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| 제목 | 주택조합 및 국민주택채권 매입제도 개선 | ||
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| 기관명 | 건교부 | 작성일자 | 2002 . 07 . 31 |
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□ 건설교통부는 편법분양으로 인한 조합원 피해 등 문제점이 지적되고 있는 주택조합제도를 개선하고, 국민주택채권의 매입기준을 현실에 맞게 조정하는 것을 주요내용으로 하는 주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정안을 관계부처 협의를 거쳐 7. 26 입법예고 하였음. □ 건설교통부는 주택조합제도가 그 동안 서민들의 내집 마련과 주택건설촉진에 상당한 기여를 하여 왔으나, 다른 한편으로는 조합아파트 편법분양, 투기, 시공사 부도 및 사업지연으로 인한 조합원 피해 등 문제도 발생하고 있어 시행령 및 시행규칙을 개정하여 이들 문제점을 개선키로 하였음. ① 주택조합설립 인가전 사업예정지에 대한 적합성 검토 - 현재는 주택조합 설립인가 신청을 거주지 또는 사업예정지 관할 시장·군수·구청장에게 제출할 수 있으나, 앞으로는 반드시 사업예정지 관할 시장·군수·구청장에게 제출토록 하고, - 당해 시장·군수·구청장이 사업예정지가 사업을 추진하기에 적합한지 여부에 대해 사전에 철저히 검토한 후 적합한 경우에만 조합설립인가를 함으로써 조합인가 후 사업이 불가능하거나 지연됨에 따라 발생하는 조합원들의 피해를 예방토록 함. ② 연합주택조합 결성 방지 - 편법적인 조합원 모집 및 분양 방식으로 활용되고 있는 연합주택조합의 결성을 방지하기 위하여 인가신청 주택조합의 사업예정부지가 다른 주택조합의 사업부지와 중복되지 않도록 함. ③ 조합원 자격을 해당지역에 6개월 이상 거주자로 제한 - 지역주택조합의 조합원은 인가신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 거주한 자로 제한하여 조합주택에 대한 투기를 방지하고 주택조합제도가 실수요자 위주로 운영되도록 함. ④ 공동사업자의 주택조합업무 대행 인정 - 현재는 주택조합업무의 대행은 일체 인정하지 않고 있으나, 실제로는 조합원들이 직접 업무를 수행할 수 없어 무인가 대행사들이 난립하게 되는 부작용을 방지하기 위하여 - 앞으로는 공동사업주체인 등록업자가 조합과 약정을 체결한 후 조합업무를 대행할 수 있도록 하되, 공동사업자의 귀책사유로 인해 조합원에게 끼친 손해에 대하여는 손해배상책임을 부여하도록 함. ⑤ 주택조합아파트에 대한 시공보증제도 도입 - 조합아파트에 대하여도 시공보증제도를 도입하여 시공회사의 부도시에는 주택보증주식회사가 대신 조합아파트를 완공토록 함으로써 조합원을 보호토록 함. ⑥ 주택조합운영의 투명성 확보 - 조합운영비 사용을 둘러싼 다툼을 예방하기 위하여 주택조합은 조합비 사용내역을 의무적으로 공개하고 조합원에게 통보하도록 하여 조합운영비 사용의 투명성을 확보함. □ 또한 국민주택채권은 국가·지자체로부터 허가·인가를 받거나 등기·등록을 신청하는 경우 매입토록 하는 채권으로서 이를 통해 조성된 자금은 국민주택기금재원으로 활용하고 있으나, 국민주택채권 매입제도의 운용상 일부 개선해야 할 필요성이 있어 다음 내용을 주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정안에 반영하였음. ① 부동산 저당권 등기시 채권매입 면제대상 및 매입 최고한도액 상향 조정 - 최근 10년동안 부동산 가액이 2배 정도 상승한 점을 반영하여 저당권 설정 및 이전시 채권매입 면제대상 범위를 1천만원에서 2천만원으로 상향조정하고, 매입금액 최고한도액도 5억원에서 10억원으로 상향조정 사례1) 저당권 설정액 15백만원의 저당권 설정등기를 하는 경우 주택채권 매입액은 현재 500,000원 ⇒ 개정시 면제 사례2) 채권매입금액을 계산하여 7억원이 산출된 경우 현재 5억원 매입 ⇒ 개정시 7억원 매입 ② 기업합병·분할시 채권매입 상한선 설정 - 현재는 기업이 합병하거나 구조조정을 위한 분할시에 부동산등기를 하는 경우에는 채권매입을 면제하고, 기업이 임의로 분할하는 경우에는 채권을 매입토록 하고 있으나, 이들은 모두 기업경영개선을 위한 구조조정에 해당하여 차등을 둘 필요가 없으므로 모두 주택채권을 매입토록 하되, 일정한 상한선을 둠으로써 기업들의 부담을 완화하도록 함. - 이에 따라 합병·구조조정목적의 분할·임의분할에 관계없이 주거용 건축물인 경우 시가표준액으로 개인은 10억원, 법인은 100억원으로 최고한도를 설정하고, 주거용 건축물 외의 부동산인 경우 시가표준액으로 개인은 10억원, 법인은 500억원으로 최고한도를 설정함. 다만, 그동안 면제되었던 합병 또는 구조조정 목적의 분할의 경우에는 1년간의 유예기간을 둠. 사례1) 기업분할로 인해 법인이 시가표준액 15억원인 주거용 건축물의 소유권 이전등기를 하는 경우 주택채권 매입액(서울기준)은 현재 1억5백만원(15억원×70/1,000) ⇒ 개정시 동일 사례2) 기업합병으로 인해 법인이 시가표준액 100억원인 주거용 외의 건축물의 소유권 이전등기를 하는 경우 채권매입액은 현재 면제 ⇒ 개정시 5억원(100억원×50/1,000) ③ 도시개발사업 및 택지개발사업으로 인한 부동산 등기시 채권매입 기준일을 등기원인일로 변경 - 부동산 등기시 국민주택채권 매입기준은 등기접수일의 시가표준액으로 하고 있으나, - 도시개발사업 및 택지개발사업의 경우에는 환지 등의 사유로 소유권 보존등기일이 늦어질 수 있으므로 채권매입기준을 등기원인일의 시가표준액으로 하도록 함. □ 건설교통부는 이들 내용을 담은 주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정안이 입법예고, 규제개혁위원회 심의, 법제처 심사 등을 거쳐 이르면 9월부터 시행될 수 있을 것으로 보고 있음. 《첨부》 주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정안 대비표
주택건설촉진법시행령 및 시행규칙 개정안
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│ 구 분 │ 현 행 │ 개 정 │ 비고(조항) │
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│조합제도│- 사업예정지에 대한 시장│- 조합인가시 사업예정지 │【시행령】 │
│개선 │ 등의 검토규정 미비 │ 에 대해 시장 등의 적합│제42조 제1항│
│ │ │ 성 여부 검토 │및 제2항 │
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│ │- 조합주택에 대하여는 보│- 조합주택에 대한 주택보│제43조의 5 │
│ │ 증회사의 보증제도가 없│ 증(주)의 시공보증 도입│ │
│ │ 음 │ │ │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 연합주택조합 금지규정 │- 인가받은 사업부지에는 │제42조 제2항│
│ │ 없음 │ 1개의 지역조합만 허용 │및 제4항 │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 조합원자격 거주기간 제│- 조합원 자격을 해당지역│제42조 제5항│
│ │ 한규정 없음 │ 6개월 이상 거주자로 제│ │
│ │ │ 한 │ │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 조합원이 아닌 자가 조 │- 공동사업자인 시공사의 │제42조 제3항│
│ │ 합업무 대행시 처벌 │ 조합업무 대행을 허용하│* 주택법 │
│ │ │ 되, 귀책사유에 대한 시│ 제35조 │
│ │ │ 공사의 손해배상책임 부│ │
│ │ │ 여 │ │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 조합비 사용내역 공개 │- 조합비 사용내역 공개 │【시행규칙】│
│ │ 등 의무규정 미비 │ 및 주요사항 조합규약 │제32조 │
│ │ │ 반영 요구 │ │
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│채권제도│- 저당권 설정시 국민주택│- 저당권 설정시 국민주택│【시행령】 │
│개선 │ 채권 면제대상 1천만원,│ 채권 면제대상 2천만원,│제17조 부표 │
│ │ 매입 최고한도액 5억원 │ 매입 최고한도액 10억원│ │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 기업합병 및 구조조정 │- 기업합병 및 기업분할로│제17조 부표 │
│ │ 분할로 인한 부동산 등 │ 인한 부동산 등기시에 │ │
│ │ 기시 채권매입 면제 │ 채권매입의무 부여 │ │
│ │- 최고한도 없음 │- 주거용은 개인은 10억원│ │
│ │ │ 법인은 100억원, 비주거│ │
│ │ │ 용은 개인 10억원 법인 │ │
│ │ │ 500억원으로 최고한도 │ │
│ │ │ 설정 │ │
│ │ │* 기업합병 및 구조조정 │ │
│ │ │ 분할의 경우에는 1년의 │ │
│ │ │ 유예기간을 둠 │ │
│ ├────────────┼────────────┼──────┤
│ │- 택지개발사업으로 인한 │- 채권산정 기준일을 등기│【시행규칙】│
│ │ 부동산 등기시 채권산정│ 원인일(매매일)의 시가 │제13조의 5 │
│ │ 기준일은 등기접수일의 │ 표준액으로 함 │ │
│ │ 시가표준액 │ │ │
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┌────────────────────────────────────┐ │① 조합설립 인가권자인 시장·군수 등이 사업예정지에 대하여 적합성 검토를│ │ 하게 되면 현재와는 무엇이 달라지게 되는가 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 현재는 도시계획 확인 등 기본적인 사항만 확인되면 주택조합 설립인가를 하였으나, - 앞으로는 조합설립 인가권자가 사업예정지에 대한 토지사용승락서 제출요구가 가능하고, 부지가 조합주택 건설에 적합한지 여부를 확인하게 되므로, - 조합원이 주택조합에 가입한 후 사업부지가 부적합하여 사업이 불가하거나 지연되는 사례가 줄어들 것임. ｏ 적합성 검토결과 사업예정지가 부적합한 경우에는 그 사유를 들어 주택조합 설립인가를 반려할 수 있음. ┌────────────────────────────────────┐ │② 연합주택조합의 결성을 금지하게 되면 조합아파트가 소규모 단지로만 건설│ │ 되는 것 아닌지 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 지역주택조합제도는 무주택자의 내집마련을 지원하기 위해 청약저축 가입 등과 관계없이 지역거주자들이 조합을 결성하여 자기의 주택을 건설토록 하는 것임. ｏ 따라서 지역주택조합아파트는 소규모의 거주민이 조합을 결성하여 아파트를 건설하는 것이 제도의 취지에 맞는 것이나 - 아파트 건설호수 중 조합원분을 제외한 나머지는 일반분양토록 하고 있으므로 조합아파트라 해서 모두 소규모단지로 건설하는 것은 아님. ┌────────────────────────────────────┐ │③ 조합운영의 투명성 확보를 위해 필요한 사항을 조합규약에 반영한다 하여 │ │ 조합비 사용을 둘러싼 비위사례가 근절되겠는가 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 이번 시행령 및 시행규칙에 포함되는 개선사항들이 제도화되면 주택조합제도가 한층 정비될 것으로 보며, 대행사 등의 편법 소지도 많이 줄어들 것으로 판단됨. ｏ 또한 이번 개선사항 외에도 주택조합 표준규약을 마련하여 조합이나 시공사 등이 조합원들의 권익을 침해할 수 없도록 제도를 계속적으로 보완해 나갈 계획임. ┌────────────────────────────────────┐ │④ 일반아파트에 대하여는 분양보증제도를 시행하고 있는데 조합아파트에 대 │ │ 하여는 시공보증제도를 도입한 이유와 차이점은 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 일반분양아파트는 건설회사가 분양주체가 되어 아파트를 건설하여 분양을 하게 되는 것이므로 분양계약자에 대한 분양보증을 하고 있으나, - 조합아파트는 조합원으로 구성되는 주택조합이 분양주체가 되고, 건설회사에게 공사를 맡기는 형태이므로 분양보증의 경우 자기보증이라는 모순이 발생하게 되므로 시공보증제도를 도입한 것이며, 보증의 효과는 유사함. ┌────────────────────────────────────┐ │⑤ 채권매입 면제대상 및 매입 최고한도액 상향조정은 부동산 소유권 이전 등│ │ 기시는 모두 해당되는지 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 저당권 설정 및 이전 등기시에만 해당되고, 부동산 소유권 보존 및 이전 등기의 경우에는 해당되지 않음. ※ 채권매입 면제대상 : 저당권 설정액 1천만원→2천만원 채권매입 최고한도액 : 5억원→10억원 ┌────────────────────────────────────┐ │⑥ 채권매입 최고한도액 신규설정은 부동산 소유권 보존 및 이전 등기시는 모│ │ 두 적용이 되는지 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 부동산의 소유권 보존 및 이전 등기는 여러 가지의 경우가 있겠으나, 이번에 개선하는 것은 회사합병 및 회사분할에 따른 부동산의 소유권 보존 및 이전 등기의 경우에만 적용받게 되며, - 기타 부동산의 소유권 보존 및 이전 등기시 채권매입은 현재와 같음. ※ 법인이 업무용빌딩 1,000억원 상당을 구입하는 경우 채권매입액 ·1,000억원×50/1,000 = 50억원(현재와 같음) ※ 법인이 합병 또는 분할할 경우 업무용빌딩(1,000억원)에 대한 채권매입액 ·최고한도액 500억원×50/1,000 = 25억원(단, 합병 및 구조조정 분할의 경우 채권매입은 1년의 유예기간을 둠) ┌────────────────────────────────────┐ │⑦ 부동산 소유권 보존 및 이전 등기시 채권매입 최고한도액 신규설정은 회사│ │ 임의분할의 경우에도 적용이 되는지 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 채권매입 최고한도액 신규설정은 회사 합병·구조조정 목적의 분할·임의분할 모두 적용됨. ｏ 다만, 회사 합병·구조조정 목적의 분할시 부동산 소유권 보존 및 이전 등기의 경우에는 지금까지 채권매입이 면제되었으므로 현재대로 1년간은 채권매입을 유예하게 되는 것임. ┌────────────────────────────────────┐ │⑧ 택지개발사업으로 인한 부동산 등기시 채권매입 기준일을 등기원인일로 하│ │ 게 되면 어떤 효과가 있게 되는지 │ └────────────────────────────────────┘ ｏ 택지개발사업으로 인한 부동산 등기시 채권매입 기준일을 현재와 같이 등기접수일로 하면 토지매입후 등기를 하게 되는 시점까지의 기간동안에 부동산 시가표준액이 올라 채권매입액이 많아지게 되나 - 개선안과 같이 등기원인일로 하게 되면 토지매매일의 시가표준액으로 채권매입액을 산정하게 되므로 채권매입액이 불합리하게 커지는 것을 방지하는 효과가 있음. ｏ 이렇게 채권매입액 산정기준일을 변경하는 것은 택지개발사업의 경우 토지매입자의 의사와 관계없이 환지 등의 사유로 소유권 보존 및 이전 등기일이 늦어지면서 채권매입액이 커져 민원이 발생하고 있기 때문임.
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