[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 상가건물임대차보호법 시행에 따른 세무대책 | ||
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| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2002 . 04 . 30 |
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Ⅰ. 배 경 ｏ 2003. 1. 1부터 「상가건물임대차보호법」이 시행됨에 따라 일정액의 보증금 최우선 변제, 임대료 인상 한도 설정 등 영세세입자들의 권리 보장이 제도적으로 마련되었으나 - 건물소유자(임대사업자)들이 이법 시행전에 임대료를 대폭 인상하는 현상이 나타남으로써 영세사업자들에게 부담을 주고 국민경제의 안정을 저해할 우려가 있음. ｏ 이에 따라 임대료를 지나치게 올려 이익을 취하는 임대사업자들에 대하여 - 임대에 따른 부가가치세·소득세 등 세금을 성실하게 신고·납부하였는지 여부를 정밀 검증함으로써 - 임대료의 부당한 인상을 억제하고 영세상인들을 보호하려는 본래 목적대로 원활하게 시행될 수 있도록 함. ┌───────── 〈상가임대차보호법 요지〉───────────┐ │ｏ 임대료 증액 제한 │ │ - 경제사정을 감안하여 시행령에서 정한 금액을 초과할 수 없음. │ │ｏ 경매·공매시 임대보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 │ │ｏ 보증금을 월임대료로 전환할 경우 일정비율로 제한 │ │ｏ 시행일 : 2003. 1. 1 │ │ ※ 상가임대차보호법시행령이 관련기관 주관으로 제정작업 중에 있음.│ └─────────────────────────────────┘ Ⅱ. 상가건물 임대료 동향 ｏ 최근 저금리 현상에 따른 상가건물에 대한 투자활성화, 경기호전에 따른 창업확산 등으로 점포·사무실의 임대수요가 급격히 증가하고 있음. ｏ 특히, 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 향후 임대료 인상의 제약 등을 지나치게 우려하거나 - 임대료를 5년간 전혀 인상할 수 없는 것으로 법규정을 오해한 일부 임대사업자들이 - 법 시행 전에 보증금·월세 등을 급격히 인상하거나 보증금을 월세로 전환하는 경우 및 일방적인 계약해지요구 등 임차인과 마찰을 빚는 사례가 다수 발생하고 있음.
〈점포임대지수 변동추이〉
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1998.1 │ 1999.1 │ 2000.1 │ 2001.1 │ 2002.1 │ 2002.2 │ 2002.3
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0.7 │ -2.2 │ -0.9 │ 0.5 │ 1.8 │ 1.9 │ 1.9
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* 자료 : 한국은행
* 전년대비증가율임.
Ⅲ. 임대료 안정을 위한 세무대책 1. 국세청에 「임대료부당인상자신고센터」 설치 □ 신고(제보)할 주요사례 ｏ 임대사업자에 대한 신고 - 임대료를 과다하게 증액 요구하는 경우 - 이중임대차계약서 작성을 강요하는 경우 - 임대보증금을 과다한 월세로 전환요구하는 경우 - 이미 이중계약서 등으로 임대료를 지나치게 인상하였거나 기타 임대에 따른 부가가치세, 소득세 등 세금을 탈루한 혐의가 있는 경우 등 ｏ 부동산중개업소에 대한 신고 - 임대료 과다인상을 부추기는 경우 - 이중계약서 작성, 중개수수료를 부당하게 요구하는 경우 - 수수료 등 용역대가를 받고 영수증 교부를 기피하는 경우 등 ┌──────────────────────────────────┐ │※ 신고시에는 임대차계약서(이중계약서를 작성한 경우에는 실제계약서 │ │ 및 허위계약서), 영수증, 무통장입금증명 등 관련 증빙자료를 반드시 │ │ 제출하여 주시기 바람. │ └──────────────────────────────────┘ □ 신고센터 설치장소 …… 총 212개 설치 ｏ 국세청(2개) : 부가가치세과, 조사2과 ｏ 지방청(12개) : 개인납세1과, 조사과 ｏ 세무서(198개) : 세원관리1과, 납세서비스센터 ｏ 국세청 인터넷 홈페이지(http://www.nts.go.kr) 및 국세청「세금감시고발센터」(ARS 080-333-2100) ※ 다른 정부기관, 지방자체단체 및 소비자단체, 시민단체 등에 접수된 임대료 부당인상 관련 제보자료를 주기적으로 수집 활용 □ 신고방법 ｏ 직접방문, 전화, FAX, 서면, 인터넷 등 여러 가지 방법 중 신고자가 편리한 대로 선택하여 신고 □ 설치시기 : 2002. 5. 1부터 운영 □ 신고시 유의사항 ｏ 허위신고를 방지하고 처리결과 통지하는데 필요하므로 신고시 다음 사항은 반드시 밝혀야 함. - 신고자(임차인)의 사업자등록번호, 주소, 성명, 주민등록번호 연락할 전화번호 또는 휴대폰 번호 - 임차건물의 소재지(층, 호수 등 구체적으로 명시) - 임대사업자(건물주 또는 전대인)의 성명 등 인적사항 - 부당한 임대료 인상내용 등을 가급적 6하원칙에 의하여 구체적으로 제시 2. 불성실 임대사업자에 대한 세무조사 실시 □ 제보 및 기 세무신고내용 분석 ｏ 「임대료부당인상자신고센터」에 제보된 임대사업자와 대도시의 번화가 등에 소재하는 상가건물 임대사업자를 중심으로 부가가치세·소득세 등 제세 신고납부상황을 분석 ｏ 본인의 임대소득 및 가족의 상속·증여세 등 제세금 탈루여부에 대하여도 종합적으로 검증 □ 세무조사대상자 선정 ｏ 「임대료부당인상자신고센터」에 접수된 부당인상자 중 임대료 수입에 대한 부가가치세·소득세, 상속세·증여세 등을 탈루한 혐의가 있는 자 ｏ 대도시 번화가, 수도권 등의 중심상가 등 임대료 부당인상 소지가 많은 지역의 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자 ｏ 임대료 과다 인상자 중 그동안 임대수입을 누락함으로써 부가가치세 납부면제자에 해당되어 세금을 한 푼도 납부하지 않은 자 ※ 부가가치세 납부면제자는 연간수입금액 2,400만원(월 평균 200만원)에 미달하는 사업자임. ｏ 기타 신고센터에 접수된 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자 등 ┌─────────────────────────────────┐ │ 조사대상으로 선정되지 않은 임대사업자에 대하여는 국세청 전산망에 │ │ 수록하여 성실납세여부를 지속적으로 누적관리할 계획임. │ └─────────────────────────────────┘ □ 임대료 부당인상 판단기준(예시) ┌──────────────────────────────────┐ │ 임대료와 관련이 있는 각종 가격, 지수, 비율 등을 종합적으로 고려하여│ │ 부당인상 여부를 합리적으로 판정 │ └──────────────────────────────────┘ ｏ 부동산 임대가격지수 변동추이 ｏ 상가건물의 기준시가 및 매매가격 변동추이 ｏ 수신·여신금리 변동추이 ｏ 소비자물가 상승률 추이 ｏ 주택임대차보호법시행령에서 규정하고 있는 임대료 인상한도율 및 보증금의 월세 전환시 적용비율 ｏ 앞으로 제정될 상가건물임대차보호법시행령에서 정할 임대료 인상한도율 및 보증금의 월세전환시 적용하는 비율 ｏ 당해 상가건물의 감가상각비, 수선비 등 비용발생비율 ｏ 상호비교가 가능한 인접된 유사상가건물의 임대료 수준 등 □ 중점조사할 사항 ｏ 부당인상한 임대료 수입 및 소득에 대하여 제대로 세무신고가 되었는지 ｏ 본인 및 가족명의로 부동산 취득·양도거래가 있는 경우 그 취득자금의 출처가 정당한지, 양도소득세는 제대로 신고납부했는지 ｏ 가족간에 주식·금융자산 등을 변칙적인 방법으로 증여하였는지 여부 ｏ 임대사업자가 다른 기업을 지배 경영하면서 기업자금을 유출하여 부동산 등을 취득한 혐의가 있는 경우에는 연관기업에 대하여까지 조사 ┌──────────────────────────────────┐ │ 조사과정에서 고의적이고 지능적인 조세포탈 행위가 드러나는 경우에는 │ │ 조세범처벌법에 따라 엄정하게 조치 │ └──────────────────────────────────┘ □ 조사예정인원 ｏ 앞으로 「임대료부당인상자신고센터」에 제보되는 임대사업자 수와 조사인력 등을 고려하여「선택과 집중의 원칙」에 따라 불성실신고혐의가 큰 순서로 조사대상자 선정 ｏ 영세사업자에게 임대한 임대사업자를 주 대상으로 하여 1차적으로 5,000여명 정도를 조사할 예정임. 3. 부동산중개업소에 대한 특별관리 □ 관리대상 ｏ 서울, 수도권, 광역시(읍·면 제외) 및 도청소재지의 상가건물 임대료 가격상승률이 높은 지역에 소재하는 중개업소로서 규모가 크고 거래가 활발한 업소를 선정 □ 관리방안 ｏ 최근 3년간 신고실적을 분석하고 수입금액 탈루혐의가 있는 업소를 선정 세무조사를 실시하여 탈루세금 추징 ｏ 임대료 상승을 부추기거나 상가건물 가격을 부당하게 인상한 혐의가 있는 중개업소에 대하여는 관계기관(지방자치단체 등)에 통보 ┌───────────────────────────────────┐ │ 국세청에서는 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 서민·영세사업자들이 │ │ 생업에 지장 받을 정도로 지나치게 임대료를 인상하는 일부 임대사업자들 │ │ 에 대하여 엄정한 세무조사 등을 실시함으로써 공평과세의 실현과 함께 │ │ 국민경제생활의 안정을 기하도록 적극 대처할 계획임. │ └───────────────────────────────────┘ 《참고자료》 〔상가임대료 인상관련 사례〕 ｏ 권리금 2억2천만원, 보증금 5천만원으로 2000년 11월에 임대차계약을 하였으나 2002년 2월에 건물주가 바뀌면서 보증금 9억원, 월세 280만원으로 임대료 인상을 요구(신촌지역 카페) ｏ 보증금 3천만원, 월세 160만원으로 2001년 8월부터 2003년 2월까지 계약을 체결하였으나 상가건물임대차보호법 시행을 이유로 계약만료일에 재계약시 보증금 8천만원, 월세 200만원으로 인상하겠다고 일방적으로 통보 ｏ 2002년 4월 재계약시 보증금은 5천만원에서 8천만원으로, 월세는 98만원에서 128만원으로 인상요구(장안동) ｏ 계약기간 6개월 남은 상가건물을 보증금 2천만원, 월세 110만원에 전임차인으로부터 인수하였으나 6개월 후 재계약시 보증금 2천만원, 월세 300만원으로 임대료 인상요구(고양시) ｏ 보증금 1천만원, 월세 90만원이었으나 월세 150만원으로 인상을 요구하면서 미인상시 계약해지 요구 ｏ 보증금 4천만원, 월세 240만원의 임차료를 2001년 12월 재계약시 보증금 6천만원, 월세 480만원으로 인상요구(충무로 2층상가) ｏ 3년간 노점생활 끝에 보증금 2,600만원, 월세 58만원에 점포를 임차하였으나 최근 건물주가 계약기간 만료시 재계약을 거부할 것임을 일방적으로 통보(송파구 방이동) ｏ 보증금 1,700만원, 월세 84만원으로 임대차계약을 체결하였으나 최근 들어 월세를 160만원으로 인상하겠다고 통보(안양) ｏ 보증금 2천만원, 월세 140만원에 임대차계약을 맺어 아직 계약만료 전이나 최근들어 임대인으로부터 월세를 220만원으로 인상한다는 통보를 받음. ｏ 보증금 1억1천만원, 월세 400만원으로 임대차계약을 맺었으나 건물주가 상가건물임대차보호법을 핑계로 월세를 600만원으로 인상해 줄 것과 세무서 신고용으로 이중계약서 작성을 요구(강남역 인근 식당) ｏ 보증금 2천만원, 월세 100만원으로 임대차계약을 맺었으나 최근들어 계약기간 만료전임에도 불구하고 보증금 및 월세를 각각 5천만원, 200만원으로 올려주거나 나가라고 요구(강남구 논현동 당구장) ｏ 2001년 4월 보증금 2천만원, 월세 45만원으로 임차하였으나 계약기간이 만료되기도 전에 명도 요구(군포 산본) ｏ 2001년 9월에 보증금 5천만원, 월세 320만원으로 임차하여 영업중에 있으나 최근에 임대료를 100％ 인상해 주도록 요구(강남구 도곡동) ｏ 보증금 3천만원, 월세 50만원의 임차료를 월세 200만원으로 변경하겠다고 일방적으로 통보(휘경동) ｏ 보증금 1,500만원, 월세 120만원을 월세 500만원으로 인상하겠다고 통보(인천) ｏ 보증금 1,700만원, 월세 84만원의 임대료를 월세 160만원으로 인상해 줄 것을 요구 ｏ 보증금 6,500만원, 월세 20만원으로 2003. 1월까지 계약하였으나 일방적으로 계약해지를 요구 ｏ 보증금 600만원, 월세 39만원으로 임대차계약을 맺어 영업을 하였으나 최근 상가건물임대차보호법 제정을 이유로 재계약 거부 ｏ 임대보증금은 3천만원에서 6천만원으로, 월세는 170만원에서 200만원으로 인상 요구(구로동) ｏ 보증금 3,330만원으로 임대차계약을 맺고 권리금 1,200만원, 시설비 4천만원을 투자하여 영업하고 있으나 건물주가 일방적으로 재계약 거부(군포) ｏ 보증금 3천만원, 월세 30만원으로 임차하였으나 월세를 200만원으로 인상해 줄 것을 요구(창동) ｏ 보증금 2천만원, 월세 150만원으로 PC방을 임차하였으나 건물주가 보증금 5천만원, 월세 200만원으로 인상요구 ｏ 인테리어비용 5천만원을 투입하여 개업한지 3개월이 채 안되었는데 건물주가 바뀌었다며 명도할 것을 요구 ｏ 보증금 1억원, 월세 300백만원으로 작년 7월에 계약했는데 월세를 500만원으로 인상 요구 ｏ 보증금 2천만원, 월세 120만원이었으나, 건물주가 바뀐 후 보증금 5천만원, 월세 200으로 인상 요구(신촌 호프집) ｏ 보증금 3천500만원에 임차하여 세탁소를 운영하고 있었는데 바뀐 건물주인이 보증금 100％ 인상 요구(종로구 연건동 세탁소) ｏ 지하상가를 임차하여 영업하여 오던 중 상가측의 개보수공사로 인하여 약 4개월간 휴업한 후, 재개업하려 하였으나 상가주인이 2년 후에는 권리금 및 시설비 일체를 포기한다는 각서를 제출할 것을 요구(부평) ｏ 권리금 1억8천만원, 시설투자비 5천만원, 보증금 5천만원에 임차하였으나 건물주가 2년도 채 안된 시점에서 일방적으로 계약해지를 통보(동대문) ｏ 건물주의 묵시적인 동의가 있어 계약갱신이 원만할 것이라고 생각하고 인테리어 비용 7천만원을 들여 전면보수하였으나, 6개월만에 보증금 4천만원, 월세 300만원에서 보증금 6천만원, 월세 400만원으로 인상 요구하며 화해조서를 작성할 것까지 요구 ｏ 권리금 3,500만원 및 시설을 투자하여 임차한지 1년 3개월만에 일방적으로 계약해지를 요구하고 명도소송 제기(역삼동) ｏ 권리금 9천만원, 보증금 4천만원에 임차하여 커피숍을 운영하고 있었으나 건물주가 건물 리모델링을 이유로 명도 요구(커피숍) ｏ 현재 보증금 690만원, 월세 69만원, 관리비 50여만원이나 되는 데도 건물주인이 상가임대차보호법을 앞두고 월세 40％ 인상 요구(여의도 음식점) ｏ 상가임대차보호법에 따라 내년부터 인상률이 제한되게 되므로 다음달부터 전세금 1천만원, 월세 30만원으로 인상한다고 통보(부산) ｏ 권리금 6천여만원, 보증금 1,800백만원, 월세 100만원이었으나 건물주가 법 시행을 앞두고 명도소송을 제기(종로구 통인동 식당) 〔상가건물임대차보호법 주요내용〕 ｏ 적용범위(제2조) - 사업자등록의 대상이 되는 사업용건물의 임대차 중 일정금액 이하의 보증금에 대하여 적용 ※ 보호대상이 되는 건물의 범위 및 보증금의 규모는 시행령에 위임 ｏ 대항력 등(제3조) - 임차인이 건물을 인도받고 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력 발생 ｏ 등록사항 등의 열람·제공(제4조) - 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자에게 열람·제공 ※ 이해관계가 있는 자 등의 범위는 시행령에 위임 - 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 임차건물의 소재지, 사업자등록신청일, 보증금, 차임, 임대차기간 및 확정일자 등을 공개하여 이해관계인(건물매수희망자, 금융기관, 채권자 등)의 권리를 보호 ｏ 보증금의 회수(제5조) - 제3조 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매시 임차건물의 환가금액에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음. ※ 보증금 중 일정액의 보호(제14조) - 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기전에 제3조 제1항의 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 우선하여 변제받을 권리가 있음. ｏ 임대차기간 등(제9조) - 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄. ｏ 계약갱신 요구 등(제10조) - 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 ‘차임을 3회 연체한 경우’ 등 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못함. - 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 계약기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사 ｏ 차임 등의 증감청구권(제11조) - 차임을 증액하는 경우 경제사정 등을 감안하여 대통령령이 정한 기준에 따른 비율을 초과할 수 없음. ｏ 월차임 전환시 산정률의 제한(제12조) - 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없음. ｏ 강행규정(제15조) - 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음. ｏ 일시사용을 위한 임대차(제16조) - 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물임대차보호법을 적용하지 아니함. ｏ 시행시기(부칙 제1조) : 2003. 1. 1부터 시행 ｏ 기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치(부칙 제3조) - 기존 임차인이 제5조의 보증금 우선변제를 받기 위해서는 이 법 시행전에 확정일자를 신청 ※ 확정일자 확인일정·방법 등은 시행령에 위임.
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