국세청 상담사례
※ 본 답변은 신청자가 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정,판단)이 아니므로 각종
신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
| 제목 | 민간 임대주택에 대한 양도세 문의 | ||
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| 분류 | 전체 | ||
| 질문일 | 2024-03-26 | 답변일 | 2024-03-26 |
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[질 문] 민간 임대주택에 대한 양도세 문의를 드리고자합니다. - 서초구 반포동 빌라 (서울소재 6억원 이하) 1채입니다. 2007년에 매입하였고, 2011년 11월에 임대사업자등록(8년)하였고, 2021년 4월 다시 임대사업자동록(10년) 하였습니다. (문의사항) 등록된 민간임대주택을 매각 했을때 양도세 산정에 대한 문의드리고자 합니다. -2024년 현재 민간임대주택을 매각한다면, 전에 8년간 했던 임대사업자등록으로 인해, 양도세 일반과세에 장기보유특별공제 (몇 %)를 받을수 있는지요? - 안된다면, 21년 4월 (10년)임대사업등록으로 31년 4월이 지나서 매각해야 양도세 일반과세에 장기보유특별공제 (70%)를 받을수 있나요? 31년 만료후 몇년안에 매각해야 혜택을 받을수 있다는 제약이 있나요? |
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[답 변] 안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. 국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다. 귀 상담의 경우 1) 조세특례제한법 제97조의3에 따라 거주자인 귀하가 2020년 12월 31일까지 해당 주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(구:준공공임대주택)으로 등록하여 아래 요건을 모두 갖춘 경우로서, 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 50%를 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제 70%를 적용합니다. ① 전용면적 85㎡ 이하, 8년간 의무임대 ② 5% 임대료 인상율 제한(신규, 갱신포함) ③ 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 함 2) 조세특례제한법 제97조의3 에 따른 장기일반민간임대주택 등을 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 양도일 현재까지 임대료 상한제한 및 임대기간 존속 등 요건을 충족하지 않은 경우에도 적용받을 수 있는 것으로 판단됩니다. 참고로, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택에 해당하는지 여부는 해당 법률 유권 해석기관인 국토교통부(또는 지방자치단체 시·군·구청)소관업무임을 알려드립니다. 아래의 법령을 참고하시기 바랍니다. ▣ 조세특례제한법시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에대한양도소득세의과세특례】 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16, 2019.2.12> * 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. |