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| 제목 | 기업구조조정부동산투자회사 도입 추진 | ||
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| 기관명 | 재경부 | 작성일자 | 2001 . 04 . 14 |
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□ 기업의 구조조정이 원할히 추진될 수 있도록 부동산 매각을 지원하는 시스템 구축을 위해 「기업구조조정부동산투자회사」도입을 추진 □ 기업구조조정부동산투자회사는 자본금 500억원 이상으로 MUTUAL FUND 형태로 설립하여 금감위에 등록하고 o 기업들이 구조개선약정에 따라 매각하는 부동산등 구조조정 차원에서 매각하는 부동산을 매입하여 관리·운영함. o 건전한 자산운용을 도모하기 위해 자산운영상 제한을 둠. ·총자산의 60％ 이상은 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자 ·자금차입 및 사채발행은 자기자본의 50％ 이내로 제한하는 등 o 실질적으로 자산을 관리할 자산관리회사는 자본금 30억 이상으로 부동산투자에 전문지식을 가진 전문인력을 갖추어 금감위의 인가를 받아 설립 □ 제도도입을 위해 4월 임시국회에 기업구조조정투자회사(CRV)법 개정을 추진키로 당정간에 합의하였음. 1. 추진 배경 □ 경제위기 이후 기업들은 구조조정을 위해 노력의 일환으로 부동산 매각을 통한 자구 계획을 적극 추진중에 있음. □ 그러나, 부동산 경기침체 및 매수기반 부족으로 보유 부동산을 매각하는데 어려움이 있음. o 이에 따라 기업들은 구조조정을 신속하게 추진할 수 없고 계획된 자구 노력을 이행하는데 차질 → 기업의 부동산 매각을 지원할 시스템을 구축하여 기업의 구조조정 노력을 지원할 필요가 있음. □ 이를 위하여 정부는 다음과 같은 기업의 구조조정 부동산 매각 지원방안을 마련하여 발표(2001. 2. 17) ① 실체적인 주식회사 형태의 부동산투자회사(REITs) 설립 허용(건교부) ② MUTUAL FUND 형태의 구조조정부동산투자회사 설립 ③ 부동산을 투자대상으로 하는 은행신탁의 활성화 ＊ 동 방안은 재경부·행자부·건교부 등 관계부처 장관이 참석한 경제장관간담회(2001. 2. 17)에서 논의하여 확정 2. 구조조정부동산투자회사의 개요 □ 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고 관리·운영하여 수익을 분배하는 MUTUAL FUND 형태로서 기업구조조정을 지원하기 위한 도관(conduit)임. o 매입한 부동산 등의 관리·운영업무는 부동산 관리에 전문성을 갖춘 전문자산관리회사에 위탁
현금출자 ┌─────────┐
───────→│ 투 자 회 사 │
←───────│ │ 운 용
투자자 주 식 ├─────────┤─────→ 부동산 시장
현물출자 │ 부 동 산 │←─────
───────→│ │ 수 익
←───────│ │
주식/현금 └─────────┘
┌────────┘ │ ↑ └────────┐
↓ ↓ │ ↓
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│ 자산보관회사 │ │ 자산관리회사 │ │ 판 매 회 사 │
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건교부가 입법한 REITs는 모든 부동산을 투자대상으로 하고 REITs 자체가 자산관리 업무를 수행하는 실체를 가진 회사라는 점에서 투자회사와 구별 3. 구조조정부동산투자회사 도입방안 가. 대상 부동산의 범위 □ 투자회사가 매입할 수 있는 부동산은 기업이 구조조정 차원에서 매각을 희망하는 부동산으로 함. ① 금융기관의 부채를 상환할 목적으로 매각하는 부동산 ② 금융기관과 체결한 구조개선 약정에 따라 매각하는 부동산 ③ 법정관리 및 화의계획에 따라 매각하는 부동산 나. 설립 개요 □ 구조조정부동산투자회사는 최저자본금 500억원으로 주식회사형태의 명목회사(Paper Company)로 설립하여 금감위에 등록 ＊ REITs의 경우 설립을 위한 최저자본금 : 500억원 □ 투자회사를 실질적으로 관리할 자산관리회사는 일정한 요건을 갖추고 금감위의 인가를 받아 설립 o 최저자본금 30억원으로 하여 상법상 주식회사로 설립하고 o 부동산 운영에 전문지식을 가진 일정수의 전문인력을 보유 다. 구조조정부동산투자회사에 대한 출자 및 재산운영 □ 투자회사의 자본금은 현금·현물출자로 조성하되, 유동성 제고를 위해 현물출자 한도를 자본금의 30％ 이내로 제한 □ 투자회사의 도입 목적에 부합하도록 총자산의 70％는 부동산 및 부동산 관련 유가증권(ABS, MBS 등)에 투자 □ 나머지 자산(30％)는 유가증권 투자 등의 방법으로 운영할 수 있으며 이 경우 일반 MUTUAL FUND와 동일하게 o 동일회사의 의결권 있는 주식의 10％ 이상 소유를 금지 o 동일종목에 대한 투자한도는 10％로 설정하여 자산의 건전성을 유지하도록 하였음. 라. 자금차입과 부동산개발 업무 등 □ 투자회사의 건전한 운영 및 투자자 보호를 위하여 자금차입 및 사채발행에 대한 일정한 제한을 둠. o 자금차입은 자기자본의 50％ 범위로 제한하고 차입사유도 ① 환매등으로 일시적 유동성이 부족하거나 ② 부동산가치제고(Remodeling등)를 위한 용도로 한정 o 사채발행은 허용하되 발행한 사채는 자금 차입한도(자기자본의 50％) 계산시에 포함토록 함. o 개발업무에 대한 투자도 자기자본 50％ 범위내로 한정 □ 금감위가 투자회사 및 자산관리회사 등에 대한 감독을 수행 4. 향후 추진계획 □ 4월 임시 국회에서 입법 추진 ※ 당정 협의를 통하여 기업구조조정투자회사(CRV)법을 의원입법 형태로 개정 추진 □ 시행령등 하위규정을 정비하여 6월부터 설립 가능토록 추진 ＊ 현재 산업은행이 중심이 되어 기업구조조정부동산투자회사 설립을 준비중임. ［참고 1］ 구조조정부동산투자회사와 REITs와의 관계 □ 구조조정부동산투자회사는 REITs와 중복되는 것이 아니라 상호 보완적인 관계를 가짐. ① REITs는 모든 부동산이 투자대상인 반면에 구조조정부동산투자회사는 구조조정용 부동산만을 매입하게 되므로 구조조정부동산투자회사는 구조조정 지원에 특화됨. ② 구조조정부동산투자회사와 REITs는 양자가 설립 및 자산운용과정 등에서 연계될 수 있어 상호 보완적인 관계임. o REITs도 스스로 주체가 되어 구조조정부동산투자회사를 설립할 수 있어 REITs 업무를 다각화하는데 도움이 됨. o 구조조정부동산투자회사는 REITs에 투자하는 등의 방법으로 REITs의 재원조달을 지원하게 됨. o REITs는 구조조정부동산투자회사의 자산관리회사로 참여할 수 있어 REITs의 업무범위를 확대할 수 있음. ③ MUTUAL FUND 형태도 도입하게 됨에 따라 투자자에게 다양한 투자수단을 제공할 수 있고, 구조조정용 부동산을 매입해 줄 수요가 조성되어 기업의 자구계획을 적극 지원 ※ 구조조정전문회사(CRC)와 기업구조조정투자회사(CRV) 예 : CRC와 CRV는 부실기업 정상화라는 목적에서 동일하나 실체를 가진 회사(CRC)와 MUTUAL FUND의 회사(CRV)로 형태를 달리하는 제도를 도입하여 운영 ［참고 2］ 제도 비교 ┌─────┬───────────┬───────────┬───────┐ │ 구 분 │ 부동산투자회사(REITs)│구조조정부동산투자회사│ 은행신탁 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │근거법 │o 부동산투자회사법 │o 기업구조조정투자회 │o 신탁법 및 신│ │ │ │ 사법 │ 탁업법 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │담당업무 │o 부동산 매입·개발· │o 부동산 매입·개발· │o 신탁자금으로│ │ │ 관리 및 처분 │ 관리 및 처분 │ 부동산 매입 │ │ │ │ │ 및 개발 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │표방증권 │o 주식 │o 주식 │o 수익증권 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │자본금규모│o 500억원 이상 │o 500억원 이상 │o 없음. │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │자본금조달│o 공모 및 사모 │o 공모 및 사모 │o 없음. │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │자산관리·│o 자기 관리 │o 위탁 관리 │o 은행 또는 위│ │운영 │ │ │ 탁 관리 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │사업비조달│o 자기자본금 │o 자기자본금 │o 투자자에게 │ │ │ │o 차입 및 사채발행 │ 수익증권발행│ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │수익금배분│o 주주에게 90％ 이상 │o 주주에게 배당 │o 위탁자에게 │ │ │ 배당 │ │ 배당 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │영속성여부│o 영속회사 (상법상 실 │o 한시적 명목회사 │o 한시적 금전 │ │ │ 체회사) │ (Paper Company) │ 신탁상품 │ ├─────┼───────────┼───────────┼───────┤ │감독 │o 건교부 인가 │o 금감위 등록 │o 금감위 감독 │ │ │o 건교부 감독 │o 금감위 감독 │ │ └─────┴───────────┴───────────┴───────┘ ※ 부동산신탁회사와 구조조정부동산투자회사 비교 o 부동산신탁회사는 신탁업법에 따라 설립된 조직·인력을 갖춘 주식회사로서 자본금·외부차입금으로 재원을 조달하여 주로 아파트 개발 사업 등에 투자함. o 구조조정부동산투자회사는 다수인으로부터 자금을 공모하여 기업의 구조조정부동산을 매입하고 운용하여 수익을 배분 - 조직·인력 등 실체 없이 실질적 운영은 전문기관에 위탁함.
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