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| 제목 | 상가건물임대차보호법시행령안 관계부처 협의 개시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 법무부 | 작성일자 | 2002 . 08 . 12 |
┌─────────────────────────────────────┐ │법무부에서는 상가건물임대차보호법이 금년 11. 1부터 시행됨에 따라 동법에서 │ │위임한 사항 등을 규정하는 상가건물임대차보호법시행령안을 마련하여 관계부 │ │처와 협의에 들어감. │ └─────────────────────────────────────┘ □ 제정배경 ｏ 2001. 12. 29 상가건물의 임대차에 있어 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 상가건물임대차보호법이 제정·공포됨에 따라 법무부는 관계기관 및 전문가들의 의견을 수렴하고 중소기업청에서 한국갤럽에 의뢰하여 실시한 전국 상가건물임대차 실태조사를 근거로 다음과 같은 내용의 시행령안을 마련하였음. □ 주요내용 ｏ 법 적용대상 보증금액 상한 서울특별시 : 1억6천만원 수도권 중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역 : 1억2천만원 광역시(인천광역시, 군지역 제외) : 1억원, 그 밖의 지역 : 9천만원 ※ 차임의 보증금 환산비율 : 100 ｏ 최우선변제권의 보호범위 및 액수 - 우선변제를 받을 보증금의 범위 서울특별시 : 4천5백만원 수도권 중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역 : 3천9백만원 광역시(인천광역시, 군지역 제외) : 3천만원, 그 밖의 지역 : 2천5백만원 - 보증금 중 우선변제를 받을 액수 서울특별시 : 1천3백5십만원 수도권 중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역 : 1천1백7십만원 광역시(인천광역시, 군지역 제외) : 9백만원, 그 밖의 지역 : 7백5십만원 ｏ 계약갱신의 경우 차임 등 최고 증액률 : 연 12％ ｏ 보증금의 월차임 전환시 최고 산정률 : 연 15％ □ 적용대상
▶ 차임의 보증금 환산비율
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│ 월 차임의 보증금 환산비율은 100으로 규정 │
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ｏ 의의 임차인이 보증금과 차임을 함께 지급하는 경우 차임을 보증금과 등가치로 평가하기 위한 기술적 비율로서, 보증금액의 상한을 결정함에 필요한 기준 ※ 실태조사 결과 조사업체의 83.7％가 보증금과 월세를 혼합하여 계약 ｏ 규정근거 - 시장의 현실적인 거래과정에서 형성되는 월세 산정률을 통계적으로 추출하여 그 평균적 수치를 전환율로 삼는 것이 적절 - 아파트 단지내 상가에 대한 산정률 조사 결과를 근거로 최근 주택의 경우 산정률이 연 12.5％이고 하향되는 추세 등을 고려하여 연 12％를 기준으로 정하였음. - 월 1％이므로 보증금 환산율은 역인 100임.
▶ 보증금액의 상한
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│서울특별시 1억6천만원, 수도권정비계획법상 수도권 중 서울특별시를 제외한 │
│과밀억제권역 1억2천만원, 광역시 1억원(군 지역 및 인천광역시 제외), 그 밖의│
│지역 9천만원으로 규정 │
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ｏ 의의 법 적용의 범위를 한정하는 것으로서, 차임이 함께 지급되는 경우에는 차임에 보증금 환산율을 곱한 금액도 보증금에 포함. ｏ 규정근거 - 우선 지역구별 방안으로 주택임대차보호법상 지역구별(수도권 중 과밀억제권역, 광역시, 기타로 삼분)방안을 검토하였으나 서울과 수도권 중 과밀억제권역의 보증금액이 상당히 차이가 나서 이를 구별하지 아니할 경우 같은 보증금액의 경우 서울시의 많은 임차인이 제외되어 이를 구별 4분하였음. - 법률에서 상한을 둔 취지는 고액의 보증금(차임 포함)이 수수되는 임대차의 경우는 민법의 적용영역으로 두고, 소액의 보증금이 수수되는 영세상인을 본 법률의 적용대상으로 하라는 취지로 이해됨. - 고액보증금이 수수되는 임대차를 제외하면서도 되도록 많은 임차인을 본 법 적용대상으로 하기 위하여 실태조사 근거 80％선의 보증금액을 적용대상 보증금액으로 정하였음(참고: 보증금액 분포표 참조, 중기청 실태조사를 근거) ※ 일부 시민단체에서는 부동산 관련회사의 임대매물을 기준으로 한 조사결과와 중기청의 실태조사 결과가 차이가 난다며 실태조사 결과에 의문을 제기하고 있으나, 한국 갤럽은 국내 최고의 전문조사기관이며 부동산 관련회사의 임대매물조사는 해당 회사에 매물을 내놓은 일부 사업체만 대상이 되나 한국갤럽의 이번 조사는 통계청으로부터 국내 사업체 전체를 받아 이를 모집단으로 하여 조사하였기 때문에 그 응답대상에 큰 차이가 남. □ 최우선변제권의 보호범위 및 액수
▶ 우선변제를 받을 보증금의 범위
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│서울특별시 4,500만원, 수도권 중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역 3,900만원, │
│광역시 3,000만원, 기타지역 2,500만원으로 규정하고자 함. │
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- 전체 임차인의 20％에 해당하는 보증금으로 규정 ※ 차임이 있는 경우에는 위 환산율을 적용하여 위 보증금에 포함. - 순위와 관계없이 무조건 담보물권보다 우선하여 보호된다는 측면에서 가급적 축소하여 규정함이 상당하고, 주택의 경우 현재 약 25％선에서 보호하고 있는 바, 생존권적 성격이 강한 주택과 달리 상가는 이익 창출을 위한 것이므로 주택보다 다소 낮은 수준에서 규정
▶ 보증금 중 우선변제를 받을 액수
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│서울특별시 1,350만원, 수도권 중 서울시 제와 과밀억제권역 1,170만원, │
│광역시 900만원, 기타 750만원으로 규정하고자 함. │
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- 보호대상보증금의 30％에 해당하는 보증금으로 규정 - 주택은 40％에 해당하는 보증금으로 규정하고 있으나 상가의 경우는 차임이 주된 비중을 차지하므로 30％선으로 규정하더라도 대부분 보호됨. □ 등록사항 등의 열람·제공범위와 방식 ▶ 열람·제공대상 임대차 목적물이 건물의 일부분인 경우 해당부분의 위치를 나타내는 도면을 추가 공시대상으로 규정 ▶ 열람·제공방식 - 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서와 그 첨부서류 및 확정일자를 기재한 장부를 열람하게 하거나, 필요한 사항을 기재한 서면을 발급 - 등록사항 등은 이해관계인에게만 열람·제공되므로, 세무서장은 요청자에게 이해관계인임을 소명할 자료를 요구할 수 있도록 함. - 열람·제공요청서 및 등록사항 제공시 교부하는 서면의 서식을 마련 □ 계약갱신의 경우 차임 등의 최고 증액률
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│ 연 12％로 규정 │
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- 연 12％는 증액시 최고 증액률임. - 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 임대차 관계를 5년간 보장하나 최소 1년 단위로 자유롭게 계약을 체결할 수 있고, 계약기간 만료시 위 최고 증액률을 상한으로 하여 자유롭게 차임 등을 조정할 수 있음(감액은 제한없음). - 실태조사 결과 차임이 증액된 경우만의 전국 평균치(연 12.4％) 수준으로서 차임의 과다한 인상으로 인한 임차인의 피해를 막고 임대인의 정당한 이익도 보호하여 상가건물의 공급 위축을 막기위한 수준 □ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한
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│ 연 15％로 규정 │
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ｏ 의의 - 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우의 상한선을 규정하여, 보증금의 이율보다 월세가 과다하게 산정되어 세입자의 피해를 방지하려는 것임. - 다만, 임대차 존속 중에 임대인 및 임차인이 월세 전환에 합의한 경우에만 적용됨. ｏ 규정근거 상가의 경우 주택보다 시장의 다양성이 높은 점을 고려하여 주택임대차보호법시행령상의 전환 산정률 연 14％보다 1％ 높여 규정 □ 향후 추진일정 ｏ 2002. 8. 19경 입법예고 ｏ 2002. 8. 28 공청회 개최 - 주최 : 법무부 - 일시, 장소 : 8. 23, 14:00∼17:00 서초동 변호사회관 대회의실 - 토론자 및 참석자 : 각계의 전문가 및 상가임대차보호공동운동본부 등 시민단체 관계자 등 약 300명 참석 예상
〈참고〉 보증금액 분포 (환산율 12％)
단위:만원
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│ │10％│20％│30％│40％│50％│60％│ 70％ │ 80％ │ 90％ │
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│전 체 │2100│3000│4000│4800│5500│7000│ 8500│ 11000│ 18000│
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│서 울 │3400│4500│5500│6500│7900│9500│ 12000│ 16000│ 23760│
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│수도권 과밀억제 │3000│3900│4500│5500│6500│7900│ 9500│ 12000│ 18560│
│지역(서울시제외)│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│광역시 │2000│3000│3500│4200│5000│6000│ 7500│ 10000│ 15000│
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│기 타 │1700│2500│3075│4000│4500│5500│ 6500│ 9000│ 13650│
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