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 ┌─────────────────────────────────────┐
 │□ 2002. 9. 4(수) 14:00에 재정경제부 차관실에서 재경부 차관 주재로 「관계 │
 │   부처 차관회의*」를 개최하여 “주택시장 안정대책”을 논의하였음.        │
 │  * 교육인적자원부·행정자치부·건설교통부·기획예산처 차관, 금융감독위원 │
 │    회 부위원장, 국세청 차장이 참석                                       │
 │ ｏ 동 회의에서는 최근 집값 상승의 원인을 분석하고, 이에 대한 단기 및 중장│
 │    기 주택시장 안정대책을 마련하였음.                                    │
 └─────────────────────────────────────┘

                         〈시·도별 주택보급률 〉
                                                                 (단위 : ％)
┌───┬──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│      │전국│수도권│ 서울 │ 부산 │ 인천 │ 대전 │ 경기 │ 충남 │ 경남 │
├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 1995 │86.0│ 76.7 │  68  │ 71.1 │ 89.9 │ 90.3 │ 84.3 │ 108.9│  92.9│
├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 2000 │96.2│ 86.1 │ 77.4 │ 86.6 │ 98.1 │ 96.8 │ 92.4 │ 122.3│ 105.7│
├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ 2001 │98.3│ 88.6 │ 79.7 │ 89.2 │ 100.6│ 97.1 │ 94.8 │ 124.3│ 108.5│
│(추정)│    │      │      │      │      │      │      │      │      │
└───┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘

ｏ 주택보급률이 100％를 넘게 되면 주택의 규모, 주거 환경 등 주거의 질이 주택 수급결정에 보다 중요한 요인이 될 전망

* 특히 서울 강남지역은 수요에 비해 공급확대 여력이 거의 없어 강남지역의 집값 상승을 촉발

                              〈 주택건설 추이 〉
                                            (단위 : 천호, 괄호는 아파트 비중)
     ┌───────┬────┬───┬───┬───┬────┬─────┐
     │   구    분   │  1997  │ 1998 │ 1999 │ 2000 │  2001  │ 2002.1∼7│
     ├───┬───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │ 전국 │ 전체 │   596  │  306 │  405 │  433 │   530  │    362   │
     │      ├───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │      │아파트│   485  │  263 │  345 │  332 │   267  │    179   │
     │      │      │(81.4％)│      │      │      │(50.3％)│ (49.4％) │
     ├───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │수도권│ 전체 │   229  │  149 │  237 │  241 │   304  │    204   │
     │      ├───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │      │아파트│   179  │  134 │  218 │  182 │   120  │     82   │
     │      │      │(78.1％)│      │      │      │(39.5％)│ (40.2％) │
     ├───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │ 서울 │ 전체 │   70   │  29  │   61 │   97 │   117  │     98   │
     │      ├───┼────┼───┼───┼───┼────┼─────┤
     │      │아파트│   52   │  25  │   54 │   72 │    39  │     26   │
     │      │      │(74.3％)│      │      │      │(33.3％)│ (26.5％) │
     └───┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴─────┘

ｏ 중장기적으로는 수요에 맞는 공급확대의 효과가 있으나 단기적으로는 투기분위기를 조장

ｏ 특히 미국 금융시장 불안으로 인해 주가가 급락한 6월말부터 강남지역 집값 과열현상이 재발

              〈 가계대출금리, 통화량(MCT), 주가 및 서울지역 집값 동향 〉
    ┌───────────┬───┬───┬───┬───┬───┬────┐
    │     구        분     │ 1997 │ 1998 │ 1999 │ 2000 │ 2001 │ 2002.7 │
    ├───────────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
    │가계대출금리(％)      │ 13.22│ 12.93│ 10.08│ 9.48 │ 7.26 │   7.31 │
    ├───────────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
    │통화량 평잔 증가율(％)│ 15.3 │  7.5 │  7.7 │ 14.4 │ 10.1 │   11.6 │
    ├───────────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
    │종합주가지수          │ 654.5│ 406.1│ 806.8│ 734.2│693.70│ 717.99 │
    ├───────────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
    │서울 집값 상승률(％)  │  2.0 │-13.2 │  5.6 │  3.1 │ 12.9 │   15.3 │
    └───────────┴───┴───┴───┴───┴───┴────┘

* 양도세의 경우 다른 주택에 거주하더라도 3년간 보유만 하면 1가구 1주택으로 면제받아 투기수요가 개입될 소지가 많고, 강남지역의 경우 집값은 비싸더라도 면적이 작아 고급주택에서 제외

** 재산세와 종토세의 경우 과표 현실화율이 현저히 낮고, 실거래가격이 비싼 지역에 대하여 오히려 낮게 부담하는 사례도 발생

* 강남지역 거주 사유(건설산업연구원 조사) : 교육(36％), 교통(22％), 생활편의시설(20％), 주거환경(9％)

** 인구 만명당 입시학원수(서울시 지역균형발전추진단 조사) : 강남(17.3개), 서초(12.4), 성동(2.3), 중구(0.5)

□ 투기과열지구**에서 다음의 경우에는 청약 1순위에서 제외하도록 주택공급 제도를 보완(주택공급에 관한 규칙 개정)

□ 청약통장 거래 등 투기수요 유입을 통해 주택공급 질서를 교란하는 행위에 대한 처벌을 강화토록 관련 제도를 개선

□ 주택가격 상승을 주도하는 서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천 소재 아파트에 대한 감면혜택을 줄여 주택가격 상승 확산 억제

       ┌──────┬─────────────┬─────────────┐
       │            │        현       행       │        개       정       │
       ├──────┼─────────────┼─────────────┤
       │ ·기    간 │  2001.5.23 ∼ 2003.6.30  │┐ 현행과 동일            │
       │ ·대상주택 │      모든 신축주택*      │┘                        │
       │ ·대상지역 │          전 국           │서울, 신도시 및 과천 제외 │
       └──────┴─────────────┴─────────────┘
         주) 대상주택에서 고급주택은 제외

□ 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 투기성이 있는 것으로 보아 기준시가 대신 실지거래가를 적용하여 양도세 과세

                                                                (단위 : 만원)
     ┌──────┬──────────┬──────────┬──────┐
     │  구    분  │ 기준시가의 경우(A) │ 실거래가의 경우(B) │  비교(B/A) │
     ├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
     │  취득가액  │        21,000      │        33,000      │     1.6    │
     │  양도가액  │        39,200      │        60,000      │     1.5    │
     ├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
     │  양도차익  │        17,570      │        26,010      │     1.5    │
     ├──────┼──────────┼──────────┼──────┤
     │ 양도소득세 │         4,116      │         6,699      │     1.6    │
     └──────┴──────────┴──────────┴──────┘

□ 현재 거주여부와 상관없이 3년 이상 주택을 보유한 1세대 1주택자에 대해 양도세를 비과세하고 있으나 서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택에 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 거주토록 비과세 요건 강화

□ 아파트 등 공동주택의 면적기준을 전용 50평에서 전용 45평 이상으로 하향조정하여 고급주택의 범위를 늘림으로써 실가과세 범위를 확대하고 과세형평 제고

                     〈 아파트 등 공동주택의 고급주택 기준 〉
 ┌──────────────────┬──────────────────┐
 │             현      행             │             개       정            │
 ├──────────────────┼──────────────────┤
 │ ｏ 공동주택의 고급주택 기준        │                                    │
 │  ·면적 기준 : 전용 50평 이상      │ ·전용 45평 이상                   │
 │  ·금액 기준 : 시가 6억원 초과     │ ·시가 6억원 초과                  │
 └──────────────────┴──────────────────┘

* 재산세 과세표준액 산출체계 : 구조지수*용도지수*위치지수*경과년수별 잔가율*면적*가감산특례

** 종토세 과세표준액 산출체계 : 개별공시지가 × 적용비율(구청장 고시)

* 과세표준액 사례

ｏ 재산세 시가표준액 산정시 시가를 반영하는 요소인 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하여 과세형평성을 제고(행자부지침 개정을 통해 2003년 상반기 시행)

ｏ 종토세 과표는 공시지가의 33％(2002년)을 적용하고 있어 시가와의 괴리가 크므로 단계적으로 상향조정(행자부지침 개정)

      ┌───────────────────────────────┐
      │※ 재산세·종합토지세 과세표준을 상향조정하는 구체적인 계획은 │
      │   행정자치부에서 추후 별도 발표                              │
      └───────────────────────────────┘

□ 「8. 9 주택시장 안정대책」에 포함된 기준시가 조정계획

□ 기준시가 관련 보완조치

□ 「8. 9 주택시장 안정대책」에 포함된 자금출처 조사

□ 2차 자금출처조사 및 지속적인 세부조사 실시

□ 최근 서울 강남을 중심으로 한 주택가격 급등 현상이 대규모 주택단지 개발 등이 예정된 일부 토지로 확산될 조짐

ｏ 일정규모(예 : 300세대 또는 1만㎡) 이상의 재건축구역을 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 지정

ｏ 사전 안전 진단평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙을 신설(2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)

ｏ 시공사는 사업승인후 공개경쟁 입찰방식을 통해 선정토록 하여 주민간의 분쟁 및 재건축 조장행위를 방지

ｏ 재건축시 의무적으로 수립하여야 하는 지구단위계획 수립대상을 확대*하여 소규모단지의 무리한 재건축 추진을 억제

ｏ 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축을 촉진할 수 있도록 주민동의요건을 완화(100％→80％, 주거환경정비법 제정중)

ｏ 주거환경정비법 제정에 대비하여 시·도지사가 향후 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획 수립에 조기 착수토록 추진

ｏ 리모델링에 대한 자금지원조건을 완화하여 국민주택기금에서 호당 3천만원(연 6％)의 지원금 중 착공시 지원비율을 현행 50％에서 70％로 상향조정(대출지침 개정)

□ 투기과열지구내의 기존 주택에 대하여 주택 담보비율이 현 70~80％에서 일정수준(예 : 60％) 이하로 하락할 수 있도록 적극 유도

□ 투기과열지구에 대한 주택담보대출금 중 주택담보비율(LTV) 60％ 초과액에 대한 대손충당금 적립률을 상향조정

□ 투기과열지구내에서 국민주택규모(25.7평)를 초과하는 기존주택을 취득하는 경우에는 주택신보의 보증대상에서 제외

□ 주택담보대출에 대한 대손충당금 적립 등 취급실태 전반에 대하여 특별점검 실시

□ 연기금의 주식투자 여건을 합리적으로 개선

□ 기업연금제도의 조속한 도입을 위하여 9월중 노사정 관계자 등과 외국 운용사례를 공동조사하고 10월중 시안을 마련하여 노사정위원회에 상정

     ┌──────────────────────────────────┐
     │◇ 수도권 지역에 양호한 교육여건 조성으로 서울 강남 등 일부 지역에의│
     │   주택수요 완화를 촉진                                             │
     └──────────────────────────────────┘

* 외국어고 : 분당 등 미확보지역 위주로 지자체의 설립노력 강화

** 과학고 : 경기 북부지역에 제2경기과학고 설립 추진(2005년)

*** 외국인학교 : 외국인 생활여건 개선방안과 연계, 신규설립 추진

ｏ 비선호지역에 교육시설 확충, 교원증원, 근무여건 개선, 학교도서관 확충 등을 중점적으로 지원

ｏ 서울 강북지역과 경기도 평준화지역에 「교수-학습센터」가 운영될 수 있도록 우선적으로 지원

ｏ 주택건설 이전에 학교부지가 사전에 확보될 수 있도록 관련법령을 개정하고, 용지확보를 위한 지방채 발행을 추진

ｏ 향후 신도시 추진시 강남지역 주거수요를 흡수할 수 있도록 우수한 교육여건 확보할 수 있는 지역을 우선적으로 고려

ｏ 우수강의를 방송(예 : EBS) 또는 인터넷(예 : 에듀넷)을 통해 실시하는 등 원격교육을 강화

ｏ 지로(GIRO)로 납부한 학원비를 신용카드 소득공제 대상에 포함하여 학원사업자의 과표양성화를 도모

ｏ 사설학원의 불법행위에 대한 단속을 강화하고 자정활동을 유도

ｏ 현재는 지방자치와 교육자치가 분리되어 있어 평준화정책 등 일부 지역현안 정책의 추진과정에서 지역발전을 책임지고 있는 자치단체장 등 지역대표의 역할이 사실상 배제

ｏ 지역주민의 최대 관심사인 교육여건의 효과적 개선을 위해 단체장이 적극적으로 여론을 조성

                            〈 5대 신도시 개발 현황 〉
   ┌───────┬───┬────┬────┬────┬────┬────┐
   │   구    분   │ 전체 │  분당  │  일산  │  평촌  │  산본  │  중동  │
   ├───────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
   │위    치      │      │ 성남시 │ 고양시 │ 안양시 │ 군포시 │ 부천시 │
   ├───────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
   │수용인구(만명)│ 116.8│   39   │  27.6  │  16.8  │  16.8  │  16.6  │
   ├───────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
   │주택건설(천호)│  292 │  97.6  │  69.0  │  42.0  │  42.0  │  41.4  │
   │              │ (281)│ (94.6) │ (63.1) │ (41.4) │ (41.4) │ (40.5) │
   ├───────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
   │용적률(％)    │   -  │   184  │  169   │   204  │   205  │   225  │
   └───────┴───┴────┴────┴────┴────┴────┘

ｏ 그러나 주택보급률 100％를 전후하여 나타날 주거의 질적향상 선호 경향을 감안할 때 양적 확대만으로 서울 및 인접 수도권 주택가격 안정을 이룩하기는 어려울 것임.

ｏ 따라서 주택공급이 가격안정으로 효과적으로 연결되기 위해서는 중·대형 규모, 녹지확보, 교육여건 등의 측면에서 강남의 대체주거지역이 될 수 있는 주택공급이 필요

ｏ 개발제한구역 해제, 농지전용 규제완화 등을 통한 토지 공급이 이루어지고 있지만 난개발의 경우도 많이 발생하고 있으므로 신도시 개발 수준의 체계적인 개발이 필요

□ 판교 신도시 동측지역(총 280만평 중 140만평)을 중·대형 평형 위주의 고층 아파트단지로 우선 개발하고 입주시기를 단축(2009→2007)

□ 화성 동탄지구(273만평·4만세대 건설)에 대해서도 토지보상 등을 조속히 시행하여 금년중에 170만평을 공급토록 추진

ｏ 수도권 택지개발 추진지구 67개소 중 11개지구(320만평)에 대해 조기공급을 추진하여 2002-2004년 중 46천호를 당초보다 1년 앞당겨 분양

                                〈조기공급 세부계획〉
                                                            (단위 : 천평, 호)
     ┌────┬───────┬─────────────────┬────┐
     │        │              │             조기공급내용         │        │
     │ 연  도 │  지  구  명  ├─────┬─────┬─────┤  비고  │
     │        │              │  시  기  │  면  적  │ 주택공급 │        │
     ├────┼───────┼─────┼─────┼─────┼────┤
     │  총계  │11개 지구     │          │   3,205  │  46,050  │        │
     ├────┼───────┼─────┼─────┼─────┼────┤
     │  2002  │인천논현 외 4 │2003→2002│     568  │  13,400  │        │
     ├────┼───────┼─────┼─────┼─────┼────┤
     │  2003  │영종 외 3     │2004→2003│   1,151  │  20,150  │        │
     ├────┼───────┼─────┼─────┼─────┼────┤
     │  2004  │판교 외 1     │2005→2004│   1,486  │  12,500  │        │
     └────┴───────┴─────┴─────┴─────┴────┘
       * 주택공급은 택지공급에 따른 주택건설 가능량

□ 고급거주수요를 분산시킬 수 있도록 빠른 시일내에 경쟁력 있는 입지여건과 개발잠재력을 갖춘 지역을 선정하여 서울 강남에 못지 않은 수준의 신도시를 2∼3개 추가 개발

□ 분당·일산의 경우 수지·용인과 고양지역의 개발에 따라 교통여건이 급속히 악화되고 있음.

□ 수도권 교통대책

□ 신도시 자족기능 확보방안은 경기도와 시·군이 주체가 되어 지역별로 특성화된 방안을 마련 추진해야 나가야 할 것임.