축추진(63개동, 1,980세대) - 용산구한강맨션 : 1971년에 건축된 저층(5층)아파트로 재건축추진(27개동, 670세대) - 구리시금호베스트빌 : 2001년에 신축된 구리 토평지구내 최고가아파트로 환경·교통·조망 등 주거여건 양호(6개동, 498세대) □ 직전고시가액(4. 4자) 대비평균 상승률
(단위 : ％)
┌──────────┬────┬───────────┬──────┐
│ 구 분 │ 평 균 │ 서 울 지 역 │ │
│ │ ├───┬───┬───┤ 수도권지역 │
│ │ │ 계 │ 강남 │ 강북 │ │
├──────────┼────┼───┼───┼───┼──────┤
│ 전세대 평균상승률 │ 17.1 │ 17.1 │ 17.0 │ 17.8 │ 17.1 │
└──────────┴────┴───┴───┴───┴──────┘
 ｏ 강남지역 재건축추진아파트의 상승률이 가장 높음. - 상대적으로 아파트가격이 낮은 강북지역은 가격상승률이 높은 소수 아파트단지만 수시고시대상이 되어 평균 상승금액은 낮으나 평균 상승률은 다소 높게 나타남.
※ 서울 강남·서초·송파구의 재건축추진아파트 기준시가 상승률
(단위 : ％)
┌───────┬────┬────┬────┬────┐
│ 구 분 │ 평 균 │ 강남구 │ 서초구 │ 송파구 │
├───────┼────┼────┼────┼────┤
│ 평균상승률 │ 22.5 │ 21.4 │ 21.5 │ 32.3 │
└───────┴────┴────┴────┴────┘
주)재건축추진이 활발한 아파트단지가 많은 송파구의 상승률이 가장 높음.
□ 직전고시가액(4. 4자) 대비기준시가 상승률 최고
(단위 : 천원, ％)
┌────┬───────┬────┬─┬──────────┬────┐
│ 지역별 │ 소 재 지 │아파트명│평│ 기준시가 │ │
│ │ │ │형├────┬─────┤상승금액│
│ │ │ │ │2002.4.4│ 2002.9.13│ │
├─┬──┼───────┼────┼─┼────┼─────┼────┤
│서│강남│서초구 반포동 │현 대│33│ 231,000│ 480,000 │ 107.8 │
│ ├──┼───────┼────┼─┼────┼─────┼────┤
│울│강북│광진구 자양동 │우 성4│31│ 124,500│ 185,500 │ 49.0 │
├─┴──┼───────┼────┼─┼────┼─────┼────┤
│ 수도권 │수원시 인계동 │주 공│14│ 39,000│ 96,500 │ 147.4 │
└────┴───────┴────┴─┴────┴─────┴────┘
- 반포동 현대아파트 : 1983년에 건축된 아파트로 신반포지구아파트 단지내 소재하며 재건축추진(1개동, 25세대) - 자양동 우성4차 : 1989년에 건축된 아파트로 전철역(건대역)과 인접하고 있으며, 인근 건대야구장터에 초대형 주상복합건물 신축예정과 재건축추진 소문(1개동, 66세대) - 수원시 주공아파트 : 1984년에 건축된 저층(5층)아파트로 토지지분이 넓고 재건축사업계획승인 가능성이 높은 것으로 소문나면서 이번 수시조정고시대상 아파트단지 중 기준시가 상승률이 가장 높음(19개동, 1,380세대).
♧ 1997. 5. 1 이후 직전고시 대비 공동주택기준시가 상승률 ♧
(단위 : ％)
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│ 고 시 일 │1997. 5. 1 │ 1998. 7. 1 │ 1999. 7. 1 │
├───┬────┼──────┼──────┼──────┤
│상승률│ 전 국 │ 10.4 │ △11.3 │ 0.0 │
│ ├────┼──────┼──────┼──────┤
│ │ 서 울 │ 17.4 │ △12.7 │ 0.0 │
└───┴────┴──────┴──────┴──────┘
┌────────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│ 고 시 일 │ 2000. 7. 1 │ 2001. 7. 1 │ 2002. 4. 4 │ 2002. 9. 13│
├───┬────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│상승률│ 전 국 │ 12.2 │ 3.8 │ 9.7 │ 17.1 │
│ ├────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│ │ 서 울 │ 16.8 │ 7.1 │ 16.5 │ 17.1 │
└───┴────┴──────┴──────┴──────┴──────┘
6. 적용세목·시행일 □ 적용세목 : 양도소득세·상속세·증여세 ｏ 양도소득세 - 아파트 등 공동주택을 팔았을 때 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세대상자에 해당되지 않는 경우 등에 양도소득세 과세기준으로 적용 ☞ 아파트 등 공동주택에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나 ·고급주택의 양도·취득후 1년 이내의 단기양도·미등기 전매·투기성거래 등은 실지거래가액으로 과세하고 ·납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있음. ｏ 상속세·증여세 - 아파트 등 공동주택에 대한 상속·증여재산의 평가는 시가에 의하는 것이 원칙이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적인 방법으로 기준시가를 적용하여 과세 ☞ 시가란 당해 재산에 대한 실지거래가액·2개 이상의 감정기관 감정가액 평균액·수용보상가액·경매가액·공매가액 등을 말함. ※ 지방세인 재산세·취득세·등록세 등에는 국세청기준시가가 적용되지 아니함. □ 시행일 : 2002. 9. 13 이후 최초로 양도 또는 증여하거나, 상속이 개시되는 분부터 적용 【참고자료】 [1] 수시조정고시대상 주요 아파트단지(총 441개) ｏ 서울지역 : 385개 단지 ┌───┬────┬────────────────────────────┐ │ 구별 │ 동 별 │ 아파트(단지) 명 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │강남구│개포동 │경남1 경남2 시영 우성3 우성6 우성8 주공1 주공2 주공3 주 │ │ │ │공4 주공고층(*5.6.7) 현대1 현대2 현대3 현대전화국조합 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │논현동 │경남논현 경복 논현(*신동아) 동현 성원 쌍용 청학 현대인텔│ │ │ │렉스 협성 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │대치동 │국제 대치삼성 대치현대 대치효성 (*대치)도곡 삼성2 선경 │ │ │ │선경조합2 쌍용 우성(개포) 우성(대치) 은마 청실 청암 한보│ │ │ │미도 현대1 해창 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │도곡동 │경남 동신 매봉삼성 삼성(*삼성생명사원) │ │ │ │삼성래미안 (*개포)우성4 (*개포)우성사원5 │ │ │ │진달래 포스코트 한신(개포) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │삼성동 │롯데(중일재건축) 삼부 삼부2 삼익 상아 석탑 세방하이빌 │ │ │ │시티 에이아이디차관 진흥 청구 푸른솔진흥 풍림 한솔 한일 │ │ │ │해청 현대 홍실 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │수서동 │동익 삼성 삼익 수서한아름 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │압구정동│미성(*1.2차) 한양(*1∼8차) 현대(*1∼14차) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │역삼동 │개나리 동부해오름 신도곡 진달래 현대까르띠에710 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │일원동 │가람 대우 목련타운 삼성 상록수 샘터마을 우성7 청송빌리지│ │ │ │한솔마을 한신사원 현대4 현대사원 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │청담동 │동산 삼성1 삼성청담 삼성청담공원 삼익 삼환 진흥 진흥빌라│ │ │ │(64-2) 진흥빌라(69-18) 청강(건영) 청구 청담우방 청담진흥│ │ │ │빌라 청담파크빌라 청담현대3 한양 현대1 효성빌라(63) 효성│ │ │ │빌라(64) │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │서초구│반포동 │궁전 미주 반포(*주공1) 삼호가든1 삼호가든3 삼호가든4 삼 │ │ │ │호가든5 신반포1(*한신1‥이하 ‘신반포’단지는 ‘한신’) │ │ │ │신반포3 신반포15 신반포23 에아이디차관 주공2 주공3 한신 │ │ │ │한신서래 한양 현대 현대동궁 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │방배동 │궁전 방배1현대 삼익방배빌라(992-18) 삼호1 삼호2 삼호3 │ │ │ │신삼호4 임광 임광3 중앙 한화 현대멤피스 현대홈타운 황실 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │서초동 │금호 두진한아름 무지개 보천 삼성래미안 삼익(1312) 삼익 │ │ │ │ (1681) 삼풍 삼호 서초4현대 서초가든스위트 서초 롯데캐슬│ │ │ │84 서초한빛삼성 서초한신 서초현대 신동아 우성1 우성2 │ │ │ │우성3 우성4 우성5 진흥 현대서초3 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │잠원동 │강변 노블레스 녹원한신 대림 동아 미주파트텔 베니하우스 │ │ │ │블루힐하우스 신반포2(*한신2‥이하 ‘신반포’단지는 ‘한 │ │ │ │신’) 신반포4 신반포5 신반포6 신반포7 신반포8 신반포9 │ │ │ │신반포10 신반포11 신반포12 신반포13 신반포14 신반포16 │ │ │ │신반포17 신반포18 신반포19 신반포20 신반포21 신반포22 │ │ │ │신반포24 신반포25 신반포26 신반포27 신화 오페라하우스 │ │ │ │우성 월드메르디앙 잠원중앙하이츠 잠원현대훼미리 중앙하이│ │ │ │츠 청구 킴스빌리지 한강 한신 한신그린 한신로얄 한신진일 │ │ │ │빌라트 한신타운 한신타워 한양 현대 현대실크빌 훼미리 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │송파구│가락동 │동부센트레빌 시영1 시영2 (*원호)주공 가락우성2 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │거여동 │거여2동아 거여2효성 거여5 거여1 거여4 우방1 현대1 현대2 │ │ │ │현대3 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │문정동 │훼미리 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │방이동 │대림 대양코리아나타워 방이동그린파크(*파크빌리지) 올림픽│ │ │ │선수기자촌 올림픽타워 올림픽하이빌 코오롱 태평양파크 │ │ │ │한솔빌라트 한양3 해태그린피아빌라트 현대파크빌라트 │ │ │ │금호베스트빌 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │송파동 │미성 삼성래미안 삼익 에스케이 한양1 한양2 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │신천동 │미성 시영(*1.2.3차) 장미1(*1.2차) 장미3 진주 크로바 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │오금동 │대림 현대2(*2.3.4차) 현대백조 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │잠실동 │아시아선수촌 주공1 주공2 주공3 주공5 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │강동구│둔촌동 │주공1(*1.2차) 주공3(*3.4차) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │명일동 │동양타워상가 삼익그린1 삼익그린11 삼익그린2 삼환 삼환고 │ │ │ │덕 신동아 우성 진로상가(*명일진로) 한양 현대(고덕) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │성내동 │미주 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │암사동 │시영(강동)1 시영(강동)2 한양건설 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │양천구│목 동 │목동신시가지1 목동신시가지2 목동신시가지3 목동신시가지4 │ │ │ │목동신시가지5 목동신시가지6 목동신시가지7 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │신정동 │목동신시가지8 목동신시가지9 목동신시가지10 │ │ │ │목동신시가지11 목동신시가지12 목동신시가지13 │ │ │ │목동신시가지14 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │강서구│방화동 │방화(삼익/삼환) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │화곡동 │홍진시범1 홍진시범2 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │관악구│봉천동 │낙성대현대3 은천1 신봉 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │신림동 │미성 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │광진구│광장동 │극동1 극동2 삼성 현대파크빌 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │구의동 │구의현대7 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │자양동 │우성1 우성2 우성3 우성4 우성5 우성6 자양우성7 자양현대2 │ │ │ │한라 한양 현대7 현대8홈타운 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │구로구│개봉동 │한아름 거성 대상 한진 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │구로동 │신도림태영타운 보광 우성(23) 롯데 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │신도림동│대림1 동아2 동아3 대림2 대림3 동아1 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │노원구│공릉동 │효성화운트빌 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │중계동 │대림벽산 라이프 신동아 신안동진 청구 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │도봉구│방학동 │대상타운현대 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │동대문│이문동 │삼성 │ │구 ├────┼────────────────────────────┤ │ │휘경동 │주공 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │동작구│노량진동│노량진맨션 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │사당동 │영아 제일 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │상도동 │대림 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │마포구│공덕동 │공덕삼성 현대(*마포현대) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │도화동 │도화현대(*현대소양) 삼성(*마포삼성) 우성 │ │ │ │도화동현대(*현대1차) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │성산동 │시영 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │신공덕동│신공덕삼성(*1차) │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │성동구│옥수동 │옥수하이츠 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │응봉동 │대림강변 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │영등포│도림동 │도림청구 │ │구 ├────┼────────────────────────────┤ │ │신길동 │전철 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │여의도동│광장 대교 리버타워 미성 삼부 수정 시범 장미 진주 화랑 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │용산구│이촌동 │빌라 왕궁 점보 한가람(*건영2) 한강(대우) 한강맨션 │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │한남동 │리버티하우스 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │은평구│갈현동 │현대갈현재건축(*현대1차) │ │ ├────┼────────────────────────────┤ │ │불광동 │라이프미성 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │종로구│평창동 │롯데낙천대 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │중 구│신당동 │남산타운 현대 │ ├───┼────┼────────────────────────────┤ │중랑구│묵 동 │신내대림 신내두산 │ └───┴────┴────────────────────────────┘ 주) 아파트(단지)명의 ( )안 *표시는 통상 불려지는 아파트 명칭임. ｏ 수도권지역 : 56개 단지 ┌─────┬────┬──────────────────────────┐ │시·군·구│ 동 별 │ 아파트(단지) 명 │ ├─────┴────┼──────────────────────────┤ │경기도 │49개 단지 │ ├─────┬────┼──────────────────────────┤ │고양시 │백석동 │흰돌마을(1191)(*건영7단지) │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │갈현동 │호수마을(삼환) 호수마을(유원) 호수마을(대우) │ │ │ │호수마을(럭키) 호수마을(롯데) 호수마을(청구) │ │ │ │호수마을(현대) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │과천시 │중앙동 │주공10 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │광주시 │쌍령동 │동성1 쌍령현대 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │신현리 │현대모닝사이드1 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │구리시 │교문동 │장자마을(동양) 토평신명 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │수택동 │금호베스트빌 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │토평동 │대림 삼성 상록 영풍 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │군포시 │산본동 │구주공(*산본구주공) 구주공연립 주몽마을(대림) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │남양주시 │덕소리 │덕소강변현대 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │부천시 │원종동 │동문1 동문2 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │상 동 │백송마을(LG/SK) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │성남시 │서현동 │삼성 시범단지(현대) 우성 한신 한양 효자촌(동아) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │수원시 │인계동 │주공 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │화서동 │꽃뫼마을코오롱 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │안산시 │고잔동 │대우1 보네르빌리지(*요진2) 양지마을(*금강2) │ │ │ │한숲마을호수공원(*대림1) 주공그린빌7 주공그린빌8 │ │ │ │주공그린빌9 네오빌주공(*주공6) │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │사 동 │늘푸른(*금강1) 상록마을(*삼보) 숲속마을(*요진1) │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │이 동 │ 그랜드월드2(*대우2) │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │초지동 │ 호수마을풍림 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │용인시 │죽전동 │벽산체시빌 │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │평택시 │이충동 │건영 │ ├─────┴────┼──────────────────────────┤ │인천시 │7개 단지 │ ├─────┬────┼──────────────────────────┤ │부평구 │갈산동 │태화(363) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │서 구 │마전동 │영남(*영남탑스빌) │ ├─────┼────┼──────────────────────────┤ │연수구 │동춘동 │금호타운 대림 동아 현대 │ │ ├────┼──────────────────────────┤ │ │옥련동 │태평 │ └─────┴────┴──────────────────────────┘ 주) 아파트(단지)명의 ( )안 *표시는 통상 불려지는 아파트 명칭임. ［2］ 기준시가 상승금액이 큰 공동주택(10개)
(단위 : 천원)
┌──┬───────┬──────┬──┬───────────┬────┐
│ │ │ │ │ 기준시가 │ │
│순위│ 소 재 지 │ 아파트명 │평형├─────┬─────┤상승금액│
│ │ │ │ │2002. 4. 4│2002.9.13 │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 1 │서초구 반포동 │ 반 포 │ 64 │ 765,000 │1,139,500 │374,500 │
│ │ │ (*주공1) │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 2 │서초구 반포동 │ 신반포 15 │ 68 │ 779,500 │1,080,000 │300,500 │
│ │ │ (*한신15) │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 3 │서초구 반포동 │ 현 대 │ 44 │ 346,000 │ 600,000 │254,000 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 4 │강남구 청담동 │효성빌라(64)│ 75 │ 765,000 │1,012,500 │247,500 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 5 │강남구 대치동 │ 우성(개포) │ 65 │ 900,000 │1,125,000 │225,000 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 6 │서초구 서초동 │서 초 가 든 │107 │2,025,000 │2,250,000 │225,000 │
│ │ │스 위 트│ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 7 │강남구 청담동 │진 흥 빌 라 │ 56 │ 630,000 │ 855,000 │225,000 │
│ │ │ (69-18) │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 8 │송파구 방이동 │ 올림픽선수 │ 57 │ 784,000 │1,000,000 │216,000 │
│ │ │ 기 자 촌 │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 9 │강남구 청담동 │청담파크빌라│ 70 │ 792,000 │1,008,000 │216,000 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 10 │강남구 대치동 │한 보 미 도 │ 55 │ 776,000 │ 990,000 │214,000 │
└──┴───────┴──────┴──┴─────┴─────┴────┘
주) 아파트(단지)명의 ( )안 *표시는 통상 불려지는 아파트 명칭임.
- 반포, 신반포15, 현대 : 재건축추진 - 효성·진흥·청담파크빌라 : 전철역(청담역) 인접 및 지가상승 - 우성(개포), 한보미도 : 학원가 밀집 등 주거여건 양호 - 서초가든스위트, 올림픽선수기자촌 : 환경·교통 등 주거여건 양호 ［3］ 기준시가 상승률이 높은 공동주택(10개)
(단위 : 천원, ％)
┌──┬───────┬──────┬──┬───────────┬────┐
│ │ │ │ │ 기준시가 │ │
│순위│ 소 재 지 │ 아파트명 │평형├─────┬─────┤상승금액│
│ │ │ │ │2002. 4. 4│2002.9.13 │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 1 │수원시 인계동 │주 공│ 14 │ 39,000 │ 96,500 │ 147.4 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 2 │서초구 반포동 │현 대│ 33 │ 231,000 │ 480,000 │ 107.8 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 3 │강남구 논현동 │성 원│ 20 │ 105,000 │ 189,000 │ 80.0 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 4 │강남구 논현동 │협 성│ 12 │ 59,500 │ 105,000 │ 76.5 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 5 │서초구 잠원동 │대 림│ 34 │ 201,500 │ 341,000 │ 69.2 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 6 │서초구 잠원동 │한 신│ 34 │ 207,000 │ 336,000 │ 62.3 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 7 │서초구 반포동 │반 포│ 32 │ 378,000 │ 586,000 │ 55.0 │
│ │ │ (*주공1) │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 8 │서초구 잠원동 │잠 원 현 대 │ 25 │ 129,500 │ 198,000 │ 52.9 │
│ │ │ 훼 밀 리 │ │ │ │ │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 9 │송파구 신천동 │시 영│ 14 │ 161,000 │ 245,000 │ 52.2 │
├──┼───────┼──────┼──┼─────┼─────┼────┤
│ 10 │동작구 노량진 │ 노량진맨션 │ 19 │ 56,000 │ 84,000 │ 50.0 │
└──┴───────┴──────┴──┴─────┴─────┴────┘
주) 아파트(단지)명의 ( )안 *표시는 통상 불려지는 아파트 명칭임.
- 주공, 현대, 성원, 협성, 대림, 반포, 시영, 노량진맨션 : 재건축추진 - 한신, 잠원현대훼밀리 : 환경·교통 등 주거여건 양호 【문답자료】 〈1〉 : 이번에 서울 및 수도권지역의 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등에 대하여 「공동주택기준시가」를 상향조정함으로써 해당 아파트 거래자들의 세부담에 어떠한 영향을 미칩니까? ｏ 양도소득세의 경우 - 아파트 등에 대한 양도소득세는 아파트 등을 양도할 때 양도차익에 대하여 과세하는 것으로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 일정한 경우를 제외하고는 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙이므로 - 이번에 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등에 대하여 「공동주택기준시가」를 상향조정함으로써 양도당시 기준시가가 올라가 양도차익이 커짐으로 양도소득세가 늘어 날 것이며 이는 양도하는 아파트 등의 양도가액이 상승하여 얻는 양도소득이 증가함에 따른 당연한 귀결인 것입니다. ☞ 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 실수요자들의 정상적인 거래에는 영향이 없는 것입니다. ｏ 상속세 및 증여세의 경우 - 아파트 등 공동주택에 대한 상속·증여재산가액의 평가는 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는「공동주택기준시가」를 적용하여 평가하므로 - 이번에 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등에 대하여「공동주택기준시가」를 상향조정 고시함으로써 상속세 및 증여세 부담액이 증가할 것으로 봅니다. ※ 지방세인 재산세·취득세·등록세 등에는 국세청기준시가가 적용되지 않습니다. ［참 고］
·공동주택 양도에 대한 양도소득세 세율(2002. 1. 1 이후 양도분)
┌─────────┬───────┬───────────┐
│ 보유기간 │ 과세표준 │ 양도소득세율 │
├─────────┼───────┼───────────┤
│(1) 1년 이상 보유 │1천만원 이하 │ 9％ │
│ ├───────┼───────────┤
│ │1천만원 초과 │ 18％ │
│ │∼4천만원 이하│(누진공제 90만원) │
│ ├───────┼───────────┤
│ │4천만원 초과 │ 27％ │
│ │∼8천만원 이하│(누진공제 450만원) │
│ ├───────┼───────────┤
│ │8천만원 초과 │ 36％ │
│ │ │(누진공제 1,170만원) │
├─────────┼───────┴───────────┤
│(2) 미등기 양도 │ 과세표준×60％ │
├─────────┼───────────────────┤
│(3) 1년 미만 보유 │ 과세표준×36％ │
└─────────┴───────────────────┘
·상속세·증여세의 각종 공제액 및 세율(2000. 1. 1 이후 상속·증여분)
┌─────────────────────────┬────────────┐
│ 각종 공제내용(대표적인 것) │ 세 율 체 계 │
├─────────────┬───────────┼────┬───────┤
│ 상 속 세 │ 증 여 세 │과세표준│세율(누진공제)│
├─────────────┼───────────┼────┼───────┤
│·기초공제:2억 │·배우자공제:5억 │1억이하 │10％ │
│·배우자상속공제:5억∼30억│·직계존비속공제:3천만│5억이하 │20％(1천만) │
│·자녀공제:1인당 3천만 │ (미성년자는 1천5백만)│10억이하│30％(6천만) │
│·연로자공제:1인당 3천만 │·기타 친족공제:5백만 │30억이하│40％(16천만) │
│·일괄공제 : 5억 │ │30억초과│50％(46천만) │
│·미성년자·장애자·가업상│ │ │ │
│ 속·영농상속공제 등 │ │ │ │
└─────────────┴───────────┴────┴───────┘
〈2〉 : 최근 주택가격 동향을 보면 이번에 수시조정고시한 공동주택뿐만 아니라 그 외의 아파트 등 가격도 정도의 차이는 있지만 상승한 것으로 알고 있는데, 전국의 모든 아파트 등 공동주택에 대하여 수시조정고시하지 않고 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트를 대상으로 수시조정고시한 이유는 무엇입니까? ｏ 「공동주택기준시가」는 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세기준 등으로 적용되므로 공평과세를 실현하고, 해당 납세자들의 성실한 세무신고 유도 및 세무신고의 성실도를 검증하는 기준으로 활용하기 위하여는 실지거래가액 또는 시가를 적절히 반영하여야 하는데 - 지난 4. 4에 전국단위의 2002년 공동주택기준시가를 조기에 고시한 이후 강남지역 재건축추진아파트 등 특정아파트의 가격이 대폭 상승하여 기 고시되어 있는 공동주택기준시가가 해당 아파트 등의 거래시세를 적절히 반영하지 못하는 경우가 발생하였습니다. ｏ 일선 세무서「부동산거래동향파악전담반」의 동향분석, 국민은행의「도시주택가격동향조사」, 부동산감정평가전문기관의 아파트시세, 부동산정보지·인터넷·언론보도 등의 최근 아파트 가격동향분석자료에 의하면 지역별로 가격상승정도가 큰 차이를 보이고 있고, 동일지역내에서도 재건축추진·역세권·학군 등의 요인으로 아파트단지별·평형별로 가격 차별화현상이 심화되고 있는 것으로 나타나고 있는 바 - 가격변동이 미미하여 공동주택기준시가를 수시조정고시할 필요성이 없는 전국의 모든 아파트 등 공동주택을 가격급등아파트와 함께 수시조정고시하는 것은 관련업무 집행에 따른 국가예산과 행정력의 낭비를 가져올 뿐만 아니라 납세자에게는 혼란과 적용편의성을 해치는 등 바람직하지 못하고 - 전국의 모든 아파트 등에 대한 기준시가 고시에는 업무량이 너무 방대하여 많은 시일이 소요되므로 가격급등 아파트에 대한 가격상승분을 적기에 공동주택기준시가에 반영하여 고시하지 못하는 결과를 가져오게 되어 오히려 세부담의 불공평을 초래할 수 있습니다. ｏ 따라서, 아파트가격상승지역인 서울 및 수도권지역의 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등 공동주택에 대하여만 지난 고시(4. 4) 이후의 가격상승분을 반영하여 보다 시가에 근접한 새로운 기준시가를 적기에 조정고시 하는 등 합리적 차별을 두는 것이 기준시가 고시제도의 목적·적시성·과세형평성 등에 보다 부합되고, 양도소득의 증가분에 대한 철저한 과세와 가수요·투기수요를 억제하여 주택시장의 조기 안정을 바라는 대다수 국민들의 여망에 부응하는 것입니다. ｏ 참고로, 2000. 7. 1 공동주택기준시가 고시 지역이 전국으로 확대되기 이전까지는 일부지역 소재 아파트에 대하여만 기준시가를 고시하여 왔으며, 예전에도 특정아파트의 가격이 급등하여 기 고시되어 있는 공동주택기준시가가 당해 공동주택의 거래시세 등을 적절히 반영하지 못하는 경우 가격급등아파트만 선별하여 고시한 전례가 있습니다. 〈3〉 : 앞으로 아파트가격 등이 또다시 상승하는 경우와 이번 수시조정고시에서 제외된 아파트 등에 대하여 『공동주택기준시가』를 금년중에 다시 수시조정고시할 계획이 있습니까? ｏ 아파트 등의 가격조사·기준시가 산정에는 많은 인력과 시간이 소요되며 납세자의 적용편의성 등을 감안하여 - 대부분의 부동산 과세기준가액(건설교통부·시·군·구의 토지 개별공시지가, 행정자치부의 건물시가표준액, 국세청의 건물 기준시가 등)은 1년에 한번 정기적으로 조정하고 있습니다. ｏ 그러나, 이번 수시조정고시 사유와 같이 아파트가격이 지속적으로 큰 폭으로 오르거나 내림으로써 기준시가와 실지거래가액 등이 매우 큰 차이가 발생하여 기 고시되어 있는 기준시가가 현 거래시세 등을 적절히 반영하지 못하게 되는 경우에는 - 납세자의 성실한 세무신고 유도와 공평과세 실현을 위하여 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세기준가액인 「공동주택기준시가」를 수시조정고시할 방침입니다. ｏ 또한, 국세청에서는 전국 6개 지방국세청 및 99개 일선 세무관서에 설치·운영중인 「부동산거래동향파악전담반」(전국 275개반 565명, 서울 및 수도권 130개반 278명)의 예찰활동과 부동산가격전문감정기관의 아파트 등에 대한 가격변동자료를 수집·분석하는 등 아파트 가격변동내용을 상시 파악·관리하는 체계를 구축, 기준시가 수시조정고시와 연계하여 탄력적으로 운영해 나갈 것입니다. 〈4〉 : 국세청에서 고시한 「공동주택기준시가」를 적용하여 계산한 양도소득세가 진실된 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 상속세·증여세가 세법상 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까? ｏ 아파트 등 공동주택의 양도에 따른 양도소득세는 일정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 할 수 있으며 ｏ 상속세·증여세는 상속ㆍ증여 받은 재산가액을 매매거래가액·2이상의 감정가액 평균액·수용보상가액·경매가액·공매가액 등으로 시가를 확인할 수 있으면 시가로 평가하여 과세하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 과세하는 것입니다. ｏ 따라서, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하거나 시가에 의하여 상속·증여재산을 평가하여 신고함으로써 부당하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있습니다. 〈5〉 : 가격이 큰 폭으로 상승한 아파트 등에 대하여 이번에 새로운 『공동주택기준시가』를 수시조정고시하였는데 아파트 등 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 전망합니까? ｏ 1세대 2주택이상 보유자 등 가수요자들의 아파트 양도에 따른 양도소득세 등 부담세액이 대폭 늘어나므로 가수요나 투기성 거래가 현저히 줄어들고, 대신 실수요자 위주의 정상적인 거래가 보다 원활해져 주택시장 안정과 투기확산 방지에 기여할 것으로 전망합니다. 【계산사례】 ［사례 1］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 3천만원 상승한 수도권지역 ㉮아파트를 양도하는 경우 ◈ 인천시 연수구 ○○동 소재 34평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 128,000,000원
② 이번고시(9. 13) 158,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1 고시) 67,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │128,000,000 │158,000,000 │3천만원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액 │ 67,000,000 │ 67,000,000 │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비 │ 2,010,000 │ 2,010,000 │취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│＝ 양 도 소 득 │ 58,990,000 │ 88,990,000 │차액 30,000,000원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│(-)양도소득공제 │ 2,500,000 │ 2,500,000 │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 56,490,000 │ 86,490,000 │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 27％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·27％ : 450만원 │
│ │ │ │·36％ : 1,170만원│
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 10,752,300 │ 19,436,400 │증가 8,684,100원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 180.8％
［사례 2］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 5천만원 상승한 신도시지역 ㉯아파트를 양도하는 경우 ◈ 경기도 성남시 ○○동 소재 53평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 336,000,000원
② 이번고시(9. 13) 386,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1 고시) 270,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 336,000,000│386,000,000 │5천만원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 270,000,000│ 270,000,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 8,100,000│ 8,100,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 57,900,000│ 107,900,000│차액 50,000,000원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 55,400,000│ 105,400,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 27％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·27％:450만원 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 10,458,000│ 26,244,000│증가 15,786,000원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 250.9％
［사례 3］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 8천만원 상승한 서울 강남지역 ㉰아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 강남구 ○○동 소재 34평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 328,000,000원
② 이번고시(9. 13) 408,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1고시) 248,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 328,000,000│ 408,000,000│8천만원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 248,000,000│ 248,000,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 7,440,000│ 7,440,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 72,560,000│ 152,560,000│차액 80,000,000원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 70,060,000│ 150,060,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 27％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·27％:450만원 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 14,416,200│ 42,321,600│증가 27,905,400원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 293.6％
［사례 4］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 1억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉱아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 송파구 ○○동 소재 17평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 301,000,000원
② 이번고시(9. 13) 401,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1 고시) 157,500,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 301,000,000│ 401,000,000│1억원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 157,500,000│ 157,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 4,725,000│ 4,725,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 138,775,000│ 238,775,000│차액 100,000,000원│
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 136,275,000│ 236,275,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 36％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 37,359,000│ 73,359,000│증가 36,000,000원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 196.4％
［사례 5］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 1억 5천만원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉲아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 강남구 ○○동 소재 46평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 520,000,000원
② 이번고시(9. 13) 670,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1 고시) 424,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 520,000,000│ 670,000,000│1억 5천만원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 424,000,000│ 424,000,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 12,720,000│ 12,720,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 83,280,000│ 233,280,000│차액 150,000,000원│
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 80,780,000│ 230,780,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 36％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 17,380,800│ 71,380,800│증가 54,000,000원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 410.7％
［사례 6］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 2억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉳아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 서초구 ○○동 소재 56평형 아파트를 2000. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 605,000,000원
② 이번고시(9. 13) 805,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (2000. 7. 1 고시) 520,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬─────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬──────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 605,000,000│ 805,000,000│2억원 상승 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 520,000,000│ 520,000,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 15,600,000│ 15,600,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 69,400,000│ 269,400,000│차액 200,000,000원│
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│(-)양도소득공제 │ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 66,900,000│ 266,900,000│ │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 27％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·27％:450만원 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼──────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 13,563,000│ 84,384,000│증가 70,821,000원 │
└────────┴──────┴──────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 622.2％
［사례 7］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 3억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉴아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 강남구 ○○동 소재 68평형 아파트를 1999. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가:① 직전고시(4. 4) 779,500,000원
② 이번고시(9. 13) 1,079,500,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (1999. 7. 1 고시) 576,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬──────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬───────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 779,500,000│ 1,079,500,000│3억원 상승 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 576,000,000│ 576,000,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 17,280,000│ 17,280,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 186,220,000│ 486,220,000│차액 300,000,000원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 183,720,000│ 483,720,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 36％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·36％:1,170만원 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ *양도소득세 │ 54,439,200│ 162,439,200│증가 108,000,000원│
└────────┴──────┴───────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 298.4％
［사례 8］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 3억 6천만원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ㉵아파트를 양도하는 경우 ◈ 서울시 서초구 ○○동 소재 64평형 아파트를 1999. 9. 1 취득하여 2002. 9. 16 양도
▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 765,000,000원
② 이번고시(9. 13) 1,125,000,000원
▶ 취득당시 공동주택기준시가 : (1999. 7. 1 고시) 444,500,000원
(단위 : 원)
┌────────┬──────────────┬─────────┐
│ │ 양도당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬───────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│양 도 가 액 │ 765,000,000│ 1,125,000,000│3억 6천만원 상승 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-) 취득가액│ 444,500,000│ 444,500,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-) 필요경비│ 13,335,000│ 13,335,000│취득가액×3％ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 양 도 소 득 │ 307,165,000│ 667,165,000│차액 360,000,000원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ (-)양도소득공제│ 2,500,000│ 2,500,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 304,665,000│ 664,665,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 36％ │ 36％ │누진공제액 │
│ │ │ │·36％ : 1,170만원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│*양도소득세 │ 97,979,400│ 227,579,400│증가 129,600,000원│
└────────┴──────┴───────┴─────────┘
* 양도소득세액 상승비 232.3％
［사례 9］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 1억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ⓐ아파트를 아들에게 증여하는 경우 ◈ 서울시 송파구 ○○동 소재 17평형 아파트를 2002. 9. 16 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용
▶ 증여당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 301,000,000원
② 이번고시(9. 13) 401,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬──────────────┬─────────┐
│ │ 증여당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬───────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│증여재산가액 │ 301,000,000│ 401,000,000│1억원 상승 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│(-) 증여재산공제│ 30,000,000│ 30,000,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 271,000,000│ 371,000,000│차액 100,000,000원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 20％ │ 20％ │누진공제액 │
│ │ │ │·20％ : 1천만원 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│*증 여 세 │ 44,200,000│ 64,200,000│증가 20,000,000원 │
└────────┴──────┴───────┴─────────┘
* 증여세액 상승비 145.3％
［사례 10］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 2억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ⓑ아파트를 아들에게 증여하는 경우 ◈ 서울시 강남구 ○○동 소재 56평형 아파트를 2002. 9. 16 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용
▶ 증여당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 605,000,000원
② 이번고시(9. 13) 805,000,000원
(단위 : 원)
┌────────┬──────────────┬─────────┐
│ │ 증여당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬───────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│증여재산가액 │ 605,000,000│ 805,000,000│2억원 상승 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│(-) 증여재산공제│ 30,000,000│ 30,000,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 575,000,000│ 775,000,000│차액 200,000,000원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 30％ │ 30％ │누진공제액 │
│ │ │ │·30％ : 6천만원 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│*증 여 세 │ 112,500,000│ 172,500,000│증가 60,000,000원 │
└────────┴──────┴───────┴─────────┘
* 증여세액 상승비 153.3％
［사례 11］ 직전고시(4. 4) 대비 기준시가가 3억원 상승한 서울 강남지역 재건축추진 ⓒ아파트를 아들에게 증여하는 경우 ◈ 서울시 서초구 ○○동 소재 68평형 아파트를 2002. 9. 16 아들에게 증여하는 경우 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용
▶ 증여당시 공동주택기준시가 : ① 직전고시(4. 4) 779,500,000원
② 이번고시(9. 13) 1,079,500,000원
(단위 : 원)
┌────────┬──────────────┬─────────┐
│ │ 증여당시 기준시가 적용 │ │
│ 구 분 ├──────┬───────┤ 비 고 │
│ │ ①직전고시 │ ②이번고시 │ │
│ │ (4. 4) │ (9. 13) │ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│증여재산가액 │ 779,500,000│ 1,079,500,000│3억원 상승 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│(-) 증여재산공제│ 30,000,000│ 30,000,000│ │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ = 과 세 표 준 │ 749,500,000│ 1,049,500,000│차액 300,000,000원│
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│ × 세 율 │ 30％ │ 40％ │누진공제액 │
│ │ │ │·30％ : 6천만원 │
│ │ │ │·40％ : 16천만원 │
├────────┼──────┼───────┼─────────┤
│*증 여 세 │ 164,850,000│ 259,800,000│증가 94,950,000원 │
└────────┴──────┴───────┴─────────┘
* 증여세액 상승비 157.6％
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