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| 제목 | 거래 과열지역에 대한 공동주택 등 취득관련 자금출처 조사(2차) | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 09 . 11 |
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Ⅰ. 조사 개요 1. 금번 자금출처조사 배경 □ 지난 8. 22 서울 강남지역의 재건축추진(예정)아파트를 중심으로 아파트거래 과열지역의 고가 아파트 취득자 중 증여세 등 탈루혐의가 큰 자에 대한 자금출처조사 발표 이후 ｏ 강남지역 재건축아파트 등 아파트가격 상승률이 둔화되는 등 다소 진정되었으나, 저금리, 풍부한 시중자금 및 본격적인 이사철을 앞둔 수요증가 등에 따른 상승요인이 잠재되어 있어 주택시장은 여전히 불안정한 모습을 보이고 있음. □ 이에, 불법 투기성자금이나 증여성자금 등이 더 이상 거래과열지역에 유입되는 것을 적극 차단하기 위하여, 조사대상이 되는 공동주택거래 분석지역을 대폭 확대 ｏ 강남지역이외도 강북·경기도 수도권 지역의 고가의 공동주택 취득자 중 투기혐의가 있거나 부동산 구입자금 원천이 불확실한 혐의자를 엄선하여 2차 자금출처조사를 실시하게 된 것임. 2. 부동산 거래관련자의 행태 □ 부동산중개업소 등에서 매매계약서를 작성함에 있어 ｏ 거래 쌍방 또는 일방의 필요에 의해 실질매매계약서와 거래금액이 허위로 기재된 “검인계약서”를 이중으로 작성, 그 중 거래금액이 사실과 다른 “검인계약서”를 부동산등기서류에 첨부함은 물론, 지방세(취득세, 등록세) 증빙서류로 제출하는 등 관련세금을 적게 신고하는 잘못된 행태가 사회전반에 걸쳐 관행으로 퍼져 있으며 ｏ 이러한 그릇된 관행은, 부동산투기행위자들이 정당한 세부담 없이 거액의 불로성소득을 취하고도 이를 크게 부끄러워하지 않는, 법적·도덕적 불감증의 큰 요인이 되고 있다고 생각됨. □ 또한, 일부 부의 축적과정이 불투명한 자 등의 경우 ｏ 세금부담 회피, 1세대1주택 비과세 혜택 등의 목적을 위하여 부동산을 다른사람 명의(차명)로 취득하고 있는 것으로 분석되고 있음. □ 뿐만 아니라, 부동산매매 관련업자 중 일부는 ｏ 부동산매매 거래 중개시 이러한 부도덕한 탈법행위와 투기를 부추기는 등 부동산거래질서를 문란하게 하고 있음. Ⅱ. 자금출처 조사 실시 □ 자금출처 조사대상선정 ｏ 지난번에는 강남지역의 공동주택 취득자를 중심으로 조사대상을 선정하였으나, 금번에는 조사대상지역을 서울시 전 지역 및 5개 신도시 등 수도권으로 대폭 확대하여, 2001. 1월∼2002. 7월(1년 7월) 기간 중 이들지역의 고가의 공동주택 취득자 143천명(취득건수 151천건) 중 ｏ 부동산 구입 자금의 원천이 불확실하거나 수증혐의 금액 등이 큰, 아래 해당하는 자를 조사대상으로 우선 선정함 ① 자금 능력이 부족한 저연령층 등 취득자금 수증혐의자 ② 신고소득이 미미한 소득탈루혐의자 ③ 취득·양도건수가 많은 투기혐의자 ④ 부동산 취득시 명의만 빌려준 혐의가 있는 자 등 □ 조사대상 : 총 312세대, 486명
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│ 취득내용│ 취 득 건 수 │
│ ├────┬──┬──┬──┬──┬────┤
│구분 │ 계 │1채 │2채 │3채 │4채 │ 5채이상│
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│ 조사세대 │312세대 │ 25 │118 │105 │ 37 │ 27 │
├───┬────┼────┼──┼──┼──┼──┼────┤
│2001년│취득인원│ 486명 │258 │122 │ 69 │ 22 │ 15 │
│ 이후 ├────┼────┼──┼──┼──┼──┼────┤
│ │총취득수│ 907채 │258 │244 │207 │ 88 │ 110 │
└───┴────┴────┴──┴──┴──┴──┴────┘
＊2001. 1월 ∼ 2002. 7월(1년 7월간)의 공동주택 취득내용임.
□ 조사시기: 2002. 9. 11부터 세무조사 사전통지후 조사착수 □ 조사범위: 조사대상자는 물론 세대별 구성원에 대하여도 1998년 이후 취득·양도한 부동산거래 관련 자금흐름을 함께 추적하여 양도소득세·증여세·상속세 등 제세 통합조사 ▶ 저연령층 등 자금능력이 부족한 자가 특수관계자 등으로부터 부동산 취득자금을 수증한 혐의가 있는 경우 ⇒ 증여세 탈루여부 집중 조사 ▶ 탈루한 사업소득으로 부동산을 취득한 혐의가 있는 경우 ⇒ 관련 사업장에 대한 사업소득 등 과소신고혐의 조사 ▶ 단기양도 등을 한 후 무신고·과소신고한 혐의가 있는 경우 ⇒ 실질거래가액 확인에 의한 양도소득세 탈루혐의 조사 ▶ 취득·양도횟수 등으로 보아 부동산매매업에 해당되는 경우 ⇒ 사업소득(부동산매매업)에 대한 소득세 등 탈루혐의 조사 □ 중점 조사사항 ◈ 조사대상자에 대해서는 금융거래확인조사 우선 실시 ※ 거래관련자 등이 조사에 불응, 허위증빙 제시 등으로 정상적인 세무조사가 어렵다고 판단되는 경우 ⇒ 이들에 대하여도 금융거래확인조사를 병행 실시 ▶ 금융자료를 토대로, 부동산 취득자금 원천 등에 대한 자금흐름을 끝까지 추적 - 직계존속 또는 배우자 등 특수관계자로부터 수증 여부 - 기업의 탈루소득, 기업자금(대출금 등) 부당 사용 여부 - 사채거래에 따른 차주 및 대주의 세금탈루 여부 등
┌───────────────────────────────────┐
│재산취득자의 소득금액 또는 재산양도대금 등에 의해 포괄적으로는 자금출 │
│처능력이 인정된다 할지라도, 실제 취득자금의 원천(부모의 증여자금, 사업│
│소득 탈루 등)을 철저히 검증할 방침임 │
│＊상증법상 “배우자 공제금액(5억원)”을 공제함에 있어서도 금융거래 내 │
│ 역 등에 의해 배우자 증여자금으로 확인된 금액만 인정 │
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◈ 불법적인 명의신탁(차명) 부동산의 실권리자 추적 - 금융거래확인조사 등을 통해 부동산 실 권리자를 찾아내어 취득자금 원천을 추적하고, 차명부동산이 양도된 경우에는 양도대금의 사용처도 함께 조사해 나갈 것이며, - 또한, 실 권리자의 세금체납 여부, 기 양도한 주택의 1세대 1주택 비과세 혜택 여부 등을 낱낱이 찾아내어 일실된 세금을 추징함은 물론 - 「부동산실명법」위반사실을 관계기관에 통보 ＊차명 부동산에 대하여는 부동산가액의 30％를 과징금으로 부과 ◈ 기타 관련법규 위반여부도 철저히 확인하여 관계기관에 통보하는 등 엄정히 조치 - 중개업자 등의 거래내용 허위기재 등 부동산중개업법 위반 - 허위 주소지 이전(위장전입) 등 주민등록법 위반 - 미등기 전매, 등기원인 허위기재 등 부동산등기특별조치법 위반 등 ▶ 조사과정에서(1차 조사 포함) 허위계약서 작성·제출 등 부정한 방법에 의해 조세를 포탈한 혐의가 농후한 자에 대하여는 즉시「범칙조사」로 전환하는 한편 ▶ 조사결과 부정한 방법 등에 의한 조세포탈이 적출된 경우에는 조세범처벌법에 의거 사법당국에 고발 조치할 방침임. Ⅲ. 앞으로의 추진방향 □ 부동산거래 과열지역에 대한 지속적인 세무관리 ｏ 1·2차 자금출처조사대상에서 제외되었더라도 부동산거래 과열지역에 대하여는 부동산거래자료를 적기에 수집하여 ｏ 관련자료 정밀분석결과, 투기행위 등을 자행하면서 정당한 세금 납부 없이 부를 축적하거나 변칙 증여, 또는 타인명의 거래 등 부동산거래질서를 문란하게 한 자에 대하여는 지속적으로 세무조사를 실시하는 등 엄정하게 관리해 나갈 방침임. □ 지가 급등지역의 토지거래에 대한 추가 세무조사 ｏ 아파트 등 주택에 대한 거래과열 현상이 일부 토지거래로 확산되는 것을 사전에 차단하기 위해 ｏ 그린벨트 해제(예정)지역, 군사보호 해제(풍문)지역, 신도시 개발(거론)지역 등이 몰려 있는 서울 및 수도권(인천·경기), 관광특구로 지정된 제주도, 기타 투기우려지역의 2001. 1월 ∼ 2002. 7월간의 「토지 다거래자료」등을 수집중에 있으며 ｏ 자료수집이 완료되는 대로 부동산 취득·양도과정에서의 제세탈루혐의를 정밀분석한 후, 조사대상자를 엄선하여 엄정한 세무조사를 추가로 실시해 나갈 것임. □ 부동산 다거래자는 물론, 타인명의 거래자 등에 대해서는 별도 누적관리 ｏ 실 수요측면이 아닌 재산증식 목적 등으로 부동산을 다수 취득·양도하면서 불로성소득을 취하는 자와, 타인명의로 부동산을 취득한 사실이 확인된 자 등에 대하여는 ｏ 전산시스템을 이용하여 이들의 재산변동사항을 인별·세대별로 별도 누적관리해 나갈 것임. □다만, 실제 거주목적의 1세대1주택 등 정상적인 부동산 거래에 대하여는 세무간섭을 배제하고, 자율적인 성실신고를 지속적으로 유도해 나갈 방침임. 〈유형별 탈루혐의 사례〉 사례 1 : 고액의 근로소득자가 보유재산을 미리 물려주기 위해 처 및 자 3명에게 강남권 APT 3채를 구입하여 주고, 동 주택취득자금 증여에 따른 증여세를 탈루한 혐의 □ 아파트 취득 흐름도
┌─────────┐ 2001년 ┌─────┐
┌→│처(63세, 무직) │(공동취득)│강남권APT │
│ ├─────────┤←────│34평형 1채│
┌──────┐취득자금├→│자1(남35세,회사원)│ 6억원 └─────┘
│강○○(66세)│────│ └─────────┘ ┌─────┐
│(고액근로자)│증여혐의│ ┌─────────┐ 2001년 │강남권APT │
└──────┘ ├→│자2(남31세,회사원)│←────│13평형 1채│
│ └─────────┘ 2억원 └─────┘
│ ┌─────────┐ 2001년 ┌─────┐
└→│자3(남29세, 무직) │←────│강남권 APT│
└─────────┘ 2억원 │17평형 1채│
└─────┘
□ 주요 혐의내용 ｏ 성북구 ○○동 소재 고급APT (70평형)에 거주하는 강○○(66세)는 연봉 2억원대의 봉급을 받는 중견회사의 임원으로서 ｏ 2001년 이후, 보유재산을 미리 물려줄 목적으로 처 및 독립세대를 이루고 있는 자 3명에게 강남권 APT 총 3채를 구입하여 주고, 동 주택취득자금(10억원 상당) 증여에 따른 증여세를 탈루한 혐의가 있음. 사례 2 : 상당한 재산을 보유한 고령자(63세)가 본인 소유의 고가 APT 2채를 양도한 자금으로 처 및 분가한 자 3명에게 APT 등 주택을 각 1채씩 구입해 주고, 동 주택 취득자금 증여에 따른 증여세를 탈루한 혐의 □ 아파트 취득 흐름도
┌───────┐ ┌─────────┐2001년 ┌─────┐
│ 장○○(63세) │ │처(55세, 무직) │←── │ 경기지역 │
│ (무직) │ 취득자금 └─────────┘ 5억원 │ 150평형 │
├───────┤────→┌─────────┐ │다세대주택│
│＊2000년 이후 │ 증여혐의 │［독립세대 자녀］ │ └─────┘
│ APT 2채 양도 │ │자1(남 31세,사업) │2002년 ┌─────┐
│ (시가 11억원)│ │자2(남 29세, 무직)│←── │용산 소재 │
└───────┘ │자3(남 27세, 무직)│ 6억원 │20∼30평형│
└─────────┘*동일시│ APT 3채 │
기취득│＊자녀별 │
│ 각 1채 │
└─────┘
□ 주요 혐의내용 ｏ 경기 용인시에 거주하는 장○○(63세)는 고령자로서, 2000년이후 서울 송파 등 소재 고가 APT 2채(총 11억원 상당)를 양도한 후 ｏ 동 양도자금 등 보유재산을 미리 물려줄 목적으로 - 2001년 이후 처에게 다세대주택 1채(5억원 상당), 저연령층 등 자 3명에게「동일시기」에 서울 용산 소재 APT 각 1채씩(총 6억원 상당)을 구입하여 주고, - 동 주택취득자금 증여에 따른 증여세를 탈루한 혐의가 있음. 사례 3 : 중소법인을 운영하는 자가 특별한 자금원천 없이 최근까지 본인 및 가족 명의로 강남 등의 APT 11채를 집중 취득한 것으로 보아, 자신이 경영하는 법인의 소득을 탈루하여 동 부동산을 취득하고, 이에 따른 법인세 및 증여세 등 제세를 탈루한 혐의 □ 아파트 취득 흐름도
┌────┐ ┌─────┐ ┌─────┐
│ │ │ │ 1998∼2002년 │강남권 등 │
│ │ │ │←─────────────│28∼55평형│
│ 법인체 │ │ │ 9억원 │ APT 3채 │
│(제조업)│법인│ │ ┌────┐ └─────┘
│ │소득│ 고○○ │ │처(52세)│1998∼2002년┌─────┐
│*2001년 │─→│ (57세) │취득│ (무직) │←─────│ 강남소재 │
│·외형 │탈루│(대표이사)│자금└────┘ 10억원 │23∼28평형│
│ 32억원│혐의│ │─→┌─────┐ │ APT 5채 │
│·소득 │ │ │증여│자1(26세) │ └─────┘
│ 1억원 │ │ │혐의│ (무직) │ 2001년 ┌─────┐
│ │ │ │ │자2(23세) │←────│ 분당 소재│
│ │ │ │ │ (무직) │ 4억원 │22∼31평형│
│ │ │ │ └─────┘ │ APT 3채 │
└────┘ └─────┘ └─────┘
□ 주요 혐의내용 ｏ 강남구 ○○동에 거주하는 고○○(59세)는 제조업을 영위하는 법인의 대표이사로서, 최근 본인 및 가족(처, 자2) 명의로 강남권 등 APT 11채(23억원 상당)를 취득하였으나 ｏ 본인 소득 등을 감안해 볼 때 구입자금에 상당한 자금원천이 없는 것으로 보아 - 거액의 구입자금 상당액은 본인이 경영하는 법인의 탈루소득으로 보여지며, - 이에 따른, 법인세 및 처·자의 주택 구입자금상당액에 대한 증여세 등을 탈루한 혐의가 있음 사례 4 : 회사원으로서, 최근까지 강남지역 APT 등 주택 9채를 취득하여 7채를 단기양도하고, 토지를 2회에 걸쳐 구입하는 등 전문적인 부동산 투기행위를 하면서 양도소득세 등 제세를 탈루한 혐의 □ 아파트 취득 흐름도 ┌───┐ ┌─────────┐ ┌────────┐ │ │ │ 〈취 득 1〉 │ │ 〈취 득 1〉 │ │ │1999∼2002년├─────────┤2000∼2002년│ 전부 단기 양도 │ │ │←─────│- 송파구등 APT 6채│─────→├────────┤ │ │ 9억원 │- 경기도 소재 │ 12억원 │- 양도소득신고 │ │전○○│ │ 주택(120평) 1채 │ │: 21백만원 │ │(36세)│ └─────────┘ │- 실질 양도소득 │ │(근로 │ ┌─────────┐ │:300백만원(추정)│ │소득자│ │ 〈취 득 2〉 │ ├────────┤ │) │ 2002년 ├─────────┤ │☞양도소득 과소 │ │ │←─────│- 강남권 APT 2채 │ │ 신고 혐의 │ │ │ 6억원 │- 경북 대지·임야 │ │ (279백만원) │ │ │ │ 등 3,740평 │ └────────┘ └───┘ └─────────┘ □ 주요 혐의 내용 ｏ 경기도 남양주시에 거주하는 전○○(36세)는 연소득 17백만원 정도인 봉급생활자로서 ｏ 1999년이후 서울 송파·수도권 APT 등 주택 9채를 취득, 이중 APT 6채 및 다가구주택 1채를 1년 이내에 단기양도하는 등 전형적인 부동산투기를 자행해 왔으며, ｏ 특히, 단기양도에 따른 신고된 양도소득은 21백만원이나, 양도당시 시세에 의한 실지양도차익은 300백만원으로서, 과소신고 양도차익 279백만원에 대한 양도소득세 120백만원 상당액을 탈루한 혐의가 있음. 사례 5 : 최근 10여년간 재산변동이 전혀 없던 고령자(64세)가 최근 80평형 APT 등 3채의 고가주택을 경락 등으로 집중 취득 ⇒ 실명취득이 곤란한 자에게 명의를 빌려주어 부동산실명법 위반 등 탈법행위를 방조한 혐의 □ 아파트 취득 흐름도
┌──────────┐ 2001∼2002년 ┌───────────┐
│ 안○○(67세) │←──────│ｏ 서대문구 다가구주택│
│ (무 직) │ 10억원 │ 2채(건평90평, 120평)│
│＊40평형 단독주택 등│ (경락 취득) ├───────────┤
│ 7억원 상당 부동산 │ 2002년 │ｏ 용산소재 80평형 APT│
│ 보유 │←──────│ 1채 │
└──────────┘ 10억원 └───────────┘
↑명의신탁혐의┌────────┐대금지급 ↑
└──────│실제 취득자(？) │──────┘
│ ＊입찰제한등 │
└────────┘
□ 주요 혐의 내용 ｏ 도봉구 ○○동 단독주택(대50평, 건40평)에서 거주하는 안○○(67세)는 주택 등 7억원 상당의 부동산을 보유하고 있으나 최근 10여년간 재산 변동이 거의 없는 고령자로서, - 2001년 이후, 서대문구 등 소재 다가구주택 2채와 용산 소재 80평형 고급APT 1채(총 20억원 상당)를 경락 등으로 취득하였는바 ｏ 이는 실명취득이 곤란한 특수관계자 또는 지인 등에게 명의만 빌려주어, 실 권리자의 부동산실명법 위반 등 탈법 행위를 방조한 혐의가 있음. 【참고자료】 1. 조세범처벌법 관련 규정 □ 조세포탈범(조세범처벌법 제9조 제1항) ｏ 사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자는 다음 각호에 의하여 처벌 1·2호 (생략) 3. 상속·증여세, 양도소득세 등의 경우에는 3년이하의 징역 또는 포탈세액이나 환급·공제 받은 세액의 3배이하에 상당하는 벌금에 처함 □ 기수시기(조세범처벌법 제9조의 3) ｏ 제9조에 규정하는 포탈범칙행위의 기수시기 납세의무자의 신고에 의하여 부과징수하는 조세에 있어서는 당해 세목의 과세표준에 대한 정부의 결정 또는 조사결정을 한 후 그 납부기한이 경과한 때 ※ 다만, 납세의무자가 조세를 포탈할 목적으로 법에 의한 과세표준을 신고하지 아니한 때는 당해 세목의 과세표준의 신고기한이 경과한 때 2. 부동산실명법 위반자에 대한 처리 □ 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 ｏ 부동산실권리자 명의 등기를 위반한 자 (제5조) ① 과징금 부과 : 부동산 기준시가 등의 100분의 30 - 과징금 부과기관 : 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수 및 구청장 ② 이행강제금 부과 : 과징금 부과후 등기를 이행하지 아니한 경우(제6조) → 1년 경과시 부동산가액의 10％, 2년 경과시 20％를 부과 - 이행강제금 부과기관 : 과징금 부과기관과 동일 ③ 벌칙(제7조) - 명의신탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자 → 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금 - 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자 → 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금 - 명의신탁을 방조한 자 → 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금 □ 적용 시기 : 1995. 7. 1 ※ 기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등은 1996. 7. 1 3. 주민등록법 등 관련법규 □ 주민등록 허위신고(주민등록법 제21조 제1항) ｏ 다음 각호 해당자는 3년이하의 징역 및 1천만원이하의 벌금 1. “주민등록 이중신고” 위반자, “주민등록 또는 주민등록”에 관하여 허위의 사실 신고자 ＊(2∼9호 생략) □ 미등기전매, 등기원인 허위기재(부동산등기특별조치법 제8조) ｏ 다음 각호 해당자는 3년이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금 1. 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항·제3항(소유권이전 등기등 신청의무)의 규정에 위반한 때 2. 소유권 이전등기신청서에 등기원인을 허위로 기재(제 6조 위반)
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