[정부부처 자료] 전체
| 제목 | 2002. 1. 1 시행 『건물기준시가』고시 | ||
|---|---|---|---|
| 기관명 | 국세청 | 작성일자 | 2001 . 12 . 30 |
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Ⅰ. 고시근거·배경 □ 2001. 1. 1부터는 일정한 경우에 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가액으로 적용하는 「건물기준시가」를 매년 1회 이상 국세청장이 고시하도록 소득세법(제99조 제1항 제1호 나목)과 상속세 및 증여세법(제61조 제1항 제2호)에서 규정하고 있음.
※ 건물에 대한 기준시가 고시연혁
┌────────────────────────────┐
│ｏ 1998. 1. 1부터 상업용건물기준시가 고시 │
│ - 상속세·증여세에 적용 │
│ｏ 2000. 7. 1 일반주택기준시가 고시 │
│ - 상속세·증여세에 적용 │
│ｏ 2001. 1. 1 상업용건물기준시가와 일반주택기준시가를 │
│ 통합하여 『건물기준시가』 고시 │
│ - 상속세·증여세 뿐만 아니라 양도소득세에도 적용 │
└────────────────────────────┘
□ 건물기준시가 고시대상은 국세청장이 매년 1회(7. 1자) 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정·고시하는 『공동주택기준시가』가 적용되는 아파트·연립주택 등을 제외한 모든 건물임.
※ 아파트 등 공동주택기준시가 고시연혁
┌─────────────────────────────┐
│ｏ 1983. 2. 18 최초고시 2개동 4단지 352동 │
│ｏ 1997년부터 매년 고시, 1998년부터 7. 1자 고시를 정례화 │
│ｏ 2001. 7. 1(29차) 70,780동 483만세대 고시 │
└─────────────────────────────┘
Ⅱ. 이번 고시의 기본방향·특징 □ 현행 「2001. 1. 1 시행 건물기준시가」의 기본틀을 유지하되 ｏ 건물가액 평가의 적정성, 적용의 편의성, 과세의 공정성 등의 측면에서 시행성과를 분석하여 미비점이나 문제점 유무 등을 정밀 검토하고 ｏ 시가반영률 등에 대한 감정평가전문기관의 검증을 거쳐 「2002. 1. 1 시행 건물기준시가」를 고시 □ 건물에 대한 기준시가가 현행과 비슷한 수준의 시가반영 유지 ｏ 건물기준시가 산정요소 중 하나인 『건물신축가격기준액』을 - 주택 등 매매가상승률, 경제성장률 전망, 연간 감가상각률 및 세부담의 적정성 등을 종합적으로 고려하여 현행 ㎡당 400,000원에서 2002년도에는 420,000원으로 조정 ｏ 건물기준시가 산정요소인 감가상각률을 감안하면 2001년도 대비 2002년도의 국세청 건물기준시가 실제상승률 은 2∼3％ 정도 □ 단독주택의 간이부속건물(창고, 화장실, 세면장 등)에 대한 개별건물특성조정률을 신설 ｏ 현행 건물부속 주차장, 대피소, 옥탑 등에 적용하는 조정률(지수 60)과 같은 수준의 지수를 적용토록 개선 Ⅲ. 2002년 『건물기준시가』 산정방법·산정요소 가. 건물기준시가 산정방법 건물신축가격기준액에 당해 건물의 구조·용도·부속토지의 개별공시지가·신축연도·개별건물특성에 해당되는 각각의 지수를 곱하여 ㎡당 기준시가를 계산한 후, 건물면적을 곱하여 산정
┌─────────┐
│ 적 용 지 수 │
└─────────┘
│
┌─┐ ┌───┼───┐ ┌─┐ ┌─┐
│건│ │ │ │ │경│ │개│
│물│ ┌─┐ ┌─┐ ┌─┐ │과│ │별│
│신│ │ │ │ │ │ │ │연│ │건│
│축│ │구│ │용│ │위│ │수│ │물│
│가│×│조│×│도│×│치│×│별│×│특│×㎡ = 기준시가
│격│ │지│ │지│ │지│ │잔│ │성│
│기│ │수│ │수│ │수│ │가│ │조│
│준│ │ │ │ │ │ │ │율│ │정│
│액│ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ │률│
└─┘ └─┘
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
* (6)개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속·증여세에만 적용
□ 2002. 1. 1부터 변경 적용되는 내용
┌──────────┬──────────────────────┐
│ 건물신축가격기준액 │ 현행 ㎡당 400,000원에서 420,000원으로 조정 │
├──────────┼──────────────────────┤
│ 구 조 지 수 │ 현행 유지 (8단계) │
├──────────┼──────────────────────┤
│ 용 도 지 수 │ 현행 유지 (7단계) │
├──────────┼──────────────────────┤
│ 위 치 지 수 │ 현행 유지 (5단계) │
├──────────┼──────────────────────┤
│ 경과연수별 잔가율 │ 현행 유지 (내용연수 : 40, 30, 20년) │
├──────────┼──────────────────────┤
│＊개별건물특성조정률│ 주택간이부속건물에 대한 지수 신설(60) │
└──────────┴──────────────────────┘
나. 산정요소별 고시내용 (1) 건물신축가격기준액 ㎡당 420,000원으로 함(종전에는 400,000원). (2) 구조지수
【철근콘크리트조 기준(지수 100), 8단계, 지수 30∼130】
┌──┬──────────────────────────┬───┐
│번호│ 구 조 별 │ 지수 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 1 │ 통나무조 │ 130 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 2 │ 철골(철골철근)콘크리트조 │ 120 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 3 │ 철근콘크리트조, 석조, P·C조, 목구조 │ 100 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 4 │ 연와조, 황토조, 시멘트벽돌조, 철골조, 스틸하우스조 │ 90 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 5 │ 보강콘크리트조, 목조 │ 80 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 6 │ 시멘트블럭조 │ 60 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 7 │ 경량철골조 │ 50 │
├──┼──────────────────────────┼───┤
│ 8 │ 철파이프조, 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 │ 30 │
└──┴──────────────────────────┴───┘
(3) 용도지수 【업무시설인 사무소 기준(지수 100), 7단계, 지수 40∼130】 ┌──┬─────────┬────────────────────┬───┐ │구분│ 분 류 │ 대 상 건 물 │ 지수 │ ├──┼────┬────┼────────────────────┼───┤ │ Ⅰ │ 주거용 │주거시설│ｏ단독주택, 아파트 │ 100 │ │ │ 건 물 │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ다중·다가구·연립·다세대주택, 기숙사│ 90 │ │ │ │ │ 등 기타 주거용 건물 │ │ ├──┼────┼────┼────────────────────┼───┤ │ Ⅱ │ 상업용 │숙박시설│ｏ관광호텔(특1·2등급) │ 130 │ │ │ 및 │ ├────────────────────┼───┤ │ │ 업무용 │ │ｏ기타 일반호텔, 콘도미니엄 등 │ 120 │ │ │ 건물 │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ여관 │ 110 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ여인숙 │ 90 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │판매 및 │ｏ백화점 │ 130 │ │ │ │영업시설├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ대형소매점, 쇼핑센터, 도매시장 │ 110 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ운수시설 │ 100 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ상점 등 기타 판매 및 영업시설 │ 90 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │위락시설│ｏ단란주점, 주점영업, 특수목욕장, 유기장│ 130 │ │ │ │ │ , 투전기업소, 카지노업소, 무도장 │ │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ무도학원 │ 100 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │문화 및 │ｏ예식장 │ 120 │ │ │ │집회시설├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ동물원, 식물원, 수족관 │ 110 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ종교집회장과 종교집회장내 납골당 │ 100 │ │ │ │ │ｏ공연장, 집회장, 관람장, 전시장 등 │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │운동시설│ｏ골프하우스, 실내골프장, 수영장, 볼링장│ 120 │ │ │ │ │ , 스케이트장 │ │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ기타 운동시설 │ 100 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │의료시설│ｏ종합병원 │ 120 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ기타 병원 │ 100 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ장례식장 │ 90 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │업무시설│ｏ오피스텔, 금융업소 │ 110 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ사무소, 신문사 등 │ 100 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │공공용 │ｏ방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설│ 110 │ │ │ │시 설 │ │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │관광휴게│ｏ야외음악당, 야외극장, 어린이회관 │ 110 │ │ │ │시 설│ｏ관망탑, 휴게소, 공원·유원지 등 │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │교육연구│ｏ청소년수련관, 유스호스텔 등 │ 100 │ │ │ │ 및 ├────────────────────┼───┤ │ │ │복지시설│ｏ학교 등 기타 교육연구 및 복지시설 │ 90 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │근린생활│ｏ제1종·제2종 근린생활시설 │ 90 │ │ │ │시 설│ │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │묘지관련│ｏ화장장, 납골당, 묘지에 부수되는 건축물│ 90 │ │ │ │시 설│ │ │ ├──┼────┼────┼────────────────────┼───┤ │ Ⅲ │ 산업용 │공 장│ｏ냉동·반도체·아파트형공장 │ 90 │ │ │및 기타 │ ├────────────────────┼───┤ │ │ 특수용 │ │ｏ기타 공장 │ 60 │ │ │ 건 물 ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │창고시설│ｏ냉동창고 │ 90 │ │ │ │ ├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ기타 창고, 하역장 │ 60 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │위험물 │ｏ주유소 등 기타 위험물저장 및 처리시설 │ 90 │ │ │ │저장 및 ├────────────────────┼───┤ │ │ │처리시설│ｏ주유소의 캐노피 │ 60 │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │분뇨 및 │ｏ분뇨·폐기물처리시설, 고물상, 폐기물 │ 60 │ │ │ │쓰레기 │ 재활용시설 │ │ │ │ │처리시설│ │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │자동차 │ｏ자동차매매장, 운전·정비학원 │ 100 │ │ │ │관련시설├────────────────────┼───┤ │ │ │ │ｏ주차장, 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공│ 60 │ │ │ │ │ 장, 차고 및 주기장 │ │ │ │ ├────┼────────────────────┼───┤ │ │ │동·식물│ｏ축사, 가축시설, 도축장, 도계장, 버섯재│ 40 │ │ │ │관련시설│ 배사, 종묘배양시설, 온실 등 │ │ ├──┼────┴────┼────────────────────┴───┤ │ Ⅳ │기계식주차전용빌딩│·기준시가=4,500,000원×경과연수별잔가율 │ │ │ │ (내용연수:20년)×주차대수 │ └──┴─────────┴────────────────────────┘ (4) 위치지수(90∼110, 5단계)
【㎡당 개별공시지가 500,000원 이상∼1,000,000원 미만을
기준(지수 100), 5단계, 지수 90∼110】
┌────┬───────────────────┬────┐
│ 번호 │ 건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가 │ 지 수 │
├────┼───────────────────┼────┤
│ 1 │ 200,000원 미만 │ 90 │
├────┼───────────────────┼────┤
│ 2 │ 200,000원 이상 ∼ 500,000원 미만 │ 95 │
├────┼───────────────────┼────┤
│ 3 │ 500,000원 이상 ∼ 1,000,000원 미만 │ 100 │
├────┼───────────────────┼────┤
│ 4 │1,000,000원 이상 ∼ 5,000,000원 미만 │ 105 │
├────┼───────────────────┼────┤
│ 5 │5,000,000원 이상 │ 110 │
└────┴───────────────────┴────┘
(5) 경과연수별 잔가율(3그룹)
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│ 구 분 │ Ⅰ그룹 │ Ⅱ그룹 │ Ⅲ그룹 │
├─────┼───────┼───────┼───────┤
│ 내용연수 │ 40년 │ 30년 │ 20년 │
├─────┼───────┼───────┼───────┤
│ 잔존가액 │ 20％ │ 20％ │ 20％ │
├─────┼───────┼───────┼───────┤
│ 상각방법 │ 정액법 │ 정액법 │ 정액법 │
└─────┴───────┴───────┴───────┘
┌────┬─────────────────────────────┐
│ 그룹별 │ 건 물 구 조 │
├────┼─────────────────────────────┤
│ Ⅰ그룹 │통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·석조·│
│ │P.C조·목구조의 모든 건물 │
├────┼─────────────────────────────┤
│ Ⅱ그룹 │연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·철골조·스틸하우스조│
│ │·황토조·목조의 모든 건물 │
├────┼─────────────────────────────┤
│ Ⅲ그룹 │시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조· │
│ │돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식주차전용빌딩 │
└────┴─────────────────────────────┘
(6) *개별건물특성에 따른 조정률
- 양도소득세에는 적용을 배제하고, 상속·증여세에만 적용 -
┌──┬───────────────┬───┬──────────────┐
│구분│ 적 용 대 상 │조정률│ 비 고 │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅰ │(지붕재료) │ │구조지수가 100 미만인 저층 │
│ │- 슬라브, 기와, 토기와, 시멘트│ 100 │구조(연와, 벽돌, 블록, 경량 │
│ │ 기와, 기타 신소재 │ │철골, 돌담 등)에 적용 │
│ │- 패널, 유리, 슬레이트 │ 80 │ │
│ │- 함석, 자연석, 천막 기타 이와│ 60 │ │
│ │ 유사한 것 │ │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅱ │(최고층수) 5층 이하 │ 90 │가장 높은 지수 하나만 적용 │
│ │ 6∼15층 이하 │ 100 │ -최고층수 계산시 지하층 및 │
│ │ 16층 이상 │ 110 │ 옥탑은 제외 │
│ │(연 면 적) 1천㎡ 미만 │ 90 │ -통나무조 제외 │
│ │ 1천㎡∼3천㎡ 미만 │ 100 │ -주거용건물은 아파트에 한해│
│ │ 3천㎡ 이상 │ 110 │ 최고층수만 적용 │
│ │인텔리젼트시스템빌딩 │ 140 │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅲ │ｏ단독주택:연면적 264㎡ 이상 │ 120 │다중·다가구주택은 제외 │
│ │ｏ아파트:전용면적 165㎡∼231㎡│ 120 │ │
│ │ 미만 │ │ │
│ │ 전용면적 231㎡ 이상 │ 140 │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅳ │ｏ최고층수 5층 이하 건물의 │ 80 │가장 낮은 지수 하나만 적용 │
│ │ 지하층 │ │ -주차전용빌딩은 제외 │
│ │ｏ건물 부속(지하 포함) 주차장 │ 60 │ │
│ │ 및 기계실, 보일러실, 대피소,│ │ │
│ │ 옥탑 │ │ │
│ │ｏ주택간이부속건물(창고, 화장 │ 60 │ (신설) │
│ │ 실, 세면장 등) │ │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅴ │ｏ개축건물 1회 개축 │ 110 │개축부분에 한함. │
│ │ 2회 이상 개축 │ 120 │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅵ │ｏ무벽건물의 무벽면적비율 │ │납세자가 사실관계를 입증하는│
│ │ - 1/4 초과∼2/4 미만 │ 80 │경우에 적용 │
│ │ - 2/4 이상∼3/4 미만 │ 70 │ │
│ │ - 3/4 이상 │ 60 │ │
├──┼───────────────┼───┼──────────────┤
│ Ⅶ │ｏ건물 구조안전진단 등급 │ │납세자가 사실관계를 입증하는│
│ │ -C급: 보조부재 손상 │ 90 │경우에 가장 낮은 지수 하나만│
│ │ -D급: 주요부재 손상 │ 70 │적용 │
│ │ -E급: 심각한 노후화 │ 30 │ │
│ │ｏ법령에 의한 철거대상건물 │ │철거대상 건물의 보상금을 받 │
│ │ -건물을 사용하는 경우 │ 30 │는 경우에는 보상금으로 평가 │
│ │ -건물을 사용않는 경우 │ 0 │ │
│ │ｏ건물의 일부가 멸실 또는 훼손│ 정상 │ │
│ │ 된 경우 │ 사용 │ │
│ │ (조정률:정상사용비율) │ 비율 │ │
└──┴───────────────┴───┴──────────────┘
Ⅳ. 『건물기준시가』 적용시기 ｏ 이번에 고시한 건물기준시가는 2002년 1월 1일 이후 양도하는 건물에 대한 양도소득세와 2002년 1월 1일 이후 상속이 개시되거나 증여하는 건물에 대한 상속세·증여세에 적용 Ⅴ. 『건물기준시가』 안내서비스 제공 ｏ 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 게재하여 누구나 쉽게 확인할 수 있고, 국세청 전화세무상담센터(전국어디서나 전화 1588-0060)에서 상담안내 ｏ 또한, 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 양도·상속·증여세 세원관리담당과에서도 안내 【참고자료】 : 『건물기준시가』 계산사례 - 양도소득세의 경우 - ◈ 아래 사례의 단독주택을 1991. 2. 1 취득하여 2002. 4. 5에 양도한 경우 당해 건물의 양도당시 기준시가는?
ｏ 소 재 지 : 서울시 송파구 XXX
ｏ 구 조 : 철근콘크리트조, 슬라브지붕
ｏ 용 도 : 단독주택
ｏ 연 면 적: 159.44㎡
ｏ 양 도 일 : 2002.4.5
ｏ 취 득 일 : 1991.2.1
ｏ 부속토지공시지가 : 양도당시 ㎡당 1,330,000원
ｏ 신축연도 : 1991년
□ 양도당시 건물기준시가(양도가액) ｏ 2002. 1. 1고시한 건물기준시가 산정요소별 적용지수 (1) 건물신축가격기준액 : 420,000원/㎡ (2) 구조지수 : 100(③ 철근콘크리트조) (3) 용도지수 : 100 (① 단독주택) (4) 위치지수 : 105 (④ ㎡당 개별공시지가 1,000,000원 이상∼5,000,000원 미만) (5) 경과연수별 잔가율 : 0.78(철근콘크리트조→Ⅰ그룹·1991년 신축·11년 경과) ｏ 기준시가의 계산
－ ㎡당 금액 : 420,000원 × 1.0 × 1.0 × 1.05 × 0.78
(1) (2) (3) (4) (5)
＝ 343,000원(천원단위 미만은 절사)
- 기준시가 : 343,000원/㎡ × 159.44㎡ ＝54,687,920원
※ 2001년 양도시와 2002년 양도시의 양도가액 비교
(단위:원, ％)
┌────────┬────────┬────────┬───────┐
│ 구 분 │2001년 양도시 ①│2002년 양도시 ②│ 상승률 ②/① │
├────┬───┼────────┼────────┼───────┤
│ 금 액 │ ㎡당 │ 336,000 │ 343,000 │ 2.1 │
│ ├───┼────────┼────────┤ │
│ │ 전체 │ 53,571,840 │ 54,687,920 │ │
└────┴───┴────────┴────────┴───────┘
- 증여세의 경우 - ◈ 아래 사례의 단독주택을 2002. 2. 5자로 증여 등기하였을 경우, 증여일인 2002. 2. 5 전·후 3월 이내에 당해 재산에 대한 매매가액이나 둘 이상의 공신력 있는 감정기관의 평가액이 없는 등 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 평가할 경우 당해 증여재산인 건물에 대한 기준시가는?
ｏ 소 재 지 : 경기도 광주시 XXX
ｏ 구 조 : 통나무조, 목조지붕
ｏ 용 도 : 단독주택
ｏ 연 면 적 : 322.00㎡
ｏ 증 여 일 : 2002. 2. 5
ｏ 부속토지공시지가 : 증여당시 ㎡당 440,000원
ｏ 신축연도 : 1998년
□ 증여당시 건물기준시가(증여재산가액) ｏ 2002. 1. 1 고시한 건물기준시가 산정요소별 적용지수 (1) 건물신축가격기준액 : 420,000원/㎡ (2) 구조지수 : 130 (① 통나무조) (3) 용도지수 : 100 (① 단독주택) (4) 위치지수 : 95 (② ㎡당 개별공시지가 200,000원 이상∼500,000원 미만) (5) 경과연수별잔가율 : 0.92(통나무조→Ⅰ그룹·1998년 신축·4년 경과) (6) 개별건물특성조정률 : 120 (Ⅲ 단독주택 연면적 264㎡ 이상) ｏ 기준시가의 계산
－ ㎡당 금액 : 420,000원 × 1.3 × 1.0 × 0.95 × 0.92 × 1.2
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
＝ 572,000원(천원단위 미만은 절사)
- 기준시가 : 572,000원/㎡ × 322.00㎡ ＝ 184,184,000원
※ 2001년 증여시와 2002년 증여시의 증여가액 비교
(단위:원, ％)
┌────────┬────────┬────────┬───────┐
│ 구 분 │2001년 증여시 ①│2002년 증여시 ②│ 상승률 ②/① │
├────┬───┼────────┼────────┼───────┤
│ 금 액 │ ㎡당 │ 557,000 │ 572,000 │ 2.7 │
│ ├───┼────────┼────────┤ │
│ │ 전체 │ 179,354,000 │ 184,184,000 │ │
└────┴───┴────────┴────────┴───────┘
《문답자료》 1. 국세청에서 고시하는 『건물기준시가』란? ｏ 공동주택기준시가를 고시하는 전국의 모든 아파트와 일정규모 이상의 연립주택 이외의 일반주택이나 기타 건물을 팔았을 때 양도소득세를 과세하거나, 상속 또는 증여를 받았을 때 상속세 또는 증여세의 과세기준으로 삼기 위하여 매년 1회 국세청에서 산정·고시하는 가액을 말합니다. ｏ 참고로, 국세청에서 고시하여 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가액으로 적용하는 기준시가와 건설교통부 및 시·군·구에서 결정·공시하는 토지에 대한 기준시가를 정리하면 아래와 같습니다.
┌──────────┬─────────┬─────┬────────┐
│ 재 산 종 류 │ 기 준 시 가 │ 고시기관 │ 고 시 주 기 │
├──────────┼─────────┼─────┼────────┤
│공 동 주 택 │공동주택기준시가 │국 세 청 │매년 7. 1 │
│(아파트·연립주택) │ │ │ │
├──────────┼─────────┼─────┼────────┤
│공동주택 이외의 건물│건 물 기 준 시 가 │국 세 청 │매년 1. 1 │
├──────────┼─────────┼─────┼────────┤
│골 프 회 원 권 │골프회원권기준시가│국 세 청 │연 2회(2.1, 8.1)│
├──────────┼─────────┼─────┼────────┤
│토 지 │개 별 공 시 지 가 │건 교 부 │매년 결정·공시 │
│ │ │시·군·구│ │
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2. 이번에 고시한 국세청의 건물기준시가 산정요소 중 『건물신축가격기준액』을 현행 ㎡당 400,000원에서 420,000원으로 조정한 이유는 무엇이며, 그 결과 전체적으로 국세청의 건물기준시가는 2001년보다 얼마나 상승되는 것입니까 ? ｏ 2002년도 건물기준시가 산정에서 우선적으로 고려한 것은 건물에 대한 기준시가가 현행과 비슷한 수준의 시가반영이 유지되면서 ｏ 일반주택 등 매매가격상승, 경제성장률 전망, 건축비변동전망 및 세부담의 적정성 등을 감안하여 - 건물기준시가 산정요소 중 하나인 『건물신축가격기준액』을 현행 ㎡당 400,000원에서 420,000원으로 조정한 것입니다. ｏ 그러나, 건물기준시가 산정요소인 감가상각률(연간 2∼4％)을 감안하면 - 2001년 대비 2002년도의 국세청 건물기준시가 실제 상승률은 2∼3％ 정도입니다. 3. 2002년도에 적용할 국세청 『건물기준시가』를 2∼3％ 정도 상향조정한 결과 『공동주택기준시가』가 적용되는 아파트·연립주택 등 공동주택을 제외한 일반주택 및 기타 건물의 양도나 상속·증여시에 세부담은 어느 정도 늘어날 것으로 전망합니까? ｏ 양도소득세의 경우 - 양도소득세는 양도당시 기준시가(양도가액)에서 취득당시 기준시가(취득가액)를 차감한 양도차익에 대하여 과세하는 것으로서 2002년도 건물기준시가의 상향조정으로 양도당시 기준시가(양도가액)가 늘어나면서 양도차익 또한 어느 정도 늘어나는 것이나 - 2002. 1. 1 이후 양도분부터 양도소득세의 세율이 인하되므로 이번에 고시하는 국세청 건물기준시가가 2001년보다 2∼3％ 상승되더라도 실제적인 세부담 증가는 안될 것으로 예상됩니다.
※ 부동산에 대한 양도소득세 세율 변경내용
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│ 현 행 │ 2002. 1. 1부터 │
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│ 구 분 │세율│ 구 분 │세율│
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│- 2년 이상 보유 │ │- 1년 이상 보유 │ │
│·과세표준 3천만원 이하 │20％│ ·과세표준 1천만원 이하 │ 9％│
│·과세표준 3∼6천만원 이하 │30％│ ·과세표준 1∼4천만원 이하 │18％│
│·과세표준 6천만원 초과 │40％│ ·과세표준 4∼8천만원 이하 │27％│
│ │ │ ·과세표준 8천만원 초과 │36％│
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│- 2년 미만 보유 │40％│- 1년 미만 보유 │36％│
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│- 미등기 양도 │65％│- 미등기 양도 │60％│
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ｏ 상속세 및 증여세의 경우 - 상속세 및 증여세법상 토지·건물 등 재산가액평가는 시가에 의함을 원칙으로 하고, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 토지가액은 건설교통부와 시·군·구에서 결정·공시하는 개별공시지가를 적용하여 평가하고, 건물가액은 국세청에서 산정·고시하는 건물기준시가를 적용하여 평가하는 것이므로 - 이번에 국세청 건물기준시가의 상향조정으로 상속세 및 증여세 부담액이 다소 증가할 것으로 예상됩니다만, 각종 공제액과 과세표준계급별 누진세율 적용 등으로 세부담이 일률적으로 몇 ％ 늘어난다고 전망하기는 어렵습니다.
※ 상속세·증여세의 각종 공제액 및 세율체계
(단위 : 원)
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│ 각종 공제내용(대표적인 것) │ 세 율 체 계 │
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│ 상 속 세 │ 증 여 세 │ 과 세 표 준 │세율│
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│·기초공제: 2억 │·배우자공제: 5억 │·1억 이하 │10％│
│·배우자 상속공제: │·직계존비속공제: │·1억 초과∼5억 이하 │20％│
│ 5억∼30억 │ 3천만 │·5억 초과∼10억 이하 │30％│
│·자녀공제: 1인당 3천만 │ (미성년자 │·10억 초과∼30억 이하│40％│
│·연로자공제:1인당 3천만│ 1천5백만) │·30억 초과 │50％│
│·일괄공제: 5억 │·기타 친족공제: │ │ │
│·기타 미성년자·장애자 │ 5백만 │ │ │
│ 공제, 가업상속·영농상│ │ │ │
│ 속공제 등 │ │ │ │
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* 기초공제액(2억원)과 기타인적공제액(자녀·미성년자·연로자·장애자공제)의 합계금액과 일괄공제금액 5억원과를 비교하여 큰 금액을 선택적으로 공제할 수 있음. 4. 국세청의 건물기준시가로 계산한 양도소득세가 실지거래가액으로 계산한 세액보다 많거나, 국세청의 건물기준시가로 계산한 상속·증여세액이 시가로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 합니까? ｏ 부동산 양도에 따른 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 납세자가 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며 ｏ 상속·증여 재산가액의 평가는 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가를 적용하고 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적인 방법으로 기준시가에 의하는 것입니다. ｏ 따라서, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하고 시가에 의하여 상속세·증여세를 신고함으로써 부적정하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 5. 이번에 고시한 『건물기준시가』는 언제부터 어떤 세목에 적용되는 것입니까? ｏ 2002. 1. 1 이후 양도하는 건물에 대한 양도소득세와 2002. 1. 1 이후 상속이 개시되거나 증여하는 건물에 대한 상속세·증여세에 적용되는 것입니다. ｏ 따라서, 지방세인 취득세·등록세·재산세 등에는 국세청 건물기준시가가 적용되지 않습니다. 6. 『건물기준시가』를 알고자 하면? ｏ 국세청에서 고시하는 각종 기준시가 내용은 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr의 “고시·공고”에 게재하고 있으므로 누구든지 쉽게 확인할 수 있습니다. ｏ 또한, 국세청 전화세무상담센터(전국어디서나 1588-0060)나 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 재산세계에 문의하면 친절히 안내해 드리며, 부동산양도신고시 등에는 TIS(국세통합시스템)에 의하여 양도소득세 세액계산서비스를 제공해 드립니다.
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