[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 9.4 주택시장 안정대책에 대한 문답자료 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2002 . 09 . 05 |
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1. 양도소득세제 개요 □ 과세대상 ｏ 토지·건물, APT당첨권 등 부동산에 관한 권리 ｏ 상장법인 및 등록법인의 대주주 보유주식과 비상장주식 ｏ 부동산 과다보유법인의 과점주주 주식 등 기타자산 □ 과세체계 양도가액 - 취득가액 등 = 양도차익 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준 과세표준 × 세 율 = 산출세액 * 양도가액·취득가액 : 기준시가 원칙(고급주택, 단기거래, 실가신청하는 경우 등 예외적으로 실가과세) * 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 10％, 5년 이상 15％, 10년 이상 30％ * 양도소득기본공제 : 자산(부동산·주식)별로 각각 연 250만원 공제 □ 세 율 ｏ 1년 이상 보유 부동산 등 : 누진세율
·과세표준 : 1천만원 이하 1∼4천만원 4∼8천만원 8천만원 초과
·세 율 : 9％ 18％ 27％ 36％
ｏ 1년 미만 보유 부동산등 36％, 미등기 60％ 2. 신축주택에 대한 양도소득세 감면제도 개요 □ 추진 배경 ｏ 신축주택에 대한 양도소득세 감면제도는 - 이 제도가 도입될 당시(2001년 상반기)의 건설경기 침체가 장기화되는 경우 실업 및 아파트 등 공사중단에 따른 서민 피해가 우려되고 - 여·야·정 정책포럼(2001. 5. 19)에서도 당면 현안과제로 채택되어 적극적인 대책이 필요하다고 논의되어 - 이와 관련한 후속조치로 마련된 「건설산업 구조조정 및 건설투자 적정화 방안(2001. 5. 23)」의 일환으로 추진된 것임. □ 감면확대 내용 ｏ 종전에 비수도권지역에 소재하는 국민주택규모 이하 주택에 대해서만 양도소득세를 감면하던 것을 수도권을 포함한 전국의 모든 주택(고급주택은 제외)으로 확대 - 적용시한도 2001. 12말에서 2003. 6말까지로 1년6개월 연장함. ┌──────────────────┬──────────────────┐ │ 2001. 5. 23 이전 │ 2001. 5. 23 이후 │ ├──────────────────┼──────────────────┤ │ｏ 5년내 양도시 감면대상 주택 │ｏ 5년내 양도시 감면대상 주택 │ │ - 2001.12말까지 │ - 2003. 6말까지 │ │ - 비수도권에서 구입하는 │ - 전국에서 구입하는 │ │ - 25.7평 이하 신축주택 │ - 고급주택(전용 50평＋시가 6억초과│ │ │ )을 제외한 신축주택 │ └──────────────────┴──────────────────┘ 3. 신축주택에 대한 양도세 감면대상 제외 지역 및 1세대 1주택 거주요건 신설 지역을 서울, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천만 하는 이유 □ 서울, 5대 신도시 및 과천의 경우 주택가격 상승을 주도하고 있는 지역이고 ｏ 이들 지역은 주택에 대한 수요가 풍부하여 세금감면 혜택을 줄여도 전체적인 건설경기에 미치는 영향이 크지 않을 것이기 때문임. ｏ 참고로 - 주택분양 청약률(2002. 7월 기준)이 서울의 경우 평균 54 : 1, 경기·인천은 2.7 : 1인 반면 비수도권은 미달이며 - 미분양 주택도 대부분 비수도권에 소재하고 있어 서울·인천·경기도에 소재하는 미분양 주택의 비중은 전체 미분양 주택의 6.1％(2002. 7월 기준)에 불과함.
〈참고〉 5대 신도시 범위
┌──────┬──────┬──────┬──────┬───────┐
│ 분 당 │ 일 산 │ 평 촌 │ 산 본 │ 중 동 │
├──────┼──────┼──────┼──────┼───────┤
│분당구 │일산구 │안양시 │안양시 │부천시 원미구 │
│분당동 │마두동 │비산동(일부)│안양동(일부)│중동(일부) │
│수내1,2,3동 │주엽동 │관양동(일부)│군포시 │상동(일부) │
│정자1,2,3동 │대화동(일부)│평촌동(일부)│산본동(일부)│약대동(일부) │
│서현1,2동 │일산동(일부)│호계동(일부)│금정동(일부)│부천시 소사구 │
│율 동 │장항동(일부)│ │당동(일부) │송내동(일부) │
│이매1,2동 │백석동(일부)│ │ │오정구 │
│야탑1,2,3동 │ │ │ │삼정동(일부) │
│구미동 │ │ │ │ │
│금곡동(일부)│ │ │ │ │
└──────┴──────┴──────┴──────┴───────┘
4. 1세대 3주택 이상자에 대해서만 실가과세하는 이유 □ 부동산에 대한 양도소득세제는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 세율을 적용하여 양도소득세를 납부하는 것을 원칙으로 하면서 ｏ 예외적으로 다음의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 납부토록 하고 있음. - 고급주택, 미등기 양도자산, 1년 이내 단기양도자산 - 허위 계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득·양도하는 경우 - 실지거래 가액으로 신고하는 경우 □ 실지거래 가액에 의한 양도소득세 과세는 실질과세원칙에 부합할 뿐 아니라 과세형평측면에서도 우월한 방법이기는 하나 ｏ 실가확인에 따르는 과세관청의 행정력 부담, 납세자와의 마찰, 허위계약서 작성 등의 문제를 지니고 있음. □ 따라서 금번 주택시장 안정대책에는 투기성이 개입될 소지가 높다고 보여지는 1세대 3주택 이상 보유자에 대해 실가과세 방식을 적용토록 하여 세부담을 늘림으로써 투기 억제효과를 강화토록 한 것임. 5. 기준시가 및 실거래가와의 세부담 비교 □ 기준시가는 실지거래가액의 70∼80％ 수준에 불과하므로 통상 실지거래가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.6∼1.9배 증가하고 있음.
〔사례1〕강남 대치 S아파트 31평형 (5년보유 가정)
(단위 : 만원)
┌──────┬──────────┬──────────┬──────┐
│ 구 분 │ 기준시가의 경우(A) │ 실거래가의 경우(B) │ 비교(B/ A) │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 취득가액 │ 21,000 │ 33,000 │ 1.6 │
│ 양도가액 │ 39,200 │ 60,000 │ 1.5 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도차익 │ 17,570 │ 26,010 │ 1.5 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도소득세 │ 4,116 │ 6,699 │ 1.6 │
└──────┴──────────┴──────────┴──────┘
〔사례2〕강남 대치 E아파트 34평형 (3년보유 가정)
(단위 : 만원)
┌──────┬──────────┬──────────┬──────┐
│ 구 분 │ 기준시가의 경우(A) │ 실거래가의 경우(B) │ 비교(B/ A) │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 취득가액 │ 14,500 │ 26,000 │ 1.8 │
│ 양도가액 │ 35,000 │ 59,000 │ 1.7 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도차익 │ 20,065 │ 32,220 │ 1.6 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도소득세 │ 5,241 │ 9,179 │ 1.8 │
└──────┴──────────┴──────────┴──────┘
〔사례3〕강남 역삼 G아파트 45평형 (3년보유 가정)
(단위 : 만원)
┌──────┬──────────┬──────────┬──────┐
│ 구 분 │ 기준시가의 경우(A) │ 실거래가의 경우(B) │ 비교(B/ A) │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 취득가액 │ 27,250 │ 45,000 │ 1.7 │
│ 양도가액 │ 44,000 │ 73,000 │ 1.7 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도차익 │ 15,993 │ 26,650 │ 1.7 │
├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
│ 양도소득세 │ 3,902 │ 7,374 │ 1.9 │
└──────┴──────────┴──────────┴──────┘
6. 실가과세 연혁 및 현황 □ 실가과세 연혁 ｏ 1982년 이전 - 실가과세를 채택하였으나 실가 확인에 따르는 과중한 행정력 부담 등으로 실제로는 기준시가를 적용하여 과세 ｏ 1983년 이후 - 기준시가 과세원칙으로 전환하면서 1년 이내 단기거래, 증빙을 갖추어 신고하는 경우 등에 한해 실가과세 □ 현행 실가과세 대상 ｏ 고급주택 ｏ 미등기양도자산 ｏ 1년 이내의 단기양도 ｏ 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우 ｏ 실지거래가액으로 신고하는 경우 7. 고급주택 양도차익 계산사례(1세대 1주택인 경우) □ 고급주택 과세방법 ｏ 현재 특정주택이 고급주택에 해당하면 기준시가 대신 실가로 과세하고 ｏ 1세대 1주택에 해당하는 경우에도 고급주택 기준금액을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해 과세
양도가액 - 6억원
고급주택의 양도차익 = 양도차익 × ------------------
양도가액
〔사례〕강남구 소재 W아파트 전용면적 48평 (1세대 1주택 3년보유 가정)
* 현행기준으로는 고급주택에 해당하지 아니하나 개정기준에 의하는 경우에는
고급주택에 해당되는 경우
(단위 : 천원)
┌───────┬─────────────┬─────────────┐
│ 구 분 │ 현 행(기준시가 과세) │ 개 정(실거래가 과세) │
├───────┼─────────────┼─────────────┤
│ 취득가액 │ - │ 650,000 │
│ 양도가액 │ - │ 950,000 │
├───────┼─────────────┼─────────────┤
│ 양도차익 │ - │ 103,340¹ │
├───────┼─────────────┼─────────────┤
│ 양도소득세 │ 비과세 │ 20,880 │
└───────┴─────────────┴─────────────┘
주」고급주택의 양도차익
= 총양도차익 × (양도가액 - 6억)/양도가액
= 28,050만원 × 〔(9.5억원 - 6억원) / 9.5억원〕
= 10,334만원
8. 서울 강남소재 주요 아파트의 평형 및 시가 현황 (전용면적 45평 수준을 중심으로)
┌────┬──────┬───────────┬──────────┐
│ │ │ 면적(평) │ 2002.8시세 (만원) │
│ 지 역 │ 아파트명 ├─────┬─────┼─────┬────┤
│ │ │ 분 양 │ 전 용 │ 시 세 │ 평당가 │
├────┼──────┼─────┼─────┼─────┼────┤
│ 강남구 │H아파트 3차 │ 55 │ 45.02 │ 83,000 │ 1,509 │
│ │C아파트 3차 │ 57 │ 45.38 │ 61,000 │ 1,070 │
│ │S아파트 2차 │ 77 │ 49.15 │ 87,500 │ 1,136 │
│ │H아파트 │ 67 │ 45.37 │ 77,500 │ 1,157 │
│ │W아파트 │ 65 │ 47.88 │ 72,500 │ 1,115 │
│ │C아파트 │ 65 │ 47.68 │ 72,500 │ 1,115 │
├────┼──────┼─────┼─────┼─────┼────┤
│ 서초구 │S아파트 5차 │ 55 │ 46.53 │ 67,500 │ 1,227 │
│ │H아파트 │ 59 │ 48.24 │ 72.500 │ 1,229 │
│ │H아파트 │ 61 │ 49.55 │ 71,500 │ 1,172 │
│ │L아파트 │ 55 │ 46.59 │ 70,500 │ 1,282 │
│ │S아파트 │ 62 │ 49.64 │ 95,000 │ 1,532 │
│ │D아파트 │ 65 │ 46.04 │ 67,000 │ 1,038 │
├────┼──────┼─────┼─────┼─────┼────┤
│ 송파구 │H아파트 │ 56 │ 48.01 │ 70,500 │ 1,259 │
│ │H아파트 │ 60 │ 45.51 │ 65,000 │ 1,083 │
│ │F아파트 │ 71 │ 49.99 │ 60,000 │ 845 │
│ │C아파트 │ 66 │ 47.02 │ 75,000 │ 1,136 │
│ │A아파트 │ 57 │ 45.68 │ 97,500 │ 1,711 │
│ │T아파트 │ 69 │ 46.50 │ 77,500 │ 1,123 │
└────┴──────┴─────┴─────┴─────┴────┘
9. 고급주택 판정기준을 아파트 등 공동주택만 강화하는 이유 □ 금번 주택시장 안정대책은 ｏ 전반적인 경기 흐름에 영향을 주지 않으면서 ｏ 서울 강남을 중심으로 서울 및 수도권 일부 지역에서 나타나고 있는 주택가격 급등현상을 선별적으로 억제하는데 역점을 두고 있음. □ 2002. 1∼7월 중 전국 평균 주택매매가격 상승률은 10.9％이나 아파트의 경우 이의 두배가량 상승했고 특히 서울 강남에 소재하는 아파트 매매가격 상승률이 두드러지고 있음. □ 아파트가 일반국민이 선호하는 주택유형이 되고 있고 전국의 주택 가격상승을 선도하고 있는 점을 감안하여 ｏ 아파트에 한해 고급주택 면적기준을 하향 조정하여 실가과세대상 고급주택 범위를 확대함으로써 아파트에 대한 수요를 억제하고 과세형평을 도모하기 위한 것임. 10. 재산세 과세체계 □ 과세대상 : 건축물 □ 과세표준(시가표준액) ｏ 건물신축가격 기준액(2002년 기준 165천원/㎡, 실제 건축비의 30％ 수준)에 당해 건물의 면적을 곱한 후 잔존년수, 위치 등 당해 건물이 지닌 특성을 고려하여 계산
┌─┐ ┌─┐ ┌─────────┐
│건│ │ │ │ 조 정 지 수 │
│물│ │면│ └────┬────┘
│신│ │ │ ┌───┬───┼───┬───┐
│축│ │ │ │ │ │ │ │
│가│ │적│ ┌─┐ ┌─┐ ┌─┐ ┌─┐ ┌─┐
│격│ │㎡│ │구│ │용│ │위│ │잔│ │ │
│기│×│ │×│조│×│도│×│치│×│존│×│기│= 시가표준액
│준│ │ │ │지│ │지│ │지│ │가│ │타│
│액│ │ │ │수│ │수│ │수│ │치│ │ │
└─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘
□ 조정지수 ｏ 구조지수
┌──────────────────────┬────────┐
│ 구 조 별 │ 지 수 │
├──────────────────────┼────────┤
│ 철골콘크리트조, 통나무조 │ 120 │
├──────────────────────┼────────┤
│ 철근콘크리트조, 철골조, 석조 등 │ 100 │
├──────────────────────┼────────┤
│ 연화조, 보강콘크리트조 │ 90 │
├──────────────────────┼────────┤
│ 시멘트벽돌조 │ 80 │
└──────────────────────┴────────┘
ｏ 용도지수
┌──────────────────────────┬───────┐
│ 용 도 별 │ 지 수 │
├──────────────────────────┼───────┤
│주거시설, 숙박시설(여인숙) │ 100 │
├──────────────────────────┼───────┤
│식품위생시설(유흥주점), 숙박시설(호텔), 대규모 점포 │ 135 │
├──────────────────────────┼───────┤
│식품위생시설(음식점), 숙박시설(여관), 근린생활시설 │ 125 │
├──────────────────────────┼───────┤
│교육연구시설, 종교시설 등 │ 117 │
└──────────────────────────┴───────┘
ｏ 위치지수
┌───────────────────────┬─────────┐
│ 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가(원) │ 지 수 │
├───────────────────────┼─────────┤
│ ∼ 200,000 │ 80∼94(8단계) │
├───────────────────────┼─────────┤
│ 200,000 ∼ 600,000 │ 96∼98(2단계) │
├───────────────────────┼─────────┤
│ 600,000 ∼ 1,000,000 │ 100∼102(2단계) │
├───────────────────────┼─────────┤
│ 1,000,000 ∼ 5,000,000 │ 104∼120(9단계) │
├───────────────────────┼─────────┤
│ 5,000,000 ∼ │ 122∼130(5단계) │
└───────────────────────┴─────────┘
ｏ 경과연수별 잔가율
┌───────┬─────────┬───────┬───────┐
│ 구 분 │ 철골콘크리트조 │ 연 와 조 │ 시멘트벽돌조 │
├───────┼─────────┼───────┼───────┤
│ 내용연수 │ 60년 │ 50년 │ 40년 │
├───────┼─────────┼───────┼───────┤
│ 잔존가액 │ 22％ │ 20％ │ 20％ │
├───────┼─────────┼───────┼───────┤
│ 매년 상각률 │ 0.013 │ 0.016 │ 0.02 │
└───────┴─────────┴───────┴───────┘
ｏ 개별건물의 특성에 따른 조정률
┌─────┬───────────────┬───────────┐
│ 구 분 │ 주택의 면적 │ 가 감 률 │
├─────┼───────────────┼───────────┤
│ 단독주택 │·∼85㎡(25.7평) │ 90 ∼ 95 (2단계) │
│ (연면적) │·85㎡(25.7평)∼165㎡(50평) │ 100 (1단계) │
│ │·165㎡(50평)∼ │ 105∼160 (11단계) │
├─────┼───────────────┼───────────┤
│ 아파트 │·∼85㎡(25.7평) │ 80 ∼ 95 (3단계) │
│(전용면적)│·85㎡(25.7평)∼100㎡(30평) │ 100 (1단계) │
│ │·100㎡(30평)∼165㎡(50평) │ 105∼120 (4단계) │
│ │·165㎡(50평)∼ │ 125∼160 (7단계) │
└─────┴───────────────┴───────────┘
ｏ 아파트의 경우 국세청 기준시가에 따라 별도의 가산율 적용
┌──────────────────┬──────────┐
│ 국세청 기준시가 │ 지 수 │
├──────────────────┼──────────┤
│ 3억원 ∼ 4억원 │ 102 │
├──────────────────┼──────────┤
│ 4억원 ∼ 5억원 │ 105 │
├──────────────────┼──────────┤
│ 5억원 ∼ │ 110 │
└──────────────────┴──────────┘
□ 세율 : 주택은 6단계 누진세율(0.3∼7％), 기타는 단일 세율 적용 ┌────┬─────────┬───────────────────────┐ │ 구 분 │ 시가표준액 │ 세 율 │ ├────┼─────────┼───────────────────────┤ │ 주 택 │1,200만원 이하 │1,000분의 3 │ │ ├─────────┼───────────────────────┤ │ │1,200만∼1,600만원│36,000원＋1,200만원 초과금액의 1,000분의 5 │ │ ├─────────┼───────────────────────┤ │ │1,600만∼2,200만원│56,000원＋1,600만원 초과금액의 1,000분의 10 │ │ ├─────────┼───────────────────────┤ │ │2,200만∼3,000만원│116,000원＋2,200만원 초과금액의 1,000분의 30 │ │ ├─────────┼───────────────────────┤ │ │3,000만∼4,000만원│ 356,000원＋3,000만원 초과금액의 1,000분의 50 │ │ ├─────────┼───────────────────────┤ │ │4,000만원 초과 │ 856,000원＋4,000만원 초과금액의 1,000분의 70 │ ├────┼─────────┴───────────────────────┤ │ 상가등 │ 시가표준액의 1,000분의 3 │ └────┴─────────────────────────────────┘ 11. 종합토지세 과세체계 □ 과세대상 : 토지 □ 과세방법 : 토지 용도에 따라 3그룹으로 구분하여 과세 ┌─────┬──────────────────────────────┐ │ 종합합산 │ 주거용 건축물(주택)의 부속토지, 유휴지 등 │ ├─────┼──────────────────────────────┤ │ 별도합산 │ 일반영업용 건축물(상가)의 부속토지 등 │ ├─────┼──────────────────────────────┤ │ 분리과세 │ 전·답, 과수원, 목장용지, 임야, 공장용지·공급용토지·염전,│ │ │ 골프장·별장 등 │ └─────┴──────────────────────────────┘ □ 과세표준 ｏ 토지의 개별공시지가에 과세표준액 적용비율(2002년 평균 33％)을 곱하여 계산
┌──────────────────────────────┐
│ 과세표준 = 토지의 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율 │
└──────────────────────────────┘
□ 세 율 ┌─────┬────────┬─────────────────────┐ │ 종합합산 │ 9단계 누진과세 │ 0.2％(0.2억원 이하) ∼ 5％(50억원 초과) │ ├─────┼────────┼─────────────────────┤ │ 별도합산 │ 9단계 누진과세 │ 0.3％(1억원 이하) ∼ 2％(5백억원 초과) │ ├─────┼────────┼─────────────────────┤ │ 분리과세 │ 단일세율 과세 │ 전·답·과수원 등:0.1％, 골프장·별장:5％│ └─────┴────────┴─────────────────────┘ □ 지방자치단체가 징수 (시·군·구세) 12. 보유과세를 강화해야 하는 이유 □ 부동산세제는 「거래단계의 세부담을 완화하고 보유단계의 세부담을 강화」하는 방향으로 운용하는 것이 ｏ 응능부담원칙에 보다 충실할 뿐 아니라 시장에 불요불급한 부동산 공급을 늘려 부동산가격의 안정과 제한된 부동산의 효율적 이용에 도움이 됨. ※ 우리나라의 경우 OECD주요국과 비교시 상대적으로 많이 낮음.
* 보유단계 세수비중
(단위: ％)
┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│ │ 한 국 │ 호 주 │ 독 일 │ 일 본 │ 영 국 │ 미 국 │
├─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 취득단계 │ 67.9 │ 49.5 │ 33.3 │ 16.2 │ 13.1 │ 1.9 │
│ 보유단계 │ 32.1 │ 50.5 │ 66.7 │ 83.8 │ 86.9 │ 98.1 │
└─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
□ 재산세·종합토지세의 경우 낮은 과표현실화율로 인하여 세부담이 극히 낮아 투기 목적으로 다수 주택을 보유하는 경우에도 세금이 부담요인으로 작용하지 않고 있음. □ 특히 재산세의 경우 주택 면적위주로 과세가 이루어져 경제적 재산가치에 상응하는 과세가 이루어지지 못하고 있음.
* 재산세·종합토지세 과세현황(예시)
(단위 : 천원)
┌──────┬──────────────┬──────────────┐
│ │ 강남소재 APT (31평형) │ 용인소재 APT (54평형) │
├──────┼──────────────┼──────────────┤
│·가 격(A) │ 550,000 │ 280,000 │
├──────┼───────┬──────┼───────┬──────┤
│·세 금(B) │ 계 │ 285 │ 계 │ 526 │
│ │·재 산 세 │ 42 │·재 산 세 │ 334 │
│ │·종 토 세 │ 97 │·종 토 세 │ 11 │
│ │·교육세등* │ 146 │·교육세등* │ 181 │
├──────┼───────┴──────┼───────┴──────┤
│·비 율(B/A)│ 0.052％〔100〕 │ 0.195％〔375〕 │
└──────┴──────────────┴──────────────┘
주」교육세 등은 교육세, 도시계획세 및 공동시설세
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